自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心建設(shè)背景

為充分發(fā)揮我市房地產(chǎn)市場功能，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率，方便群眾租、購房屋，為群眾提供“宜居宜業(yè)”環(huán)境，保護(hù)租、購房群眾合法利益，自貢市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與相關(guān)部門配合，共同搭建了“自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心”。

自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心滿足群眾的需要

1. 堅持 “房子是用來住的”原則，一方面，為群眾找到滿足自己居住需求的房子提供方便。針對普通購房群眾和棚改居民差異化的購房需求，將全市在售商品房源和存量房源集中起來，保證了群眾在自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心能方便地找到符合自己需求的房屋，不用花大量時間在各開發(fā)企業(yè)售樓部和各房地產(chǎn)中介門店里去“找房”。

2. 堅持“房子不是用來炒的”原則，嚴(yán)格按照國家發(fā)改委和住建部要求，實行房源價格“一套一標(biāo)”，并明確標(biāo)出針對棚改居民的優(yōu)惠價格。要求開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源的實際出售價格，不得高于標(biāo)出的房源價格，針對棚改居民的優(yōu)惠必須對現(xiàn)。

3. 提供商品房預(yù)售資金、存量房交易資金及棚改購房資金監(jiān)管服務(wù)，保證群眾房屋交易資金安全。

4. 自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心通過信息化技術(shù)，實現(xiàn)房屋征收部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記中心信息系統(tǒng)的全面聯(lián)網(wǎng)對接，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)與登記業(yè)務(wù)的信息實時共享，群眾房屋交易簽約備案和房屋登記業(yè)務(wù)可以一站式申請辦理。

自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心滿足房地產(chǎn)市場的需要

1. 規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。首先，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)規(guī)范的要求，對房產(chǎn)交易服務(wù)中心進(jìn)駐的開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實行從業(yè)主體信息備案，加強(qiáng)從業(yè)主體合法性審查和監(jiān)督管理，對入駐企業(yè)和機(jī)構(gòu)提出標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)要求，對入駐企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)及平臺操作培訓(xùn)，提高服務(wù)水平。其次，利用信息化手段，對入庫房源，實行信息實時跟蹤核驗：虛假房源和問題房源禁止入庫；入庫房源出現(xiàn)司法查封等異常情況自動封存；房源成交自動下架。再次，“對房產(chǎn)交易服務(wù)中心進(jìn)行的房屋交易實行“實時網(wǎng)簽、審查備案”管理，對房屋交易合同的簽訂、變更、注銷進(jìn)行全面跟蹤管理，有效防止一房多賣等欺詐行為的發(fā)生。

2. 提高房地產(chǎn)市場效率。首先，房產(chǎn)交易服務(wù)中心利用集中化的服務(wù)和信息化手段，將購房群眾的購房需求有針對性地提供給入駐企業(yè)和機(jī)構(gòu)，讓企業(yè)和機(jī)構(gòu)節(jié)約了“集客”的成本，提高了 “集客”效率；其次，入駐金融機(jī)構(gòu)提供的金融服務(wù)，“一站式”解決購房群眾購房資金不足需要購房貸款的問題，能更大程度上促成房屋交易；再次，可售房源的集中發(fā)布，企業(yè)、機(jī)構(gòu)集中服務(wù)，便于購房群眾比效房屋性價差異，比較企業(yè)和機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力，為建立良性的市場競爭機(jī)制創(chuàng)造有利條件。

自貢市房產(chǎn)交易服務(wù)中心優(yōu)化政府能力的需要

1. 房屋征收管理能力提升。首先，房屋征收工作信息化全面實現(xiàn)，我市各征收部門已經(jīng)全面聯(lián)網(wǎng)，從征收項目管理、征收摸底調(diào)查、征收范圍房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)助凍結(jié)、被征收房屋信息核查、征收合同簽訂，到被征收人安置入住，全流程實現(xiàn)信息化管理。其次，建立了棚改居民征收補(bǔ)償款監(jiān)管體系，自主購安棚改居民購房資金監(jiān)管和支付流程進(jìn)行了全面優(yōu)化，提高棚改安置效率。

