政府指導價分類

       近兩年來，我國很多個城市地區(qū)都實行房地產限價政策，很多房產商都認為廣州市的房地產限價政策是最嚴厲的。廣州限價政策出臺后，有記者調查發(fā)現，廣州樓市出現了越來越多的“雙合同”現象，這一來叫苦的是各大買主。        據相關人士介紹，“雙合同”是指購房者買房時所簽合同，往往一份是正式的《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差和房屋增值包服務費”等多種名目體現，而兩份合同加起來的房款才是房屋總價。 　　據知情人士透露，廣州市目前逾有33%的新樓盤都采用“雙合同”，單價超2萬元/平方米的樓盤更成為重災區(qū)。 　　據悉，《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》)是廣州市國土房管局在今年4月底發(fā)出的。此《通知》發(fā)出后不少樓盤因定價過高而被迫擱置推盤計劃。與此同時，部分開發(fā)商也開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用等策略，以打破“限價”之困，曾經在增城大行其道的“雙合同”向廣州市屬十區(qū)蔓延。 　　在高價樓盤較多的市中心六區(qū)，采用“雙合同”的項目也是較多。記者在位于天河區(qū)黃村的佳潤上品菁園發(fā)現，該項目銷售均價約為24000元/平方米，其中買家需要簽署約6000元/平方米的裝修合同。該項目銷售經理向暗訪的記者透露：“目前中心城區(qū)均價超2萬元/平方米的項目都是這樣規(guī)避限價政策。 ” 　　廣州郊區(qū)的一些樓盤同樣存在“雙合同”情況。在位于蘿崗區(qū)的一處樓盤，記者從其價目表發(fā)現，該樓盤部分產品同樣需要簽“雙合同”，一套95.34平方米的房源，如果買家申請公積金貸款或組合貸款，除購房款外還需要繳納5萬——10萬元不等的“裝修改造款”。 　　記者還發(fā)現在距離該樓盤不遠處的嶺南山畔，該項目需要簽訂約3000元/平方米的裝修合同，盡管項目售價高達2萬元/平方米，但網簽數據顯示其簽約價格為1.5萬——1.6萬元/平方米。 　　通過暗訪，記者了解到，之所以有越來越多的開發(fā)商采用“雙合同”賣樓，其主要是為了規(guī)避“政府指導價”。一位業(yè)內人士向暗訪記者透露，預售價格超一萬的項目現在很難申請預售證，因此區(qū)內多個樓盤采用“雙合同”。 　　海珠區(qū)某樓盤營銷經理向記者透露，其項目新推洋房產品坐向、景觀等配套較上一期產品更佳，原打算漲價2000——3000元/平方米，但在申報預售價格時被“指導”不能高于上一期同類產品，因此漲價部分只能以裝修款的形式存在。 　　廣州某中型房企內部人士告訴記者：“我們也很無奈，我們公司在白云區(qū)新推的項目距離同寶路地王不遠，但被設定的預售指導價格比同寶路地王約26000元/平方米的地價還要低。” 　　某業(yè)內資深人士表示：“雙合同”的出現和增多無論對于買家還是開發(fā)商都不是好事。對于買家而言，裝修合同往往只能申請消費貸款，利率基本上浮10%，貸款年限大多在3年以內，等于變相加重業(yè)主的初期置業(yè)負擔；而對于開發(fā)商而言，置于他們手上的裝修合同反映的并非真實裝修成本，萬一未來收樓業(yè)主對裝修質量不滿意，很可能產生合同糾紛。  

《合同法》規(guī)定：“執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原價格執(zhí)行。”

從1月20日起，我省放開非保障性住房物業(yè)服務費和小區(qū)內停車收費價格。據西安市物價局消息，西安市明確保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和普通住宅前期物業(yè)管理服務收費實行政府指導價，其他類型小區(qū)物業(yè)服務費和小區(qū)內的停車費實行市場調節(jié)價。

西安市物價局通知，物業(yè)管理區(qū)域內停車服務收費實行市場調節(jié)價。物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受委托，按照停車服務合同約定，向業(yè)主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務所收取的費用。西安市物價局還將對停車服務收費放開后物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)的價格行為進行規(guī)范。

非保障性住房、辦公用房物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務合同約定，對非保障性住房、辦公用房及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動等向業(yè)主收取費用。

保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和普通住宅前期物業(yè)管理服務收費實行政府指導價，取消價格備案和核發(fā)經營性服務收費證。市級價格主管部門將會同市住房保障和房屋管理局出臺實行政府指導價的物業(yè)收費管理實施細則。

西安市物價局要求各物業(yè)服務企業(yè)、停車服務企業(yè)要嚴格遵守《價格法》等法律法規(guī)，守法誠信經營，為消費者提供質量合格、價格合理的服務；嚴格執(zhí)行明碼標價制度，無論是放開價格還是政府指導價格，都要在經營場所醒目位置公示物業(yè)服務項目、物業(yè)服務標準、物業(yè)服務收費、車位租賃費、停車服務收費和投訴舉報電話等信息。不得利用優(yōu)勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

另外，價格主管部門將依法加強對放開價格的監(jiān)管，依法查處串通漲價、價格欺詐等不正當價格行為，維護正常市場價格秩序，保持價格水平基本穩(wěn)定，保障市場主體合法權益。