房產交易交易稅費

分有高檔住宅和普通住宅的算法。高檔住宅的定義：面積大于144平方米，社區(qū)容積率小于1，房子的原值或評估價在某個地段超過標準。

普通住宅

賣方：營業(yè)稅：5.55%*（申報價-原值），滿2年可免去。

個人所得稅：1%*申報價

交易手續(xù)費：交易面積*（2.5--6）這之間可能有點波動。

中介傭金：如果有通過中介的話一般是（1%--2%）*成交價

買方：契稅：1.5%*申報價（90平方米以下1%，大于90平方米小于144平方米交1.5%，大于144平方米交3%）

評估費：評估價*0.4%

權證費：85（我們這里是這么多）

它項權證費：85（同上）

過戶費：500左右

土地證：500左右（這些小費用可能每個地方都有點差異）

印花費：申報價*0.05%

按揭代辦費：1000-3000

交易手續(xù)費：交易面積*（2.5--6)

中介傭金：1%*成交價

高檔住宅：就三個稅費不一樣。

營業(yè)稅：未滿5年5.55%*申報價，滿5年5.55%*（申報價-原值）。

個人所得稅：1.5%*申報價。

契稅：3%*申報價。

房地產交易應遵循以下一般規(guī)則：

（1）房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規(guī)則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發(fā)生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。

（2）實行房地產價格評估。我國建立市場機制的時間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經(jīng)專業(yè)評估難以恰當確定，故法律規(guī)定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

（3）實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在于：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據(jù)。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據(jù)。

（4）房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

首先，按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。

其次，按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。對后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃拔性質的不同進行分類。

第三，按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易（如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。

第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現(xiàn)權交易。

房產作為一種商品，同其它商品一樣，是價值和使用價值的統(tǒng)一體，只有通過市場交換才能實現(xiàn)其價值。但房產商品的交易，也有其自身的特點：

1.房產交易不發(fā)生物體的空間移動

在一般的市場上，商品交換都是以貨幣和實物的反方向流動為特征的。即貨幣從買主流向賣主，商品從賣主流向買主。但在房產的交易中，由于房產具有不可移動的特性，不可能以實物形式進入交易場所。因此，房產商品的交易，只有所有權或使用權等權屬關系的轉移，而沒有物流的形態(tài)。

2.房產交易市場是“多位一體”的市場

由于房產產權性質的多樣性，使房產交易市場成為一個由多種所有制結構組成的綜合體，又由于人們對房屋需求和使用目的的多種多樣，使房產交易形式多樣化。房產交易市場是房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋互換市場以及房屋其它交換形式市場相統(tǒng)一的綜合性市場。

3.房產交易市場是一種區(qū)域性市場

位置的差異性是房產商品區(qū)別于其它商品的顯著特點。房產交換，一方面受居住或使用者地理位置布局的限制；另一方面，又受房屋本身固定在某一位置這種自然空間的制約。因此，房產市場一般具有區(qū)域性的特點。同時，由于地理位置不同，人們生活習慣的差異，對房屋的結構、式樣、功能的需求或愛好也各不一樣，從而更強化了房產材場區(qū)域性的特征。

4.房產交易價格具有相關性

房產商品不像其它商品那樣，其使用價值利價值的獨立性明顯，房產商品受同類商品的影響較大。一個大型旅館的修建，將會使附近的飲食、百貨商店的生意興隆，價值上升；一個大型商場或購物中心的興建，則會使附近的中小百貨商店的生意受到很大影響，甚至會改變一些房產的用途；而火車站、長途汽車站的修建，同樣會使它周圍房產的價值產生影響等等。同時，房產價格本身也會隨城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市建筑地段地租、地價的增長，而呈向上波動的趨勢。

房產交易房屋出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋（含宅基地）轉讓給買受人，由買受人接受該項房產并給付所有人約定價款的行為。經(jīng)過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房產交易中最典型、最重要的形式。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋商品屬性的進一步確立，房屋買賣這一交易形式將愈益被采用。

房產交易房屋租賃

房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權。

房產交易房屋互換

房屋互換是指房屋的所有權人或使用人在平等互利的基礎上達到房屋利用最優(yōu)化的一種交換行為。房屋互換有兩種情況：一種是房產所有權的交換，交換雙方的原有房產所有權轉移到對方所有；另一種是房屋所有權不變，房屋使用權的調換。

