物業(yè)管理法律責(zé)任特征

物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特征有3項(xiàng)。

(1)法定責(zé)任與約定責(zé)任結(jié)合。法律責(zé)任除了是直接違反法律法規(guī)而引起的法定法律責(zé)任以外，還有因違反當(dāng)事人雙方的協(xié)議、合同的約定而引起的法律責(zé)任，我們稱之為約定責(zé)任。協(xié)議、合同的法律效力來(lái)源于國(guó)家對(duì)當(dāng)事人之間合同、協(xié)議的認(rèn)同并予以國(guó)家強(qiáng)制力的保護(hù)。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任除了依據(jù)法律法規(guī)，還要以合同、協(xié)議的約定為依據(jù)。

(2)技術(shù)規(guī)范所確定的責(zé)任份額大。物業(yè)管理本身是社會(huì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，物業(yè)管理中的各項(xiàng)活動(dòng)涉及大量的技術(shù)問(wèn)題。這些技術(shù)問(wèn)題，有的是國(guó)家制定了相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，也有的是物業(yè)管理雙方當(dāng)事人約定的技術(shù)要求或標(biāo)準(zhǔn)。這些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要求成了確定物業(yè)管理法律責(zé)任的重要且大量的依據(jù)。

(3)法律責(zé)任的復(fù)雜性和復(fù)合性。物業(yè)管理法律責(zé)任的種類繁多，有民事責(zé)任、行政責(zé)任以及刑事責(zé)任。而且，這些責(zé)任在一項(xiàng)物業(yè)管理的違法行為中往往會(huì)合并存在，出現(xiàn)法律責(zé)任復(fù)合的現(xiàn)象。這種物業(yè)管理法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要全面考慮相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)某種違法行為從不同的角度所設(shè)定的法律責(zé)任。對(duì)物業(yè)管理的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，也要謹(jǐn)慎自己的行為，因?yàn)?，某種違法行為導(dǎo)致的結(jié)果不只是賠償損失的民事責(zé)任，也有可能導(dǎo)致判刑的刑事責(zé)任。

物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成是指據(jù)以確定物業(yè)管理法律責(zé)任必須具備的各種條件或必須符合的標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)管理中違法行為具體種類很多，涉及諸如民事違約責(zé)任、民事侵權(quán)責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任等不同種類的物業(yè)管理法律責(zé)任，其具體的構(gòu)成要件也各有一定差異。在一般情況下，法律責(zé)任的歸責(zé)條件由下列四要素構(gòu)成。

(1)行為違法。法律責(zé)任一般是由違法行為的發(fā)生而引起的，因此，違法本身的構(gòu)成條件，自然應(yīng)當(dāng)成為法律責(zé)任構(gòu)成的基礎(chǔ)和必要的前提條件。

(2)損害結(jié)果。損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財(cái)產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實(shí)際損害和喪失預(yù)期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會(huì)危害性，給社會(huì)特定利益關(guān)系造成了危險(xiǎn)或損害，并且危害結(jié)果達(dá)到了法律規(guī)定應(yīng)追究相應(yīng)法律責(zé)任的程度，是構(gòu)成物業(yè)管理法律責(zé)任的一個(gè)必要條件。在有些法律責(zé)任中，損害結(jié)果不是必要要素。

(3)因果聯(lián)系。違法行為與損害結(jié)果之間應(yīng)當(dāng)存在因果聯(lián)系。法律上的因果聯(lián)系不是一般的因果關(guān)系，而是指某種事實(shí)上的行為與特定損害結(jié)果之間的必然聯(lián)系。如果某項(xiàng)損害結(jié)果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對(duì)該項(xiàng)結(jié)果負(fù)責(zé)。由于行為與結(jié)果之間的聯(lián)系多種多樣，有必然聯(lián)系和偶然聯(lián)系、直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業(yè)管理法律責(zé)任歸于某一違法行為時(shí)，必須搞清楚違法行為與特定的損告結(jié)果之間的聯(lián)系，這對(duì)于行為定性、確定法律責(zé)任種類和大小具有重大影響。

