物業(yè)管理典型判例解讀精選內(nèi)容簡介

《物業(yè)管理典型判例解讀精選》從物業(yè)項(xiàng)目管理全壽命周期所涉及的關(guān)鍵業(yè)務(wù)模塊的典型法律風(fēng)險類型，系統(tǒng)地進(jìn)行章節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，共8章99個案例，包括：物業(yè)客戶關(guān)系管理篇、物業(yè)秩序維護(hù)與安全防范篇、房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理篇、物業(yè)環(huán)境管理篇、物業(yè)服務(wù)勞資關(guān)系篇、物業(yè)財(cái)務(wù)管理篇、物業(yè)資源經(jīng)營篇及物業(yè)管理權(quán)更迭篇。每個典型案例均包含案情介紹、焦點(diǎn)問題、法院判決、法條鏈接及案例評析五個部分，精選典型案例真實(shí)、全面、案例內(nèi)容及法律法規(guī)援引全新、有效，案例評析簡練、到位、可操作性強(qiáng)，力求以新、完整的個案形式展現(xiàn)物業(yè)管理糾紛解決過程，使讀者通過《物業(yè)管理典型判例解讀精選》了解物業(yè)管理各參與主體的法律特征、糾紛類型和所涉法律關(guān)系及在實(shí)踐中如何有效規(guī)避法律風(fēng)險等主要問題。

第1章 物業(yè)客戶關(guān)系管理篇

1．1 開發(fā)商投資建設(shè)的配套設(shè)施的所有權(quán)和管理權(quán)歸誰所有

1．2 小區(qū)的物業(yè)管理用房是否應(yīng)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙所確定的位置為準(zhǔn)

1．3 開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)對未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)但已入伙的物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任

1．4 《表決票》上載明“未投票視為有效同意”之條款是否有效

1．5 業(yè)主委員會是否有權(quán)代替業(yè)主大會行使相關(guān)權(quán)利

1．6 政府主管部門未派人參與業(yè)委會選舉，該選舉結(jié)果是否有效

1．7 小區(qū)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)如何確定

1．8 小區(qū)業(yè)主要求業(yè)委會撤銷相關(guān)決議的主張是否合法

1．9 業(yè)主大會決議時未收回票、棄權(quán)票能否人為計(jì)入同意票

1．10 行政機(jī)關(guān)如何對業(yè)主委員會進(jìn)行備案審查

1．11 如何劃定物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域

1．12 物業(yè)管理區(qū)域尚未確定，行政機(jī)關(guān)能否對“業(yè)委會”予以備案

第2章 物業(yè)秩序維護(hù)與安全防B篇

2．1 未成年人小區(qū)內(nèi)意外溺亡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的責(zé)任如何劃分

2．2 未成年人在商場電梯受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何承擔(dān)責(zé)任

2．3 外墻磚脫落致車輛損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否賠償

2．4 高空拋物致人死亡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任

2．5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)施工導(dǎo)致他人受傷，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任

2．6 車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否賠償

2．7 小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事故，如何確定責(zé)任承擔(dān)主體

2．8 商鋪消防未通過驗(yàn)收發(fā)生火災(zāi)，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

2．9 消防設(shè)施保修案中舉證責(zé)任如何承擔(dān)

2．10 車位承租人是否對車位有優(yōu)先購買權(quán)

2．11 大暴雨致車庫被淹，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以不可抗力為由免責(zé)

第3章 房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理篇

3．1 地下車位、消防通道被改造，業(yè)主如何維權(quán)

3．2 業(yè)主私自占有使用建筑物公共部分，共有權(quán)人怎樣維權(quán)

3．3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)停水停電，權(quán)利人可否索賠

3．4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急避險造成的損失，誰來擔(dān)責(zé)

3．5 物業(yè)相鄰關(guān)系中滲漏水造成財(cái)產(chǎn)損害，該誰擔(dān)責(zé)

3．6 如何合理行使和維護(hù)社區(qū)公共資源及共有權(quán)利

3．7 路面排水箅子塌陷，路人摔傷誰擔(dān)責(zé)

3．8 電梯事故致人重傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維保單位誰應(yīng)擔(dān)責(zé)

3．9 房屋被泡水，事故誰之過

3．10 房屋產(chǎn)權(quán)有爭議，妨礙水泵房使用無依據(jù)

3．11 商業(yè)大廈中業(yè)主加建電梯其他業(yè)主能否共用

3．12 管道堵塞導(dǎo)致業(yè)主損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要賠償

3．13 工程施工影響相鄰樓盤，建設(shè)方是否擔(dān)責(zé)

第4章 物業(yè)環(huán)境管理篇

4．1 業(yè)主由于大堂水漬摔傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為何擔(dān)責(zé)

4，2 員工作業(yè)高空墜落致傷誰之責(zé)

4．3 嗓聲污染，業(yè)主能否主張精神損害賠償

4．4 轉(zhuǎn)包保潔工作，員工作業(yè)中受到傷害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)

4．5 噪聲污染的侵權(quán)責(zé)任如何界定

4．6 行人駕電動車滑倒摔傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)

4．7 綠化被擅改，造成行人死亡，應(yīng)如何定責(zé)

