物業(yè)管理法律責任

物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產(chǎn)責任和非財產(chǎn)責任等。按法律責任的內容不同，一般分為民事法律責任、經(jīng)濟法律責任、行政法律責任、刑事法律責任四類。違憲法律責任不在物業(yè)管理法律責任范圍。各種法律責任可以單獨發(fā)生，也可能與其他法律責任同時發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場合，違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現(xiàn)所謂法律責任復合現(xiàn)象。

(一)民事法律責任

指民事主體因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，而且民事責任的內容可以由當事人自行約定。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第一百三十四條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨適用，也可以合并適用。

①停止侵害。指對行為人正在實施的侵權行為，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。②排除妨礙。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。③消除危險。指在有造成財產(chǎn)或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。④返還財產(chǎn)。指權利人的財產(chǎn)被行為人非法侵占時，權利人有權請求返還該財產(chǎn)。⑤恢復原狀。指在財產(chǎn)被不法損害或性能狀態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權請求恢復到財產(chǎn)未受損壞或未改變時的狀態(tài)。⑥修理、重作、更換。⑦賠償損失。指行為人以其財產(chǎn)填補受害人的損失。⑧支付違約金。指依法律規(guī)定或當事人約定，違約方向對方支付一定數(shù)額的金錢。⑨消除影響、恢復名譽。指公民或者法人的人格權受到不法侵害時，有權通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。⑩賠禮道歉。指公民或法人的人格權受到不法侵害時，權利人可請求行為人當面承認錯誤，表示歉意，以保護其人格尊嚴。

(二)行政法律責任

指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為引發(fā)的依法應承擔的不利法律報應，一般表現(xiàn)為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應依法承擔的不利法律報應。

承擔行政責任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國家機關、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。③勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。

(三)經(jīng)濟法律責任

指經(jīng)濟法律關系主體行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應承擔的不利法律報應。由于經(jīng)濟法律關系實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經(jīng)濟責任制追究違反經(jīng)濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。

(四)刑事法律責任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應。它是制裁最為嚴厲的一種報應。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權利。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法追究刑事責任，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

物業(yè)管理法律責任根據(jù)承擔責任方式性質不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。制裁就是懲戒、處罰，制裁實際上是一種對違法者的某種權利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。法律責任的實施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾。從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。補救性法律責任主要是賠償、恢復原狀、返還財產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務等。

(一)建設單位違反招投標規(guī)定的行政責任

第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

為了保護業(yè)主的合法權益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務過程中，建設單位和物業(yè)管理企業(yè)相互勾結，侵害業(yè)主合法權益的情況發(fā)生，針對目前建設單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導致所選聘的物業(yè)管理企業(yè)素質差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)狀，條例第二十四條規(guī)定，國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責任的角度確保了第二十四條的落實。出現(xiàn)這類違法行為以后，行政機關首先是責令限期改正，要求建設單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并給予警告。行政機關還可以行使自由裁量權，視違法情節(jié)或后果決定是否給予罰款。

(二)建設單位擅自處分的行政責任和民事責任

第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

本條規(guī)定了建設單位擅自處分的行政責任和民事責任。轉讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，首先是一種嚴重的民事侵權行為，因此違法行為人必須對權利人承擔民事賠償責任。其次，在物業(yè)管理領域，由于涉及物業(yè)管理區(qū)域內眾多業(yè)主，建設單位擅自處分業(yè)主擁有所有權或者使用權的物業(yè)共用部位、共用設施設備，已經(jīng)侵犯了公共利益，構成了對行政管理秩序的破壞，所以應當給予行政處罰，由違法行為人承擔罰款的行政責任。

要明確的是，民事責任和行政責任并不互相排斥，行政責任是對國家承擔的責任，帶有懲罰性質；而賠償?shù)拿袷仑熑问菍κ芮趾I(yè)主的責任，不具懲罰性，一般只有補償性，目的是使業(yè)主的利益恢復到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。所以，行政責任的承擔不影響民事責任，反之亦然。但是在侵權人財產(chǎn)不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優(yōu)先保證民事賠償責任的實現(xiàn)。