(4)行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。過(guò)錯(cuò)是指行為人實(shí)施行為時(shí)對(duì)自己的違法行為及其后果的一種心理認(rèn)識(shí)狀態(tài)，分為故意和過(guò)失兩種表現(xiàn)形式。直接和間接故意的違法行為應(yīng)負(fù)法律責(zé)任，重大過(guò)失的違法行為一般要負(fù)民事責(zé)任或行政責(zé)任，在法律有明文規(guī)定下才須負(fù)刑事責(zé)任。對(duì)物業(yè)管理中的民事侵權(quán)行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責(zé)，大多數(shù)是采取過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則。

物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過(guò)錯(cuò)責(zé)任、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。各種法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時(shí)發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔(dān)一種法律責(zé)任，許多場(chǎng)合，違法行為人要承擔(dān)兩種以上法律責(zé)任，即出現(xiàn)所謂法律責(zé)任復(fù)合現(xiàn)象。

(一)民事法律責(zé)任

指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng)。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。承擔(dān)民事責(zé)任的方式，中國(guó)《民法通則》第一百三十四條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。

①停止侵害。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。②排除妨礙。指權(quán)利人行使其權(quán)利受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求行為人排除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制排除妨礙。③消除危險(xiǎn)。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身?yè)p害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。④返還財(cái)產(chǎn)。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。⑤恢復(fù)原狀。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。⑥修理、重作、更換。⑦賠償損失。指行為人以其財(cái)產(chǎn)填補(bǔ)受害人的損失。⑧支付違約金。指依法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。指公民或者法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，有權(quán)通過(guò)人民法院要求行為人以公開(kāi)形式承認(rèn)過(guò)錯(cuò)，澄清事實(shí)，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復(fù)未受損害時(shí)社會(huì)對(duì)其品行、才能或信用的良好評(píng)價(jià)。⑩賠禮道歉。指公民或法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，權(quán)利人可請(qǐng)求行為人當(dāng)面承認(rèn)錯(cuò)誤，表示歉意，以保護(hù)其人格尊嚴(yán)。

(二)行政法律責(zé)任

指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任，是指行政機(jī)關(guān)及其工作人員在實(shí)施行政管理行為中的違法失職行為引發(fā)的依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)，一般表現(xiàn)為給予直接責(zé)任人或單位主管負(fù)責(zé)人員行政處分；另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)。

承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類：①行政處罰。中國(guó)《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)或國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過(guò)、降職、降薪、撤職、留用察看、開(kāi)除等。③勞動(dòng)教養(yǎng)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。

(三)經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任

指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同，但按承包等責(zé)權(quán)利相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制追究違反經(jīng)濟(jì)責(zé)任制行為的責(zé)任時(shí)，帶有類似行政合同的責(zé)任追究方式特點(diǎn)。

(四)刑事法律責(zé)任

指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng)。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對(duì)人的違法行為構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級(jí)主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

物業(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)承擔(dān)責(zé)任方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類法律責(zé)任。制裁就是懲戒、處罰，制裁實(shí)際上是一種對(duì)違法者的某種權(quán)利的合法損害或者使違法者承擔(dān)一項(xiàng)新的不利義務(wù)，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)。法律責(zé)任的實(shí)施和制裁的實(shí)現(xiàn)都以強(qiáng)制為后盾。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)制又是使違法者承擔(dān)法律責(zé)任的最后手段。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類。補(bǔ)救性法律責(zé)任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務(wù)等。

(一)建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任

第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務(wù)過(guò)程中，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，針對(duì)目前建設(shè)單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致所選聘的物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)狀，條例第二十四條規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責(zé)任的角度確保了第二十四條的落實(shí)。出現(xiàn)這類違法行為以后，行政機(jī)關(guān)首先是責(zé)令限期改正，要求建設(shè)單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并給予警告。行政機(jī)關(guān)還可以行使自由裁量權(quán)，視違法情節(jié)或后果決定是否給予罰款。

(二)建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任

第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

本條規(guī)定了建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任。轉(zhuǎn)讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，首先是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為，因此違法行為人必須對(duì)權(quán)利人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理領(lǐng)域，由于涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多業(yè)主，建設(shè)單位擅自處分業(yè)主擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)侵犯了公共利益，構(gòu)成了對(duì)行政管理秩序的破壞，所以應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，由違法行為人承擔(dān)罰款的行政責(zé)任。

