房屋所有權取得

房屋所有權取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

房屋所有權原始取得

原始取得是指由于一定的法律事實，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權。

主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒收房屋；（3）收歸國有的無主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。

房屋所有權繼受取得

繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉(zhuǎn)讓所有權的意志為根據(jù)的。

繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

一、因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：

（1）房屋買賣（包括拍賣）；

（2） 房屋贈與；

（3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后產(chǎn)生效力，即進行所有權登記后便取得房屋所有權。

二、因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。根據(jù)《民法通則》的有關規(guī)定，在有數(shù)個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產(chǎn)如果未作分割，則應認為數(shù)個繼承人對房產(chǎn)享有共同所有權。

1、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

2、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發(fā)生變更，土地的使用權也隨之發(fā)生變更，反之亦然。

3、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權。

4、房屋所有權可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權轉(zhuǎn)讓的制約。由于房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉(zhuǎn)讓；非法轉(zhuǎn)讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓的無效。

5、房屋所有權的設立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續(xù)。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權或移轉(zhuǎn)房屋所有權的效力。

1、占有：是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權；占有權是房屋所有權的基本內(nèi)容，沒有占有，就談不上所有權。然而占有并非就是所有，因為占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有與非善意占有。

2、使用：是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權利；使用權的行使必須符合下列條件：

（1）無損于房屋的本質(zhì)。

（2）按照房屋的自然性能、經(jīng)濟性能和規(guī)定的土地用途使用。

（3）遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

3、收益：產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利；如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

4、處分：是產(chǎn)權人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權是房屋產(chǎn)權的核心，是房屋產(chǎn)權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

5、期限：房屋產(chǎn)權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據(jù)有關法規(guī)為40、50年或70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。

房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協(xié)助就可以直接實現(xiàn)自己的權力。

此外，房屋所有權可以設立抵押權，但不能設立質(zhì)權，因為根據(jù)物權法定原則，能設定權利質(zhì)權的只有票據(jù)等有價證券，股票，股份和知識產(chǎn)權與一般債權這三種權利。

房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權利人失去對該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。

引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：

1、房屋產(chǎn)權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產(chǎn)成為無主財產(chǎn)。

2、房屋產(chǎn)權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。

3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房產(chǎn)權利人對該房產(chǎn)權利的消滅。

4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產(chǎn)所有權人的房產(chǎn)征用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產(chǎn)權利人的權利因征用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序?qū)⒁环疆斒氯说姆慨a(chǎn)判給另一方當事人所有，原房產(chǎn)權利人因判決發(fā)生法律效力而喪失該房屋的所有權。

5、房產(chǎn)所有權人放棄所有權。

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；

（四）證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

（五）其他必要材料；

前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、收益增證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料 。

房屋所有權登記包括所有權初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。

房屋所有權登記費的計費方式和收費標準,按下列規(guī)定執(zhí)行:

(一)對住房統(tǒng)一按套收取,房屋登記費按件收取，不得按照房屋的面積、體積或者價款的比例收取。住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。

(二)下列情況不得收取登記費:

1、農(nóng)民建房的房屋所有權登記;

2、抵押登記;

3、注銷登記。

行使房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權證書免收工本費;向一個以上房屋所有權人核發(fā)房屋所(共)有權證書時,每增加一本證書可按每本10元收取工本費。權利人因丟失、損壞等原因申請補辦證書,以及按規(guī)定需要更換證書且權屬狀況沒有發(fā)生變化的,收取證書工本費每本10元。

除本通知規(guī)定的收費項目和收費標準外,房產(chǎn)行政主管部門在房屋所有權登記過程中不得收取房屋勘丈費等其他任何費用。

房屋測繪(或勘丈)費轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務性收費管理,對新建房屋竣工后或房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、變更登記中房屋面積發(fā)生變化的, 可向建設單位或產(chǎn)權人收取測繪(或勘丈)費。收費標準在省物價局未統(tǒng)一制定前,市區(qū)仍按每平方米(建筑面積)0.50元收取,各縣(市)、區(qū)房屋測繪(或勘丈)費標準由當?shù)貎r格主管部門會同財政部門合理制定。

收取房屋所有權登記費,應按規(guī)定到指定的價格主管部門辦理收費許可證,并使用省財政部門統(tǒng)一印制的行政事業(yè)性收費票據(jù),實行"收支兩條線"管理。執(zhí)收單位要公布規(guī)定的收費項目和收費標準,實行亮證收費,自覺接受價格、財政部門的監(jiān)督檢查。