房產(chǎn)交易交易特點(diǎn)

房產(chǎn)作為一種商品，同其它商品一樣，是價(jià)值和使用價(jià)值的統(tǒng)一體，只有通過市場交換才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。但房產(chǎn)商品的交易，也有其自身的特點(diǎn)：

1.房產(chǎn)交易不發(fā)生物體的空間移動(dòng)

在一般的市場上，商品交換都是以貨幣和實(shí)物的反方向流動(dòng)為特征的。即貨幣從買主流向賣主，商品從賣主流向買主。但在房產(chǎn)的交易中，由于房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，不可能以實(shí)物形式進(jìn)入交易場所。因此，房產(chǎn)商品的交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)等權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)移，而沒有物流的形態(tài)。

2.房產(chǎn)交易市場是“多位一體”的市場

由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的多樣性，使房產(chǎn)交易市場成為一個(gè)由多種所有制結(jié)構(gòu)組成的綜合體，又由于人們對房屋需求和使用目的的多種多樣，使房產(chǎn)交易形式多樣化。房產(chǎn)交易市場是房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋互換市場以及房屋其它交換形式市場相統(tǒng)一的綜合性市場。

3.房產(chǎn)交易市場是一種區(qū)域性市場

位置的差異性是房產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的顯著特點(diǎn)。房產(chǎn)交換，一方面受居住或使用者地理位置布局的限制；另一方面，又受房屋本身固定在某一位置這種自然空間的制約。因此，房產(chǎn)市場一般具有區(qū)域性的特點(diǎn)。同時(shí)，由于地理位置不同，人們生活習(xí)慣的差異，對房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、功能的需求或愛好也各不一樣，從而更強(qiáng)化了房產(chǎn)材場區(qū)域性的特征。

4.房產(chǎn)交易價(jià)格具有相關(guān)性

房產(chǎn)商品不像其它商品那樣，其使用價(jià)值利價(jià)值的獨(dú)立性明顯，房產(chǎn)商品受同類商品的影響較大。一個(gè)大型旅館的修建，將會使附近的飲食、百貨商店的生意興隆，價(jià)值上升；一個(gè)大型商場或購物中心的興建，則會使附近的中小百貨商店的生意受到很大影響，甚至?xí)淖円恍┓慨a(chǎn)的用途；而火車站、長途汽車站的修建，同樣會使它周圍房產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響等等。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格本身也會隨城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建筑地段地租、地價(jià)的增長，而呈向上波動(dòng)的趨勢。

分有高檔住宅和普通住宅的算法。高檔住宅的定義：面積大于144平方米，社區(qū)容積率小于1，房子的原值或評估價(jià)在某個(gè)地段超過標(biāo)準(zhǔn)。

普通住宅

賣方：營業(yè)稅：5.55%*（申報(bào)價(jià)-原值），滿2年可免去。

個(gè)人所得稅：1%*申報(bào)價(jià)

交易手續(xù)費(fèi)：交易面積*（2.5--6）這之間可能有點(diǎn)波動(dòng)。

中介傭金：如果有通過中介的話一般是（1%--2%）*成交價(jià)

買方：契稅：1.5%*申報(bào)價(jià)（90平方米以下1%，大于90平方米小于144平方米交1.5%，大于144平方米交3%）

評估費(fèi)：評估價(jià)*0.4%

權(quán)證費(fèi)：85（我們這里是這么多）

它項(xiàng)權(quán)證費(fèi)：85（同上）

過戶費(fèi)：500左右

土地證：500左右（這些小費(fèi)用可能每個(gè)地方都有點(diǎn)差異）

印花費(fèi)：申報(bào)價(jià)*0.05%

按揭代辦費(fèi)：1000-3000

交易手續(xù)費(fèi)：交易面積*（2.5--6)

中介傭金：1%*成交價(jià)

高檔住宅：就三個(gè)稅費(fèi)不一樣。

營業(yè)稅：未滿5年5.55%*申報(bào)價(jià)，滿5年5.55%*（申報(bào)價(jià)-原值）。

個(gè)人所得稅：1.5%*申報(bào)價(jià)。

契稅：3%*申報(bào)價(jià)。

房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則：

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這就是“房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有，而不能由兩個(gè)主體分別享有；如果由兩個(gè)主體分別享有，他們的權(quán)利就會發(fā)生沖突，各自的權(quán)利都無法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。

