CM承發(fā)包模式基本簡介

這種模式改變了過去那種設(shè)計完成后才進(jìn)行招標(biāo)的傳統(tǒng)模式，采取分階段發(fā)包，由業(yè)主、CM單位和設(shè)計單位組成一個聯(lián)合小組，共同負(fù)責(zé)組織和管理工程的規(guī)劃、設(shè)計和施工，CM單位負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督、協(xié)調(diào)及管理工作，在施工階段定期與承包商會晤，對成本、質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)測和監(jiān)控成本和進(jìn)度的變化。

CM模式的核心是快速路徑法(Fast Track)、保證最大工程費用(GMP)和設(shè)計階段的費用控制

"CM被認(rèn)為是那些和某一建設(shè)過程（施工階段）有關(guān)的管理活動，并且經(jīng)常地包括項目的設(shè)計和審批階段的咨詢服務(wù)。CM經(jīng)理與業(yè)主簽訂合同，提供專業(yè)性的咨詢服務(wù)并收取服務(wù)費。"

CM經(jīng)理是“受業(yè)主的委托，來與其它專業(yè)咨詢顧問一起工作，其目的是保證有關(guān)施工的專家意見能在項目的早期即體現(xiàn)在設(shè)計中?！?

CM為一種“系統(tǒng)”，其中 “業(yè)主委托建筑師、承包商或委托一個咨詢顧問單位對建造過程進(jìn)行管理并收取一定的費用，由他負(fù)責(zé)進(jìn)行議標(biāo)或公開招標(biāo)，確定分包單位。”

CM模式是由業(yè)主委托CM單位，以一個承包商的的身份，采取有條件的“邊設(shè)計、邊施工”，即Fast-Track的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，而它與業(yè)主的合同通常采用“成本加利潤”方式的這樣一種承發(fā)包模式。

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CM模式是由業(yè)主委托CM單位，以一個承包商的身份，采取“快速路徑法”的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動的承發(fā)包模式。

建設(shè)管理模式即CM（Construction Management）模式，就是在采用快速路徑法進(jìn)行施工時，從開始階段就雇用具有施工經(jīng)驗的CM單位參與到建設(shè)工程實施過程中來，以便為設(shè)計人員提供施工方面的建議且隨后負(fù)責(zé)管理施工過程。

CM的數(shù)額過低，則CM單位所承擔(dān)的風(fēng)險加大。2100433B

(1)代理型CM模式(CM/Agency)

CM單位是業(yè)主的咨詢單位，業(yè)主與CM單位簽訂咨詢服務(wù)合同，CM合同價就是CM費，其表現(xiàn)形式可以是百分率(以今后陸續(xù)確定的工程費用總額為基數(shù))或固定數(shù)額的費用；業(yè)主分別與多個施工單位簽訂所有的工程施工合同。代理型CM模式中的CM單位通常是由具有較豐富的施工經(jīng)驗的專業(yè)CM單位或咨詢單位擔(dān)任。

(2)非代理型CM模式(CM/Non-Agency)

業(yè)主一般不與施工單位簽訂工程施工合同，但也可能在某些情況下對某些專業(yè)性很強(qiáng)的工程內(nèi)容和工程專用材料、設(shè)備，業(yè)主與少數(shù)施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位簽訂合同。業(yè)主與CM單位所簽訂的合同既包括CM服務(wù)的內(nèi)容，也包括工程施工承包的內(nèi)容；而CM單位則與施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位簽訂合同。

雖然CM單位與各個分包商直接簽訂合同，但CM單位對各分包商的資格預(yù)審、招標(biāo)、議標(biāo)和簽約都對業(yè)主公開并必須經(jīng)過業(yè)主的確認(rèn)才有效。另外，由于CM單位介入工程時間較早(一般在設(shè)計階段介入)且不承擔(dān)設(shè)計任務(wù)，所以CM單位并不向業(yè)主直接報出具體數(shù)額的價格，而是報CM費，至于工程本身的費用則是今后CM單位與各分包商、供應(yīng)商的合同價之和。

在采用非代理型CM模式時，業(yè)主對工程費用不能直接控制。為促使CM單位加強(qiáng)費用控制工作，業(yè)主往往要求在CM合同中預(yù)先確定一個具體數(shù)額的保證最大價格(Guaranteed Maximum Price，簡稱GMP，包括總的工程費用和CM費)。而且，合同條款中通常規(guī)定，如果實際工程費用加CM費超過了GMP，超出部分由CM單位承擔(dān)；反之，節(jié)余部分歸業(yè)主。確定一個合理的GMP，取決于CM單位的水平、經(jīng)驗和設(shè)計所達(dá)到的深度。

CM模式可分為CM/Non-Agency(CM/非代理型)模式和CM/Agency(CM/代理型)模式。

CM/Non-Agency合同結(jié)構(gòu)的特征有以下幾點：

(1)業(yè)主與CM單位簽訂CM合同，而與大部分分包商/供貨商之間無直接的合同關(guān)系(除業(yè)主自行采購和自行分包之外)，因此對業(yè)主來說，合同關(guān)系簡單，對各分包商和供貨商的組織協(xié)調(diào)工作量較小。

(2)CM單位與各分包商簽訂分包合同，與供貨商簽訂供貨合同。對CM單位來說，與分包商/供貨商簽約，一方面增加了CM單位對分包商/供貨商的管理強(qiáng)度，另一方面也增加了CM單位的工作量，同時也加大了CM單位的管理責(zé)任風(fēng)險。

(3)CM單位介入項目時間較早，CM合同不需要等施工圖完成后才簽訂。

(4)CM合同形式一般采用“成本 利潤”方式。

(5)CM單位對各分包商的資格預(yù)審、招標(biāo)、議標(biāo)以及簽約，都必須經(jīng)過業(yè)主的確認(rèn)才有效。

(6)CM單位與設(shè)計單位之間沒有合同關(guān)系。

CM/Agency的合同結(jié)構(gòu)具有以下特點：

(1)業(yè)主直接與各分包商或供貨商簽訂合同，與CM/Non-Agency相比，對業(yè)主來說，它所簽合同數(shù)量明顯增加，因此業(yè)主合同管理的工作量以及組織協(xié)調(diào)工作量將大大增加。

(2)CM單位與各分包商或供貨商之間沒有合同關(guān)系，因此CM單位所承擔(dān)的風(fēng)險比非代理型減少，而業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險較大。

(3)CM單位的身份是進(jìn)行實質(zhì)性施工管理，不直接從事施工活動。