物業(yè)管理法律法規(guī)（第2版）

第一章 物業(yè)管理法概論 1

第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理 2

一、物業(yè)與物業(yè)管理概述 2

二、我國物業(yè)管理立法發(fā)展概況 6

第二節(jié) 我國物業(yè)管理立法介紹 9

一、物業(yè)管理法的概念和調(diào)整對象 9

二、物業(yè)管理法的淵源 10

三、我國物業(yè)管理的立法模式 11

四、物業(yè)管理法的立法原則 12

五、物業(yè)管理法律法規(guī)地位與作用 13

復(fù)習(xí)思考題 14

案例分析 14

第二章 物業(yè)管理法律關(guān)系 15

第一節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系概述 16

一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念與特征 16

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素 17

三、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類 18

四、物業(yè)管理法律事實 19

五、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系 21

第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系一般原理 22

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 22

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 23

三、物業(yè)管理行政監(jiān)督管理機(jī)關(guān) 27

復(fù)習(xí)思考題 28

案例分析 28

第三章 物業(yè)管理法律責(zé)任 29

第一節(jié) 法律責(zé)任概述 32

一、法律責(zé)任的含義與特征 32

二、法律責(zé)任的分類 32

三、法律責(zé)任歸結(jié)原則 33

第二節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任概述 34

一、物業(yè)管理法律責(zé)任的含義 34

二、物業(yè)管理法律責(zé)任的特征 35

三、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 35

四、物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成要件 37

五、物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)原則 39

第三節(jié) 建設(shè)單位的法律責(zé)任 40

一、建設(shè)單位在物業(yè)管理中的違法行為 40

二、建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理的法律責(zé)任 41

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任 42

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的違法行為 42

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 44

第五節(jié) 業(yè)主的法律責(zé)任 46

一、業(yè)主在物業(yè)管理中的違法行為 46

二、業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理法律責(zé)任 48

復(fù)習(xí)思考題 50

案例分析 50

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立及其法律地位 51

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述 52

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念與特征 52

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類 52

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的常見模式 53

四、物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程 54

五、物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 55

六、物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn) 56

七、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向 57

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立及運作 59

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 60

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作 63

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 65

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 65

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的形式 65

復(fù)習(xí)思考題 66

案例分析 66

第五章 物業(yè)管理招投標(biāo)法律規(guī)定 68

第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)概述 69

一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念和主體 69

二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型 69

三、物業(yè)管理招標(biāo)的方式 70

四、物業(yè)管理招標(biāo)的特點 73

五、物業(yè)管理招標(biāo)的策劃與實施 74

第二節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo) 78

一、物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序 78

二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 82

三、物業(yè)管理投標(biāo)的技巧與策略 87

復(fù)習(xí)思考題 89

第六章 前期物業(yè)管理法律規(guī)定 90

第一節(jié) 前期物業(yè)管理概述 92

一、前期物業(yè)管理的概念 92

二、物業(yè)管理前期介入的必要性 92

三、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘 93

四、前期物業(yè)管理的特征 93

五、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 94

第二節(jié) 物業(yè)的承接查驗 95

一、承接查驗的概念 95

二、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作 96

三、承接查驗與竣工驗收的區(qū)別 97

四、承接查驗中應(yīng)注意的事項 97

五、承接查驗的內(nèi)容 98

六、承接查驗的作用 99

七、承接查驗的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 99

第三節(jié) 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 102

一、城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收概述 102

二、住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)符合的條件 103

三、申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)當(dāng)提交的資料 103

四、住宅小區(qū)竣工綜合驗收的程序與法律責(zé)任 103

第四節(jié) 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定 104

一、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理概述 104

