城市土地利用規(guī)劃

本書是清華大學(xué)城市規(guī)劃系顧朝林教授主編的“高等院校城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)系列教材”的組成部分。在編寫之初，顧朝林教授就高屋建瓴地確立了要整合兩個(gè)領(lǐng)域的指導(dǎo)思路，并在寫作過(guò)程中給予熱情的鼓勵(lì)和支持。本書是團(tuán)隊(duì)工作的成果，筆者在同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃系任教期間的部分博士生和碩士生參與了教材編寫的工作，從大綱起草、文獻(xiàn)收集、寫作思路整理等，經(jīng)過(guò)了數(shù)輪修改、討論，前后歷時(shí)一年半，終于成稿。此外，清華大學(xué)城市規(guī)劃系譚縱波教授擔(dān)任了本書初稿的審核工作，提出了寶貴的修改意見。沒(méi)有大家的支持和協(xié)助，本書的付梓出版是不可能的，在此致以最誠(chéng)摯的謝意。

第一章導(dǎo)論

第一節(jié)土地的概念與特性

一、土地的概念

二、土地的特性

第二節(jié)土地利用的概念

一、土地利用的含義

二、土地利用的特點(diǎn)和本質(zhì)

第三節(jié)城市土地利用分類

一、土地利用分類的內(nèi)涵

二、國(guó)土系統(tǒng)的土地分類

三、規(guī)劃系統(tǒng)的土地分類

第四節(jié)土地利用規(guī)劃體系

一、國(guó)土領(lǐng)域的土地利用規(guī)劃體系

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域的城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃體系

參考文獻(xiàn)

思考題

第二章城市土地利用規(guī)劃的相關(guān)理論

第一節(jié)地租地價(jià)理論

一、地租理論

二、地價(jià)理論

第二節(jié)土地的區(qū)位理論

一、區(qū)位理論概述

二、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

三、韋伯工業(yè)區(qū)位論

四、中心地理論

第三節(jié)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)派與土地利用

一、結(jié)構(gòu)主義

二、區(qū)位沖突學(xué)派

三、城市管理學(xué)派

第四節(jié)城市土地利用規(guī)劃的價(jià)值觀

一、土地利用的價(jià)值觀

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)值觀

三、環(huán)境保護(hù)價(jià)值觀

四、公平正義價(jià)值觀

五、宜居的價(jià)值觀

參考文獻(xiàn)

思考題

目錄

城市土地利用規(guī)劃

第三章城市土地利用規(guī)劃的方法

第一節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析

一、城市土地利用規(guī)劃與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

二、城市土地利用規(guī)劃中社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析的主要內(nèi)容

三、城市土地利用規(guī)劃中社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析的主要方法

第二節(jié)環(huán)境影響分析

一、城市土地利用規(guī)劃環(huán)境影響分析的內(nèi)涵

二、城市土地利用規(guī)劃環(huán)境影響分析的流程與內(nèi)容

三、城市土地利用規(guī)劃環(huán)境影響的評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第三節(jié)交通和基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)分析

一、城市土地利用與城市基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系

二、城市土地利用規(guī)劃中交通基礎(chǔ)設(shè)施分析方法

三、城市土地利用規(guī)劃中其他基礎(chǔ)設(shè)施分析方法

第四節(jié)景觀生態(tài)學(xué)分析

一、城市土地利用規(guī)劃中景觀生態(tài)學(xué)分析的內(nèi)涵

二、城市土地利用規(guī)劃的景觀生態(tài)學(xué)理論基礎(chǔ)和分析方法

三、城市土地利用規(guī)劃中景觀生態(tài)學(xué)分析的應(yīng)用

參考文獻(xiàn)

思考題

第四章城市土地利用規(guī)劃的支持系統(tǒng)

第一節(jié)LUCC在城市土地利用規(guī)劃中的運(yùn)用

一、土地利用/土地覆蓋變化（LUCC）的產(chǎn)生和概念

二、土地利用/土地覆蓋變化（LUCC）的研究目標(biāo)與內(nèi)容

三、土地利用/土地覆蓋變化（LUCC）的信息獲取與分類系統(tǒng)

四、土地利用/土地覆蓋變化（LUCC）的分析與預(yù)測(cè)模型

五、土地可持續(xù)利用與土地利用/土地覆蓋變化

第二節(jié)GIS在城市土地利用規(guī)劃中的應(yīng)用

一、地理信息系統(tǒng)的產(chǎn)生和應(yīng)用

二、土地利用規(guī)劃信息系統(tǒng)及功能

三、土地利用規(guī)劃信息數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)

