預(yù)售模式

預(yù)售模式的利弊

這種模式不但能進(jìn)一步提升用戶體驗和忠誠度，而且解救了庫存憂患，實現(xiàn)了消費者和商家的雙贏。但是，考慮到時間成本，預(yù)售模式需要商家具備高效的供應(yīng)鏈管理體系。因為該模式雖有很強的精確性，但是時效性很差。消費者的心理預(yù)期購買時間一般不會超過3天。而服裝的生產(chǎn)周期一般不會低于15天，這樣就會損失一批潛在購買消費者。所以，目前，預(yù)售模式只適用于具有快速響應(yīng)的供應(yīng)鏈體系的商家，比如寶縵家紡，它就擁有一條從棉紗、織布、印染、制造到銷售的完整供應(yīng)鏈體系，產(chǎn)品生產(chǎn)周期僅需要7天。這也許是該模式最大的弊端。 2100433B

在預(yù)售合同中，商品的交付與價金的支付非同時發(fā)生，購買方獲得的只是期待利益，而非現(xiàn)實利益。由于各種原因，這種期待利益到時是否能夠?qū)崿F(xiàn)，尚有疑問。有些經(jīng)營者利用預(yù)售合同騙取消費者信任，利用他人的錢為自己謀取利益，甚至有些不法分子利用預(yù)售合同騙取他人錢財，然后逃之天天。由于商品經(jīng)濟的發(fā)展，各種商品供應(yīng)豐富，流通渠道暢通，因此，一般商品的預(yù)售在我國將越來越少，但是某些商品，如住房等，預(yù)售仍比較普遍。

房屋預(yù)售預(yù)售條件

我國《城市房地產(chǎn)管理法》 第45條規(guī)定，商品房 預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

(1) 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

(2) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

(3) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房 并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。

(4) 按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。

(5) 已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 ，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 。

房屋預(yù)售預(yù)售特征

(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

(2)房屋預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房屋預(yù)售預(yù)售合同

(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

(2)標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置、編號。

(3)數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價，還應(yīng)標(biāo)明總價；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

(5)交付方式和期限，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。

(6)房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。

(7)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。

(8)違約責(zé)任。

(9)雙方約定的其它條款。