置業(yè)置業(yè)選房

毛坯房：我的地盤(pán)我做主

價(jià)格特點(diǎn)：一般情況下，毛坯房與全裝房相比總價(jià)相對(duì)較低。因此，在毛坯房的購(gòu)買(mǎi)者中有相當(dāng)一部分人群是工薪階層，他們由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，很可能全裝修房的裝修標(biāo)準(zhǔn)要高于其計(jì)劃的裝修標(biāo)準(zhǔn)，這無(wú)形中增加了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而選擇毛坯房，則可以根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況來(lái)確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。

個(gè)性差異：隨著人們生活水平的提高，人們顯然已經(jīng)不能滿(mǎn)足“居者有其屋”的原始要求了，個(gè)性化、差異化的產(chǎn)品越來(lái)越受到消費(fèi)者的喜愛(ài)。因此，毛坯房除了具有相對(duì)較低的價(jià)格特點(diǎn)外，還能夠滿(mǎn)足人們的個(gè)性化需求。購(gòu)房者可以按照自己的喜好、需求以及對(duì)家的理想來(lái)設(shè)計(jì)屬于他們自己的私人空間，同時(shí)也可以避免二次裝修造成的浪費(fèi)。

費(fèi)用明確：由于毛坯房在整個(gè)裝修過(guò)程中都需要自己親力親為，如選擇裝修公司、雇傭裝修人員、購(gòu)買(mǎi)裝修材料等，因此每筆費(fèi)用支出都十分明確。

全裝房：咱體驗(yàn)坐享其成

質(zhì)量保證：出售全裝房，開(kāi)發(fā)企業(yè)要與裝修企業(yè)簽訂合同，裝修企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量；購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量。這樣責(zé)權(quán)明確，一旦出現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題，一環(huán)扣一環(huán)，誰(shuí)也不能推卸責(zé)任。

避免干擾：購(gòu)買(mǎi)毛坯房，業(yè)主通常都是單獨(dú)裝修，由于業(yè)主的入住時(shí)間、裝修時(shí)間不同，裝修時(shí)產(chǎn)生的噪聲、灰塵對(duì)相鄰業(yè)主難免有所影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)小區(qū)從交房到最后一個(gè)客戶(hù)裝修完畢一般需要2年時(shí)間，長(zhǎng)時(shí)間的施工噪音干擾，給業(yè)主帶來(lái)諸多煩惱。建筑垃圾的處理和裝修材料的進(jìn)場(chǎng)運(yùn)輸，給電梯和公共部位等也帶來(lái)污染和損壞。而全裝修房則可以避免這些不必要的干擾。

輕松入?。捍蠖鄶?shù)全裝房的廚、衛(wèi)甚至地板、空調(diào)等設(shè)施都比較齊備，業(yè)主只需帶上自己的家具和行李便可以入住新家。而且，有的全裝房在交房后，還涉及到裝修建材的保修問(wèn)題，信譽(yù)佳的開(kāi)發(fā)商可以提供足以讓人信賴(lài)的售后服務(wù)。

據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年11月廣州市區(qū)的商品房樓價(jià)達(dá)6163元，已是1997年以來(lái)的新高了，粗略計(jì)算漲幅約10%。宏觀(guān)調(diào)控、銀行加息、建材價(jià)漲、樓價(jià)上揚(yáng)……不斷上揚(yáng)的樓價(jià)，引起購(gòu)房者的熱切關(guān)注，特別是那些在這些年有購(gòu)房打算的人，可謂持幣待購(gòu)，但不斷攀升的房?jī)r(jià)，又給了他們當(dāng)頭一棒。以下是在2007年元旦采盤(pán)期間對(duì)購(gòu)樓者的一些追蹤，他們的購(gòu)樓方式是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的一些態(tài)度——你屬于哪種置業(yè)情況呢？

置業(yè)觀(guān)望性買(mǎi)家

有需要才買(mǎi)胡小姐從事廣告業(yè)，在廣州打工已五年，月收入8000左右，本來(lái)是打算現(xiàn)年購(gòu)房，將父母從老家接來(lái)一起過(guò)春節(jié)，因此，從“五一”開(kāi)始就開(kāi)始留意樓市上新推出的房子。胡小姐最喜歡的是天河區(qū)，因?yàn)槎嗄陙?lái)自己一直是在天河上班，因而沒(méi)有考慮其它區(qū)域的樓盤(pán)，但天河區(qū)公園附近一帶的房子從4000元/平方米直逼近6000元/平方米，漲價(jià)太快，讓胡小姐的心里不是滋味。面對(duì)一些在漲價(jià)大潮中急于購(gòu)樓的人群，胡小姐顯得較為冷靜，她認(rèn)為，除非是有非常需求不得不買(mǎi)的情況才會(huì)購(gòu)買(mǎi)“高價(jià)樓”，否則將不考慮購(gòu)樓。雖然樓價(jià)看樣子難以降下來(lái)，但買(mǎi)樓也不是特別需要，所以，在樓價(jià)上漲、存款并不太充盈的情況下，她的初步打算是暫時(shí)不考慮購(gòu)樓。