要明確的是，民事責(zé)任和行政責(zé)任并不互相排斥，行政責(zé)任是對(duì)國(guó)家承擔(dān)的責(zé)任，帶有懲罰性質(zhì)；而賠償?shù)拿袷仑?zé)任是對(duì)受侵害業(yè)主的責(zé)任，不具懲罰性，一般只有補(bǔ)償性，目的是使業(yè)主的利益恢復(fù)到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。所以，行政責(zé)任的承擔(dān)不影響民事責(zé)任，反之亦然。但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。

(三)拒不移交資料的行政責(zé)任

第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處l萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

本條規(guī)定了拒不移交資料的行政責(zé)任。物業(yè)資料和相關(guān)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)是一體的，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。在物業(yè)管理活動(dòng)中，在建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問(wèn)題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理主體時(shí)，常常出現(xiàn)掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。由于這些資料是開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)所必需的基礎(chǔ)資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會(huì)給對(duì)方的工作造成許多障礙，是對(duì)行政管理秩序的破壞。所以，條例特別規(guī)定了拒不移交的行政責(zé)任。

(四)無(wú)資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果

第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。

本條規(guī)定了無(wú)資格從事物業(yè)管理的行政責(zé)任、民事責(zé)任以及騙取管理資格的法律后果。由于物業(yè)管理直接關(guān)系到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展，為了能夠給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理制度，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，是一種擾亂市場(chǎng)秩序的行為，應(yīng)當(dāng)受到行政處罰。另一方面，不具備資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議是無(wú)效協(xié)議，如果該企業(yè)的違法行為給業(yè)主造成了損失，違法企業(yè)必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。

(五)物業(yè)管理企業(yè)聘用無(wú)從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任

第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)聘用無(wú)從業(yè)資格的人員的法律責(zé)任，包括行政責(zé)任和民事責(zé)任。物業(yè)管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，為了保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展，依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，條例不僅規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求，而且規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的資格要求，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力和知識(shí)水平。但是如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此要求置之不理，對(duì)未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員仍然加以聘用的話，關(guān)于從業(yè)人員友格的要求就會(huì)成為虛置，就無(wú)法從根源上杜絕無(wú)資格人員從業(yè)的違法現(xiàn)象。所以，為了預(yù)防不符合條件的從業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理的人力資源市場(chǎng)，本條專門規(guī)定了違法聘用無(wú)資格從業(yè)人員的法律責(zé)任。

(六)物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50》6以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)違反委托管理限制之法律責(zé)任。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只有在符合一定資質(zhì)條件的情況下，才能承接物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主正是基于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理能力和服務(wù)水平的認(rèn)可才選聘相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)，被選聘的企業(yè)除部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)可委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)親自完成其他有關(guān)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，也可能造成對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的規(guī)避，使得資質(zhì)管理制度形同虛設(shè)。因此，行政機(jī)關(guān)將對(duì)此行為進(jìn)行行政處罰。另外，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人也是違反其與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(七)挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任

第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

本條是關(guān)于挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。房屋的專項(xiàng)維修資金只能用于特定的用途，即房屋的維護(hù)和保養(yǎng)。挪用專項(xiàng)維修資金的行為，首先，它違反了條例第三十五條物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理與使用之規(guī)定，行為當(dāng)事人，無(wú)論是法人還是自然人，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；其次，它也違反了條例第五十四條第二款關(guān)于“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。不得挪作他用”的規(guī)定。挪用專項(xiàng)維修資金的行為不僅違反了本條例的規(guī)定，也違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，因此是應(yīng)受到處罰的行為。挪用專項(xiàng)維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責(zé)任。這里有可能涉及的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。

(八)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)不配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任

第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

本條主要是關(guān)于違反本條例第三十條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”規(guī)定的行政法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理工作正常進(jìn)行的前提條件，建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理工作考慮，預(yù)留必要的物業(yè)管理用房。不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，影響到物業(yè)管理工作的開(kāi)展，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。

