CM承發(fā)包模式簡介

這種模式改變了過去那種設(shè)計完成后才進行招標的傳統(tǒng)模式，采取分階段發(fā)包，由業(yè)主、CM單位和設(shè)計單位組成一個聯(lián)合小組，共同負責組織和管理工程的規(guī)劃、設(shè)計和施工，CM單位負責工程的監(jiān)督、協(xié)調(diào)及管理工作，在施工階段定期與承包商會晤，對成本、質(zhì)量和進度進行監(jiān)督，并預(yù)測和監(jiān)控成本和進度的變化。

CM模式的核心是快速路徑法(Fast Track)、保證最大工程費用(GMP)和設(shè)計階段的費用控制

"CM被認為是那些和某一建設(shè)過程（施工階段）有關(guān)的管理活動，并且經(jīng)常地包括項目的設(shè)計和審批階段的咨詢服務(wù)。CM經(jīng)理與業(yè)主簽訂合同，提供專業(yè)性的咨詢服務(wù)并收取服務(wù)費。"

CM經(jīng)理是“受業(yè)主的委托，來與其它專業(yè)咨詢顧問一起工作，其目的是保證有關(guān)施工的專家意見能在項目的早期即體現(xiàn)在設(shè)計中?！?

CM為一種“系統(tǒng)”，其中 “業(yè)主委托建筑師、承包商或委托一個咨詢顧問單位對建造過程進行管理并收取一定的費用，由他負責進行議標或公開招標，確定分包單位?！?

CM模式是由業(yè)主委托CM單位，以一個承包商的的身份，采取有條件的“邊設(shè)計、邊施工”，即Fast-Track的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，而它與業(yè)主的合同通常采用“成本加利潤”方式的這樣一種承發(fā)包模式。

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CM模式是由業(yè)主委托CM單位，以一個承包商的身份，采取“快速路徑法”的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動的承發(fā)包模式。

建設(shè)管理模式即CM（Construction Management）模式，就是在采用快速路徑法進行施工時，從開始階段就雇用具有施工經(jīng)驗的CM單位參與到建設(shè)工程實施過程中來，以便為設(shè)計人員提供施工方面的建議且隨后負責管理施工過程。

CM的數(shù)額過低，則CM單位所承擔的風險加大。2100433B

(1)代理型CM模式(CM/Agency)

CM單位是業(yè)主的咨詢單位，業(yè)主與CM單位簽訂咨詢服務(wù)合同，CM合同價就是CM費，其表現(xiàn)形式可以是百分率(以今后陸續(xù)確定的工程費用總額為基數(shù))或固定數(shù)額的費用；業(yè)主分別與多個施工單位簽訂所有的工程施工合同。代理型CM模式中的CM單位通常是由具有較豐富的施工經(jīng)驗的專業(yè)CM單位或咨詢單位擔任。

(2)非代理型CM模式(CM/Non-Agency)

業(yè)主一般不與施工單位簽訂工程施工合同，但也可能在某些情況下對某些專業(yè)性很強的工程內(nèi)容和工程專用材料、設(shè)備，業(yè)主與少數(shù)施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位簽訂合同。業(yè)主與CM單位所簽訂的合同既包括CM服務(wù)的內(nèi)容，也包括工程施工承包的內(nèi)容；而CM單位則與施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位簽訂合同。

雖然CM單位與各個分包商直接簽訂合同，但CM單位對各分包商的資格預(yù)審、招標、議標和簽約都對業(yè)主公開并必須經(jīng)過業(yè)主的確認才有效。另外，由于CM單位介入工程時間較早(一般在設(shè)計階段介入)且不承擔設(shè)計任務(wù)，所以CM單位并不向業(yè)主直接報出具體數(shù)額的價格，而是報CM費，至于工程本身的費用則是今后CM單位與各分包商、供應(yīng)商的合同價之和。

在采用非代理型CM模式時，業(yè)主對工程費用不能直接控制。為促使CM單位加強費用控制工作，業(yè)主往往要求在CM合同中預(yù)先確定一個具體數(shù)額的保證最大價格(Guaranteed Maximum Price，簡稱GMP，包括總的工程費用和CM費)。而且，合同條款中通常規(guī)定，如果實際工程費用加CM費超過了GMP，超出部分由CM單位承擔；反之，節(jié)余部分歸業(yè)主。確定一個合理的GMP，取決于CM單位的水平、經(jīng)驗和設(shè)計所達到的深度。

CM模式可分為CM/Non-Agency(CM/非代理型)模式和CM/Agency(CM/代理型)模式。

CM/Non-Agency合同結(jié)構(gòu)的特征有以下幾點：

(1)業(yè)主與CM單位簽訂CM合同，而與大部分分包商/供貨商之間無直接的合同關(guān)系(除業(yè)主自行采購和自行分包之外)，因此對業(yè)主來說，合同關(guān)系簡單，對各分包商和供貨商的組織協(xié)調(diào)工作量較小。

(2)CM單位與各分包商簽訂分包合同，與供貨商簽訂供貨合同。對CM單位來說，與分包商/供貨商簽約，一方面增加了CM單位對分包商/供貨商的管理強度，另一方面也增加了CM單位的工作量，同時也加大了CM單位的管理責任風險。

(3)CM單位介入項目時間較早，CM合同不需要等施工圖完成后才簽訂。

(4)CM合同形式一般采用“成本 利潤”方式。

(5)CM單位對各分包商的資格預(yù)審、招標、議標以及簽約，都必須經(jīng)過業(yè)主的確認才有效。

(6)CM單位與設(shè)計單位之間沒有合同關(guān)系。

CM/Agency的合同結(jié)構(gòu)具有以下特點：

(1)業(yè)主直接與各分包商或供貨商簽訂合同，與CM/Non-Agency相比，對業(yè)主來說，它所簽合同數(shù)量明顯增加，因此業(yè)主合同管理的工作量以及組織協(xié)調(diào)工作量將大大增加。

(2)CM單位與各分包商或供貨商之間沒有合同關(guān)系，因此CM單位所承擔的風險比非代理型減少，而業(yè)主承擔的風險較大。

(3)CM單位的身份是進行實質(zhì)性施工管理，不直接從事施工活動。