涉外房地產(chǎn)交易

本試行辦法由無錫市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。2100433B

涉外房地產(chǎn)交易第一條

為適應(yīng)對(duì)外開放和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。

涉外房地產(chǎn)交易第二條

本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋；本市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售的商品房屋；其他向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。

涉外房地產(chǎn)交易第三條

無錫市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。

涉外房地產(chǎn)交易第四條

涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場統(tǒng)一管理。

涉外房地產(chǎn)交易第五條

涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)除外。

涉外房地產(chǎn)交易第六條

涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人為主要對(duì)象。境內(nèi)的國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)。

涉外房地產(chǎn)交易第七條

涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報(bào)市縣（市）房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。

涉外房地產(chǎn)交易第八條

涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目工程施工圖紙；

（五）凡無地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程；有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開戶銀行出具證明）；

（六）工程施工進(jìn)度和交付日期已確定。

涉外房地產(chǎn)交易第九條

涉外商品房可在竣工后直接對(duì)外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收合格證書。

涉外房地產(chǎn)交易第十條

涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。

涉外房地產(chǎn)交易第十一條

涉外商品房預(yù)售或銷售時(shí)，買賣雙方應(yīng)分別簽訂《外銷商品房預(yù)售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內(nèi)容包括：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份；

（二）商品房的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；

（三）相應(yīng)的土地使用權(quán)比例及土地有償使用到期時(shí)間；

（四）商品房價(jià)格；

（五）商品房款的支付方式；

（六）房屋交付時(shí)間和交付方式；

（七）房屋的權(quán)屬和使用性質(zhì)的規(guī)定；

（八）賣方的修繕責(zé)任和買方應(yīng)遵守的關(guān)于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定；

（九）違約責(zé)任和糾紛處理方式；

（十）雙方約定的其他內(nèi)容。

涉外房地產(chǎn)交易第十二條

涉外商品房交易雙方簽訂的預(yù)售或銷售合同，應(yīng)經(jīng)房屋所在地市、縣（市）公證機(jī)關(guān)公證。

經(jīng)批準(zhǔn)在境外預(yù)售的商品房，需經(jīng)購房者所在國（地區(qū)）公證機(jī)關(guān)證明該境外購買人在合同上簽名（蓋章）的真實(shí)性，憑此證明文件向市、縣（市）公證機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同公證。

涉外房地產(chǎn)交易第十三條

涉外商品房預(yù)售雙方應(yīng)于《外銷商品房預(yù)售合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理涉外商品房預(yù)售備案登記。

房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《外銷商品房預(yù)售合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，同時(shí)按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

涉外房地產(chǎn)交易第十四條

直接銷售涉外商品房，買賣雙方應(yīng)在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

涉外房地產(chǎn)交易第十五條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預(yù)售廣告除應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求外，須向廣告經(jīng)營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預(yù)售廣告中應(yīng)載明許可證編號(hào)，否則不得刊登銷售或預(yù)售廣告。

涉外房地產(chǎn)交易第十六條

涉外商品房價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價(jià)低于本市商品房成本價(jià)時(shí)，市、縣（市）政府有優(yōu)先購買權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋預(yù)、銷售前將價(jià)格報(bào)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門、物價(jià)部門和財(cái)政部門備案。

涉外房地產(chǎn)交易第十七條

非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售，應(yīng)符合《無錫市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)讓前，須經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，共有房產(chǎn)進(jìn)行涉外交易的，必須有共有人的書面協(xié)議。

有下列情況之一的房屋不得交易：

（一）無房屋所有權(quán)證的；

（二）行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補(bǔ)交土地出讓金的；

（三）產(chǎn)權(quán)有爭議或者他項(xiàng)權(quán)利未了結(jié)的；

（四）經(jīng)批準(zhǔn)列入建設(shè)項(xiàng)目，確定兩年內(nèi)拆除的；

（五）妨礙他人合法權(quán)益或者公共利益的；

（六）其他限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。

涉外房地產(chǎn)交易第十八條

非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應(yīng)在買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持合同到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理所有權(quán)審查、登記、繳納稅費(fèi)等手續(xù)，并到市、縣（市）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

涉外房地產(chǎn)交易第十九條

涉外房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓除應(yīng)按規(guī)定繳納契稅、交易管理費(fèi)外，還應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

土地增值稅由賣方交納，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)收取。

涉外房地產(chǎn)交易第二十條

涉外房產(chǎn)出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《涉外房產(chǎn)租賃合同》，經(jīng)公證后在三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理登記。

涉外房地產(chǎn)交易第二十一條

出售已出租的房產(chǎn)，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。

出售已出租的房產(chǎn)，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

涉外房地產(chǎn)交易第二十二條

涉外房產(chǎn)所有權(quán)可以抵押。涉外房產(chǎn)所有權(quán)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，在三十日內(nèi)到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理抵押審核登記。