四、GIS在城市土地利用規(guī)劃中的應(yīng)用

參考文獻(xiàn)

思考題

第五章國(guó)內(nèi)外土地利用規(guī)劃與開發(fā)控制體系

第一節(jié)美國(guó)土地利用規(guī)劃與開發(fā)控制體系

一、背景概述

二、美國(guó)的土地利用規(guī)劃層次

三、美國(guó)的土地開發(fā)控制的主要內(nèi)容與手段

第二節(jié)英國(guó)土地利用規(guī)劃與開發(fā)控制體系

一、背景概述

二、英國(guó)的土地利用規(guī)劃層次

三、英國(guó)的土地開發(fā)控制的主要內(nèi)容與手段

第三節(jié)中國(guó)香港土地利用規(guī)劃與開發(fā)控制體系

一、背景概述

二、香港的土地利用規(guī)劃層次

三、香港土地開發(fā)控制的主要內(nèi)容與手段

第四節(jié)新加坡土地利用規(guī)劃與開發(fā)控制體系

一、背景概述

二、新加坡的土地利用規(guī)劃層次

三、新加坡的土地開發(fā)控制的主要內(nèi)容與手段

參考文獻(xiàn)

思考題

第六章城市總體規(guī)劃階段的土地利用規(guī)劃

第一節(jié)總規(guī)階段土地利用規(guī)劃的內(nèi)容及與土規(guī)的關(guān)系

一、城市總體規(guī)劃階段土地利用規(guī)劃的內(nèi)容

二、土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容

三、兩規(guī)的關(guān)系與協(xié)調(diào)

第二節(jié)城市建設(shè)用地規(guī)模預(yù)測(cè)與空間界定

一、城市規(guī)模預(yù)測(cè)

二、城市增長(zhǎng)邊界的劃定

三、城市增長(zhǎng)邊界的相關(guān)實(shí)踐

第三節(jié)土地利用功能分區(qū)

一、土地利用功能分區(qū)的概念與內(nèi)涵

二、城市主要功能要素的布局

第四節(jié)土地利用結(jié)構(gòu)

一、土地利用結(jié)構(gòu)的概念與內(nèi)涵

二、土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)

三、土地利用的空間結(jié)構(gòu)

四、土地利用結(jié)構(gòu)的定量分析方法

參考文獻(xiàn)

思考題

第七章控制性詳細(xì)規(guī)劃階段的土地利用規(guī)劃

第一節(jié)控規(guī)階段的土地利用控制

一、控規(guī)階段土地利用控制的本質(zhì)

二、控規(guī)階段土地利用控制的作用

三、控規(guī)的規(guī)劃控制體系

第二節(jié)控規(guī)中的土地利用規(guī)劃

一、土地利用的控制要素

二、土地利用規(guī)劃控制的方式

第三節(jié)控規(guī)土地利用規(guī)劃的指標(biāo)確定

一、土地利用性質(zhì)確定和兼容性管理

二、容積率控制的確定方法

參考文獻(xiàn)

思考題

第八章土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)

第一節(jié)土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的類型

一、土地利用規(guī)劃實(shí)施之前的評(píng)價(jià)

二、土地利用規(guī)劃實(shí)施過(guò)程的評(píng)價(jià)

三、與土地利用相關(guān)的政策實(shí)施分析

四、土地利用規(guī)劃實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)

五、影響土地利用規(guī)劃實(shí)施的因素分析

第二節(jié)土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的方法

一、以土地利用一致性為原則的評(píng)價(jià)方法

二、比較實(shí)施效果與規(guī)劃主旨的評(píng)價(jià)方法

三、以規(guī)劃實(shí)踐為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)方法

四、PPIP政策規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)過(guò)程模型

五、以目標(biāo)為導(dǎo)向的評(píng)價(jià)方法

第三節(jié)土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系

一、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則

二、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

參考文獻(xiàn)

思考題

第九章城市土地利用制度

第一節(jié)我國(guó)土地有償使用制度的建立及演進(jìn)

一、我國(guó)土地有償使用制度建立的背景

二、土地有償使用制度的建立

三、土地有償使用制度建立以來(lái)的階段演進(jìn)