（2）實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。我國建立市場機(jī)制的時(shí)間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地產(chǎn)價(jià)格體系，我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜，非經(jīng)專業(yè)評估難以恰當(dāng)確定，故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。

（3）實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。實(shí)施該制度的意義在于：進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費(fèi)，要求當(dāng)事人如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，便于以此作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。當(dāng)事人作不實(shí)申報(bào)時(shí)，國家將依法委托有關(guān)部門評估，按評估的價(jià)格作為計(jì)算稅費(fèi)的依據(jù)。

（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實(shí)際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的科學(xué)公示方式，現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以標(biāo)示房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。

首先，按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。

其次，按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。

第三，按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易（如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。

第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。

房產(chǎn)交易房屋出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋（含宅基地）轉(zhuǎn)讓給買受人，由買受人接受該項(xiàng)房產(chǎn)并給付所有人約定價(jià)款的行為。經(jīng)過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權(quán)和全部使用權(quán)。它是房產(chǎn)交易中最典型、最重要的形式。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋商品屬性的進(jìn)一步確立，房屋買賣這一交易形式將愈益被采用。

房產(chǎn)交易房屋租賃

房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權(quán)。

房產(chǎn)交易房屋互換

房屋互換是指房屋的所有權(quán)人或使用人在平等互利的基礎(chǔ)上達(dá)到房屋利用最優(yōu)化的一種交換行為。房屋互換有兩種情況：一種是房產(chǎn)所有權(quán)的交換，交換雙方的原有房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到對方所有；另一種是房屋所有權(quán)不變，房屋使用權(quán)的調(diào)換。

房產(chǎn)交易房屋信托

房屋信托是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)組織接受產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位的委托，簽訂合同，按合同規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍，代為經(jīng)營管理房產(chǎn)并收取一定費(fèi)用的活動(dòng)。

房產(chǎn)交易房產(chǎn)抵押

房產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

房產(chǎn)交易房屋典當(dāng)

房屋典當(dāng)是指將房屋出典于人，取得一定典價(jià)，在約定的期限內(nèi)原價(jià)回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內(nèi)，承典人有權(quán)使用房屋，還享有在典期內(nèi)將房屋出租或轉(zhuǎn)典的收益權(quán)。出典人在典期內(nèi)使用房屋要繳納房租，出典人有權(quán)在典期屆滿時(shí)交還典價(jià)贖回房屋，不付利息。

突出問題，因?yàn)樯鲜鼋灰追绞届`活多樣，因此在交易活動(dòng)中應(yīng)該清楚相關(guān)規(guī)定，不得盲目交易，以免發(fā)生房產(chǎn)交易糾紛現(xiàn)象。同時(shí)可以向相關(guān)專業(yè)人士虛心請教，以及在交易對象上應(yīng)該明確相關(guān)責(zé)任以及需要相關(guān)資質(zhì)證明等。

本書是一部以房產(chǎn)交易為主要內(nèi)容的法律知識普及讀本。全書主要有八章，分別為：房產(chǎn)交易基礎(chǔ)法律知識，房產(chǎn)買賣，房產(chǎn)租賃，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房產(chǎn)信托，房產(chǎn)交易糾紛處理，信賴關(guān)系與代理立法。

本書可幫助普通民眾提高房產(chǎn)交易的法律意識，也可供房地產(chǎn)專業(yè)人員尤其是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人閱讀參考。

第一條　為加強(qiáng)我市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理，維護(hù)國家利益，根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市私有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本市房產(chǎn)交易包括房屋買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、典當(dāng)、抵押、互換、私房租賃等各類房產(chǎn)流通形式。

第三條　市房地產(chǎn)管理局是本市各級房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的主管部負(fù)責(zé)各旗、縣、區(qū)房產(chǎn)交易的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。

第四條　市、旗、縣、區(qū)（不含青、昆兩區(qū)）房地產(chǎn)交易所是所轄城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易的管理部門。凡我市城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的一切房產(chǎn)交易，均需到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所申請登記、繳納稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移鑒證手續(xù)。