(三)拒不移交資料的行政責任

第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處l萬元以上10萬元以下的罰款。

本條規(guī)定了拒不移交資料的行政責任。物業(yè)資料和相關的物業(yè)應當是一體的，其所有權應當屬于全體業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，在建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理主體時，常常出現(xiàn)掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。由于這些資料是開展物業(yè)管理，對物業(yè)進行維修養(yǎng)護所必需的基礎資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會給對方的工作造成許多障礙，是對行政管理秩序的破壞。所以，條例特別規(guī)定了拒不移交的行政責任。

(四)無資格從事物業(yè)管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律后果

第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

本條規(guī)定了無資格從事物業(yè)管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律后果。由于物業(yè)管理直接關系到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業(yè)管理工作的正常開展，為了能夠給業(yè)主提供優(yōu)質的管理服務，我國對物業(yè)管理企業(yè)實施資質管理制度，未經(jīng)主管部門進行資質評定并取得資質證書而從事物業(yè)管理業(yè)務的，是一種擾亂市場秩序的行為，應當受到行政處罰。另一方面，不具備資質證書的企業(yè)和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務協(xié)議是無效協(xié)議，如果該企業(yè)的違法行為給業(yè)主造成了損失，違法企業(yè)必須承擔民事賠償責任。在侵權人財產(chǎn)不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優(yōu)先保證民事賠償責任的實現(xiàn)。

(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責任

第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)聘用無從業(yè)資格的人員的法律責任，包括行政責任和民事責任。物業(yè)管理人員的素質決定了物業(yè)管理的服務水平和服務質量，為了保障物業(yè)管理活動的順利開展，依法維護業(yè)主的合法權益，條例不僅規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的資質要求，而且規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的資格要求，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應的業(yè)務能力和知識水平。但是如果物業(yè)管理企業(yè)對此要求置之不理，對未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員仍然加以聘用的話，關于從業(yè)人員友格的要求就會成為虛置，就無法從根源上杜絕無資格人員從業(yè)的違法現(xiàn)象。所以，為了預防不符合條件的從業(yè)人員進入物業(yè)管理的人力資源市場，本條專門規(guī)定了違法聘用無資格從業(yè)人員的法律責任。

(六)物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責任

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50》6以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

本條是關于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責任。業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項目，業(yè)主正是基于對物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務水平的認可才選聘相應的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項服務業(yè)務可委托給專業(yè)性服務企業(yè)外，應當親自完成其他有關的物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對物業(yè)管理資質管理制度的規(guī)避，使得資質管理制度形同虛設。因此，行政機關將對此行為進行行政處罰。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同的行為，應當承擔相應民事責任，給業(yè)主造成損失的，應當承擔賠償責任。

(七)挪用專項維修資金的法律責任

第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

本條是關于挪用專項維修資金的法律責任。房屋的專項維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護和保養(yǎng)。挪用專項維修資金的行為，首先，它違反了條例第三十五條物業(yè)服務合同中關于專項維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當事人，無論是法人還是自然人，均應承擔違約責任；其次，它也違反了條例第五十四條第二款關于“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。不得挪作他用”的規(guī)定。挪用專項維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務合同的規(guī)定，因此是應受到處罰的行為。挪用專項維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責任。這里有可能涉及的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。

(八)建設單位(開發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責任

第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

本條主要是關于違反本條例第三十條“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定的行政法律責任。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進行的前提條件，建設單位在開發(fā)建設的時候應當為物業(yè)管理工作考慮，預留必要的物業(yè)管理用房。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開展，損害物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益的，應當給予行政處罰。