2. 房地產(chǎn)市場監(jiān)管能力提升。首先，按照城鄉(xiāng)住建部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介行為持續(xù)整頓市場秩序的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力，有效防止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為。其次，按照商品房預(yù)（銷）售管理相關(guān)要求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，有效防止開發(fā)企業(yè)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房等違法違規(guī)行為的產(chǎn)生；再次，建立交易資金監(jiān)管體系，防止在建商品房“爛尾”，造成購房群眾無法辦證、無法入住的社會問題；降低存量房交易中因中介機(jī)構(gòu)代收購房款或交易違約糾紛造成交易風(fēng)險的可能。

鹽都植物園2100433B

房產(chǎn)交易房屋出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋（含宅基地）轉(zhuǎn)讓給買受人，由買受人接受該項房產(chǎn)并給付所有人約定價款的行為。經(jīng)過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權(quán)和全部使用權(quán)。它是房產(chǎn)交易中最典型、最重要的形式。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋商品屬性的進(jìn)一步確立，房屋買賣這一交易形式將愈益被采用。

房產(chǎn)交易房屋租賃

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權(quán)。

房產(chǎn)交易房屋互換

房屋互換是指房屋的所有權(quán)人或使用人在平等互利的基礎(chǔ)上達(dá)到房屋利用最優(yōu)化的一種交換行為。房屋互換有兩種情況：一種是房產(chǎn)所有權(quán)的交換，交換雙方的原有房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到對方所有；另一種是房屋所有權(quán)不變，房屋使用權(quán)的調(diào)換。

房產(chǎn)交易房屋信托

房屋信托是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)組織接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位的委托，簽訂合同，按合同規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍，代為經(jīng)營管理房產(chǎn)并收取一定費用的活動。

房產(chǎn)交易房產(chǎn)抵押

房產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

房產(chǎn)交易房屋典當(dāng)

房屋典當(dāng)是指將房屋出典于人，取得一定典價，在約定的期限內(nèi)原價回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內(nèi)，承典人有權(quán)使用房屋，還享有在典期內(nèi)將房屋出租或轉(zhuǎn)典的收益權(quán)。出典人在典期內(nèi)使用房屋要繳納房租，出典人有權(quán)在典期屆滿時交還典價贖回房屋，不付利息。

突出問題，因為上述交易方式靈活多樣，因此在交易活動中應(yīng)該清楚相關(guān)規(guī)定，不得盲目交易，以免發(fā)生房產(chǎn)交易糾紛現(xiàn)象。同時可以向相關(guān)專業(yè)人士虛心請教，以及在交易對象上應(yīng)該明確相關(guān)責(zé)任以及需要相關(guān)資質(zhì)證明等。

本書是一部以房產(chǎn)交易為主要內(nèi)容的法律知識普及讀本。全書主要有八章，分別為：房產(chǎn)交易基礎(chǔ)法律知識，房產(chǎn)買賣，房產(chǎn)租賃，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房產(chǎn)信托，房產(chǎn)交易糾紛處理，信賴關(guān)系與代理立法。

本書可幫助普通民眾提高房產(chǎn)交易的法律意識，也可供房地產(chǎn)專業(yè)人員尤其是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人閱讀參考。

第一條　為加強(qiáng)我市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理，維護(hù)國家利益，根據(jù)《城市私有房屋管理條例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市私有房屋管理條例實施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本市房產(chǎn)交易包括房屋買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、析產(chǎn)、典當(dāng)、抵押、互換、私房租賃等各類房產(chǎn)流通形式。

第三條　市房地產(chǎn)管理局是本市各級房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的主管部負(fù)責(zé)各旗、縣、區(qū)房產(chǎn)交易的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。

第四條　市、旗、縣、區(qū)（不含青、昆兩區(qū)）房地產(chǎn)交易所是所轄城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易的管理部門。凡我市城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的一切房產(chǎn)交易，均需到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所申請登記、繳納稅費、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移鑒證手續(xù)。

第五條　凡從事開發(fā)經(jīng)營商品房的單位（包括鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村辦單位）出售商品房，買賣雙方必須到房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證手續(xù)（包括購后退換、重復(fù)出售）。

第六條　凡出售公有房屋（包括住房制度改革中公有新、舊住宅用房）須到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

第七條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、學(xué)校、企事業(yè)單位及外埠單位不得購買或變相購買私有房屋。因特殊情況確需購買私房的，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第八條　凡出售享受國家或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購買或建造的房屋，原補(bǔ)貼單位或房管部門有優(yōu)先購買權(quán)。出售房屋的增值部分（不含房屋所有人增添設(shè)備、改修等增值），個人只應(yīng)得所付的優(yōu)惠價占綜合造價的比例部分。

