涉外房產

涉外房地產轉讓在境外進行的應取得所在國家或地區(qū)的公證、外交機構的認證，中國駐該國使領館或者有關商務代辦處的認證，在中國境內進行的也應經公證機關的公證。

房地產轉讓的標的是房屋所有權和土地使用權，兩者同時存在的話必須同時轉讓不能分離，如果地塊上尚未建設房屋或其他建筑，其轉讓可以是土地使用權的轉讓。《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓。

外國人、港澳臺人士、華僑就其個人在中國內地的房地產訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關系人見證、簽署、蓋章、再經公證方具有法律效力。

外國人、華僑申請在中國繼承房地產的應在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關系，并經中國駐該國使領館認證。

涉外房地產可以從3個方面來認識：

(1)主體涉外，指房地產經營主體或財產權益主體具有涉外因素。不僅合資、合作開發(fā)房地產屬于涉外房地產，而且外國人或港、澳、臺同胞承租國內房地產情況，也屬于涉外房地產，因為房屋及土地的所有和使用直接關聯(lián)著涉外權益。

(2)行為涉外，指房地產經營活動或經濟活動的法律行為具有涉外因素。

(3)標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發(fā)生的經濟活動。

外向型房地產

外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。

它又包括兩個方面的內容：

一是我們通常所說的外銷商品房；

二是中資直接在海外投資開發(fā)并在當地經營銷售房地產。

目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產投資開發(fā)，但數量不多，規(guī)模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區(qū)。國家對海外房地產開發(fā)投資有嚴格的限制，以避免資金大量外流。根據有關規(guī)定，我方到海外投資100萬美元以上的項目，要由對外經濟貿易部征求我駐外使領館及有關部門的意見后審批，并報對外經濟貿易部備案和領取批準證書。

此外，在敏感地區(qū)、未建交國家及港澳地區(qū)投資的，無論投資大小，均需經對外經濟貿易部審批(港澳地區(qū)還需經國務院港澳辦審查同意)。

引進外資開發(fā)房地產

引進外資開發(fā)房地產的主要目的在于補充國內房地產投資的不足，從而以更快的步伐大力發(fā)展以住宅建設為主的房地產業(yè)。

要繼續(xù)改善投資環(huán)境，加快引進外資的步伐;同時更要注意引導外資在房地產上的投資結構，嚴格控制樓堂館所等高檔房地產項目的立項，積極引導外資向經濟適用住房、普通商品住房等住宅項目建設投資。

第一條　為適應對外開放和外向型經濟發(fā)展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本試行辦法。

第二條　本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核準在本市開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)建造的商品房屋；本市內資房地產開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳臺同胞、其他向外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內標準廠房的交易不適用本辦法。

第三條　無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監(jiān)督和管理。

第四條　涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統(tǒng)一管理。

第五條　涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關系或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區(qū)除外。

第六條　涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構、外商投資企業(yè)和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）政府批準。

第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核準。

第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設工程規(guī)劃許可證；

（四）有審核批準的建設項目工程施工圖紙；

（五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監(jiān)督權的開戶銀行出具證明）；

（六）工程施工進度和交付日期已確定。

第九條　涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設工程規(guī)劃許可證；

（四）有市建設工程質量監(jiān)督站的驗收合格證書。

第十條　涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣（市）房產交易主管部門批準，并領取《商品房外銷許可證》。 2100433B

一、涉外性。

我國習慣稱呼的“涉外工程”就是指國內的國際工程，它是一項跨國性的經濟活動，涉及不止一個國家和參與單位的經濟利益，為此類工程編制的招標書也就具有涉外性。

二、嚴格性。

涉外招標書的規(guī)范、完善與否既涉及到業(yè)主能否選擇到合格、勝任的承包商及對工程投資、進度和質量進行有效控制，又涉及到承包商能否據此編制出合格的投標書。因此其，編制必須系統(tǒng)、完整、準確、明了。既要遵守國家法律法規(guī)，又要符合國際慣例；既要使內容全面、具體，又要力求統(tǒng)一。

三、告知性。

業(yè)主的招標信息，招標工程的基本情況、工期或供貨要求，工程或貨物質量的要求，支付規(guī)定等各方面的各種信息，承包商(或供貨商)都是從招標書獲悉知道的。

