抵押實(shí)現(xiàn)方式

1、在抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押合同中明確約定有抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)依其約定方式承擔(dān)抵押責(zé)任。抵押合同中沒(méi)有約定的，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商，依雙方協(xié)商確定的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2、抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，抵押權(quán)人可請(qǐng)求人民法院以折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等三種方式實(shí)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)。

1、抵押權(quán)必須有效存在

抵押權(quán)是否有效成立，原則上應(yīng)以抵押登記的為準(zhǔn)。也就是說(shuō)，凡法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的，只有辦理抵押登記，抵押權(quán)才有效成立；未辦理抵押權(quán)登記的，抵押權(quán)不成立。如果法律規(guī)定不以登記為要件的，須抵押合同有效成立，抵押權(quán)才能有效。

2、抵押權(quán)未受到限制

有時(shí)候抵押權(quán)雖然有效存在，但是實(shí)現(xiàn)時(shí)會(huì)受到一定的限制。例如，主債權(quán)代位清償時(shí)，清償人雖然可以代位行使抵押權(quán)，但是其行使不能損害債權(quán)人的利益，若損害了債權(quán)人利益，那么抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)就會(huì)受到限制。

3、債務(wù)履行期屆滿

因?yàn)榈盅菏菫榱藫?dān)保主債權(quán)，所以主債沒(méi)有到履行期限的時(shí)候，擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然無(wú)從談起。但是，在下列情形下，債務(wù)人的債務(wù)履行期雖然未屆滿，債權(quán)人的債權(quán)確定不能實(shí)現(xiàn)或者有不能實(shí)現(xiàn)的可能的，抵押權(quán)人也可以依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：①債務(wù)人預(yù)期違約，即債務(wù)人于債務(wù)履行期屆滿前明確表示或從其行為可以看出其不履行債務(wù)；②債務(wù)人被宣告破產(chǎn)；③抵押人的行為足以使抵押物的價(jià)值減少，抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人恢復(fù)原狀或者提供擔(dān)保而遭拒絕。

4、債務(wù)人不是因?yàn)閭鶛?quán)人的原因而沒(méi)有履行債務(wù)

如果由于債權(quán)人自己的原因，造成債務(wù)人不能履行債務(wù)，那么債權(quán)人也就沒(méi)有權(quán)利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。例如，債務(wù)人提出符合約定或者符合法律規(guī)定的給付時(shí)，債權(quán)人拒絕接受，這屬于債權(quán)人原因?qū)е聜鶆?wù)人沒(méi)有履行債務(wù)。

抵押權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和程序

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿債務(wù)人未履行債務(wù)，或者當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，通過(guò)依法處理抵押財(cái)產(chǎn)而使債權(quán)獲得清償。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是：1、抵押權(quán)有效存在；2、債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；3、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)未受到法律上的特別限制。具備以上條件，抵押權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的程序是:

1、協(xié)議實(shí)現(xiàn)：抵押權(quán)人可以與抵押人通過(guò)協(xié)議，以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先清償債務(wù)。如果雙方當(dāng)事人的協(xié)議損害其他債權(quán)人的利益，則其他債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。

2、訴訟實(shí)現(xiàn)：協(xié)議實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟由人民法院判決或者調(diào)解拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。這是為了保護(hù)抵押人合法權(quán)益，防止低價(jià)變價(jià)造成抵押人的損失。

抵押權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體辦法

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體方法是：

1、抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，是指在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，或者協(xié)議不成經(jīng)由人民法院判決，按照抵押財(cái)產(chǎn)自身的品質(zhì)、參考市場(chǎng)價(jià)格折算為價(jià)款，把抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而達(dá)到抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。

2、抵押財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)，是指通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒌盅贺?cái)產(chǎn)變價(jià)，以其變價(jià)款實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

3、抵押財(cái)產(chǎn)變賣(mài)，是指以一般的買(mǎi)賣(mài)形式出賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)，以其變價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式。

當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商方式將抵押財(cái)產(chǎn)變賣(mài)。協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在判決勝訴后，通過(guò)人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)⒌盅贺?cái)產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)。人民法院處置抵押財(cái)產(chǎn)，一般是以拍賣(mài)為原則、以變賣(mài)為例外。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其變價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押權(quán)抵押權(quán)的順位

抵押權(quán)的順位，也叫抵押權(quán)的順序，是指抵押人因擔(dān)保兩個(gè)或兩個(gè)以上債權(quán)，就同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)之間優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡?，即同一抵押?cái)產(chǎn)上多個(gè)抵押權(quán)之間的順位關(guān)系。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款的清償順位有三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：

1、抵押權(quán)都已經(jīng)登記的，按照登記的先后順序清償。順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押登記的日期是在同一天的，抵押權(quán)的順序相同。

2、抵押權(quán)已經(jīng)登記的，先于未登記的受償。已經(jīng)登記的優(yōu)先清償，沒(méi)有登記的，只能在經(jīng)過(guò)登記的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，以剩余的抵押財(cái)產(chǎn)受償。

3、抵押權(quán)未登記的，經(jīng)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)仍然是平等債權(quán)，不具有對(duì)抗效力，無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，仍按照債杈比例平均清償。

順序在先的抵押權(quán)因?qū)嵭械盅簷?quán)以外的原因消滅時(shí)，順序在后的抵押權(quán)是否依次升進(jìn)，有順序不升進(jìn)的固定主義和順序當(dāng)然升進(jìn)的升進(jìn)主義。我國(guó)采用順序升進(jìn)主義。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，被擔(dān)保的債權(quán)消滅之后，抵押權(quán)也隨之消滅。當(dāng)被在先抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)因清償?shù)仍蚨麥绾?，從屬于該債?quán)的抵押杈也隨之消滅;既然在先的抵押權(quán)已經(jīng)消滅，當(dāng)在后的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然是在后的抵押權(quán)相繼取代在先的抵押權(quán)的位置。

房地產(chǎn)抵押綜述

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)抵押條件

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。中國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。

房地產(chǎn)抵押方式

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

實(shí)現(xiàn)程序

（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序

債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。中國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形，抵押權(quán)人可以和抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該項(xiàng)協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序

債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。