第五條　凡從事開發(fā)經(jīng)營商品房的單位（包括鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村辦單位）出售商品房，買賣雙方必須到房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證手續(xù)（包括購后退換、重復(fù)出售）。

第六條　凡出售公有房屋（包括住房制度改革中公有新、舊住宅用房）須到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

第七條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、學(xué)校、企事業(yè)單位及外埠單位不得購買或變相購買私有房屋。因特殊情況確需購買私房的，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第八條　凡出售享受國家或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購買或建造的房屋，原補(bǔ)貼單位或房管部門有優(yōu)先購買權(quán)。出售房屋的增值部分（不含房屋所有人增添設(shè)備、改修等增值），個(gè)人只應(yīng)得所付的優(yōu)惠價(jià)占綜合造價(jià)的比例部分。

第九條　房屋所有人出賣已出租的房屋或共有的房屋，承租人或共有人有優(yōu)先購買權(quán)。承租人無力購買或不愿購買時(shí)，賣方應(yīng)提前三至六個(gè)月與承租人協(xié)商搬遷事宜。如承租人確無房源，賣方不得強(qiáng)行逼攆；承租人有了房源應(yīng)予搬遷。

第十條　房產(chǎn)交易要貫徹以質(zhì)論價(jià)的原則。個(gè)人與個(gè)人之間、單位與單位之間的房產(chǎn)交易價(jià)格，在房地產(chǎn)交易所評估的指導(dǎo)價(jià)格下，可以自行議定。但住宅不得超過指導(dǎo)價(jià)格的一倍，非住宅不得超過指導(dǎo)價(jià)格的兩倍。

單位向個(gè)人出售公房的價(jià)格，執(zhí)行本市統(tǒng)一評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁廉價(jià)出售。

房產(chǎn)成交價(jià)格低于最低限價(jià)的，按最低限價(jià)計(jì)算繳納稅費(fèi)。

出售商品房的價(jià)格，按市場物價(jià)局核準(zhǔn)的價(jià)格執(zhí)行。

第十一條　辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，交易雙方應(yīng)提交或出示下列證件：

（一）房屋所有權(quán)證；

（二）土地使用證；

（三）商品房銷售單及其他有關(guān)證件；

（四）單位向個(gè)人出售公有房屋的審批手續(xù)；

（五）交易合同書；

（六）交易雙方的戶口簿、身份證、有關(guān)單位證明；

（七）委托他人代辦的委托書（需經(jīng)公證）；

（八）單位購買私房須提交市房地產(chǎn)管理局的批準(zhǔn)書；

（九）房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。

第十二條　交易雙方在辦理交易手續(xù)時(shí)須預(yù)交管理費(fèi)（可按八至十成新評價(jià)，以申請建筑面積計(jì)算），成交后長退短補(bǔ)。如一方或雙方提出終止交易，由提出終止方承擔(dān)交易管理費(fèi)；房產(chǎn)交易從批準(zhǔn)之日起逾一個(gè)月不辦過戶手續(xù)者，按終止交易收取交易管理費(fèi)。

第十三條　辦理交易鑒證手續(xù)，要按國家規(guī)定照章納稅，并繳納成交額0．5～5%的交易管理費(fèi)。

第十四條　未經(jīng)房地產(chǎn)交易所同意的房產(chǎn)交易均屬私自交易。一經(jīng)查出除補(bǔ)繳契稅和交易管理費(fèi)外，按情節(jié)對買賣雙方各處以應(yīng)繳稅費(fèi)額一至三倍的罰款。

對主動(dòng)申報(bào)補(bǔ)辦交易手續(xù)的，除補(bǔ)繳稅費(fèi)外，可視其情節(jié)減免罰款。

第十五條　對在房產(chǎn)交易中隱瞞房價(jià)者，除責(zé)令其據(jù)實(shí)補(bǔ)繳稅費(fèi)外，可并處應(yīng)繳稅費(fèi)額兩倍的罰款。

第十六條　對利用房屋投機(jī)倒把者，除沒收其全部非法所得外，視情節(jié)對買賣雙方分別處以非法所得20%以下的罰款。

第十七條　房產(chǎn)交易的各項(xiàng)罰沒收入要全額上繳財(cái)政部門。為了改善房產(chǎn)交易工作條件，推動(dòng)我市房產(chǎn)交易行業(yè)管理、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、宣傳教育、經(jīng)營交流等項(xiàng)工作，財(cái)政部門可從上繳罰沒款中按百分之三十以下的比例返還房地局。