二、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定 104

三、開工申報與監(jiān)督 105

四、委托與承接 106

五、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量 106

六、竣工驗收與保修 107

七、法律責(zé)任 107

復(fù)習(xí)思考題 108

案例分析 108

第七章 業(yè)主及其相關(guān)組織權(quán)利與義務(wù) 110

第一節(jié) 業(yè)主概述 111

一、業(yè)主的概念 111

二、業(yè)主的分類 111

三、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 111

四、業(yè)主在物業(yè)管理實踐中應(yīng)注意的幾個問題 113

第二節(jié) 業(yè)主大會 114

一、業(yè)主大會的概念和特征 114

二、物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主大會設(shè)立 115

三、業(yè)主大會的職責(zé) 116

四、業(yè)主大會的召開 117

第三節(jié) 業(yè)主委員會 119

一、業(yè)主委員會的概念及特征 119

二、業(yè)主委員會的性質(zhì) 119

三、業(yè)主委員會的產(chǎn)生 120

第四節(jié) 管理規(guī)約 124

一、管理規(guī)約的概念 124

二、制定管理規(guī)約的法律依據(jù) 124

三、管理規(guī)約的訂立原則 125

四、管理規(guī)約的基本內(nèi)容 125

五、違反管理規(guī)約行為的處理方法 126

復(fù)習(xí)思考題 128

案例分析 128

第八章 物業(yè)服務(wù)合同法律制度 130

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述 131

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念 131

二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 131

三、物業(yè)服務(wù)合同的種類 132

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的訂立及效力 133

一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立原則 134

二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序 134

三、物業(yè)服務(wù)合同的形式 135

四、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 135

五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的問題 136

六、物業(yè)服務(wù)合同的效力 137

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓與終止 139

一、物業(yè)服務(wù)合同的履行 139

二、物業(yè)服務(wù)合同的變更、轉(zhuǎn)讓 141

三、物業(yè)服務(wù)合同的終止 142

四、物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù) 143

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任 144

一、違約責(zé)任的概念 144

二、違約責(zé)任的構(gòu)成要件 144

三、承擔(dān)違約責(zé)任的方式 145

復(fù)習(xí)思考題 147

案例分析 148

第九章 物業(yè)質(zhì)量管理法律制度 149

第一節(jié) 質(zhì)量與質(zhì)量管理 151

一、質(zhì)量的定義 151

二、質(zhì)量管理的定義 153

三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的概念、類型、特性 153

四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)概述 156

第二節(jié) 建筑工程的質(zhì)量責(zé)任制度 158

一、建立完善建筑工程質(zhì)量責(zé)任制度的必要性 158

二、我國工程質(zhì)量責(zé)任制度概況 159

三、工程質(zhì)量責(zé)任制度的特點 163

第三節(jié) 物業(yè)的竣工驗收制度 165

一、竣工驗收的概念與種類 165

二、建設(shè)工程竣工驗收的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 166

三、物業(yè)竣工驗收的條件 167

四、竣工驗收的程序 167

第四節(jié) 物業(yè)的質(zhì)量保修制度 168

一、物業(yè)保修責(zé)任 168

二、物業(yè)質(zhì)量保修辦法 168

第五節(jié) 商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明書制度 170

一、《住宅質(zhì)量保證書》 170

二、《住宅使用說明書》 171

三、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的交付 171

四、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》樣本 171

復(fù)習(xí)思考題 177

案例分析 177

第十章 物業(yè)服務(wù)費法律規(guī)定 179

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費概述 181

一、物業(yè)服務(wù)費的概念與特征 181

二、物業(yè)服務(wù)費的收費原則 182

三、物業(yè)服務(wù)費的定價方式 182

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成 183

一、物業(yè)服務(wù)費的范圍 183

二、物業(yè)服務(wù)費的分類 183

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費的收取與監(jiān)督 184

一、物業(yè)服務(wù)費的收取 184

二、催收管理 184

三、物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)管 185

復(fù)習(xí)思考題 187

案例分析 187

第十一章 《民法典》在物業(yè)管理中的法律規(guī)定 188

第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 190

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 190

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 191

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 192

第二節(jié) 共有部分與共有權(quán) 192

一、共有部分的范圍 192

二、共有部分 193

三、業(yè)主共有權(quán) 194

四、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 195

第三節(jié) 區(qū)分所有權(quán)下的相鄰關(guān)系 197

一、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的概念和法律特征 197

二、處理不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的原則 198

三、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛的種類及處理方法 199

第四節(jié) 《民法典》在物業(yè)管理中確定的原則 201

一、規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的原則 201

二、規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、相關(guān)場所等的共有權(quán)的原則 201

三、規(guī)定了業(yè)主的共同決定權(quán)的原則 202

四、賦予了業(yè)主對物業(yè)管理方式選擇權(quán)的原則 202

五、規(guī)定了規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬的原則 202

六、規(guī)定了高度危險作業(yè)造成他人損害應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任 203