置業(yè)投資性買(mǎi)家

投資性?xún)r(jià)比高的房子劉先生在元旦前看到一則新聞，說(shuō)是海珠區(qū)某樓盤(pán)以3500元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)。如今市場(chǎng)上還有如此低價(jià)位的房子，讓劉先生感動(dòng)不已，放下報(bào)紙就趕往該盤(pán)，恰逢該盤(pán)是在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，樓盤(pán)銷(xiāo)售部經(jīng)理告訴他，如今開(kāi)始認(rèn)購(gòu)可享受98、96、94三重折中折的優(yōu)惠措施，估計(jì)在元旦正式開(kāi)盤(pán)時(shí)的成交價(jià)在3600元/平方米左右，屬中低檔盤(pán)。于是劉先生就一口氣認(rèn)購(gòu)了二套單位，一套大戶(hù)型自己居住，一套小戶(hù)型用來(lái)投資。誰(shuí)知在元旦前一天，劉先生接到售樓部的電話(huà)，告訴他所認(rèn)購(gòu)的房子，大戶(hù)型的那一套折完后的成交價(jià)在4200元/平方米，小戶(hù)型的成交價(jià)在4000元/平方米，這個(gè)價(jià)位已包括各種優(yōu)惠與折扣，同時(shí)還要求他元月1日早上八點(diǎn)到售樓部搖珠認(rèn)購(gòu)。聽(tīng)到這個(gè)成交價(jià)格與當(dāng)初認(rèn)購(gòu)時(shí)的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，每平方米與價(jià)格相隔了近600元，劉先生一算計(jì)，當(dāng)場(chǎng)表示不要，因此在元月1日正式開(kāi)盤(pán)的那天，劉先生也沒(méi)有去到售樓部。

對(duì)于樓價(jià)，劉先生是敏感的，尤其是以投資為目的客戶(hù)來(lái)講，樓價(jià)的上漲更使他們謹(jǐn)慎。劉先生認(rèn)為，盡管有諸多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房?jī)r(jià)漲是合理的，現(xiàn)時(shí)還有上升趨勢(shì)……但這一切是由市場(chǎng)說(shuō)了算。他對(duì)一手新盤(pán)的投資價(jià)值是否升值持懷疑態(tài)度，尤其是這種名不見(jiàn)經(jīng)傳的小樓盤(pán)，他認(rèn)為，投資性的樓盤(pán)是要靠品質(zhì)和價(jià)格來(lái)取勝的，品質(zhì)不好，時(shí)間越長(zhǎng)其升值和保值的潛力越要打折扣，在廣州的一些鬧市區(qū)，哪怕是同一地段的樓盤(pán)，不同品質(zhì)的樓盤(pán)其出盤(pán)的價(jià)格也是不同的。最明顯的例子是，珠江新城，其濱?；▓@的一套兩房單位月租金在3000—3500元左右，而與一路之隔的漁民新村二房單位只能租1200元，而附近的農(nóng)民屋卻只能租到600—800元，因此品質(zhì)第一。品質(zhì)不好，房子幾年就舊得不可目睹，再以珠江新城為例，早年同時(shí)開(kāi)發(fā)的幾棟樓盤(pán)中，因?yàn)橐?guī)劃與設(shè)計(jì)以及樓盤(pán)外立面等問(wèn)題，有的樓盤(pán)顯得很舊，其租金上不去，而有的卻幾年容顏不變，其租金居高不下，且租售活躍，尤其是在出租市場(chǎng)，隨著新貨的沖擊，品質(zhì)不高的樓盤(pán)更是無(wú)法與之抗衡比拚的了，因此，對(duì)于品質(zhì)不高的樓盤(pán)而言進(jìn)行投資，除非在價(jià)格上有格外的優(yōu)勢(shì)才能獲利，否則很難得到預(yù)期的回報(bào)。

置業(yè)自住性買(mǎi)家

考慮購(gòu)買(mǎi)二手新樓一手新盤(pán)廣告打的歡，引起人們?cè)S多關(guān)于家的夢(mèng)想。本來(lái)張女士是準(zhǔn)備在郊區(qū)購(gòu)房的，但所看中的幾家郊區(qū)大盤(pán)價(jià)格也開(kāi)始上漲，有的樓盤(pán)漲幅還比較厲害，而市區(qū)的二手樓價(jià)也在往上走。于是，張女士又打消了在市區(qū)購(gòu)二手樓的想法，去郊區(qū)看盤(pán)，張女士不去售樓部，而是去小區(qū)中介所，希望在這里找到性?xún)r(jià)比高的房子。