4．8 小區(qū)枯樹砸壞車輛，業(yè)主應(yīng)向誰來索賠

4．9 物業(yè)樓頂架設(shè)通信設(shè)備，權(quán)利如何界定 2100433B

《物業(yè)管理典型案例評析及實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)》是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員不可多得的一本借鑒性極強(qiáng)的參考書。全書共分為十章，選取了50個真實(shí)的物業(yè)管理案例，每個案例都是一大類案例的代表，極具典型性。

《工傷賠償法律政策解讀與實(shí)用范本典型案例全書》：

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北京市物業(yè)管理委員會組建辦法政策解讀

《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法》政策解讀

一、《辦法》出臺的目的

　　物業(yè)管理委員會是指按照建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定，在不具備成立業(yè)主大會條件或者成立不了業(yè)主委員會的等情形下成立的，所以物業(yè)管理委員會的組建將彌補(bǔ)業(yè)主組織的缺失，形成對業(yè)主委員會的有效補(bǔ)位。同時物業(yè)管理委員會組建后，將在推動成立業(yè)主委員會、組織共同決定方面發(fā)揮重要作用。

　　二、《辦法》的適用范圍

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本辦法。其他物業(yè)項(xiàng)目參照執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理委員會的職責(zé)

　　成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

　　未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會主要負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，承擔(dān)十二項(xiàng)具體職責(zé)。

　　四、物業(yè)管理委員會人員組成

　　物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

　　五、物業(yè)管理委員會中業(yè)主成員的資格要求

　　業(yè)主擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬碜o(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法；

　?。ǘ嵝墓媸聵I(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力并具備必要的工作時間；

　　（三）身體健康，具有完全民事行為能力；

　　（四）公告之日前一年度在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住半年以上；

　　（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

　?。┍救?、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

　?。ㄆ撸┪从小侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

　?。ò耍┪从蟹煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的情形。

　　六、物業(yè)管理委員會的組建條件

　　有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：

　　（一）已交付業(yè)主的專有部分不足建筑物總面積百分之五十的；

　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件，但經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；

　　（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

　　七、物業(yè)管理委員會的組建流程

　　具體有三種情形：一是已選舉業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會解散；二是因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使無法存續(xù)的，物業(yè)管理委員會解散；三是三年期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新選舉。

北京市物業(yè)管理委員會組建辦法要點(diǎn)解讀

物管會需履行12項(xiàng)具體職責(zé)

物管會的履職范圍，是社區(qū)和居民最關(guān)心的事兒，也是辦法的重點(diǎn)內(nèi)容。辦法提出，物管會需負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，履行包括推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格；組織業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營方式；組織業(yè)主籌集、補(bǔ)建、續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作等12項(xiàng)職責(zé)。

“物業(yè)管理委員會是業(yè)主組織的過渡形態(tài)，主要負(fù)責(zé)組織業(yè)主協(xié)商共治，其中成立之初最重要的功能是要推進(jìn)向業(yè)委會的過渡?！痹撐回?fù)責(zé)人表示。

當(dāng)委員不開會 委員資格將被終止

辦法規(guī)定，想要擔(dān)任物管會委員或候補(bǔ)委員的業(yè)主代表，除了得符合遵紀(jì)守法、責(zé)任心強(qiáng)、具有完全民事行為能力等基本條件外，還必須滿足公告之日前一年度在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)連續(xù)居住半年以上，且不存在未按合同約定交納物業(yè)費(fèi)、欠繳專項(xiàng)維修資金及房屋使用禁止行為的。

辦法新增了物管會委員退出機(jī)制。辦法提出，當(dāng)物管會委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)使用人，或者因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職，委員資格自然終止。同時，當(dāng)物管會委員一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上，物管會應(yīng)當(dāng)提請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法終止其委員資格。

最快20多天可組建物管會

辦法提出，符合組建條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物管會事項(xiàng)進(jìn)行公告，公告應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置至少兩處公示，且公示期限不少于7日。公示截止日后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居民委員會、村民委員會根據(jù)人選自薦、推薦情況，確定物管會委員名單。隨后，物管會委員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于7日。

“不同于業(yè)委會動輒半年、一年甚至多年的成立周期，物管會的組建將提高效率，簡化流程，具有快捷高效的組建路徑?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最順利的情況下，20多天就能成立物管會。

與此同時，三年任期內(nèi)，若是已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會，并按照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，收回物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

北京市物業(yè)管理委員會組建辦法文件起草

北京市住建委于2020年5月抓緊起草了《北京市物業(yè)管理委員會組建辦法》（以下簡稱“辦法”），并于6月初提供給基層實(shí)踐檢驗(yàn)，充分吸納基層意見進(jìn)一步修改完善后，現(xiàn)向社會公開征求意見。

“物業(yè)管理委員會”是北京市的一大機(jī)制創(chuàng)新，辦法明確了物業(yè)管理委員會組建的條件，細(xì)化了具體流程。辦法強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理委員會為臨時機(jī)構(gòu)，是在不具備成立業(yè)主大會的條件或者有業(yè)主大會但成立不了業(yè)主委員會等情形下，解決業(yè)主組織缺位難題的機(jī)制創(chuàng)新。為了便于業(yè)主能夠較快成立自己的組織，提高組建效率，辦法簡化流程，設(shè)計(jì)了快捷高效的組建路徑，提高了實(shí)操性和可操作性。物業(yè)管理委員會成立后，將組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。同時，還肩負(fù)著推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的重任。