房產交易房屋信托

房屋信托是指從事房地產經(jīng)營管理的專業(yè)組織接受產權人或產權單位的委托，簽訂合同，按合同規(guī)定的業(yè)務范圍，代為經(jīng)營管理房產并收取一定費用的活動。

房產交易房產抵押

房產抵押是指抵押人以其合法的房產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

房產交易房屋典當

房屋典當是指將房屋出典于人，取得一定典價，在約定的期限內原價回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內，承典人有權使用房屋，還享有在典期內將房屋出租或轉典的收益權。出典人在典期內使用房屋要繳納房租，出典人有權在典期屆滿時交還典價贖回房屋，不付利息。

突出問題，因為上述交易方式靈活多樣，因此在交易活動中應該清楚相關規(guī)定，不得盲目交易，以免發(fā)生房產交易糾紛現(xiàn)象。同時可以向相關專業(yè)人士虛心請教，以及在交易對象上應該明確相關責任以及需要相關資質證明等。

本書是一部以房產交易為主要內容的法律知識普及讀本。全書主要有八章，分別為：房產交易基礎法律知識，房產買賣，房產租賃，房地產抵押，房地產市場與房地產經(jīng)紀人，房產信托，房產交易糾紛處理，信賴關系與代理立法。

本書可幫助普通民眾提高房產交易的法律意識，也可供房地產專業(yè)人員尤其是房地產經(jīng)紀人閱讀參考。

第一條　為加強我市城鎮(zhèn)房產交易管理，維護國家利益，根據(jù)《城市私有房屋管理條例》和《內蒙古自治區(qū)城市私有房屋管理條例實施細則》等有關法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本市房產交易包括房屋買賣、交換、轉讓、贈與、繼承、析產、典當、抵押、互換、私房租賃等各類房產流通形式。

第三條　市房地產管理局是本市各級房產交易業(yè)務的主管部負責各旗、縣、區(qū)房產交易的指導、監(jiān)督、檢查工作。

第四條　市、旗、縣、區(qū)（不含青、昆兩區(qū)）房地產交易所是所轄城鎮(zhèn)房產交易的管理部門。凡我市城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內的一切房產交易，均需到當?shù)胤康禺a交易所申請登記、繳納稅費、辦理產權轉移鑒證手續(xù)。

第五條　凡從事開發(fā)經(jīng)營商品房的單位（包括鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村辦單位）出售商品房，買賣雙方必須到房地產交易所辦理交易鑒證手續(xù)（包括購后退換、重復出售）。

第六條　凡出售公有房屋（包括住房制度改革中公有新、舊住宅用房）須到房地產交易所辦理轉移過戶手續(xù)。

第七條　機關、團體、部隊、學校、企事業(yè)單位及外埠單位不得購買或變相購買私有房屋。因特殊情況確需購買私房的，必須經(jīng)市房地產管理局批準。

第八條　凡出售享受國家或單位優(yōu)惠補貼購買或建造的房屋，原補貼單位或房管部門有優(yōu)先購買權。出售房屋的增值部分（不含房屋所有人增添設備、改修等增值），個人只應得所付的優(yōu)惠價占綜合造價的比例部分。

第九條　房屋所有人出賣已出租的房屋或共有的房屋，承租人或共有人有優(yōu)先購買權。承租人無力購買或不愿購買時，賣方應提前三至六個月與承租人協(xié)商搬遷事宜。如承租人確無房源，賣方不得強行逼攆；承租人有了房源應予搬遷。

第十條　房產交易要貫徹以質論價的原則。個人與個人之間、單位與單位之間的房產交易價格，在房地產交易所評估的指導價格下，可以自行議定。但住宅不得超過指導價格的一倍，非住宅不得超過指導價格的兩倍。

單位向個人出售公房的價格，執(zhí)行本市統(tǒng)一評價標準，嚴禁廉價出售。

房產成交價格低于最低限價的，按最低限價計算繳納稅費。

出售商品房的價格，按市場物價局核準的價格執(zhí)行。

第十一條　辦理房產交易手續(xù)時，交易雙方應提交或出示下列證件：

（一）房屋所有權證；

（二）土地使用證；

（三）商品房銷售單及其他有關證件；

（四）單位向個人出售公有房屋的審批手續(xù)；

（五）交易合同書；

（六）交易雙方的戶口簿、身份證、有關單位證明；

（七）委托他人代辦的委托書（需經(jīng)公證）；

（八）單位購買私房須提交市房地產管理局的批準書；

（九）房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。

第十二條　交易雙方在辦理交易手續(xù)時須預交管理費（可按八至十成新評價，以申請建筑面積計算），成交后長退短補。如一方或雙方提出終止交易，由提出終止方承擔交易管理費；房產交易從批準之日起逾一個月不辦過戶手續(xù)者，按終止交易收取交易管理費。