在星河灣，她發(fā)現(xiàn)，這里一、二期的江景單位由于當(dāng)初的發(fā)售價(jià)格比較高，再加上沿江路通車(chē)，因此這類(lèi)房源的成交售價(jià)較當(dāng)初購(gòu)置價(jià)略低。如一期的124平方米三房，帶家私電器，售價(jià)在55～58萬(wàn)元；88平方米的二房單位成交價(jià)一般在36萬(wàn)元左右；幾乎與當(dāng)時(shí)的成交價(jià)吃平；在錦繡香江和南國(guó)奧園，二手新盤(pán)不多，樓齡1年左右的80平方米二房單位，南奧成交價(jià)多在36萬(wàn)元左右；錦繡香江售價(jià)多在38萬(wàn)左右，二手新房的均價(jià)一下子竄到4500元/平方米，幾乎趕上與這里的新房?jī)r(jià)格。于是張女士又來(lái)到祈福新村，這里二手房源產(chǎn)品類(lèi)型豐富多樣。別墅、多層洋房、高層半山洋房一應(yīng)俱全，樓齡從10年左右到1左右，園景、湖景或山景也都有多樣選擇。戶(hù)型選擇更是多樣，張小姐幾乎挑花了眼，這里的二手房樓齡越長(zhǎng)總價(jià)就越便宜，而新二手房的價(jià)格卻不便宜，比如，一套13萬(wàn)左右的二房，很有可能在15—17萬(wàn)元右成交；當(dāng)然樓齡超過(guò)10年以上的，價(jià)格會(huì)走低10%—15%左右，想找新二手房，太老雖然便宜但卻不想要，太新的價(jià)格上也沒(méi)有太多的便宜可占，于是只好放棄。

在華南板塊轉(zhuǎn)一圈，在詳細(xì)了解了這里的二手行情后，張女士終于在雅居樂(lè)淘到第一期的一套75平方米二房新單位，經(jīng)協(xié)商成交價(jià)為31萬(wàn)元左右。張女士覺(jué)得很“抵”，因?yàn)閺V州雅居樂(lè)的第四期洋房”上善若水“每平方米的均價(jià)已走高到6000多元。

張女士的購(gòu)房理由是，在郊區(qū)購(gòu)房，最大的需求是買(mǎi)環(huán)境，雖然每個(gè)組團(tuán)的價(jià)位不同，但社區(qū)的大環(huán)境、大教育、大交通、居住氛圍、以及整個(gè)的社區(qū)文化等這些資源是所有小區(qū)業(yè)主所共享的，因此，在郊區(qū)新房?jī)r(jià)格走高的情況下，在郊區(qū)選擇較為便宜的新二手來(lái)置業(yè)，不妨也是一種選擇。

置業(yè)自住性買(mǎi)家

買(mǎi)尾盤(pán)

房?jī)r(jià)上漲出乎意外，但07年卻是孫先生最想購(gòu)房的一年。其一是不想將錢(qián)花在租金上，租房租煩了；其次是對(duì)于一個(gè)沒(méi)有房子的人來(lái)講，房?jī)r(jià)漲多少就是存款貶多少，于是決定趁如今購(gòu)套房，他決定在自己長(zhǎng)年生活的天河區(qū)購(gòu)一套房，但卻又接受不了現(xiàn)時(shí)新盤(pán)的價(jià)格，于是把目光投放到發(fā)展商的尾貨中，“第一次置業(yè)嘛，不可能盡善盡美的”，其性?xún)r(jià)比要放在第一位，于是便開(kāi)始在天河區(qū)的一些“老盤(pán)”的售樓部里轉(zhuǎn)悠，有時(shí)候也上網(wǎng)查找房源信息，并將自己的購(gòu)房要求貼在網(wǎng)上，寫(xiě)下了自己求購(gòu)信息，同時(shí)還在中介公司留下購(gòu)房需求。

功夫不負(fù)有心人，在冷冷清清的尾貨市場(chǎng)轉(zhuǎn)悠兩個(gè)月，經(jīng)過(guò)中介公司的推薦，孫先生在天河北粵墾路某樓盤(pán)小區(qū)找到一個(gè)94平方米的尾盤(pán)，成交價(jià)32萬(wàn)，雖然裝修較為陳舊，還需再翻修一下，但單價(jià)成交價(jià)為3100元/平方米，在天河北附近能買(mǎi)到如此物有所值的房子，令孫先生高興不已。這個(gè)小區(qū)是在發(fā)展商清尾貨時(shí)，以31萬(wàn)元的價(jià)格將所有尾貨處理給內(nèi)部職工，這些職工拿到房子后，恰逢樓市價(jià)格低迷，幾年來(lái)一直上不去，再加上新貨的不斷沖擊，于是這里的尾貨便就這樣空置了好幾年無(wú)人問(wèn)津。同時(shí)在這幾年的發(fā)展中，這里的房子無(wú)論是從戶(hù)型、還是裝修，都已不算新穎了，當(dāng)初想賺上一筆的可能性越來(lái)越小，這些業(yè)主們經(jīng)過(guò)幾年漫長(zhǎng)的等待，終于等來(lái)現(xiàn)年樓價(jià)上漲的市場(chǎng)行情，于是趁機(jī)放盤(pán)，以當(dāng)初的成交價(jià)售出去。

購(gòu)買(mǎi)尾貨雖然物有所值，但可遇不可求。孫先生之所以能買(mǎi)到這樣的房子，最主要的舍得花時(shí)間與精力。

置業(yè)知己知彼

所謂“知己知彼”，知己體如今量力而為與量力而行，買(mǎi)房最理性最冷靜最無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的前提就是明白自己所有而后取所需。對(duì)于只有25萬(wàn)元資金只要80平方米就能實(shí)現(xiàn)合家歡樂(lè)的目標(biāo)，又何必強(qiáng)求100平方米之后而算計(jì)明日柴米油鹽分角之苦；對(duì)于家人只要就近而居就能時(shí)而常來(lái)常往的便利，又何必舍近求遠(yuǎn)而分隔千里的無(wú)助；對(duì)于明亮潔凈方便安全適宜而居足矣，又何必遙想望江觀(guān)日賞月聽(tīng)水之豪宅奢望。只有知己后才可善待己。