第九條　房屋所有人出賣已出租的房屋或共有的房屋，承租人或共有人有優(yōu)先購買權(quán)。承租人無力購買或不愿購買時，賣方應(yīng)提前三至六個月與承租人協(xié)商搬遷事宜。如承租人確無房源，賣方不得強(qiáng)行逼攆；承租人有了房源應(yīng)予搬遷。

第十條　房產(chǎn)交易要貫徹以質(zhì)論價的原則。個人與個人之間、單位與單位之間的房產(chǎn)交易價格，在房地產(chǎn)交易所評估的指導(dǎo)價格下，可以自行議定。但住宅不得超過指導(dǎo)價格的一倍，非住宅不得超過指導(dǎo)價格的兩倍。

單位向個人出售公房的價格，執(zhí)行本市統(tǒng)一評價標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁廉價出售。

房產(chǎn)成交價格低于最低限價的，按最低限價計算繳納稅費。

出售商品房的價格，按市場物價局核準(zhǔn)的價格執(zhí)行。

第十一條　辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時，交易雙方應(yīng)提交或出示下列證件：

（一）房屋所有權(quán)證；

（二）土地使用證；

（三）商品房銷售單及其他有關(guān)證件；

（四）單位向個人出售公有房屋的審批手續(xù)；

（五）交易合同書；

（六）交易雙方的戶口簿、身份證、有關(guān)單位證明；

（七）委托他人代辦的委托書（需經(jīng)公證）；

（八）單位購買私房須提交市房地產(chǎn)管理局的批準(zhǔn)書；

（九）房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。

第十二條　交易雙方在辦理交易手續(xù)時須預(yù)交管理費（可按八至十成新評價，以申請建筑面積計算），成交后長退短補(bǔ)。如一方或雙方提出終止交易，由提出終止方承擔(dān)交易管理費；房產(chǎn)交易從批準(zhǔn)之日起逾一個月不辦過戶手續(xù)者，按終止交易收取交易管理費。

第十三條　辦理交易鑒證手續(xù)，要按國家規(guī)定照章納稅，并繳納成交額0．5～5%的交易管理費。

第十四條　未經(jīng)房地產(chǎn)交易所同意的房產(chǎn)交易均屬私自交易。一經(jīng)查出除補(bǔ)繳契稅和交易管理費外，按情節(jié)對買賣雙方各處以應(yīng)繳稅費額一至三倍的罰款。

對主動申報補(bǔ)辦交易手續(xù)的，除補(bǔ)繳稅費外，可視其情節(jié)減免罰款。

第十五條　對在房產(chǎn)交易中隱瞞房價者，除責(zé)令其據(jù)實補(bǔ)繳稅費外，可并處應(yīng)繳稅費額兩倍的罰款。

第十六條　對利用房屋投機(jī)倒把者，除沒收其全部非法所得外，視情節(jié)對買賣雙方分別處以非法所得20%以下的罰款。

第十七條　房產(chǎn)交易的各項罰沒收入要全額上繳財政部門。為了改善房產(chǎn)交易工作條件，推動我市房產(chǎn)交易行業(yè)管理、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、宣傳教育、經(jīng)營交流等項工作，財政部門可從上繳罰沒款中按百分之三十以下的比例返還房地局。

第十八條　任何單位和個人均有權(quán)向房地產(chǎn)交易所及其上級主管部門舉報違反本辦法規(guī)定的行為。舉報經(jīng)查實后，房管部門應(yīng)對舉報者予以表彰、獎勵。

第十九條　房產(chǎn)交易管理人員要秉公辦事，遵紀(jì)守法。對以權(quán)謀私、索賄受賄者，要予以嚴(yán)肅處理；觸犯刑律的，要依法追究刑事責(zé)任。

第二十條　房產(chǎn)交易糾紛由房地產(chǎn)交易所處理。如當(dāng)事人不服處理，可向上級主管部門申請復(fù)議；不服復(fù)議決定的，可在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第二十一條　為了促進(jìn)和開展全市性的房產(chǎn)交易活動，市房地產(chǎn)管理局可按季向各旗、縣、區(qū)房地交易所提取房產(chǎn)交易管理費總額的5%。

第二十二條　本辦法由包頭市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行。凡我市（包括各旗、縣、區(qū)）過去頒發(fā)的有關(guān)辦法、規(guī)定與本辦法相抵觸的，一律按本辦法執(zhí)行。