(九)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任

第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途之法律責(zé)任。物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質(zhì)，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)也勢(shì)必會(huì)影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰。另外由于擅自改變物業(yè)管理用房的用途的行為在本質(zhì)上是侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，本條對(duì)違法所得收益的處理的方式，實(shí)際上是規(guī)定了民事責(zé)任的承擔(dān)方式。也就是說(shuō)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用。通過(guò)規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)政府對(duì)社會(huì)事物的管理，這是條例的一個(gè)特色。

(十)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：(1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；(3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上l萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

本條是關(guān)于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)擅自作為行為的法律責(zé)任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業(yè)主，也可能是物業(yè)管理企業(yè)，他們的共同特點(diǎn)是侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，而且在本質(zhì)上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利，所以，如果因?yàn)檫`法行為而獲得利益，這部分收益實(shí)際上是來(lái)源于業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會(huì)決定其使用，而不是采用國(guó)家沒(méi)收的方式。本條同樣體現(xiàn)了通過(guò)規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來(lái)達(dá)到行政管理的目的的精神，同樣是對(duì)于民事違法行為，采用了行政處罰和民事責(zé)任并舉、民事責(zé)任優(yōu)先的處理方式。

(十一)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任

第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

本條規(guī)定了業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任。由于業(yè)主在物業(yè)管理法律關(guān)系中處于核心地位，一切物業(yè)管理活動(dòng)都是圍繞著業(yè)主及其利益。另一方面，業(yè)主也在物業(yè)管理中承擔(dān)著大量的義務(wù)，違反這些義務(wù)必然承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事法律關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供一定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成了違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主公約規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

(十二)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的法律責(zé)任

第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

本條是關(guān)于業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。實(shí)踐中存在著一些業(yè)主利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，如聚眾鬧事、斗毆，從事封建迷信活動(dòng)，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動(dòng)以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出，但是沒(méi)有得到授權(quán)，也與物業(yè)管理無(wú)關(guān)，其法律后果，應(yīng)當(dāng)由利用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)從事違法活動(dòng)的業(yè)主承擔(dān)。這些違法行為如果構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任，如果違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)按照治安管理處罰條例的規(guī)定，給予治安管理處罰。

(十三)物業(yè)管理主管部門工作工員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任

第六十九條違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

本條是關(guān)于物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任。行政機(jī)關(guān)在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理活動(dòng)中的管理行為違反法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的不為某種行為的義務(wù)，作為的違法通常表現(xiàn)為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機(jī)關(guān)不履行法律規(guī)范或者行政行為違反了為其設(shè)定的為某種行為的義務(wù)，不作為的違法通常表現(xiàn)為一種消極的狀態(tài)。無(wú)論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務(wù)，都對(duì)管理相對(duì)人、國(guó)家管理秩序造成損害，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

業(yè)主在家中被害的法律責(zé)任案例分析

【案例1】某大學(xué)青年教師大白天被歹徒殺害于所住小區(qū)的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認(rèn)為，兇手之所以有恃無(wú)恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區(qū)沒(méi)有保安員、門衛(wèi)脫崗、外來(lái)人員可以自由進(jìn)出有著直接的關(guān)系。于是，他們一紙?jiān)V狀將小區(qū)開(kāi)發(fā)商及小區(qū)的物業(yè)管理公司一并告上法庭。當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ合群髢纱伍_(kāi)庭對(duì)此案進(jìn)行審理。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結(jié)果，該犯罪結(jié)果所引起的刑事和民事侵權(quán)責(zé)任，已由罪犯承擔(dān)。被告某開(kāi)發(fā)公司、某物業(yè)管理公司與罪犯的犯罪行為既沒(méi)有主觀上的共同故意，又沒(méi)有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任理由不充分。被害人人身?yè)p害與兩被告的管理行為無(wú)直接因果關(guān)系。因此，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任沒(méi)有法律依據(jù)，對(duì)此不予支持。

【案例2】?jī)擅锓附?jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，竄至某市某小區(qū)某樓，因該樓值班保安員沒(méi)有盤(pán)查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入某業(yè)主家中進(jìn)行搶劫，將業(yè)主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬(wàn)元。業(yè)主夫婦認(rèn)為負(fù)責(zé)小區(qū)管理的某公司未盡到安全管理的責(zé)任，故將其告上法庭。當(dāng)?shù)胤ㄔ阂粚徟袥Q負(fù)責(zé)小區(qū)管理的某公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬(wàn)元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤(pán)查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤(pán)查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為，故該公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

