物業(yè)管理單位簡(jiǎn)介

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有單位名稱和固定的辦公場(chǎng)所； （二）有管理機(jī)構(gòu)和同經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員； （三）有規(guī)定的注冊(cè)資金； （四）有維修、服務(wù)和管理的規(guī)章制度。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)類別

(一)按投資主體 物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營(yíng)、三資、私營(yíng)等企業(yè)。

(1)全民物業(yè)管理企業(yè)即國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國(guó)家依照所有權(quán)和經(jīng) 營(yíng)權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；

(2)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有；

(3)私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。

(4)聯(lián)營(yíng)指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，或組成新的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，取得法人資格 ；或共同經(jīng)營(yíng)，不具備法人條件，按合同約定各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；

(5)三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國(guó)有關(guān)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)置的全部資本由外國(guó)投資者 投資的企業(yè)；外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)在中國(guó)境內(nèi)，同中國(guó)的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織共同舉辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

(二)按股東出資形式

可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

(1)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資，并以其出資額為限對(duì)公 司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人；

(2)物業(yè)管理股份有限公司是一般由5個(gè)以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個(gè)股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊(cè)資本必須在1000萬(wàn)元人民幣以上。商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展，集團(tuán)化的物業(yè)管理股份有限公司將逐步出現(xiàn)；

(3)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、 自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份或勞動(dòng)享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，全國(guó)各地物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市 到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份公司為537家。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。上述15 40家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)全市范圍內(nèi)近9600萬(wàn)平方米的各類物業(yè)進(jìn)行著管理服務(wù)職能。

(三)按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式

分為代理租賃服務(wù)型、委托管理服務(wù)型兩種。

(四)按是否具有法人資格

一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營(yíng)公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為 主如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營(yíng)物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組建

(一)組建條件 1.企業(yè)名稱預(yù)先審核

企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成：企業(yè)所在地、具 體名稱、經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點(diǎn)、所管物業(yè)名稱特點(diǎn)、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬(wàn)科”“XX別墅”等。除叫物業(yè)管理公司外也有稱物業(yè)管理有限公司、物業(yè)發(fā)展公司、物業(yè)公司等。根據(jù)國(guó)家工商行政管理局制定的《企 業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關(guān)精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字：

(1)有損于國(guó)家社會(huì)公共利益的；

(2)可能對(duì)公眾造成欺騙或誤解的；

(3)外國(guó)國(guó)家地區(qū)名稱、國(guó)際組織名稱；

(4)黨政名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號(hào)；

(5)漢語(yǔ)拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；

(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。

對(duì)于企業(yè)中使用中國(guó)、中華或者冠以國(guó)際字詞的企業(yè)名稱只限于全國(guó)性的大公司、國(guó)務(wù) 院或者授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的大型進(jìn)出口企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)，國(guó)家工商行政管理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設(shè)三個(gè)以上分支機(jī)構(gòu)等。

根據(jù)公司登記管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必 須報(bào)經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)送審批前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，然后以核準(zhǔn)的名稱報(bào)送審批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報(bào)經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政管理機(jī)關(guān)審批前必須將申請(qǐng)名稱報(bào)工商行政管理部門預(yù)先核準(zhǔn)。

設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn) ；設(shè)立股份有限公司，由全體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請(qǐng)時(shí)，必須提交：

(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請(qǐng)書(shū)；

(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。

工商行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。

公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開(kāi)始起名的時(shí)候就要注意其合法性和效應(yīng)性，一般 要求簡(jiǎn)明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。

2.公司住所

《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。物業(yè)管理公司的主要辦事 機(jī)構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)管理公司設(shè)立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權(quán)房或租賃用房。在租賃用房作為住所時(shí)，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機(jī)關(guān)。

3.法定代表人

物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國(guó)家授權(quán)審批機(jī)關(guān)或主管部門審批和登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn) 登記注冊(cè)后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人是經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查同意，當(dāng)企業(yè)申請(qǐng)登記經(jīng)核準(zhǔn)后，主要負(fù)責(zé)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：

