房屋層數(shù)

房屋總層數(shù)，房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數(shù) 。

房屋地上層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。

房屋地下層數(shù)，指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。

自然層，一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅。

技術(shù)層，指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。

附屬層(夾層) ，指介于自然層之間的夾層。

假層，指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。

避難層，高層建筑中用作消防避難的樓層。

自然層數(shù) 按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

中間層 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

標準層 平面布置相同的住宅樓層。

結(jié)構(gòu)(設備)轉(zhuǎn)換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設備）類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)（設備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設備）轉(zhuǎn)換層。

根據(jù)住建部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》（GB50096-2011）對住宅樓的層數(shù)計算作出相關(guān)規(guī)定，摘錄如下：

4.0.5 住宅樓的層數(shù)計算應符合下列規(guī)定：

1. 當住宅樓的所有樓層的層高不大于3.00m時，層數(shù)應按自然層數(shù)計；

2. 當住宅和其他功能空間處于同一建筑物內(nèi)時，應將住宅部分的層數(shù)與其他功能空間的層數(shù)疊加計算建筑層數(shù)。當建筑中有一層或若干層的層高超過3.00m時，應對這些超過3.00m的樓層按其高度總和除以3.00m進行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.50m時，多出部分不計入建筑層數(shù)，余數(shù)大于或等于1.50m時，多出部分按1層計算；

3. 層高小于2.20m的架空層和設備層不計入自然層數(shù)；

4. 高出室外設計地面小于2.20m的半地下室不計入地上自然層數(shù)。

由于我國對房屋層數(shù)的定義和計算標準缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，人們對房屋樓層的理解和運用缺乏統(tǒng)一標準，使得人們在計算房屋層數(shù)發(fā)生了大量的爭議和訴訟，對我國經(jīng)濟發(fā)展和日常生活產(chǎn)生了不利的影響。因此，統(tǒng)一房屋層數(shù)定義和計算標準是必要的，也是必須的?，F(xiàn)就統(tǒng)一房屋層數(shù)的定義和計算標準談以下觀點，供我國相關(guān)部門立法時參考。

1、統(tǒng)一房屋層數(shù)的概念。房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，是房屋室外地坪±0以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

3、統(tǒng)一地下室和半地下室的概念。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

房屋層數(shù)是反映房屋立面豎向空間利用位置的重要參數(shù)，也是房產(chǎn)測量和權(quán)屬登記中所應進行調(diào)查或記載的重要的房產(chǎn)要素之一。對此，《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T117986—2000（以下簡稱《規(guī)范》）中用專門條款作出了基本規(guī)定。但近年來，隨著房屋設計造型不斷創(chuàng)新和幢內(nèi)戶型設計的多樣化的出現(xiàn)，使看似較簡單的房屋層數(shù)的確定問題，在實際工作中，因各自對房屋層數(shù)確定的有關(guān)規(guī)定認識和把握不一，而產(chǎn)生諸多不同的做法，需要探討并加以統(tǒng)一，以促使房屋權(quán)屬登記工作更加規(guī)范，特此對該問題談談幾點探討性的意見。

按現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記之規(guī)定，權(quán)屬證書應記載反映房屋立面豎向空間位置的有：總層數(shù)和所在層數(shù)；反映房屋平面利用空間大小的有：建筑面積。權(quán)屬登記部門，應在依據(jù)和審定房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的《房產(chǎn)測繪報告》所提供的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的基礎上，如實的記載上述房產(chǎn)要素。關(guān)于房屋層數(shù)的確定《規(guī)范》中有以下的具體規(guī)定：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。

1、統(tǒng)一房屋層數(shù)的概念。房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，是房屋室外地坪±0以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

2、計算房屋層數(shù)的標準：一般按房屋室外地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層2.2m以上（不含2.2m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計房屋層數(shù)。

3、統(tǒng)一地下室和半地下室的概念。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面 的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者.2100433B

房屋。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。

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