(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責任

第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修與養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責任。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質，侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權利，同時也勢必會影響到物業(yè)管理的質量，應當給予行政處罰。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質上是侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權，本條對違法所得收益的處理的方式，實際上是規(guī)定了民事責任的承擔方式。也就是說行政機關應當將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余的部分，由業(yè)主大會決定其使用。通過規(guī)定民事責任承擔的方式，來實現(xiàn)政府對社會事物的管理，這是條例的一個特色。

(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責任

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：(1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；(3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上l萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

本條是關于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應當承擔行政責任，而且在本質上侵犯了全體業(yè)主的合法權利，所以，如果因為違法行為而獲得利益，這部分收益實際上是來源于業(yè)主的權利，應當用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余的部分，由業(yè)主大會決定其使用，而不是采用國家沒收的方式。本條同樣體現(xiàn)了通過規(guī)定民事責任承擔的方式，來達到行政管理的目的的精神，同樣是對于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責任并舉、民事責任優(yōu)先的處理方式。

(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任

第六十七條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任。由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動都是圍繞著業(yè)主及其利益。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔著大量的義務，違反這些義務必然承擔法律責任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定提供一定標準的服務，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主不交納物業(yè)服務費構成了違反物業(yè)服務合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應當承擔相應的法律責任。

(十二)業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的法律責任

第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

本條是關于業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。實踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事與物業(yè)管理無關的活動，如聚眾鬧事、斗毆，從事封建迷信活動，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義作出，但是沒有得到授權，也與物業(yè)管理無關，其法律后果，應當由利用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會從事違法活動的業(yè)主承擔。這些違法行為如果構成犯罪的，應當追究刑事責任，如果違法情節(jié)較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應當按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。

(十三)物業(yè)管理主管部門工作工員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任

第六十九條違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

本條是關于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任。行政機關在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機關在物業(yè)管理活動中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設定的不為某種行為的義務，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機關不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設定的為某種行為的義務，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務，都對管理相對人、國家管理秩序造成損害，都應當承擔法律責任。

物業(yè)管理法律責任的主要特征有3項。

(1)法定責任與約定責任結合。法律責任除了是直接違反法律法規(guī)而引起的法定法律責任以外，還有因違反當事人雙方的協(xié)議、合同的約定而引起的法律責任，我們稱之為約定責任。協(xié)議、合同的法律效力來源于國家對當事人之間合同、協(xié)議的認同并予以國家強制力的保護。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任除了依據(jù)法律法規(guī)，還要以合同、協(xié)議的約定為依據(jù)。

(2)技術規(guī)范所確定的責任份額大。物業(yè)管理本身是社會化、專業(yè)化的產(chǎn)物，物業(yè)管理中的各項活動涉及大量的技術問題。這些技術問題，有的是國家制定了相關的技術標準和技術規(guī)范，也有的是物業(yè)管理雙方當事人約定的技術要求或標準。這些技術標準、規(guī)范、要求成了確定物業(yè)管理法律責任的重要且大量的依據(jù)。

(3)法律責任的復雜性和復合性。物業(yè)管理法律責任的種類繁多，有民事責任、行政責任以及刑事責任。而且，這些責任在一項物業(yè)管理的違法行為中往往會合并存在，出現(xiàn)法律責任復合的現(xiàn)象。這種物業(yè)管理法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要全面考慮相關的法律法規(guī)對某種違法行為從不同的角度所設定的法律責任。對物業(yè)管理的當事人來說，也要謹慎自己的行為，因為，某種違法行為導致的結果不只是賠償損失的民事責任，也有可能導致判刑的刑事責任。

物業(yè)管理法律責任的構成是指據(jù)以確定物業(yè)管理法律責任必須具備的各種條件或必須符合的標準。由于物業(yè)管理中違法行為具體種類很多，涉及諸如民事違約責任、民事侵權責任、行政責任、刑事責任等不同種類的物業(yè)管理法律責任，其具體的構成要件也各有一定差異。在一般情況下，法律責任的歸責條件由下列四要素構成。