第二節(jié)土地征收制度

一、土地征收的內(nèi)涵

二、土地征收的范圍

三、土地征收的程序

四、土地征收的補(bǔ)償與安置

五、土地征收制度的問(wèn)題

第三節(jié)土地儲(chǔ)備制度

一、土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生與發(fā)展

二、土地儲(chǔ)備制度的內(nèi)涵

三、土地儲(chǔ)備的運(yùn)作程序

四、土地儲(chǔ)備制度的不足

第四節(jié)土地使用權(quán)交易制度

一、土地一級(jí)市場(chǎng)的交易制度

二、土地二級(jí)市場(chǎng)的交易制度

三、土地使用權(quán)交易中的管理制度

參考文獻(xiàn)

思考題

第十章土地的開發(fā)與管理

第一節(jié)城市土地利用管理概述

一、土地利用管理的概念及指導(dǎo)思想

二、土地利用管理的內(nèi)容

第二節(jié)土地利用規(guī)劃的法律體系概述

一、土地利用規(guī)劃的法律體系

二、我國(guó)土地利用規(guī)劃法律體系的特點(diǎn)

第三節(jié)土地利用的計(jì)劃管理

一、土地利用計(jì)劃管理的含義

二、土地利用計(jì)劃與土地利用規(guī)劃的關(guān)系

三、土地利用計(jì)劃體系

第四節(jié)城市土地利用的管制

一、建設(shè)用地總量控制

二、城市土地利用標(biāo)準(zhǔn)控制

三、規(guī)劃的行政許可

第五節(jié)土地管理的組織架構(gòu)

一、土地利用管理架構(gòu)

二、城市規(guī)劃管理架構(gòu)

三、改革開放以來(lái)土地利用、城市規(guī)劃管理體制的變遷過(guò)程

第六節(jié)城市土地利用規(guī)劃的實(shí)施管理

一、土地利用規(guī)劃實(shí)施保障的內(nèi)涵及任務(wù)

二、國(guó)外規(guī)劃實(shí)施管理的主要模式及手段

三、提升我國(guó)土地利用規(guī)劃實(shí)施管理的思路與建議

參考文獻(xiàn)

思考題

附錄A農(nóng)用地土地利用分類和編碼

附錄B城鎮(zhèn)村及工礦用地分類和編碼

附錄C城鄉(xiāng)用地分類和代碼

附錄D城市建設(shè)用地分類和代碼

附錄E劃撥用地目錄（國(guó)土資源部令第9號(hào)）

附錄F限制用地項(xiàng)目目錄（2012年版）2100433B

土地利用規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃的核心內(nèi)容。本書系統(tǒng)整合城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容，介紹了土地利用、土地利用規(guī)劃的概念及相關(guān)的空間、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等方面的理論，對(duì)土地利用規(guī)劃的方法和支持系統(tǒng)，國(guó)內(nèi)外土地開發(fā)控制的體系，我國(guó)城市規(guī)劃總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃階段的土地利用規(guī)劃內(nèi)容、土地利用規(guī)劃的實(shí)施評(píng)價(jià)等進(jìn)行了詳細(xì)闡述，本書的最后簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)土地利用的相關(guān)制度和土地的開發(fā)控制與管理實(shí)踐，以期讀者對(duì)土地利用規(guī)劃和管理體系有較為全面的理解。本書的主要讀者對(duì)象是城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地資源規(guī)劃、土地管理等相關(guān)專業(yè)的大學(xué)生、研究生及相關(guān)領(lǐng)域的研究人員。

土地利用規(guī)劃報(bào)告是土地利用規(guī)劃主要成果的文字說(shuō)明部分。包括土地利用規(guī)劃方案和方案說(shuō)明。在中國(guó)，全國(guó)和省級(jí)土地利用規(guī)劃為宏觀控制性規(guī)劃，主要任務(wù)是在確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的前提下，統(tǒng)籌安排各類用地，控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。縣鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃為實(shí)施性規(guī)劃，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，要具體確定每一塊土地的用途，并通過(guò)報(bào)紙公告、張貼布告、設(shè)立公告牌等方式向社會(huì)公告,公告的內(nèi)容包括規(guī)劃目標(biāo)、規(guī)劃期限、規(guī)劃范圍、地塊用途和批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期。

土地利用規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件對(duì)土地開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體的戰(zhàn)略性布局和統(tǒng)籌安排。是從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，以區(qū)域內(nèi)全部土地為對(duì)象，合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局；以利用為中心，對(duì)土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)等方面做統(tǒng)籌安排和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。目的在于加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，合理利用土地資源，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。編制程序是：編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問(wèn)題報(bào)告書和土地利用戰(zhàn)略研究報(bào)告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證;規(guī)劃的評(píng)審和報(bào)批。2100433B