【案例分析】上述兩案例均是業(yè)主在家中被害，被害人家屬均要求物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，而兩地法院的判決結(jié)果完全不同。同樣的案例在全國(guó)各地已發(fā)生多起，其判決結(jié)果也和上述兩案例一樣，有的判決物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任，有的判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主在家中被害，物業(yè)管理公司到底應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任還是不承擔(dān)法律責(zé)任呢"para" label-module="para">

1)物業(yè)管理保安應(yīng)履行哪些職責(zé)

保安是物業(yè)管理的基本職能之一，是物業(yè)管理公司提供物業(yè)公共服務(wù)的重要內(nèi)容之一。那么，物業(yè)公司的保安保什么呢"para" label-module="para">

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！?

從以上規(guī)定中我們認(rèn)為物業(yè)管理保安的職責(zé)有：

①維護(hù)秩序。即維護(hù)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)正常的工作和生活秩序，努力為業(yè)主創(chuàng)造良好的、安定的工作和生活環(huán)境。

②協(xié)助做好安全防范。即協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范。

③安全事故的應(yīng)急處理。發(fā)生安全事故時(shí)，立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助有關(guān)部門做好救助工作。

2)物業(yè)管理保安的責(zé)任應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)界定

物業(yè)管理法律責(zé)任是指物業(yè)管理當(dāng)事人由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范或物業(yè)管理合同的規(guī)定所必須承擔(dān)的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為屬違法行為，違反物業(yè)管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責(zé)任的基礎(chǔ)，法律制裁是法律責(zé)任的必然結(jié)果。

物業(yè)管理法律責(zé)任是保證物業(yè)管理法律規(guī)范的有效實(shí)施，保障物業(yè)管理合同的全面履行，保護(hù)物業(yè)管理法律主體的合法權(quán)益的必要條件。如果法律規(guī)范和合同僅有法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)，而沒(méi)有在使用權(quán)利不當(dāng)或不履行義務(wù)的情況下應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，權(quán)利義務(wù)就成為一紙空文而沒(méi)有任何約束力。法律責(zé)任最基本的功能體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一明確違法違約后果。法律責(zé)任一般都會(huì)明確如有違法違約行為產(chǎn)生或哪些違法違約行為必須承擔(dān)什么樣的后果。第二處罰違法違約行為。對(duì)違法違約行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由于其違法違約給守法守約人帶來(lái)的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責(zé)任的目的并不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來(lái)的嚴(yán)重后果，從而自覺(jué)地守法守約。

物業(yè)管理法律責(zé)任具有以下特征：

①物業(yè)管理法律責(zé)任必須有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的事先規(guī)定。

物業(yè)管理法律責(zé)任必須事先規(guī)定。首先，物業(yè)管理法律責(zé)任的種類由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范未規(guī)定的新種類的物業(yè)管理法律責(zé)任；其次，物業(yè)管理法律責(zé)任的內(nèi)容要由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范規(guī)定的內(nèi)容以外的法律責(zé)任；第三，物業(yè)管理法律責(zé)任的處罰范圍和標(biāo)準(zhǔn)要由法律規(guī)范事先規(guī)定，不得追究法律規(guī)范規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)以外的法律責(zé)任。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)有明確的法律責(zé)任或違約責(zé)任的規(guī)定和條款。如果沒(méi)有物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的事先規(guī)定，就不能要求當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任。

②物業(yè)管理法律責(zé)任必須以物業(yè)管理違法違約行為為前提。

物業(yè)管理違法違約行為是物業(yè)管理當(dāng)事人拒不履行義務(wù)或做出法律、法規(guī)、合同禁止的行為。違法違約行為的構(gòu)成要件有三個(gè)：第一是違法違約性，即當(dāng)事人違反了物業(yè)管理法律規(guī)范的規(guī)定或違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國(guó)家、集體或個(gè)人的合法權(quán)益，造成了危害后果。第三是可罰性，即當(dāng)事人的違法違約行為符合物業(yè)管理法律規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同的約定的處罰條件。以上構(gòu)成要件只有同時(shí)具備，才能由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。