知彼表如今抓大不放小，大的有城市規(guī)劃發(fā)展方向、城市市政建設(shè)投入、區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)、周邊居住配套、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)組成、項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)、戶(hù)型售價(jià)面積總價(jià)等等宏觀(guān)把控。而不放小就在于要望聞問(wèn)切，望在于在項(xiàng)目周邊多看看、走走；聞在于各渠道方式多聽(tīng)聽(tīng)、想想；問(wèn)在于親朋好友多探探、聊聊；切在于政策文章條文多讀讀、記記。

置業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短

再說(shuō)說(shuō)如何“取長(zhǎng)補(bǔ)短”。很多人買(mǎi)房時(shí)渴望既要好地段又要戶(hù)型佳；既要價(jià)格低又要面積大；既要重點(diǎn)小學(xué)又要會(huì)所泳池；既要鐵定升值又要漲了再漲；既要?dú)W美羅馬又要蘇杭江南。追求盡善盡美、應(yīng)有盡有固然沒(méi)錯(cuò)，但理想是建立在現(xiàn)實(shí)付出上的，房子可以做的很好很美，豪宅洋房會(huì)有很多，但終究有怎樣的投入才會(huì)有同樣的產(chǎn)出。做的很好很多最終的成本都與售價(jià)掛鉤，或許有部分的開(kāi)發(fā)商愿意舍得自己投入，但畢竟少數(shù)。

什么房子才是適合自己的？什么小區(qū)才是我最需要的？其實(shí)因人而異。有的為了孩子的就學(xué)，有的為了居住的空間夠大，有的為了有合適的價(jià)位，有的為了上班工作方便，有的為了親近家人好友，所以什么才是自己最想要的，什么才是最滿(mǎn)足自己所需的，什么才是自己承受的來(lái)的，這才是最重要的。不要為了一房而居，而一煩到老，不要為了要面子而忘了過(guò)日子。

所以買(mǎi)房時(shí)一定要“知己知彼”后“取長(zhǎng)補(bǔ)短”得“知足常樂(lè)”。

置業(yè)注重細(xì)節(jié)

房貸專(zhuān)家建議，買(mǎi)房貸款，很多細(xì)節(jié)需要精打細(xì)算。

細(xì)節(jié)之一：貸前選銀行

當(dāng)前，各家不同的商業(yè)銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對(duì)不同群體個(gè)性化的個(gè)人貸款方案組合。即使部分客戶(hù)已在銀行辦理過(guò)個(gè)人住房貸款，也可以通過(guò)部分商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)辦的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)將住房貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務(wù)。

細(xì)節(jié)之二：選擇利率

利率在房貸中是最重要的價(jià)格因素。如果購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)利率將繼續(xù)保持上升，那么在貸款時(shí)就可以選擇固定利率貸款，回避未來(lái)利率上漲所帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)；如果購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)利率將保持下降趨勢(shì)，那么在貸款時(shí)就可以選擇浮動(dòng)利率貸款，回避固定利率貸款因利率下降而帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)。

細(xì)節(jié)之三：善用公積金

由于公積金貸款利率相對(duì)優(yōu)惠，因此對(duì)于每月繳納公積金的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，用好自己的公積金非常重要。當(dāng)前，客戶(hù)申請(qǐng)公積金貸款額度一般最多不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%，最長(zhǎng)貸款年限為30年；商業(yè)性貸款額度（大于90平方米）不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%，最長(zhǎng)貸款30年；一手自住房單套建筑面積低于90平方米（含90平方米），且根據(jù)客戶(hù)資信等情況其貸款最高不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%；當(dāng)前組合貸款的可貸額度是公積金和商業(yè)貸款之和不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%。

細(xì)節(jié)之四：避免逾期吃罰息

保證每月堅(jiān)持按時(shí)還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒(méi)有及時(shí)還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會(huì)影響自己的信用記錄，這損失就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)上能夠彌補(bǔ)的了。因此在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須對(duì)自己的還款能力有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)謹(jǐn)慎的考慮。

等額房貸、遞減房貸

開(kāi)通銀行：幾乎所有銀行

關(guān)鍵詞：大眾化

特點(diǎn)：住房商業(yè)貸款中最基礎(chǔ)、最普遍的品種。顧名思義，等額房貸即“每個(gè)月所償還的金額相同”，直到付清所有的本金和利息；而遞減房貸即“初期償還金額較多，后期償還金額較少”的房貸形式，在還款方式上屬于“前緊后松”。

適合人群：等額房貸比較適合收入穩(wěn)定的工薪階層，遞減房貸適合前期還款能力比較強(qiáng)的人群。

置業(yè)固定利率房貸

開(kāi)通銀行：光大銀行、招商銀行、建設(shè)銀行

關(guān)鍵詞：利率穩(wěn)定

特點(diǎn)：選擇固定利率房貸，就意味著在還款期內(nèi)貸款利率固定不變，不受浮動(dòng)利率的影響，無(wú)論銀行貸款率上調(diào)或下降，固定利率房貸意味著還款總額不變。