第十八條　任何單位和個(gè)人均有權(quán)向房地產(chǎn)交易所及其上級主管部門舉報(bào)違反本辦法規(guī)定的行為。舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，房管部門應(yīng)對舉報(bào)者予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條　房產(chǎn)交易管理人員要秉公辦事，遵紀(jì)守法。對以權(quán)謀私、索賄受賄者，要予以嚴(yán)肅處理；觸犯刑律的，要依法追究刑事責(zé)任。

第二十條　房產(chǎn)交易糾紛由房地產(chǎn)交易所處理。如當(dāng)事人不服處理，可向上級主管部門申請復(fù)議；不服復(fù)議決定的，可在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第二十一條　為了促進(jìn)和開展全市性的房產(chǎn)交易活動(dòng)，市房地產(chǎn)管理局可按季向各旗、縣、區(qū)房地交易所提取房產(chǎn)交易管理費(fèi)總額的5%。

第二十二條　本辦法由包頭市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行。凡我市（包括各旗、縣、區(qū)）過去頒發(fā)的有關(guān)辦法、規(guī)定與本辦法相抵觸的，一律按本辦法執(zhí)行。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第四條

市、縣房產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），辦理房產(chǎn)交易登記、監(jiān)證手續(xù)，開展房產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格評估；提供洽談協(xié)議場所、交流信息、進(jìn)行政策法律咨詢、介紹行情等項(xiàng)服務(wù)；接受有關(guān)房產(chǎn)交易的招標(biāo)、拍賣等委托代辦業(yè)務(wù)，并會同有關(guān)部門查處違反本規(guī)定的房產(chǎn)交易活動(dòng)。

土地管理部門可派人到交易所聯(lián)合辦公，辦理房產(chǎn)交易中的土地使用權(quán)變更登記業(yè)務(wù)。

各有關(guān)房產(chǎn)交易市場的管理部門，應(yīng)派人到交易所參加經(jīng)常性的、具體的監(jiān)督管理工作。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第五條

進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，交易雙方必須到房產(chǎn)所在市、縣交易所進(jìn)行登記，按程序辦理有關(guān)手續(xù)，并交納規(guī)定的稅費(fèi)。

房屋交易涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)先與土地管理部門簽定土地使用權(quán)出讓合同。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第六條

房產(chǎn)交易程序及需辦理的手續(xù)如下：

（一）雙方當(dāng)事人攜帶證件，到交易所提出登記申請、交驗(yàn)證件。交驗(yàn)的證件主要有：

1．房產(chǎn)所有權(quán)證及相關(guān)的房屋共有權(quán)保持證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。

2．涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的須交驗(yàn)土地使用權(quán)證書及土地出讓合同，以及繳納出讓金的證明。

3．證明當(dāng)事人身份、單位的證件或法人資格證書。

4．交易所或工商行政管理部門認(rèn)為應(yīng)提供或交驗(yàn)的其它證件。

（二）證件齊備無誤的，由交易所提供統(tǒng)一印制的房產(chǎn)交易合同文本，當(dāng)事人按合同文本要求擬定交易合同。交易合同必須標(biāo)明實(shí)際成交價(jià)格。

（三）交易所對交易合同進(jìn)行監(jiān)證。監(jiān)證時(shí)，交易當(dāng)事人應(yīng)就提出的有關(guān)交易問題作出說明，并出示有關(guān)原始資料和憑證。

（四）凡用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋交易合同監(jiān)證后，應(yīng)到房產(chǎn)所在地工商行政管理部門辦理合同鑒證，其步驟及所需提供的資料按經(jīng)濟(jì)合同鑒證規(guī)定辦理。

（五）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人憑監(jiān)證或鑒證后的合同，在一個(gè)月以內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第七條

經(jīng)省行業(yè)主管部門批準(zhǔn)成立，并經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T核發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)部門核發(fā)稅務(wù)登記證的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，出售本單位開發(fā)建造的商品房，其交易需辦理的手續(xù)，由市、縣按第六條要求，本著簡便的原則作出規(guī)定。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第八條