涉外房地產(chǎn)交易第二十三條

已出租的涉外房產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

涉外房地產(chǎn)交易第二十四條

抵押關(guān)系終止后，自終止之日起十五日內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)合同與憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理注銷手續(xù)。

因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在三十日內(nèi)持有關(guān)憑證到市、縣（市）房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬變更登記。

涉外房地產(chǎn)交易第二十五條

涉外房產(chǎn)交易中涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。

涉外房地產(chǎn)交易第二十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產(chǎn)，應(yīng)設(shè)立物業(yè)、屋宇管理機(jī)構(gòu)或委托有關(guān)物業(yè)公司負(fù)責(zé)屋宇和公共設(shè)施的維修管理。

第二十七條

違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進(jìn)行處罰：

（一）無照經(jīng)營外銷商品房或涉外房產(chǎn)交易中違法經(jīng)營的，由工商行政管理部門沒收非法經(jīng)營所得，并處2萬元以下的罰款；

（二）未取得商品房外銷許可證，私自進(jìn)行涉外房產(chǎn)交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，限期補(bǔ)辦手續(xù)；不符合有關(guān)規(guī)定的，不予辦理有關(guān)手續(xù)；

（三）隱匿涉外房產(chǎn)交易價(jià)格，偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門責(zé)令按實(shí)補(bǔ)交稅費(fèi)，并處以應(yīng)補(bǔ)交稅費(fèi)三倍以下的罰款；

（四）利用非法手段進(jìn)行房產(chǎn)登記的，登記無效，房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款；

涉外房地產(chǎn)交易第二十八條

涉外房產(chǎn)買賣（包括預(yù)售）、租賃、抵押等經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生糾紛，可依法向有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

一、涉外性。

我國習(xí)慣稱呼的“涉外工程”就是指國內(nèi)的國際工程，它是一項(xiàng)跨國性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及不止一個(gè)國家和參與單位的經(jīng)濟(jì)利益，為此類工程編制的招標(biāo)書也就具有涉外性。

二、嚴(yán)格性。

涉外招標(biāo)書的規(guī)范、完善與否既涉及到業(yè)主能否選擇到合格、勝任的承包商及對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行有效控制，又涉及到承包商能否據(jù)此編制出合格的投標(biāo)書。因此其，編制必須系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確、明了。既要遵守國家法律法規(guī)，又要符合國際慣例；既要使內(nèi)容全面、具體，又要力求統(tǒng)一。

三、告知性。

業(yè)主的招標(biāo)信息，招標(biāo)工程的基本情況、工期或供貨要求，工程或貨物質(zhì)量的要求，支付規(guī)定等各方面的各種信息，承包商(或供貨商)都是從招標(biāo)書獲悉知道的。

涉外保險(xiǎn)合同除了具有保險(xiǎn)合同所共有的特征外，還具有涉外經(jīng)濟(jì)自身的一些特點(diǎn)。

(一)涉外保險(xiǎn)合同是具有涉外因素的合同

涉外保險(xiǎn)合同中的投保人應(yīng)當(dāng)具有某種涉外因素。如是外國的法人或自然人；或是從事涉外活動(dòng)的中國的法人或自然人。中國的從事涉外活動(dòng)的法人或自然人與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同并不都是涉外保險(xiǎn)合同。只有投保人就與其涉外活動(dòng)有關(guān)的保險(xiǎn)標(biāo)的與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同才能構(gòu)成涉外保險(xiǎn)合同。如中國的遠(yuǎn)洋公司就其遠(yuǎn)洋船舶與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同是涉外保險(xiǎn)合同。他們就其國內(nèi)的與涉外活動(dòng)沒有直接關(guān)系的標(biāo)的(如辦公用房等)與保險(xiǎn)人訂立的是一般保險(xiǎn)合同，不是涉外保險(xiǎn)合同。涉外保險(xiǎn)合同必須遵守我國的法律、法規(guī)，并不得損害我國的社會(huì)公共利益。但是，涉外保險(xiǎn)合同的雙方當(dāng)事人可以選擇處理合同爭議所適用的法律，包括選擇外國法律(但當(dāng)涉外保險(xiǎn)合同雙方都是中國的法人或自然人時(shí)，一般仍適用中國法律)。同時(shí)可以適用國際保險(xiǎn)慣例，包括適用外國保險(xiǎn)條款。