適合人群：對(duì)成本計(jì)算要求比較高，或是對(duì)利率遠(yuǎn)景的判斷相當(dāng)自信的人群。如果你預(yù)期貸款利率將上漲，就選擇它吧。

置業(yè)氣球貸

開(kāi)通銀行：深圳發(fā)展銀行

關(guān)鍵詞：選擇性大

特點(diǎn)：舉個(gè)例子，如果你選擇5年期的“氣球貸”，如果5年到了，你沒(méi)法還貸，可延長(zhǎng)至20年，但在前5年中，你享受了5年期的貸款利率。

適合人群：具有提前還款意愿且有提前還款能力的人群。如果客戶(hù)“氣球貸”還款記錄良好，在“氣球貸”到期后也可將剩余本金進(jìn)行再融資。

置業(yè)寬限期還款

開(kāi)通銀行：浙商銀行

關(guān)鍵詞：還款期限可延長(zhǎng)

特點(diǎn)：如果在還款過(guò)程中，還款人無(wú)法履約，寬限期還款可以將還款期適當(dāng)延長(zhǎng)。例如10年的住房商業(yè)貸款，在第9年時(shí)還款人因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)收入銳減，無(wú)法在最后一年按約還款。若他辦理寬限期還款手續(xù)，可以將剩余款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為3年期甚至更長(zhǎng)，以減輕他的還款壓力。

適合人群：還款能力、經(jīng)濟(jì)狀況可能發(fā)生重大變化的人群。

置業(yè)直客式房貸

開(kāi)通銀行：招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等

關(guān)鍵詞：一次性支付

特點(diǎn)：銀行將借款人所需的購(gòu)房款項(xiàng)直接打入客戶(hù)賬戶(hù)的房貸方式。為了鼓勵(lì)消費(fèi)者一次性付款，很多開(kāi)發(fā)商設(shè)立了很多優(yōu)惠及獎(jiǎng)勵(lì)措施。如果運(yùn)用直客式房貸，消費(fèi)者大可不必透露按揭的真實(shí)情況，直接爭(zhēng)取到一次性付款的實(shí)惠。

適合人群：所購(gòu)買(mǎi)房屋的開(kāi)發(fā)商對(duì)于一次性付款有較大優(yōu)惠的購(gòu)房群體。

置業(yè)接力貸

開(kāi)通銀行：農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、招商銀行

關(guān)鍵詞：還款人轉(zhuǎn)變

特點(diǎn)：大部分銀行都對(duì)借款人的年齡做了要求。例如，有些銀行規(guī)定，借款人必須60歲以?xún)?nèi)。如果一個(gè)58歲的人想要貸款買(mǎi)房，他的還款期限只能有兩年。如果他使用接力貸，貸款期限20年，他就可以和子女一起成為共同貸款人，將剩下18年的部分由子女歸還（有些銀行規(guī)定為直系親屬）。

適合人群：40歲以上人。

置業(yè)雙周供

開(kāi)通銀行：深圳發(fā)展銀行

關(guān)鍵詞：加快還款頻率

特點(diǎn)：比起其他住房商業(yè)貸款按月為單位，一年扣款12次的方式，雙周供嚴(yán)格按照14天為還款間隔，一年還款26次左右（個(gè)別年可達(dá)27次）。通過(guò)加快還款頻率，可以減少總利息支出。不過(guò)，雙周供對(duì)于還款時(shí)間的要求非常高，你得保證兩個(gè)星期一次的結(jié)算。

適合人群：一些收入較為穩(wěn)定和均衡的人群，特別是期供類(lèi)房貸業(yè)務(wù)中的中高端人群。

置業(yè)雙月供季度供

開(kāi)通銀行：一些銀行即將開(kāi)通

關(guān)鍵詞：可減慢還款頻率

特點(diǎn)：當(dāng)前仍然處于探索階段。據(jù)悉，一些銀行已將其提上議程。雙月供、季度供意味著兩個(gè)月，甚至一季度還一次款，減慢還款頻率，利息總額也隨之增加。不過(guò)，雙月供、季度供意味著更多的流動(dòng)資金，也許證券市場(chǎng)的火爆會(huì)加速這種貸款方式的出臺(tái)。

適合人群：個(gè)人經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)有特別要求的人群，也適合公事繁忙，經(jīng)常出差的人群。

編后：盡管當(dāng)前各銀行的還貸方式很多樣，但當(dāng)前所有商業(yè)住房貸款品種，都是基于中國(guó)人民銀行所規(guī)定的基本房貸方式——等額房貸和遞減房貸，萬(wàn)變不離其宗：占用銀行資金越多、占用時(shí)間越長(zhǎng)，利息支出就越多，反之則越少。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，買(mǎi)房在一生的花費(fèi)中占很大比例。面對(duì)琳瑯滿(mǎn)目的商業(yè)住房貸款種類(lèi)，記住這條“定律”，選擇合適自身情況的品種，能夠讓你在經(jīng)濟(jì)博弈中取得主動(dòng)。