任何單位未經(jīng)批準(zhǔn)均不得從事建造、出售商品房等房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第九條

下列情況的房產(chǎn)交易，須報(bào)縣上政府或有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（一）行政單位購買或租賃全民、集體所有制單位房產(chǎn)（商品房除外），需經(jīng)同級財(cái)政部門提出意見后，報(bào)同級政府批準(zhǔn)；事業(yè)單位需經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、企事業(yè)單位不得購買或租賃私人房產(chǎn)。確因情況特殊必須購買或租賃私人房產(chǎn)的，須報(bào)縣以上政府批準(zhǔn)。

（二）單位購買城建開發(fā)公司的商品房，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，報(bào)經(jīng)行政主管部門或計(jì)劃部門批準(zhǔn)。

（三）預(yù)售商品房（期貨交易），須持規(guī)劃用地許可證報(bào)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。確因情況特殊，需在領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證之前預(yù)售商品房的，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。

（四）個(gè)人享受優(yōu)惠價(jià)格或補(bǔ)貼購買、建造的住宅進(jìn)行買賣，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，或是按房改方案的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十條

下列房產(chǎn)禁止交易：

（一）建房未領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地許可證，屬違法建造而尚未作出處罰結(jié)論的。

（二）無房屋所有權(quán)證，或是所有權(quán)證與所交易的房產(chǎn)不符，以及房屋所有權(quán)證被明令注銷、吊銷等原因失去權(quán)證法律效力的。

（三）涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還未取得國有土地使用權(quán)證和未簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的。

（四）已依法公告拆遷，屬公告拆遷范圍內(nèi)的。

（五）原有房產(chǎn)債務(wù)在當(dāng)事人之間尚未解決，未達(dá)成文字協(xié)議的。

（六）經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為停止使用或拆除的危房，或是雖未報(bào)請鑒定，但實(shí)際上已屬應(yīng)停止使用或拆除的危房。

（七）屬落實(shí)政策發(fā)還的房屋，但房屋尚未騰退的。

（八）未按本規(guī)定第九條要求辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的。

（九）房產(chǎn)所有權(quán)有爭議，尚未解決的。

（十）其它依法限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十一條

房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。同一建筑物分割交易時(shí)，各房產(chǎn)權(quán)利人可按房產(chǎn)占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)（商品房除外）。凡屬于共有房產(chǎn)的建筑物，其占用土地的使用權(quán)整體不可分割。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十二條

原已出租給他人使用的房產(chǎn)出賣時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前三個(gè)月書面通知承租人，租約未到期，應(yīng)征得承租人的同意。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十三條

承租房產(chǎn)管理部門直管公房以及其它單位、個(gè)人房屋的任何單位和個(gè)人，不得將房屋轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租給其它單位和個(gè)人。如情況特殊需轉(zhuǎn)租或提供給其它單位和個(gè)人使用，應(yīng)事先征得出租人同意。出租人同意后的二次房產(chǎn)租賃也應(yīng)遵守本規(guī)定。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十四條

私人房產(chǎn)不得以合資經(jīng)營等名義變相租給任何單位，也不得以利潤分成為名變相收取租金。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十五條

承租人有下列行為之一者，房屋所有人可解除租賃合同，索取賠償。

（一）擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、變相轉(zhuǎn)租或作為資本與他人聯(lián)營的。

（二）擅自改變合同規(guī)定的房屋用途，造成房屋損壞的。

（三）無故連續(xù)三個(gè)月以上不按合同規(guī)定交付租金的。

（四）利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的。

（五）其它嚴(yán)重違反租賃合同的。

除上述原因外，出租人還可依據(jù)有關(guān)法律條款解除租賃合同。否則，出租人不得隨意解除租賃合同。

云南省城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理暫行辦法第十六條

任何單位和個(gè)人對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、租賃招標(biāo)，或是對私有房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，都應(yīng)委托市、縣交易所進(jìn)行，其它任何單位和個(gè)人不得組織房產(chǎn)拍賣和租賃招標(biāo)活動(dòng)。

對屬于國有資產(chǎn)的房產(chǎn)進(jìn)行評估，必須符合國有資產(chǎn)管理部門的有關(guān)規(guī)定。