房屋層數(shù)計(jì)算規(guī)定

根據(jù)住建部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）對(duì)住宅樓的層數(shù)計(jì)算作出相關(guān)規(guī)定，摘錄如下：

4.0.5 住宅樓的層數(shù)計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

1. 當(dāng)住宅樓的所有樓層的層高不大于3.00m時(shí)，層數(shù)應(yīng)按自然層數(shù)計(jì)；

2. 當(dāng)住宅和其他功能空間處于同一建筑物內(nèi)時(shí)，應(yīng)將住宅部分的層數(shù)與其他功能空間的層數(shù)疊加計(jì)算建筑層數(shù)。當(dāng)建筑中有一層或若干層的層高超過(guò)3.00m時(shí)，應(yīng)對(duì)這些超過(guò)3.00m的樓層按其高度總和除以3.00m進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.50m時(shí)，多出部分不計(jì)入建筑層數(shù)，余數(shù)大于或等于1.50m時(shí)，多出部分按1層計(jì)算；

3. 層高小于2.20m的架空層和設(shè)備層不計(jì)入自然層數(shù)；

4. 高出室外設(shè)計(jì)地面小于2.20m的半地下室不計(jì)入地上自然層數(shù)。

房屋總層數(shù)，房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù) 。

房屋地上層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。

房屋地下層數(shù)，指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。

自然層，一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。

技術(shù)層，指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

附屬層(夾層) ，指介于自然層之間的夾層。

假層，指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。

避難層，高層建筑中用作消防避難的樓層。

自然層數(shù) 按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

中間層 底層和最高住戶(hù)入口層之間的中間樓層。

標(biāo)準(zhǔn)層 平面布置相同的住宅樓層。

結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱(chēng)為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。

由于我國(guó)對(duì)房屋層數(shù)的定義和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，人們對(duì)房屋樓層的理解和運(yùn)用缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得人們?cè)谟?jì)算房屋層數(shù)發(fā)生了大量的爭(zhēng)議和訴訟，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和日常生活產(chǎn)生了不利的影響。因此，統(tǒng)一房屋層數(shù)定義和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是必要的，也是必須的?，F(xiàn)就統(tǒng)一房屋層數(shù)的定義和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)談以下觀點(diǎn)，供我國(guó)相關(guān)部門(mén)立法時(shí)參考。

1、統(tǒng)一房屋層數(shù)的概念。房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，是房屋室外地坪±0以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

3、統(tǒng)一地下室和半地下室的概念。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。

房屋層數(shù)是反映房屋立面豎向空間利用位置的重要參數(shù)，也是房產(chǎn)測(cè)量和權(quán)屬登記中所應(yīng)進(jìn)行調(diào)查或記載的重要的房產(chǎn)要素之一。對(duì)此，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T117986—2000（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）中用專(zhuān)門(mén)條款作出了基本規(guī)定。但近年來(lái)，隨著房屋設(shè)計(jì)造型不斷創(chuàng)新和幢內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)的多樣化的出現(xiàn)，使看似較簡(jiǎn)單的房屋層數(shù)的確定問(wèn)題，在實(shí)際工作中，因各自對(duì)房屋層數(shù)確定的有關(guān)規(guī)定認(rèn)識(shí)和把握不一，而產(chǎn)生諸多不同的做法，需要探討并加以統(tǒng)一，以促使房屋權(quán)屬登記工作更加規(guī)范，特此對(duì)該問(wèn)題談?wù)剮c(diǎn)探討性的意見(jiàn)。

按現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記之規(guī)定，權(quán)屬證書(shū)應(yīng)記載反映房屋立面豎向空間位置的有：總層數(shù)和所在層數(shù)；反映房屋平面利用空間大小的有：建筑面積。權(quán)屬登記部門(mén)，應(yīng)在依據(jù)和審定房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告》所提供的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，如實(shí)的記載上述房產(chǎn)要素。關(guān)于房屋層數(shù)的確定《規(guī)范》中有以下的具體規(guī)定：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

1、統(tǒng)一房屋層數(shù)的概念。房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，是房屋室外地坪±0以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

2、計(jì)算房屋層數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)：一般按房屋室外地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層2.2m以上（不含2.2m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)房屋層數(shù)。

3、統(tǒng)一地下室和半地下室的概念。地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面 的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者.2100433B

房屋。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。

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