置業(yè)顧問(wèn)本身應(yīng)該精通房產(chǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí);另外應(yīng)該熟悉售樓的循環(huán)流程,應(yīng)該掌握銷(xiāo)售技巧如談判技巧,話(huà)術(shù)技巧,產(chǎn)品銷(xiāo)售的語(yǔ)言技巧,電話(huà)跟進(jìn)的銷(xiāo)售技巧以及銷(xiāo)售說(shuō)服技巧等等,其還應(yīng)該快速分析出客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為 決策和心理,并熟練應(yīng)用拉銷(xiāo)比較等等的諸多應(yīng)用技巧!售樓處已經(jīng)沒(méi)有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱(chēng)呼被“置業(yè)顧問(wèn)”或“銷(xiāo)售顧問(wèn)”所取代，而這一稱(chēng)呼的變化中，售樓員的單一銷(xiāo)售功能也擴(kuò)展到“置業(yè)顧問(wèn)”的綜合服務(wù)功能。據(jù)卡梅爾等項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，置業(yè)(銷(xiāo)售)顧問(wèn)不但從名稱(chēng)上，更是從服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質(zhì)，經(jīng)過(guò)了置業(yè)專(zhuān)業(yè)體系培訓(xùn)，同時(shí)還要了解金融等方面知識(shí)和理財(cái)知識(shí)，具有復(fù)合型人才的特征，能夠給客戶(hù)提供買(mǎi)房、貸款及市場(chǎng)分析等顧問(wèn)服務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的熱情及專(zhuān)業(yè)知識(shí)能夠讓人體會(huì)到這個(gè)樓盤(pán)的內(nèi)涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的房子。

置業(yè)置業(yè)顧問(wèn)分類(lèi)

置業(yè)顧問(wèn)有兩種，一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)自己的置業(yè)(銷(xiāo)售)顧問(wèn)、一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的置業(yè)顧問(wèn)。兩種置業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)職能是一致的，就是通過(guò)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的了解、溝通，達(dá)成房屋交易。在這個(gè)過(guò)程中，現(xiàn)代的置業(yè)顧問(wèn)的職責(zé)是雙重的，既要為賣(mài)方負(fù)責(zé)，也要為買(mǎi)方負(fù)責(zé)，置業(yè)顧問(wèn)首先應(yīng)從購(gòu)房者的利益角度來(lái)分析交易的可行性，即以購(gòu)房者需求為主體，因?yàn)橹挥辛私饬速?gòu)房者的真正需求，才能從實(shí)際需求出發(fā)引導(dǎo)交易的進(jìn)行，這對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)無(wú)疑也減少了盲目性，與賣(mài)方的利益并不沖突。

置業(yè)顧問(wèn)不僅可以深度傳遞樓盤(pán)品質(zhì)，更能體現(xiàn)企業(yè)文化素質(zhì)和發(fā)展實(shí)力。正因?yàn)槿绱?，這些企業(yè)在選擇和制定置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加強(qiáng)了對(duì)置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。其中包括對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的文化素質(zhì)的剛性選擇，如基本上都是有事業(yè)心的本科生、研究生等高學(xué)歷者；對(duì)這些置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行不間斷的業(yè)務(wù)及企業(yè)文化方面的培訓(xùn)，如對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則及發(fā)展進(jìn)行理性分析、研究目標(biāo)消費(fèi)群的住房、投資及各種付款方式需求，使其真正達(dá)到能提供全方位服務(wù)的職業(yè)水準(zhǔn)；對(duì)置業(yè)顧問(wèn)提出更高要求，使其有更高的服務(wù)意識(shí)和誠(chéng)信品質(zhì)，如洛卡小鎮(zhèn)銷(xiāo)售部門(mén)要求置業(yè)顧問(wèn)在了解本項(xiàng)目時(shí)，要對(duì)西班牙等各種建筑風(fēng)格有更深的理解，并通過(guò)考察梅江區(qū)域的周邊項(xiàng)目狀況，制定差異化服務(wù)項(xiàng)目；而卡梅爾項(xiàng)目銷(xiāo)售部則以企業(yè)對(duì)建筑建設(shè)細(xì)節(jié)的認(rèn)真處理過(guò)程為例，對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行誠(chéng)信服務(wù)引導(dǎo)，使置業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶(hù)的溝通過(guò)程更實(shí)在，更有說(shuō)服力。

置業(yè)置業(yè)顧問(wèn)責(zé)任

1、主動(dòng)維護(hù)公司聲譽(yù)，對(duì)本樓盤(pán)進(jìn)行宣傳；

2、熱情接待，細(xì)致講解，耐心服務(wù)，務(wù)必讓客戶(hù)對(duì)我們提供的服務(wù)表示滿(mǎn)意；

3、全面熟練地掌握本樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理情況，了解房地產(chǎn)法律、法規(guī)以及相關(guān)交易知識(shí)，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的咨詢(xún)；

4、制定個(gè)人銷(xiāo)售方案、計(jì)劃，嚴(yán)格按照公司的銷(xiāo)售價(jià)格及交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷(xiāo)售；