(1)行為違法。法律責任一般是由違法行為的發(fā)生而引起的，因此，違法本身的構成條件，自然應當成為法律責任構成的基礎和必要的前提條件。

(2)損害結果。損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實際損害和喪失預期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關系造成了危險或損害，并且危害結果達到了法律規(guī)定應追究相應法律責任的程度，是構成物業(yè)管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結果不是必要要素。

(3)因果聯(lián)系。違法行為與損害結果之間應當存在因果聯(lián)系。法律上的因果聯(lián)系不是一般的因果關系，而是指某種事實上的行為與特定損害結果之間的必然聯(lián)系。如果某項損害結果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結果負責。由于行為與結果之間的聯(lián)系多種多樣，有必然聯(lián)系和偶然聯(lián)系、直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業(yè)管理法律責任歸于某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結果之間的聯(lián)系，這對于行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。

(4)行為人心理主觀過錯狀態(tài)。過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其后果的一種心理認識狀態(tài)，分為故意和過失兩種表現(xiàn)形式。直接和間接故意的違法行為應負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規(guī)定下才須負刑事責任。對物業(yè)管理中的民事侵權行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數(shù)是采取過錯責任歸責原則。

業(yè)主在家中被害的法律責任案例分析

【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害于所住小區(qū)的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區(qū)沒有保安員、門衛(wèi)脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關系。于是，他們一紙訴狀將小區(qū)開發(fā)商及小區(qū)的物業(yè)管理公司一并告上法庭。當?shù)厝嗣穹ㄔ合群髢纱伍_庭對此案進行審理。法院經(jīng)審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發(fā)公司、某物業(yè)管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關系。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據(jù)，對此不予支持。

【案例2】兩名罪犯經(jīng)預謀后，攜帶尖刀等兇器，竄至某市某小區(qū)某樓，因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業(yè)主家中進行搶劫，將業(yè)主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟損失共4萬元。業(yè)主夫婦認為負責小區(qū)管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當?shù)胤ㄔ阂粚徟袥Q負責小區(qū)管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員并未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，并在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。

【案例分析】上述兩案例均是業(yè)主在家中被害，被害人家屬均要求物業(yè)管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發(fā)生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業(yè)管理公司承擔責任，有的判決物業(yè)管理公司不承擔責任。業(yè)主在家中被害，物業(yè)管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢"para" label-module="para">

1)物業(yè)管理保安應履行哪些職責

保安是物業(yè)管理的基本職能之一，是物業(yè)管理公司提供物業(yè)公共服務的重要內容之一。那么，物業(yè)公司的保安保什么呢"para" label-module="para">

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益?！?

從以上規(guī)定中我們認為物業(yè)管理保安的職責有：

①維護秩序。即維護物業(yè)區(qū)域范圍內正常的工作和生活秩序，努力為業(yè)主創(chuàng)造良好的、安定的工作和生活環(huán)境。

②協(xié)助做好安全防范。即協(xié)助公安機關做好安全防范。

③安全事故的應急處理。發(fā)生安全事故時，立即采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，并協(xié)助有關部門做好救助工作。

2)物業(yè)管理保安的責任應根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定來界定

物業(yè)管理法律責任是指物業(yè)管理當事人由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范或物業(yè)管理合同的規(guī)定所必須承擔的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為屬違法行為，違反物業(yè)管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律制裁是法律責任的必然結果。

物業(yè)管理法律責任是保證物業(yè)管理法律規(guī)范的有效實施，保障物業(yè)管理合同的全面履行，保護物業(yè)管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規(guī)范和合同僅有法律關系主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現(xiàn)在四個方面：第一明確違法違約后果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產(chǎn)生或哪些違法違約行為必須承擔什么樣的后果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經(jīng)濟的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由于其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的并不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重后果，從而自覺地守法守約。

物業(yè)管理法律責任具有以下特征：

①物業(yè)管理法律責任必須有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務合同的事先規(guī)定。