涉外保險合同除了具有保險合同所共有的特征外，還具有涉外經濟自身的一些特點。

(一)涉外保險合同是具有涉外因素的合同

涉外保險合同中的投保人應當具有某種涉外因素。如是外國的法人或自然人；或是從事涉外活動的中國的法人或自然人。中國的從事涉外活動的法人或自然人與保險人訂立的保險合同并不都是涉外保險合同。只有投保人就與其涉外活動有關的保險標的與保險人訂立的保險合同才能構成涉外保險合同。如中國的遠洋公司就其遠洋船舶與保險人訂立的保險合同是涉外保險合同。他們就其國內的與涉外活動沒有直接關系的標的(如辦公用房等)與保險人訂立的是一般保險合同，不是涉外保險合同。涉外保險合同必須遵守我國的法律、法規(guī)，并不得損害我國的社會公共利益。但是，涉外保險合同的雙方當事人可以選擇處理合同爭議所適用的法律，包括選擇外國法律(但當涉外保險合同雙方都是中國的法人或自然人時，一般仍適用中國法律)。同時可以適用國際保險慣例，包括適用外國保險條款。

(二)涉外保險合同是保障性合同

涉外保險合同的保障性就在于，在保險合同有效期間，不管保險標的是否遭受保險事故，保險人都履行了保障被保險人對保險標的的經濟利益。但就個別涉外保險合同而言，保險標的發(fā)生災害事故所致的經濟損失是偶然的，因而它的保障性是相對的，但就涉外保險合同所保障的保險標的的整體來說，保險標的遭受災害事故而致?lián)p失，又是客觀存在的，不可避免的。保險人支付給被保險人賠款(或給付)是一定會發(fā)生的。從這一意義來講，涉外保險合同的保障性是絕對的。

涉外保險合同的保障性特點，是保險人與投保人(或被保險人)簽訂涉外保險合同的基本條件。

(三)涉外保險合同是雙務合同

合同是雙方當事人的法律行為。合同雙方當事人權利和義務相對應，就稱為雙務合同；如果只有一方享受權利而他方只負義務的，稱為單方合同。涉外保險合同是雙務合同，保險人只有在被保險人承擔支付保險費的義務情況下，才承擔賠償責任。保險人和被保險人雙方的權利義務有著相互關聯(lián)和互為因果的關系。

(四)涉外保險合同是對價有償合同

對價有償合同是指合同雙方當事人權利的轉移是有代價的。被保險人要得到保險人對標的給予保障的權利，必須向保險人繳付保險費，而保險人收取保險費，在保險標的受損后，就須盡賠償的義務。涉外保險合同以對價有償為其必要條件，但是過份強調等價，會使人們不易理解涉外保險合同的特點。這里的等價實際上亦指當事人之間法律地位平等，應當按價值規(guī)律調節(jié)保險人與投保人或被保險人主體間的交換關系。

(五)涉外保險合同是誠信合同

任何經濟合同雙方當事人都不能欺騙、隱瞞，都要誠信，而涉外保險合同尤其是這樣。在簽訂涉外保險合同時，雙方當事人必須將作為訂約依據的主要情況和條件，誠實無保留地告訴對方，雙方在真實的基礎上考慮決定。投保人對于訂立涉外保險合同的重要事項，如有不真實或者遺漏，都將在一定程度上影響合同的效力。因此，長期以來，形成了一條公認的、以最大誠信作為訂立保險合同，尤其涉外保險合同必須遵守的基本原則。

(六)涉外保險合同是附合合同

附合合同與協(xié)商合同是相對的。協(xié)商合同是當事人雙方在意愿一致的基礎上產生的，附合合同則是由一方當事人提出合同的主要內容，另一方當事人只能對合同作取與舍的決定。涉外保險合同亦屬于附合合同。

涉外招標是凡是涉及有外國人或外國企業(yè)參與的國內招標活動的統(tǒng)稱。在我國，對于涉外招標在政府頒布的有關招標條例中有專門的規(guī)定。凡是中外合資、中外合作、外國投資和世界銀行貸款的建設項目，統(tǒng)稱為涉外建設項目。所以，涉外建設項目的招標活動，屬于涉外招標的范圍。但涉外招標不一定都采取國際招標的方式。

所以，涉外建設項目與涉外招標是兩個不同的概念，不能混同。當涉外建設項目需要邀請外國企業(yè)參加與投標承包時。涉外招標與國際招標在某種意義上具有一致性。凡是全部由中國投資的建設項目，有關招標條例規(guī)定：不得邀請外國工程公司參加投標，也即全部由國內投資的國內工程，不得進行國際招標。必須注意，我國建筑承包企業(yè)的對外承包業(yè)務活動，不屬于涉外招標的范疇。 2100433B