5、挖掘潛在的客戶(hù)；

6、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)收集的情報(bào)進(jìn)行研究；

7、注意相關(guān)資料、客戶(hù)檔案及銷(xiāo)售情況的保密；

8、及時(shí)向銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人反映客戶(hù)信息，以便公司適時(shí)改變銷(xiāo)售策略；

9、每天記錄電話(huà)咨詢(xún)及客戶(hù)接待情況；

10、協(xié)助解決客戶(hù)售后服務(wù)工作；

11、銷(xiāo)售部同事間要互相尊重，互相學(xué)習(xí)，以團(tuán)隊(duì)利益為重；

12、做好對(duì)客戶(hù)的追蹤和聯(lián)系；

13、每天做銷(xiāo)售小結(jié)，每月做工作總結(jié)；

14、維護(hù)售樓現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施的完好及清潔。

置業(yè)緣起

2009年房產(chǎn)過(guò)熱，導(dǎo)致北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市提早進(jìn)入兩萬(wàn)元時(shí)代。年末政府出臺(tái)維持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策，并鼓勵(lì)居民自主和改善性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列利好政策的刺激下，伴隨土地資源的稀缺、投資潛力的升級(jí)及投資行為的介入，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在可預(yù)期的未來(lái)依舊呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。相對(duì)于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的居高不下，二三線(xiàn)城市還未完全進(jìn)入開(kāi)發(fā)商縱容投機(jī)置業(yè)、綁架剛性需求迫漲房?jī)r(jià)的階段，從而催生了一批在一線(xiàn)城市工作的人們返鄉(xiāng)置業(yè)的需求。

在外漂泊打拼一年，不管在外面過(guò)的是好是壞，始終都有一顆回家的心?！蔼?dú)在異鄉(xiāng)為異客，每逢佳節(jié)倍思親”，在思鄉(xiāng)情漸漸涌現(xiàn)的春節(jié)前夕，返鄉(xiāng)置業(yè)的想法再次被許多游子提上日程。甚至有很多人認(rèn)為“返鄉(xiāng)置業(yè)”是支撐樓市剛性需求的重要組成部分。

置業(yè)優(yōu)惠

隨著購(gòu)房者的理性化，不僅從地段、價(jià)格、戶(hù)型、配套、交通等方面衡量；而項(xiàng)目自身是否針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)人群已制定出一定的優(yōu)惠措施，可以在短短時(shí)間內(nèi)讓他們出手，開(kāi)發(fā)商是否針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)做好了準(zhǔn)備，來(lái)迎接返鄉(xiāng)置業(yè)群才是第一位。

樓市進(jìn)入年末收尾階段，許多在外務(wù)工人員均已思家心切，希望早點(diǎn)返鄉(xiāng)。每這些年底，市場(chǎng)上都會(huì)有一波特殊的群體回鄉(xiāng)置業(yè)，在年末之際返鄉(xiāng)置業(yè)潮將繼續(xù)盛行，開(kāi)發(fā)商定會(huì)抓住機(jī)會(huì)最后一搏。調(diào)控之下，市場(chǎng)比較低迷。部分項(xiàng)目已完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，此時(shí)已停止一切宣傳活動(dòng)；但大部分項(xiàng)目任務(wù)還未完成，返鄉(xiāng)置業(yè)也成為了年度最后一仗。各種優(yōu)惠、打折、促銷(xiāo)活動(dòng)沖擊置業(yè)者，抓住時(shí)機(jī)做最后沖刺。

置業(yè)理由

第一，高房?jī)r(jià)帶來(lái)高壓力，收入跑不過(guò)CPI!

一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)讓人望而卻步。在滿(mǎn)懷期望地打拼時(shí)，物價(jià)與房?jī)r(jià)卻在瘋漲，落差在不知不覺(jué)中拉大。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)與薪水收入不成比例，“杯水車(chē)薪”成為回家置業(yè)的最重要理由之一。

第二，限購(gòu)又限貸，他鄉(xiāng)購(gòu)房門(mén)檻高!

一道限購(gòu)令，讓?xiě)艏蔀闆Q定有無(wú)購(gòu)房資格的重要門(mén)檻。很多在一二線(xiàn)城市工作的外地人士都被無(wú)情地?fù)踉诹酥脴I(yè)安家的大門(mén)外。這不僅僅是剝奪了置業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)奪走的還有他們對(duì)于未來(lái)的期望。回鄉(xiāng)置業(yè)，也許是唯一選擇!

第三，親情在召喚，故土情最濃、人最親!