物業(yè)管理法律責任必須事先規(guī)定。首先，物業(yè)管理法律責任的種類由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范未規(guī)定的新種類的物業(yè)管理法律責任；其次，物業(yè)管理法律責任的內容要由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范規(guī)定的內容以外的法律責任；第三，物業(yè)管理法律責任的處罰范圍和標準要由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范規(guī)定的范圍和標準以外的法律責任。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規(guī)定和條款。如果沒有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務合同的事先規(guī)定，就不能要求當事人承擔物業(yè)管理法律責任。

②物業(yè)管理法律責任必須以物業(yè)管理違法違約行為為前提。

物業(yè)管理違法違約行為是物業(yè)管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規(guī)、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業(yè)管理法律規(guī)范的規(guī)定或違反了物業(yè)服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害后果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。

③物業(yè)管理法律責任是對違法違約當事人的一種制裁。

物業(yè)管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律后果，這顯示了物業(yè)管理法律法規(guī)的權威性和物業(yè)服務合同的嚴肅性。如果物業(yè)管理當事人違法違約，必將受到相應的的制裁和處罰。

④物業(yè)管理法律責任由國家強制力保證實施。

法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業(yè)管理法律法規(guī)，由國家司法機關和其他法律、法規(guī)授權的機關依法追究其法律責任。違反物業(yè)管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。

根據(jù)以上的分析，針對本案例我們認為：

第一，物業(yè)管理公司不承擔違法責任。我國目前已出臺的物業(yè)管理的法律法規(guī)中并沒有物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主的人身安全由物業(yè)管理公司負責、業(yè)主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業(yè)管理公司承擔法律責任的規(guī)定。顯然，業(yè)主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業(yè)管理公司。

第二，物業(yè)管理公司是否承擔違約責任，要根據(jù)物業(yè)服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。物業(yè)服務合同由物業(yè)服務需求方與物業(yè)服務提供方雙方自愿簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業(yè)服務合同受到法律的保護。物業(yè)服務當事人由于違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業(yè)管理法律責任的確認，除依據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據(jù)，但合同約定的條款不得與相關法律、法規(guī)相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業(yè)服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出于雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業(yè)服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規(guī)定的違約責任條款接受處罰。

《民法通則》第一百零六條規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任?！?

《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?

根據(jù)以上規(guī)定，合同是追究違約責任最根本的依據(jù)。物業(yè)服務合同可以對業(yè)主人身財產(chǎn)安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業(yè)主人身或財產(chǎn)受到不法侵害后而要求物業(yè)管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現(xiàn)合同中約定的情形，物業(yè)管理公司應該承擔相應的違約責任。

3)物業(yè)管理公司應加強和改善物業(yè)區(qū)域內的安全防范

目前的物業(yè)服務合同，一般都有對物業(yè)管理保安服務的約定，如保安服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環(huán)境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業(yè)管理保安并不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發(fā)生，只能是最大限度地去預防案件的發(fā)生。而目前相當一部分物業(yè)管理公司并沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經(jīng)過專業(yè)培訓的保安人員、對小區(qū)進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區(qū)進行巡邏、保安人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業(yè)主對物業(yè)管理公司產(chǎn)生情緒，拒絕交納物業(yè)管理費的原因之一。

因此，物業(yè)管理公司要充分認識到保安工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，具有十分重要的作用。

①良好的保安服務有利于提升企業(yè)形象。保安服務的好壞，直接反映了物業(yè)管理質量的高低。良好的保安服務，以及保安人員的優(yōu)良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)形象。

②良好的保安服務可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。良好的保安服務提供良好的安全及保護，使業(yè)主和使用人人身免受傷害，財產(chǎn)免遭損失，從而滿足業(yè)主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。

③良好的保安服務可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。良好的保安服務，社會秩序穩(wěn)定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業(yè)，人們都愿意在此工作或居住，從而有效提高小區(qū)或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保安服務可以及時發(fā)現(xiàn)或避免刑事犯罪案件的發(fā)生，有效地保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)不受損失，也大大減少和避免業(yè)主和使用人因生命受到傷害、財產(chǎn)受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區(qū)或大廈的保安管理是社會治安管理的組成部分，小區(qū)或大廈的良好保安服務有利于促進整個社會的長治久安。