第十三條　辦理交易鑒證手續(xù)，要按國家規(guī)定照章納稅，并繳納成交額0．5～5%的交易管理費。

第十四條　未經(jīng)房地產交易所同意的房產交易均屬私自交易。一經(jīng)查出除補繳契稅和交易管理費外，按情節(jié)對買賣雙方各處以應繳稅費額一至三倍的罰款。

對主動申報補辦交易手續(xù)的，除補繳稅費外，可視其情節(jié)減免罰款。

第十五條　對在房產交易中隱瞞房價者，除責令其據(jù)實補繳稅費外，可并處應繳稅費額兩倍的罰款。

第十六條　對利用房屋投機倒把者，除沒收其全部非法所得外，視情節(jié)對買賣雙方分別處以非法所得20%以下的罰款。

第十七條　房產交易的各項罰沒收入要全額上繳財政部門。為了改善房產交易工作條件，推動我市房產交易行業(yè)管理、業(yè)務培訓、宣傳教育、經(jīng)營交流等項工作，財政部門可從上繳罰沒款中按百分之三十以下的比例返還房地局。

第十八條　任何單位和個人均有權向房地產交易所及其上級主管部門舉報違反本辦法規(guī)定的行為。舉報經(jīng)查實后，房管部門應對舉報者予以表彰、獎勵。

第十九條　房產交易管理人員要秉公辦事，遵紀守法。對以權謀私、索賄受賄者，要予以嚴肅處理；觸犯刑律的，要依法追究刑事責任。

第二十條　房產交易糾紛由房地產交易所處理。如當事人不服處理，可向上級主管部門申請復議；不服復議決定的，可在接到復議決定書之日起十五日內，向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第二十一條　為了促進和開展全市性的房產交易活動，市房地產管理局可按季向各旗、縣、區(qū)房地交易所提取房產交易管理費總額的5%。

第二十二條　本辦法由包頭市房地產管理局負責解釋。

第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行。凡我市（包括各旗、縣、區(qū)）過去頒發(fā)的有關辦法、規(guī)定與本辦法相抵觸的，一律按本辦法執(zhí)行。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第四條

市、縣房產交易管理所（以下簡稱交易所），辦理房產交易登記、監(jiān)證手續(xù)，開展房產價值、價格評估；提供洽談協(xié)議場所、交流信息、進行政策法律咨詢、介紹行情等項服務；接受有關房產交易的招標、拍賣等委托代辦業(yè)務，并會同有關部門查處違反本規(guī)定的房產交易活動。

土地管理部門可派人到交易所聯(lián)合辦公，辦理房產交易中的土地使用權變更登記業(yè)務。

各有關房產交易市場的管理部門，應派人到交易所參加經(jīng)常性的、具體的監(jiān)督管理工作。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第五條

進行房產交易時，交易雙方必須到房產所在市、縣交易所進行登記，按程序辦理有關手續(xù)，并交納規(guī)定的稅費。

房屋交易涉及土地使用權轉讓的，轉讓方應先與土地管理部門簽定土地使用權出讓合同。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第六條

房產交易程序及需辦理的手續(xù)如下：

（一）雙方當事人攜帶證件，到交易所提出登記申請、交驗證件。交驗的證件主要有：

1．房產所有權證及相關的房屋共有權保持證、房屋他項權證。

2．涉及土地使用權轉讓的須交驗土地使用權證書及土地出讓合同，以及繳納出讓金的證明。

3．證明當事人身份、單位的證件或法人資格證書。

4．交易所或工商行政管理部門認為應提供或交驗的其它證件。

（二）證件齊備無誤的，由交易所提供統(tǒng)一印制的房產交易合同文本，當事人按合同文本要求擬定交易合同。交易合同必須標明實際成交價格。

（三）交易所對交易合同進行監(jiān)證。監(jiān)證時，交易當事人應就提出的有關交易問題作出說明，并出示有關原始資料和憑證。

（四）凡用于生產經(jīng)營的房屋交易合同監(jiān)證后，應到房產所在地工商行政管理部門辦理合同鑒證，其步驟及所需提供的資料按經(jīng)濟合同鑒證規(guī)定辦理。