七、規(guī)定了業(yè)主的司法救濟(jì)權(quán)原則 204

八、規(guī)定了相鄰建筑物通風(fēng)、采光和日照的原則 204

復(fù)習(xí)思考題 204

案例分析 205

第十二章 解決物業(yè)管理糾紛的法律途徑 206

第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛概述 207

一、物業(yè)管理糾紛的定義和特點 207

二、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因 208

第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的類型 212

一、前期物業(yè)管理糾紛 212

二、物業(yè)管理糾紛的常見類型 214

第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的防范與處理 215

一、防范和避免物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生 215

二、物業(yè)管理糾紛的處理 223

復(fù)習(xí)思考題 227

案例分析 228

第十三章 國外和中國香港的物業(yè)管理法律法規(guī)簡介 229

第一節(jié) 國外和中國香港的物業(yè)管理體制 229

一、英國物業(yè)管理制度 229

二、美國物業(yè)管理制度 230

三、德國物業(yè)管理制度 230

四、新加坡物業(yè)管理制度 231

五、日本物業(yè)管理制度 231

六、中國香港物業(yè)管理制度 232

七、發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的特點 232

第二節(jié) 國外和中國香港的物業(yè)管理立法 233

一、英國的物業(yè)管理立法 233

二、美國的物業(yè)管理立法 234

三、法國的物業(yè)管理立法 234

四、新加坡的物業(yè)管理立法 235

五、日本的物業(yè)管理立法 235

六、中國香港的物業(yè)管理立法 236

第三節(jié) 國外和中國香港的物業(yè)管理立法的借鑒 236

一、具備完備的社會基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ) 236

二、物業(yè)管理的管理體系和運作體系比較健全 237

三、政府管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制 237

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化、市場化程度高 238

五、各國或地區(qū)依據(jù)自身情況確定有特色的物業(yè)管理 238

復(fù)習(xí)思考題 239

參考文獻(xiàn) 240

附錄一 物業(yè)管理條例 241

附錄二 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法 248

附錄三 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 256

附錄四 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 258

附錄五 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 260

附錄六 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 268

附錄七 住宅專項維修資金管理辦法 271

附錄八 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 278

附錄九 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 281

附錄十 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 283

附錄十一 《物業(yè)管理法律法規(guī)》參考作業(yè)題 286

附錄十二 其他法律法規(guī) 290 2100433B

《物業(yè)管理法律法規(guī)》以物業(yè)管理法律法規(guī)理論知識為重點，以提高物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生處理物業(yè)管理與服務(wù)中發(fā)生的糾紛案件的能力為主線，注重對學(xué)生服務(wù)能力與素質(zhì)的培養(yǎng)與訓(xùn)練?！段飿I(yè)管理法律法規(guī)》全面、系統(tǒng)地總結(jié)了近年來國家及地方出臺的物業(yè)管理法律與法規(guī)，系統(tǒng)地收集、整理、編纂了現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，是物業(yè)管理法律法規(guī)的集大成。《物業(yè)管理法律法規(guī)》可作為普通高等院校物業(yè)管理專業(yè)?？粕⒈究粕慕滩?，也可作為從事物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)工作人員的參考讀物。

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)管理法律法規(guī)也逐漸健全。為了使物業(yè)從業(yè)人員能更好地掌握物業(yè)管理法律法規(guī)的理論，并能夠解決現(xiàn)實中不斷涌現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛，特編寫了這本《物業(yè)管理法律法規(guī)》。

本書根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)的法律法規(guī)，全面、系統(tǒng)地介紹了物業(yè)管理活動中所涉及的法律、法規(guī)及相關(guān)條款的基本知識，盡力反映目前*新的物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)進(jìn)展。本書共分10章，既有物業(yè)管理法規(guī)的基本理論，也有具體的法律法規(guī)及其應(yīng)用。每章前面都有學(xué)習(xí)目標(biāo)，后面均附有本章小結(jié)和復(fù)習(xí)思考題。便于讀者對物業(yè)管理法律法規(guī)基本知識的理解、掌握和運用。附錄部分錄入了物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)文本。

本書主要作為高等院校的物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)的教學(xué)用書，也可供物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、參考。

上篇為物業(yè)管理法規(guī)理論，下篇為物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)用。每章后面均附有小結(jié)、相關(guān)鏈接和復(fù)習(xí)思考題。復(fù)習(xí)思考題包括法律基本知識題和案例分析題兩類，以便于讀者對物業(yè)管理法律法規(guī)基本知識的理解、掌握和運用?！段飿I(yè)管理法律法規(guī)》主要作為高等院校的物業(yè)管理、工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等相關(guān)專業(yè)的教學(xué)用書，也可供物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、參考之用。此外，《物業(yè)管理法律法規(guī)》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理行政主管部門、從事物業(yè)管理法律研究工作的人員及律師、法官具有參考價值。

本書是國內(nèi)第一本物業(yè)管理法律法規(guī)指南讀物。第一、二、三、四章著重闡明物業(yè)管理法規(guī)基本理論。從第五章至第二十章，均以第一節(jié)概述專題、第二節(jié)重點問答、第三節(jié)常見法律糾紛及對策的統(tǒng)一形式編排。概述部分闡明法律關(guān)系和性質(zhì)，言簡意賅；重點問答部分，有關(guān)法規(guī)的要點、程序、法律責(zé)任等都以醒目的問答格式標(biāo)明，意在突出重點；常見法律糾紛及對策部分則集中對物業(yè)管理實踐中的諸多法律問題給予總結(jié)和分析，體現(xiàn)以案說法、學(xué)以致用。本書不僅可供物業(yè)管理從業(yè)人員、廣大市民和行政管理人員學(xué)習(xí)借鑒，也可作為高等院校相關(guān)專業(yè)的師生參考用書。