房地產(chǎn)業(yè)

1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來(lái)越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求；

3、居民消費(fèi)水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；

5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。

2014年9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，8月，新建住宅平均同比上漲0.54%，二手房住宅平均同比上漲0.11%。也就是說(shuō)，本輪房?jī)r(jià)接近跌回一年前，按照目前的下調(diào)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)將在9月份跌回一年前。

主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)具體內(nèi)容

（1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓；

（2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；

（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；

（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評(píng)估中介，房地產(chǎn)代理中介；

（5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；

（6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉(cāng)庫(kù)、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

房地產(chǎn)業(yè)含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a) 土地

b)建筑物及地上附著物

c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2003年直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接拉動(dòng)0.6～1.2個(gè)百分點(diǎn)。2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長(zhǎng)中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的良好勢(shì)頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長(zhǎng)32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）1.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長(zhǎng)27.8%，其中，新開工面積增長(zhǎng)30.4%。購(gòu)置土地面積23082萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長(zhǎng)34.9%，銷售面積增長(zhǎng)35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)2003年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的八個(gè)分類指數(shù)的走勢(shì)與10月相較，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來(lái)源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚(yáng)勢(shì)頭?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

二 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要問(wèn)題

①資源的浪費(fèi)與流失。由于開發(fā)失控和無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時(shí)全國(guó)形形色色的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地1.5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2%左右。

②商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬(wàn)平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達(dá)9000萬(wàn)平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬(wàn)平方米。國(guó)際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過(guò)了這個(gè)指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來(lái)看，中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20%。

③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。

三 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而,推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

①合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對(duì)城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過(guò)多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無(wú)償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對(duì)各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。

②重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過(guò)程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)在北京珠江國(guó)際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會(huì)”上，專家學(xué)者們一直認(rèn)為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)逐漸上升到文化競(jìng)爭(zhēng)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等的約束。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界個(gè)人住房貸款占全社會(huì)貸款比為20%，但我國(guó)卻只有1.6%。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費(fèi)的良性循環(huán)。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)過(guò)分注重對(duì)增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對(duì)存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過(guò)規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算。由于中國(guó)執(zhí)行的是土地資源無(wú)價(jià)或低價(jià)、產(chǎn)品高價(jià)的價(jià)格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動(dòng)的積極性，刺激了人們對(duì)土地的消費(fèi)需要，乃至浪費(fèi)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費(fèi)觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費(fèi)往往有梯度消費(fèi)意識(shí)和借貸消費(fèi)意識(shí)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求大，有效需求相對(duì)不足。因此，更新消費(fèi)觀念促進(jìn)潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實(shí)現(xiàn)中介(經(jīng)紀(jì))、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡(jiǎn)化、科學(xué)、利于操作。第五,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時(shí)代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。

⑤加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費(fèi)。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。雖然中國(guó)已經(jīng)有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》，實(shí)踐證明這兩部法律對(duì)于1990年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購(gòu)?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場(chǎng)需求強(qiáng)制性進(jìn)行開發(fā)投資，把上一輪的過(guò)量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^(guò)量開發(fā)，這種做法勢(shì)必帶來(lái)不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

四 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了探討。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評(píng)價(jià)指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長(zhǎng)及人口的增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進(jìn)作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房?jī)r(jià)格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)率、銀行住房消費(fèi)貸款增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率等7項(xiàng)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)?？傎Y產(chǎn)貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費(fèi)用利潤(rùn)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項(xiàng)指標(biāo)。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會(huì)房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長(zhǎng)率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長(zhǎng)率等6項(xiàng)指標(biāo)。

2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場(chǎng)座談會(huì)，聽取大家對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的意見和建議。溫家寶指出，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)朱中一說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得了明顯成效。9月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，房地產(chǎn)投資降幅收窄。前9個(gè)月，保障性安居工程新開工720萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套，完成全年任務(wù)問(wèn)題不大。他建議，將調(diào)控措施常態(tài)化，并逐步與中長(zhǎng)期制度相銜接。

對(duì)此，溫家寶表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

從2013年1-3月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

相比2013年1-2月數(shù)據(jù)，其他資金累計(jì)占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

2013年3月份國(guó)房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn)，一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩。總體而言，潛在供應(yīng)依然偏緊。

2013年一季度多項(xiàng)指標(biāo)回落，主要是前兩月突增因素明顯，從整體看，一季度市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策細(xì)則在各地的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)銷售在二季度會(huì)繼續(xù)回落。

1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。

內(nèi)容簡(jiǎn)介

《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè):結(jié)構(gòu)行為與績(jī)效》主要內(nèi)容：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始起步，至今仍一直保持著較塊的發(fā)展速度，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著資料統(tǒng)計(jì)上的“微利”甚至“虧損”現(xiàn)象。作者通過(guò)建立理論模型，分析得出：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視、搭配銷售、合謀和產(chǎn)品差別化等行為，實(shí)現(xiàn)了自身利潤(rùn)最大化。2100433B