(二)涉外保險(xiǎn)合同是保障性合同

涉外保險(xiǎn)合同的保障性就在于，在保險(xiǎn)合同有效期間，不管保險(xiǎn)標(biāo)的是否遭受保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人都履行了保障被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的經(jīng)濟(jì)利益。但就個(gè)別涉外保險(xiǎn)合同而言，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生災(zāi)害事故所致的經(jīng)濟(jì)損失是偶然的，因而它的保障性是相對(duì)的，但就涉外保險(xiǎn)合同所保障的保險(xiǎn)標(biāo)的的整體來說，保險(xiǎn)標(biāo)的遭受災(zāi)害事故而致?lián)p失，又是客觀存在的，不可避免的。保險(xiǎn)人支付給被保險(xiǎn)人賠款(或給付)是一定會(huì)發(fā)生的。從這一意義來講，涉外保險(xiǎn)合同的保障性是絕對(duì)的。

涉外保險(xiǎn)合同的保障性特點(diǎn)，是保險(xiǎn)人與投保人(或被保險(xiǎn)人)簽訂涉外保險(xiǎn)合同的基本條件。

(三)涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同

合同是雙方當(dāng)事人的法律行為。合同雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)相對(duì)應(yīng)，就稱為雙務(wù)合同；如果只有一方享受權(quán)利而他方只負(fù)義務(wù)的，稱為單方合同。涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同，保險(xiǎn)人只有在被保險(xiǎn)人承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人雙方的權(quán)利義務(wù)有著相互關(guān)聯(lián)和互為因果的關(guān)系。

(四)涉外保險(xiǎn)合同是對(duì)價(jià)有償合同

對(duì)價(jià)有償合同是指合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的轉(zhuǎn)移是有代價(jià)的。被保險(xiǎn)人要得到保險(xiǎn)人對(duì)標(biāo)的給予保障的權(quán)利，必須向保險(xiǎn)人繳付保險(xiǎn)費(fèi)，而保險(xiǎn)人收取保險(xiǎn)費(fèi)，在保險(xiǎn)標(biāo)的受損后，就須盡賠償?shù)牧x務(wù)。涉外保險(xiǎn)合同以對(duì)價(jià)有償為其必要條件，但是過份強(qiáng)調(diào)等價(jià)，會(huì)使人們不易理解涉外保險(xiǎn)合同的特點(diǎn)。這里的等價(jià)實(shí)際上亦指當(dāng)事人之間法律地位平等，應(yīng)當(dāng)按價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)保險(xiǎn)人與投保人或被保險(xiǎn)人主體間的交換關(guān)系。

(五)涉外保險(xiǎn)合同是誠信合同

任何經(jīng)濟(jì)合同雙方當(dāng)事人都不能欺騙、隱瞞，都要誠信，而涉外保險(xiǎn)合同尤其是這樣。在簽訂涉外保險(xiǎn)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須將作為訂約依據(jù)的主要情況和條件，誠實(shí)無保留地告訴對(duì)方，雙方在真實(shí)的基礎(chǔ)上考慮決定。投保人對(duì)于訂立涉外保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，如有不真實(shí)或者遺漏，都將在一定程度上影響合同的效力。因此，長期以來，形成了一條公認(rèn)的、以最大誠信作為訂立保險(xiǎn)合同，尤其涉外保險(xiǎn)合同必須遵守的基本原則。

(六)涉外保險(xiǎn)合同是附合合同

附合合同與協(xié)商合同是相對(duì)的。協(xié)商合同是當(dāng)事人雙方在意愿一致的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，附合合同則是由一方當(dāng)事人提出合同的主要內(nèi)容，另一方當(dāng)事人只能對(duì)合同作取與舍的決定。涉外保險(xiǎn)合同亦屬于附合合同。

涉外招標(biāo)是凡是涉及有外國人或外國企業(yè)參與的國內(nèi)招標(biāo)活動(dòng)的統(tǒng)稱。在我國，對(duì)于涉外招標(biāo)在政府頒布的有關(guān)招標(biāo)條例中有專門的規(guī)定。凡是中外合資、中外合作、外國投資和世界銀行貸款的建設(shè)項(xiàng)目，統(tǒng)稱為涉外建設(shè)項(xiàng)目。所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，屬于涉外招標(biāo)的范圍。但涉外招標(biāo)不一定都采取國際招標(biāo)的方式。

所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目與涉外招標(biāo)是兩個(gè)不同的概念，不能混同。當(dāng)涉外建設(shè)項(xiàng)目需要邀請(qǐng)外國企業(yè)參加與投標(biāo)承包時(shí)。涉外招標(biāo)與國際招標(biāo)在某種意義上具有一致性。凡是全部由中國投資的建設(shè)項(xiàng)目，有關(guān)招標(biāo)條例規(guī)定：不得邀請(qǐng)外國工程公司參加投標(biāo)，也即全部由國內(nèi)投資的國內(nèi)工程，不得進(jìn)行國際招標(biāo)。必須注意，我國建筑承包企業(yè)的對(duì)外承包業(yè)務(wù)活動(dòng)，不屬于涉外招標(biāo)的范疇。 2100433B