房屋所有權(quán)

1、房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權(quán)的客體。

2、房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)的分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。

3、國(guó)家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，國(guó)家享有所有權(quán)、國(guó)有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。

4、房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。由于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地上的房屋，其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓；非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，會(huì)導(dǎo)致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓的無(wú)效。

5、房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和變更登記手續(xù)。不辦理房屋所有權(quán)登記或變更登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權(quán)或移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的效力。

房屋所有權(quán)的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

引起房屋所有權(quán)消滅的法律事實(shí)有如下幾種：

1、房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。如房屋所有權(quán)人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導(dǎo)致房產(chǎn)成為無(wú)主財(cái)產(chǎn)。

2、房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭(zhēng)等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。

3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對(duì)該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。

4、因國(guó)家行政命令或法院判決而喪失。如國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)人的房產(chǎn)征用、征購(gòu)、拆遷等，除依法給予相應(yīng)的補(bǔ)償外，原房產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利因征用、征購(gòu)、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序?qū)⒁环疆?dāng)事人的房產(chǎn)判給另一方當(dāng)事人所有，原房產(chǎn)權(quán)利人因判決發(fā)生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。

5、房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。

1、占有：是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)；占有權(quán)是房屋所有權(quán)的基本內(nèi)容，沒(méi)有占有，就談不上所有權(quán)。然而占有并非就是所有，因?yàn)檎加蟹炙腥苏加泻头撬腥苏加?、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

2、使用：是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利；使用權(quán)的行使必須符合下列條件：

（1）無(wú)損于房屋的本質(zhì)。

（2）按照房屋的自然性能、經(jīng)濟(jì)性能和規(guī)定的土地用途使用。

（3）遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

3、收益：產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利；如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

4、處分：是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利。如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、典當(dāng)、贈(zèng)與、拆除等。處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

5、期限：房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權(quán)。

房屋所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，即權(quán)利人不需要他人積極行為的協(xié)助就可以直接實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)力。

此外，房屋所有權(quán)可以設(shè)立抵押權(quán)，但不能設(shè)立質(zhì)權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法定原則，能設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)的只有票據(jù)等有價(jià)證券，股票，股份和知識(shí)產(chǎn)權(quán)與一般債權(quán)這三種權(quán)利。

房屋所有權(quán)取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

房屋所有權(quán)原始取得

原始取得是指由于一定的法律事實(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無(wú)主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有的人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。

主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒(méi)收房屋；（3）收歸國(guó)有的無(wú)主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。

房屋所有權(quán)繼受取得

繼受取得又稱傳來(lái)取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。

繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

一、因法律行為繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：

（1）房屋買賣（包括拍賣）；

（2） 房屋贈(zèng)與；

（3）房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后產(chǎn)生效力，即進(jìn)行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。

二、因法律事件繼受取得房屋所有權(quán)，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈(zèng)人依法取得房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，在有數(shù)個(gè)繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產(chǎn)如果未作分割，則應(yīng)認(rèn)為數(shù)個(gè)繼承人對(duì)房產(chǎn)享有共同所有權(quán)。

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

（五）其他必要材料；

前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、收益增證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料 。

房屋所有權(quán)登記包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。

房屋所有權(quán)登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按下列規(guī)定執(zhí)行:

(一)對(duì)住房統(tǒng)一按套收取,房屋登記費(fèi)按件收取，不得按照房屋的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

(二)下列情況不得收取登記費(fèi):

1、農(nóng)民建房的房屋所有權(quán)登記;

2、抵押登記;

3、注銷登記。

行使房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免收工本費(fèi);向一個(gè)以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所(共)有權(quán)證書時(shí),每增加一本證書可按每本10元收取工本費(fèi)。權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書,以及按規(guī)定需要更換證書且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的,收取證書工本費(fèi)每本10元。

除本通知規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,房產(chǎn)行政主管部門在房屋所有權(quán)登記過(guò)程中不得收取房屋勘丈費(fèi)等其他任何費(fèi)用。

房屋測(cè)繪(或勘丈)費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)管理,對(duì)新建房屋竣工后或房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記中房屋面積發(fā)生變化的, 可向建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人收取測(cè)繪(或勘丈)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在省物價(jià)局未統(tǒng)一制定前,市區(qū)仍按每平方米(建筑面積)0.50元收取,各縣(市)、區(qū)房屋測(cè)繪(或勘丈)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同財(cái)政部門合理制定。

收取房屋所有權(quán)登記費(fèi),應(yīng)按規(guī)定到指定的價(jià)格主管部門辦理收費(fèi)許可證,并使用省財(cái)政部門統(tǒng)一印制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù),實(shí)行"收支兩條線"管理。執(zhí)收單位要公布規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行亮證收費(fèi),自覺(jué)接受價(jià)格、財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。