月是故鄉(xiāng)圓，人是故鄉(xiāng)親。有誰(shuí)能忘記故鄉(xiāng)的月、故鄉(xiāng)的人呢"para efa7c0" label-module="para">2100433B

注冊(cè)置業(yè)公司完成所得證照

所得證照清單：

1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本；

2.電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照U盤(pán)；

3.私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)證書(shū)；

4.組織機(jī)構(gòu)代碼證正、副本；

5.代碼IC卡；

6.稅務(wù)證（國(guó)、地）正、副本；

7.公司章、財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、法人章各一枚。2100433B

關(guān)于印發(fā)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的通知

建住房〔2000〕108號(hào)

各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳），直轄市房地局，中國(guó)人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各商業(yè)銀行，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，解放軍總后營(yíng)房部：

現(xiàn)將《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。并將有關(guān)要求通知如下：

一、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充，擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。

二、各地執(zhí)行中如遇到問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向建設(shè)部、中國(guó)人民銀行報(bào)告。

建　 設(shè)　 部

中國(guó)人民銀行

二○○○年五月十一日

住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法

第一章　總　則

第一條　為支持城鎮(zhèn)個(gè)人住房消費(fèi)，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱(chēng)住房置業(yè)擔(dān)保，是指依照本辦法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)擔(dān)保公司），在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

第三條　住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)貸款人及擔(dān)保公司的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

第五條　貸款人與借款人依法簽訂的個(gè)人住房借款合同為主合同，擔(dān)保公司、貸款人依法簽訂的保證合同是其從合同。主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。保證合同另有約定的，從其約定。

保證合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，擔(dān)保公司、借款人和貸款人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第六條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

直轄市、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

第二章　擔(dān)保公司

第七條　擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專(zhuān)業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

第八條　設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第九條　擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。

第十條　設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有不少于1000萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本；

（四）有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；

（五）有適應(yīng)工作需要的專(zhuān)業(yè)管理人員；

（六）有符合《公司法》要求的公司章程；

（七）符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第十一條　擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的國(guó)有獨(dú)資銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

第十二條　貸款人不得在擔(dān)保公司中持有股份，其工作人員也不得在擔(dān)保公司中兼職。

第十三條　一個(gè)城市原則上只設(shè)一個(gè)擔(dān)保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個(gè)人為服務(wù)對(duì)象。

縣（區(qū)）一般不設(shè)立擔(dān)保公司，個(gè)人住房貸款量大的縣（區(qū)）可以設(shè)立擔(dān)保公司的分支機(jī)構(gòu)。

第十四條　擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付。

第十五條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)部擔(dān)保經(jīng)營(yíng)狀況的監(jiān)督。

第三章　擔(dān)保的設(shè)立

第十六條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）有所在城鎮(zhèn)正式戶(hù)口或者有效居留的身份證件；

（三）收入來(lái)源穩(wěn)定，無(wú)不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；

（四）已訂立合法有效的住房購(gòu)銷(xiāo)合同；

（五）已足額交納購(gòu)房首付款；

（六）符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

第十七條　擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。對(duì)于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

第十八條　住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面保證合同。保證合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）保證的方式；

（四）保證擔(dān)保的范圍；

（五）保證期間；

（六）其他約定事項(xiàng)。

第十九條　住房置業(yè)擔(dān)保的保證期間，由擔(dān)保公司與貸款人約定，但不得短于借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過(guò)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限。

第二十條　設(shè)定住房置業(yè)擔(dān)保的，借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以依保證合同約定要求擔(dān)保公司在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

第二十一條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

第二十二條　房屋抵押應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。抵押合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）抵押當(dāng)事人的姓名、名稱(chēng)、住所；

（二）債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額、履行債務(wù)的期限；

（三）房屋的權(quán)屬和其他基本情況；

（四）抵押擔(dān)保的范圍；

（五）擔(dān)保公司清算時(shí)，抵押權(quán)的處置；

（六）其他約定事項(xiàng)。

第二十三條　抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押登記。

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)登記。

第二十四條　房屋抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。借款人依照借款合同還清全部貸款本息后，房屋抵押權(quán)方可終止。

第二十五條　抵押權(quán)人要求抵押人辦理抵押房屋保險(xiǎn)的，抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押合同訂立前辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保證合同訂立后將保險(xiǎn)單正本移交抵押權(quán)人保管。抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?

第二十六條　抵押期間，抵押人不得以任何理由中斷或者撤銷(xiāo)保險(xiǎn)。抵押的房屋因抵押人的行為造成損失致使其價(jià)值不足作為履行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

第四章　擔(dān)保的解除

第二十七條　借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。

第二十八條　借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

第二十九條　抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房屋的方式進(jìn)行；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第五章　風(fēng)險(xiǎn)防范

第三十條　擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除外），不得經(jīng)營(yíng)財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。

第三十一條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶(hù)中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

第三十二條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償。

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營(yíng)業(yè)收入中提取，專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，不得挪用。

第三十三條　擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過(guò)其實(shí)有資本的三十倍；超過(guò)三十倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

第三十四條　擔(dān)保公司清算時(shí)，房屋抵押權(quán)可轉(zhuǎn)移給貸款人，并由貸款人與借款人重新簽訂抵押合同。但抵押合同另有約定的，從其約定。

第六章　附　則

第三十五條　住房置業(yè)擔(dān)?？稍谥陛犑?、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及有條件的設(shè)區(qū)城市先行試點(diǎn)。試點(diǎn)期間，住房置業(yè)擔(dān)保公司經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立后，應(yīng)當(dāng)報(bào)建設(shè)部備案。

第三十六條　本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

嚴(yán)格意義上講，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了某個(gè)項(xiàng)目而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的臨時(shí)的附屬公司，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等工作，等到該項(xiàng)目完工、售罄，此公司就會(huì)取消。

一般置業(yè)公司的存在為2—3年。

但是現(xiàn)在，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名字就叫****置業(yè)公司。