同時，要建立健全相關的規(guī)章制度，加強對保安人員的教育和培訓，努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好預防工作，應防患于未然。保安服務工作良好的重要標準就是物業(yè)區(qū)域范圍內不發(fā)生或很少發(fā)生刑事案件，不發(fā)生或很少發(fā)生安全事故。做好各項預防工作是保安服務工作的關鍵，因此要采取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發(fā)生。

第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定；法律法規(guī)未規(guī)定法律責任的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條 建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門報送備案資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房或者有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款；

（三）未對查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用、管理的問題進行整改的，或者對物業(yè)交接后發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質量問題未進行修復的，責令限期整改；逾期未整改的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定予以 處罰：

（一）未按照要求公示相關信息的，責令限期改正，逾期未改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（二）未按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務的，處以五萬元以下的罰款。

第五十條 違反本條例規(guī)定，原業(yè)主委員會屆滿后或者業(yè)主委員會委員資格終止后不按時移交有關資料、財物和印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令交回；拒不移交的，可以提請公安機關協(xié)助移交；造成損失的，依法追究相應責任。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向有關行政主管部門和業(yè)主委員會報告，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下的罰款。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。業(yè)主委員會可以按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，對侵害業(yè)主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。

第五十二條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他相關行政主管部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關監(jiān)督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關責令改正；情節(jié)嚴重的，對主管人員和直接責任人員予以行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十五條

違反本條例規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十六條

建設單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下的罰款。

建設單位違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，不按規(guī)定繳存物業(yè)保修金的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責令限期交存；逾期不繳存的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之三的滯納金，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第五十七條

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未向區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送統(tǒng)計報表的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規(guī)定，未及時向相關行政管理部門、專業(yè)單位報告的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十六條規(guī)定，未辦理物業(yè)服務承接查驗手續(xù)或者對不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務承接查驗手續(xù)的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，拒不退出物業(yè)服務項目或者不按規(guī)定退出的，由區(qū)、縣物業(yè)主管部門給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主、使用人違反本條例第五十二條規(guī)定，未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內報告相關行政主管部門的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例第二十七條第三款規(guī)定，原業(yè)主委員會未按規(guī)定時間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期移交。

第五十九條

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規(guī)定，擅自改變房屋使用性質的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以1000元以上5000元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第（一）、（二）、（四）項規(guī)定，在房屋內進行裝飾裝修的，侵占、損壞共有部位、共有設施設備以及擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令停止違法行為，恢復原狀，視其情節(jié)，處以1000元以上1萬元以下的罰款。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、使用人合法權益的，相關業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。

第六十條

市、區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第四十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十九條 建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第十三條規(guī)定，不提供相關資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十條 業(yè)主委員會成員違反本條例第二十二條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處一千元以上五千元以下罰款；違反治安管理處罰規(guī)定的，由公安機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條 建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十條第二款第三項規(guī)定，調整前期物業(yè)服務收費標準未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第五十二條 違反本條例第三十二條第五款規(guī)定，需要由物業(yè)服務企業(yè)委托而未經(jīng)委托進入物業(yè)管理區(qū)域從事專項服務業(yè)務的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對單位處三萬元以上十五萬元以下罰款，對個人處一千元以上三千元以下罰款。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十三條第一款和第二款規(guī)定，未按照要求公布相關信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未依法訂立物業(yè)服務合同進入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十五萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條第五款規(guī)定，未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務合同備案的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十八條第一項規(guī)定，騙取、侵占物業(yè)專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回騙取、侵占的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處騙取、侵占金額兩倍以下罰款。

第五十六條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他相關行政管理部門的工作人員違反本條例規(guī)定的，依法追究責任。