（五）房屋所有權轉移的，當事人憑監(jiān)證或鑒證后的合同，在一個月以內到房屋產權監(jiān)理機關辦理房屋權屬轉移手續(xù)，到土地管理部門辦理土地使用權轉移手續(xù)。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第七條

經(jīng)省行業(yè)主管部門批準成立，并經(jīng)當?shù)毓ど绦姓芾聿块T核發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務部門核發(fā)稅務登記證的城市建設綜合開發(fā)公司，出售本單位開發(fā)建造的商品房，其交易需辦理的手續(xù)，由市、縣按第六條要求，本著簡便的原則作出規(guī)定。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第八條

任何單位未經(jīng)批準均不得從事建造、出售商品房等房產開發(fā)經(jīng)營活動。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第九條

下列情況的房產交易，須報縣上政府或有關部門批準。

（一）行政單位購買或租賃全民、集體所有制單位房產（商品房除外），需經(jīng)同級財政部門提出意見后，報同級政府批準；事業(yè)單位需經(jīng)上級主管部門批準。機關、團體、軍隊、企事業(yè)單位不得購買或租賃私人房產。確因情況特殊必須購買或租賃私人房產的，須報縣以上政府批準。

（二）單位購買城建開發(fā)公司的商品房，應按有關規(guī)定，報經(jīng)行政主管部門或計劃部門批準。

（三）預售商品房（期貨交易），須持規(guī)劃用地許可證報房產管理部門批準。確因情況特殊，需在領取規(guī)劃用地許可證之前預售商品房的，報市、縣人民政府批準。

（四）個人享受優(yōu)惠價格或補貼購買、建造的住宅進行買賣，按國家有關規(guī)定執(zhí)行，或是按房改方案的有關規(guī)定執(zhí)行。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十條

下列房產禁止交易：

（一）建房未領取建設用地規(guī)劃許可證和建設用地許可證，屬違法建造而尚未作出處罰結論的。

（二）無房屋所有權證，或是所有權證與所交易的房產不符，以及房屋所有權證被明令注銷、吊銷等原因失去權證法律效力的。

（三）涉及土地使用權轉讓還未取得國有土地使用權證和未簽訂國有土地使用權出讓合同的。

（四）已依法公告拆遷，屬公告拆遷范圍內的。

（五）原有房產債務在當事人之間尚未解決，未達成文字協(xié)議的。

（六）經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定為停止使用或拆除的危房，或是雖未報請鑒定，但實際上已屬應停止使用或拆除的危房。

（七）屬落實政策發(fā)還的房屋，但房屋尚未騰退的。

（八）未按本規(guī)定第九條要求辦理有關批準手續(xù)的。

（九）房產所有權有爭議，尚未解決的。

（十）其它依法限制權屬轉移的。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十一條

房屋所有權依法轉移時，該房屋使用范圍內的土地使用權同時轉移。同一建筑物分割交易時，各房產權利人可按房產占有相應比例的土地使用權（商品房除外）。凡屬于共有房產的建筑物，其占用土地的使用權整體不可分割。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十二條

原已出租給他人使用的房產出賣時，產權人應提前三個月書面通知承租人，租約未到期，應征得承租人的同意。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十三條

承租房產管理部門直管公房以及其它單位、個人房屋的任何單位和個人，不得將房屋轉租或變相轉租給其它單位和個人。如情況特殊需轉租或提供給其它單位和個人使用，應事先征得出租人同意。出租人同意后的二次房產租賃也應遵守本規(guī)定。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十四條

私人房產不得以合資經(jīng)營等名義變相租給任何單位，也不得以利潤分成為名變相收取租金。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十五條

承租人有下列行為之一者，房屋所有人可解除租賃合同，索取賠償。

（一）擅自將承租房屋轉租、變相轉租或作為資本與他人聯(lián)營的。

（二）擅自改變合同規(guī)定的房屋用途，造成房屋損壞的。

（三）無故連續(xù)三個月以上不按合同規(guī)定交付租金的。

（四）利用承租房屋進行非法活動的。

（五）其它嚴重違反租賃合同的。

除上述原因外，出租人還可依據(jù)有關法律條款解除租賃合同。否則，出租人不得隨意解除租賃合同。

云南省城鎮(zhèn)房產交易管理暫行辦法第十六條

任何單位和個人對房產進行拍賣、租賃招標，或是對私有房產進行價值評估，都應委托市、縣交易所進行，其它任何單位和個人不得組織房產拍賣和租賃招標活動。

對屬于國有資產的房產進行評估，必須符合國有資產管理部門的有關規(guī)定。