土地細(xì)分原理

土地細(xì)分是將一大塊土地分成數(shù)塊土地或建筑基地，并劃出道路及公共設(shè)施，以供土地出售或興建建筑使用。

土地細(xì)分計(jì)劃應(yīng)用于發(fā)展住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)或其他用途，它是助長土地開發(fā)及社區(qū)發(fā)展的一個(gè)理想方法，而土地在細(xì)分的過程及計(jì)劃的規(guī)則是控制此項(xiàng)發(fā)展的重要因素。

良好的土地細(xì)分計(jì)劃可減少政府公共設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用，但亦須私人開發(fā)公司及土地所有人與政府密切合作，細(xì)分計(jì)劃規(guī)劃的功能亦在防止土地被任意分割成奇形怪狀，并減少地籍的數(shù)目，以免形成零亂的發(fā)展，走上健全的社區(qū)發(fā)展之路。

當(dāng)前土地細(xì)分規(guī)則的重點(diǎn)如下：

1 規(guī)定土地開發(fā)者或土地所有人、投資者、房主及地方政府的權(quán)責(zé)與義務(wù)及應(yīng)當(dāng)遵照辦理的事項(xiàng)。

2 任何一個(gè)地區(qū)在做成土地細(xì)分計(jì)劃前必須要考慮幾項(xiàng)事情：

(1) 要符合地方計(jì)劃委員會(huì)通過的綱要計(jì)劃，避免與地方整體發(fā)展沖突：須經(jīng)過市鎮(zhèn)工程師對自來水供應(yīng)、上下水道系統(tǒng)的可行性做一番檢討，如自來水供應(yīng)、上下水道系統(tǒng)的可行性做一番檢討，如自來水供應(yīng)、上下水道系統(tǒng)路線配置、消防與警察緊急保護(hù)措施的方便性，及內(nèi)外交通聯(lián)絡(luò)運(yùn)輸系統(tǒng)等。

(2) 必須注意方便消防與警察緊急保護(hù)時(shí)的方便性。

(3) 預(yù)先了解未來社區(qū)的學(xué)校需求量。

(4) 要提供適當(dāng)比例的公園及游戲設(shè)備用地，并考慮對未來交通系統(tǒng)做妥善規(guī)劃。

3 細(xì)分計(jì)劃分成三個(gè)步驟完成，第一步是正式申請的準(zhǔn)備工作；其次是細(xì)分計(jì)劃的擬訂；最后是計(jì)劃核定與贊同。

4 規(guī)定細(xì)分計(jì)劃的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：包括街巷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、上下水電管道等地役權(quán)規(guī)定、列明街廓長度、寬度和形狀的決定考慮因素，基地的大小、形狀、寬度、深度、建筑的退縮線及方位的設(shè)定規(guī)范；與公共設(shè)施及開放空間的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。

5 規(guī)劃街道、上下水道等公共設(shè)施的施工標(biāo)準(zhǔn)。

6 規(guī)定細(xì)分計(jì)劃后社區(qū)的有關(guān)保護(hù)措施，如土地使用及建筑形式、建筑控制（包括施工法、材料、顏色等）、居室造價(jià)限度、居室位置（規(guī)定前、后、側(cè)院深度及寬度）、招牌及道路設(shè)置物的管制、垃圾處理、紀(jì)念性建筑、雕刻、綠帶維護(hù)、坡度控制、防地滑或自然景觀破壞等等。

土地細(xì)分與敷地計(jì)劃有極密切的關(guān)系，為了防范唯利是圖的土地投機(jī)開發(fā)，具備詳盡完善的土地細(xì)分規(guī)則與嚴(yán)格有效的執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)是達(dá)到良好居住環(huán)境設(shè)計(jì)的最佳保障之一。