樓面地價基準(zhǔn)地價

基準(zhǔn)地價既土地初始價，也稱城市基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

基準(zhǔn)地價不是具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評估而確定。

樓面地價具體分為以下幾種計算方式：

樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。

對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

在當(dāng)前的國有土地出讓中，正式掛牌的土地都會有規(guī)劃部分要求的容積率，作為這塊土地開發(fā)的附加標(biāo)準(zhǔn)，那么開發(fā)商在拍地的同時，就能得知這塊地所能實現(xiàn)的建筑總面積，樓面地價怎么算才是最準(zhǔn)確呢？其實，發(fā)展商只需根據(jù)自己的舉牌價格核算出，購買土地的成本平攤在將要實現(xiàn)的建筑面積中所占的費用，然后在加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相關(guān)費用，就可算出這個項目將來要出售的成本價格是多少，對比當(dāng)前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格，就能知道自己的利潤空間及運營風(fēng)險。

所以樓面地價已經(jīng)成為房價的重要組成部分，是開發(fā)商要考慮的，也是政府應(yīng)該看到，作為購房者只有了解到什么是樓面地價才能了解開發(fā)商的實際成本，再了解樓面地價怎么算，就可預(yù)算出開發(fā)商的利潤空間，對購房有一定的指導(dǎo)意義。

英文：land value in terms Of per unit floor age

樓面地價的計算公式：

樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

例如：2009-12-26日在福建福州拍賣的宗地2009-22號。土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。

樓面地價=463000000/（13145X3.2）=11007元/平方。

3、樓面地價與地面基準(zhǔn)地價相比，樓面地價具有理解容易，操作簡便，易于應(yīng)用，更新方便等特點，是政府和開發(fā)商都樂于接受的計價方式。