抵押實現(xiàn)條件

1、抵押權必須有效存在

抵押權是否有效成立，原則上應以抵押登記的為準。也就是說，凡法律規(guī)定應當辦理抵押登記的，只有辦理抵押登記，抵押權才有效成立；未辦理抵押權登記的，抵押權不成立。如果法律規(guī)定不以登記為要件的，須抵押合同有效成立，抵押權才能有效。

2、抵押權未受到限制

有時候抵押權雖然有效存在，但是實現(xiàn)時會受到一定的限制。例如，主債權代位清償時，清償人雖然可以代位行使抵押權，但是其行使不能損害債權人的利益，若損害了債權人利益，那么抵押權實現(xiàn)時就會受到限制。

3、債務履行期屆滿

因為抵押是為了擔保主債權，所以主債沒有到履行期限的時候，擔保的實現(xiàn)當然無從談起。但是，在下列情形下，債務人的債務履行期雖然未屆滿，債權人的債權確定不能實現(xiàn)或者有不能實現(xiàn)的可能的，抵押權人也可以依法實現(xiàn)抵押權：①債務人預期違約，即債務人于債務履行期屆滿前明確表示或從其行為可以看出其不履行債務；②債務人被宣告破產；③抵押人的行為足以使抵押物的價值減少，抵押權人請求抵押人恢復原狀或者提供擔保而遭拒絕。

4、債務人不是因為債權人的原因而沒有履行債務

如果由于債權人自己的原因，造成債務人不能履行債務，那么債權人也就沒有權利實現(xiàn)抵押權。例如，債務人提出符合約定或者符合法律規(guī)定的給付時，債權人拒絕接受，這屬于債權人原因導致債務人沒有履行債務。

1、在抵押實現(xiàn)時，抵押合同中明確約定有抵押權實現(xiàn)方式的，應依其約定方式承擔抵押責任。抵押合同中沒有約定的，抵押權人可與抵押人協(xié)商，依雙方協(xié)商確定的方式實現(xiàn)抵押權。

2、抵押權人與抵押人協(xié)商達不成協(xié)議的，抵押權人可請求人民法院以折價、拍賣、變賣等三種方式實現(xiàn)抵押財產。

抵押權抵押權實現(xiàn)的條件和程序

實現(xiàn)抵押權，是指債務履行期屆滿債務人未履行債務，或者當事人約定實現(xiàn)抵押權的情形，通過依法處理抵押財產而使債權獲得清償。

抵押權實現(xiàn)的條件是：1、抵押權有效存在；2、債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；3、抵押權的實現(xiàn)未受到法律上的特別限制。具備以上條件，抵押權人可以實現(xiàn)其抵押權。

實現(xiàn)抵押權的程序是:

1、協(xié)議實現(xiàn)：抵押權人可以與抵押人通過協(xié)議，以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先清償債務。如果雙方當事人的協(xié)議損害其他債權人的利益，則其他債權人可以行使撤銷權，請求人民法院撤銷該協(xié)議。

2、訴訟實現(xiàn)：協(xié)議實現(xiàn)抵押權不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟由人民法院判決或者調解拍賣、變賣抵押財產實現(xiàn)抵押權，就抵押財產的變價款優(yōu)先受償。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。這是為了保護抵押人合法權益，防止低價變價造成抵押人的損失。

抵押權抵押權實現(xiàn)的具體辦法

抵押權實現(xiàn)的具體方法是：

1、抵押財產折價，是指在抵押權實現(xiàn)時，抵押權人與抵押人協(xié)議，或者協(xié)議不成經由人民法院判決，按照抵押財產自身的品質、參考市場價格折算為價款，把抵押財產所有權轉移給抵押權人，從而達到抵押權實現(xiàn)的方式。

2、抵押財產拍賣，是指通過拍賣程序將抵押財產變價，以其變價款實現(xiàn)抵押權。

3、抵押財產變賣，是指以一般的買賣形式出賣抵押財產，以其變價款實現(xiàn)債權的方式。

當事人可以通過協(xié)商方式將抵押財產變賣。協(xié)商不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在判決勝訴后，通過人民法院的強制執(zhí)行程序將抵押財產拍賣或變賣。人民法院處置抵押財產，一般是以拍賣為原則、以變賣為例外。

抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其變價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押權抵押權的順位

抵押權的順位，也叫抵押權的順序，是指抵押人因擔保兩個或兩個以上債權，就同一財產設定兩個或兩個以上的抵押權時，各抵押權之間優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡?，即同一抵押財產上多個抵押權之間的順位關系。

同一財產向兩個以上的債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得價款的清償順位有三項標準：

1、抵押權都已經登記的，按照登記的先后順序清償。順序相同的，按照債權比例清償。抵押登記的日期是在同一天的，抵押權的順序相同。

2、抵押權已經登記的，先于未登記的受償。已經登記的優(yōu)先清償，沒有登記的，只能在經過登記的抵押權實現(xiàn)后，以剩余的抵押財產受償。

3、抵押權未登記的，經抵押權擔保的債權仍然是平等債權，不具有對抗效力，無優(yōu)先受償權，仍按照債杈比例平均清償。

順序在先的抵押權因實行抵押權以外的原因消滅時，順序在后的抵押權是否依次升進，有順序不升進的固定主義和順序當然升進的升進主義。我國采用順序升進主義。抵押權與其擔保的債權同時存在，被擔保的債權消滅之后，抵押權也隨之消滅。當被在先抵押權所擔保的債權因清償?shù)仍蚨麥绾螅瑥膶儆谠搨鶛嗟牡盅鸿疽搽S之消滅;既然在先的抵押權已經消滅，當在后的抵押權實現(xiàn)時，必然是在后的抵押權相繼取代在先的抵押權的位置。

房地產抵押綜述

房地產抵押權的實現(xiàn)，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產抵押權的實現(xiàn)是債權實現(xiàn)的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。

房地產抵押條件

（一）房地產抵押權實現(xiàn)的條件

房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現(xiàn)的條件有三：

1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現(xiàn)首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權。

2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

3、對于債權的未受清償?shù)盅簷嗳藳]有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。

房地產抵押方式

（二）房地產抵押權實現(xiàn)的方式

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

實現(xiàn)程序

（三）房地產抵押權實現(xiàn)的程序

債務履行期屆滿債權未獲清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權。

在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現(xiàn)抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優(yōu)先受償。

房地產抵押權的實現(xiàn)，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產抵押權的實現(xiàn)是債權實現(xiàn)的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。

（一）房地產抵押權實現(xiàn)的條件

房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現(xiàn)的條件有三：

1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現(xiàn)首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權。

2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

3、對于債權的未受清償?shù)盅簷嗳藳]有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。

（二）房地產抵押權實現(xiàn)的方式

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權情形，抵押權人可以和抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該項協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

（三）房地產抵押權實現(xiàn)的程序

債務履行期屆滿債權未獲清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權。

在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現(xiàn)抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優(yōu)先受償。