土地利用規(guī)劃是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。土地利用規(guī)劃的編制程序是：編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問(wèn)題報(bào)告書和土地利用戰(zhàn)略研究報(bào)告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證；規(guī)劃的評(píng)審和報(bào)批。土地利用規(guī)劃報(bào)告是土地利用規(guī)劃主要成果的文字說(shuō)明部分，包括土地利用規(guī)劃方案和方案說(shuō)明。編制土地利用規(guī)劃方案是在土地利用現(xiàn)狀分析、資源分析、土地利用戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)而進(jìn)行的。規(guī)劃方案的主要內(nèi)容有：導(dǎo)言、土地利用現(xiàn)狀和存在問(wèn)題；土地利用目標(biāo)和任務(wù)；各部門用地需求量的預(yù)測(cè)、地域和用地區(qū)的劃分；土地利用結(jié)構(gòu)和布局的調(diào)整；實(shí)施規(guī)劃的政策和措施。規(guī)劃方案說(shuō)明的主要內(nèi)容包括：規(guī)劃方案的編制過(guò)程；編制規(guī)劃的目的和依據(jù)；規(guī)劃主要內(nèi)容的說(shuō)明；規(guī)劃方案實(shí)施的可行性論證等。

一、土地利用規(guī)劃是調(diào)控土地利用的國(guó)家措施

土地利用規(guī)劃是土地用途管制的依據(jù)，是國(guó)家意志的體現(xiàn)。

《土地管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度”，并規(guī)定“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)”。

由以上法規(guī)可知，土地利用不是普通地方措施，而是由法律規(guī)定的調(diào)控土地利用的國(guó)家措施。

不過(guò)雖說(shuō)土地利用規(guī)劃不是地方性措施，但是它各級(jí)人民政府的重要工作?！锻恋毓芾矸ā返谑邨l規(guī)定，“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。土地利用規(guī)劃的組織編制和實(shí)施土地利用規(guī)劃是政府行為。

二、土地利用規(guī)劃是具有法定效力的管理手段

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004] 28 號(hào)）中規(guī)定：“嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）和城市新區(qū)（小區(qū)）。對(duì)清理后擬保留的開發(fā)區(qū)，必須依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃按照布局集中、用地集約和產(chǎn)業(yè)集聚的原則嚴(yán)格審核。嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等原則性修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃也不得擅自修改?！?

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]13號(hào)）規(guī)定：“強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體調(diào)控作用。各類與土地利用相關(guān)的規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的建設(shè)用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計(jì)劃之內(nèi)。不符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃安排的，必須及時(shí)調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模?！?

以上法規(guī)都明確指出了土地利用規(guī)劃的法定效力。土地利用總體規(guī)劃的性質(zhì)和作用決定了土地利用總體規(guī)劃的法律強(qiáng)制力。土地利用總體規(guī)劃中的各項(xiàng)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和政策應(yīng)當(dāng)有長(zhǎng)期的穩(wěn)定性，因?yàn)橥恋乩每傮w規(guī)劃是對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)、土地開發(fā)等各項(xiàng)土地利用活動(dòng)的統(tǒng)一安排和部署。各項(xiàng)工作一旦實(shí)施，其效果或后果將難以扭轉(zhuǎn)，土地利用總體規(guī)劃不是一項(xiàng)普通的小工程，可以隨時(shí)修改變更，所以這就要求以法律的形式將其固定下來(lái)，以克服單純行政手段可能出現(xiàn)的短期行為。各級(jí)政府依法制定和實(shí)施規(guī)劃，是土地利用和管理的最基本和最直接的活動(dòng)。

三、土地利用總體規(guī)劃是量大面廣的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)

土地利用總體規(guī)劃的每一個(gè)決策、每一項(xiàng)行動(dòng)，既要符合國(guó)家的法律法規(guī)，又要符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際。制定規(guī)劃時(shí)的前期工作就包括大量的調(diào)查分析工作，搞清土地條件、利用現(xiàn)狀、利用潛力和用地需求情況，這樣才能實(shí)事求是地?cái)M定工作方案，同時(shí)還要廣泛征求意見，協(xié)調(diào)各業(yè)、各部門的用地需求和矛盾，之后還需要實(shí)施各項(xiàng)管理工作，采取各項(xiàng)措施保障規(guī)劃的實(shí)施；土地利用總體規(guī)劃關(guān)系各行各業(yè)，影響千家萬(wàn)戶，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等廣泛領(lǐng)域，具有很強(qiáng)的綜合性和實(shí)踐性。由此可見土地利用總體規(guī)劃的重要意義和地位。