③物業(yè)管理法律責(zé)任是對(duì)違法違約當(dāng)事人的一種制裁。

物業(yè)管理法律責(zé)任是要求違法違約當(dāng)事人必須承擔(dān)違法違約的法律后果，這顯示了物業(yè)管理法律法規(guī)的權(quán)威性和物業(yè)服務(wù)合同的嚴(yán)肅性。如果物業(yè)管理當(dāng)事人違法違約，必將受到相應(yīng)的的制裁和處罰。

④物業(yè)管理法律責(zé)任由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施。

法律責(zé)任具有國(guó)家法律所賦予的強(qiáng)制性和約束力。違反物業(yè)管理法律法規(guī)，由國(guó)家司法機(jī)關(guān)和其他法律、法規(guī)授權(quán)的機(jī)關(guān)依法追究其法律責(zé)任。違反物業(yè)管理合同的約定，由合同守約方依法請(qǐng)求人民法院追究違約者的違約責(zé)任。

根據(jù)以上的分析，針對(duì)本案例我們認(rèn)為：

第一，物業(yè)管理公司不承擔(dān)違法責(zé)任。我國(guó)目前已出臺(tái)的物業(yè)管理的法律法規(guī)中并沒(méi)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的人身安全由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)、業(yè)主的生命受到犯罪分子的傷害應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任的規(guī)定。顯然，業(yè)主被傷害，承擔(dān)違法責(zé)任的應(yīng)是犯罪分子，而不是物業(yè)管理公司。

第二，物業(yè)管理公司是否承擔(dān)違約責(zé)任，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)需求方與物業(yè)服務(wù)提供方雙方自愿簽訂，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同受到法律的保護(hù)。物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人由于違反合同條款的約定必須承擔(dān)違約責(zé)任。因此物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn)，除依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外，也要以合同或契約約定的責(zé)任內(nèi)容作為依據(jù)，但合同約定的條款不得與相關(guān)法律、法規(guī)相違背，否則，合同雖成立，但其在內(nèi)容和形式上違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，則被確認(rèn)為無(wú)效，得不到國(guó)家法律的保護(hù)，沒(méi)有法律效力。違約責(zé)任，指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等責(zé)任。違約責(zé)任是由合同義務(wù)轉(zhuǎn)化而來(lái)的，本質(zhì)上出于雙方當(dāng)事人約定，不是法律強(qiáng)加的，因此，物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人必須清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，不能隨意承諾自己無(wú)法達(dá)到的義務(wù)。權(quán)利與義務(wù)一旦承諾，就應(yīng)履行，否則就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按合同規(guī)定的違約責(zé)任條款接受處罰。

《民法通則》第一百零六條規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?

根據(jù)以上規(guī)定，合同是追究違約責(zé)任最根本的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同可以對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)措施做出更為具體的約定，也可以對(duì)業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到不法侵害后而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)一定的賠償責(zé)任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現(xiàn)合同中約定的情形，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3)物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)和改善物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范

目前的物業(yè)服務(wù)合同，一般都有對(duì)物業(yè)管理保安服務(wù)的約定，如保安服務(wù)要做到24小時(shí)專人值守、定期巡邏，做好環(huán)境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強(qiáng)人員、物品、車輛出入管理等。但是物業(yè)管理保安并不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發(fā)生，只能是最大限度地去預(yù)防案件的發(fā)生。而目前相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司并沒(méi)有做到最大限度地去做好預(yù)防工作，沒(méi)有認(rèn)真履行保安職責(zé)，如沒(méi)有聘用經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的保安人員、對(duì)小區(qū)進(jìn)出的陌生人員不進(jìn)行盤(pán)查登記、很少對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏、保安人員脫崗、安全設(shè)施管理不善形同虛設(shè)等。這也是不少業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生情緒，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的原因之一。

因此，物業(yè)管理公司要充分認(rèn)識(shí)到保安工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，具有十分重要的作用。

①良好的保安服務(wù)有利于提升企業(yè)形象。保安服務(wù)的好壞，直接反映了物業(yè)管理質(zhì)量的高低。良好的保安服務(wù)，以及保安人員的優(yōu)良素質(zhì)，將會(huì)獲得住戶和社會(huì)的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)形象。

②良好的保安服務(wù)可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。良好的保安服務(wù)提供良好的安全及保護(hù)，使業(yè)主和使用人人身免受傷害，財(cái)產(chǎn)免遭損失，從而滿足業(yè)主和使用人的安全需求，增強(qiáng)安全感和歸屬感。

③良好的保安服務(wù)可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。良好的保安服務(wù)，社會(huì)秩序穩(wěn)定，刑事犯案率低，可使人們安居樂(lè)業(yè)，人們都愿意在此工作或居住，從而有效提高小區(qū)或大廈的銷售率和出租率。同時(shí)，良好的保安服務(wù)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)或避免刑事犯罪案件的發(fā)生，有效地保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)不受損失，也大大減少和避免業(yè)主和使用人因生命受到傷害、財(cái)產(chǎn)受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區(qū)或大廈的保安管理是社會(huì)治安管理的組成部分，小區(qū)或大廈的良好保安服務(wù)有利于促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

同時(shí)，要建立健全相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)保安人員的教育和培訓(xùn)，努力做好保安服務(wù)工作。保安服務(wù)的關(guān)鍵是做好預(yù)防工作，應(yīng)防患于未然。保安服務(wù)工作良好的重要標(biāo)準(zhǔn)就是物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)不發(fā)生或很少發(fā)生刑事案件，不發(fā)生或很少發(fā)生安全事故。做好各項(xiàng)預(yù)防工作是保安服務(wù)工作的關(guān)鍵，因此要采取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發(fā)生。

第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定；法律法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）未按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送備案資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

（二）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房或者有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

（三）未對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用、管理的問(wèn)題進(jìn)行整改的，或者對(duì)物業(yè)交接后發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題未進(jìn)行修復(fù)的，責(zé)令限期整改；逾期未整改的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定予以 處罰：

（一）未按照要求公示相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（二）未按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款。

第五十條 違反本條例規(guī)定，原業(yè)主委員會(huì)屆滿后或者業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后不按時(shí)移交有關(guān)資料、財(cái)物和印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令交回；拒不移交的，可以提請(qǐng)公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交；造成損失的，依法追究相應(yīng)責(zé)任。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向有關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)可以按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十二條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他相關(guān)行政主管部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)監(jiān)督管理職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位、上級(jí)機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)主管人員和直接責(zé)任人員予以行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十五條

違反本條例規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十六條

建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下的罰款。

建設(shè)單位違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，不按規(guī)定繳存物業(yè)保修金的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期交存；逾期不繳存的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之三的滯納金，可以并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未向區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規(guī)定，未及時(shí)向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報(bào)告的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條規(guī)定，未辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)或者對(duì)不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或者不按規(guī)定退出的，由區(qū)、縣物業(yè)主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人違反本條例第五十二條規(guī)定，未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告相關(guān)行政主管部門的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例第二十七條第三款規(guī)定，原業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期移交。

第五十九條

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以1000元以上5000元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第（一）、（二）、（四）項(xiàng)規(guī)定，在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，侵占、損壞共有部位、共有設(shè)施設(shè)備以及擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令停止違法行為，恢復(fù)原狀，視其情節(jié)，處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。

第六十條

市、區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第四十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十九條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第十三條規(guī)定，不提供相關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十條 業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例第二十二條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，處一千元以上五千元以下罰款；違反治安管理處罰規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十一條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條第二款第三項(xiàng)規(guī)定，調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。

第五十二條 違反本條例第三十二條第五款規(guī)定，需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托而未經(jīng)委托進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域從事專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)單位處三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處一千元以上三千元以下罰款。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十三條第一款和第二款規(guī)定，未按照要求公布相關(guān)信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未依法訂立物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第五款規(guī)定，未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十八條第一項(xiàng)規(guī)定，騙取、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回騙取、侵占的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處騙取、侵占金額兩倍以下罰款。

第五十六條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例規(guī)定的，依法追究責(zé)任。