(1)有完全民事行為能力；

(2)有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口；

(3)具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；

(4)具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力；

(5)產(chǎn)生的程序符合國(guó)家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；

(6)符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。

物業(yè)管理公司選好法定代表人對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有著至關(guān)重要的作用。“千軍易得，一將難求”就是說(shuō)決策人物的重要性。物業(yè)管理公司法定代表人應(yīng)在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責(zé)內(nèi)行使職權(quán)履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動(dòng)，對(duì)物業(yè)管理全面負(fù)責(zé)，并接受本公司全體成員監(jiān)督，接受政府部門、主管物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

4.注冊(cè)資本

公司法定的人員、住所和注冊(cè)資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊(cè)資本是公司從事經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，注冊(cè)資本的大小直接決定公司的債務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)能力。世界各國(guó)對(duì)公司的最低的資本額都有具體嚴(yán)格的規(guī)定。我國(guó)有關(guān)法律也對(duì)各類公司注冊(cè)資本有規(guī)定。

企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章對(duì)申請(qǐng)企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊(cè)資金：生產(chǎn)性公 司注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊(cè)資金不得少于10萬(wàn)元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊(cè)資本不得少于10萬(wàn)元人民幣。

《中華人民共和國(guó)公司法》對(duì)有限責(zé)任公司和股份有限公司的注冊(cè)資本分別作出最低限 額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬(wàn)元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬(wàn)元，技術(shù)開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬(wàn)元。股 份有限公司注冊(cè)資本最低限額為人民幣1000萬(wàn)元人民幣。

股東或發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作 出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時(shí)，要對(duì)非資貨幣作價(jià)評(píng)估，評(píng)估時(shí)要核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或低估作價(jià)。對(duì)于土地使用權(quán)的評(píng)估作價(jià)，要按照有關(guān)房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過(guò)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過(guò)股份有限公司注冊(cè)資本的20%。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份有限公司都必須遵守。

5.公司章程

公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方向和組織形 式、組織機(jī)構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書(shū)面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括：

(1)公司的宗旨；

(2)名稱和住所；

(3)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

(4)注冊(cè)資金數(shù)額以及來(lái)源；(5)經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式；(6)公司組織機(jī)構(gòu)及職權(quán)；

(7)法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；

(8)財(cái)務(wù)管理制度和利潤(rùn)分配方式；

(9)其他勞動(dòng)用工制度；

(10)章程修改程序；

(11)終止程序；

(12)其他事項(xiàng)。

聯(lián)營(yíng)企業(yè)章程還應(yīng)載明：

(1)聯(lián)營(yíng)各方出資方式、數(shù)額和投資期限；

(2)聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；

(3)參加和退出的條件、程序；

(4)組織管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；

(5)主要負(fù)責(zé)人任期。

有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)：

(1)公司名稱和住所；

(2)公司經(jīng)營(yíng)范圍；

(3)公司注冊(cè)資本；

(4)股東的姓名或名稱；

(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；

(6)股東的出資方式和出資額；

(7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

(8)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

(9)公司法定代表人；

(10)公司解散事由與清算辦法；

(11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。

股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(1)公司名稱和住所；

(2)公司經(jīng)營(yíng)范圍；

(3)公司設(shè)立方式；

(4)公司股份總數(shù)每股金額和注冊(cè)資本；

(5)發(fā)起人的姓名或者名稱，認(rèn)購(gòu)的股份數(shù)；

(6)股東的權(quán)利和義務(wù)；

(7)董事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

(8)公司法定代表人；

(9)監(jiān)事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

(10)公司利潤(rùn)分配辦法；

(11)公司的解散事由與清算辦法；

(12)公司的通知和公告辦法；

(13)股東大會(huì)認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。

6.公司人員

企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請(qǐng)成立全民、集體、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、三資等企業(yè)，必 須有與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中中級(jí)職稱以上的須達(dá)3人以上。

根據(jù)《公司法》設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè) 立股份有限公司，除國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應(yīng)當(dāng)有5個(gè)以上發(fā)起人，且其中須有過(guò)半數(shù)的發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住所。國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或部門可以單獨(dú)設(shè)立國(guó)有獨(dú)資的有限責(zé)任公司。外國(guó)投資者包括外國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，可以獨(dú)資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。

(二)設(shè)立登記

1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記

三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記之前，如前所述，首先要進(jìn)行向工商 行政部門申請(qǐng)名稱登記，然后進(jìn)行審查批準(zhǔn)即經(jīng)過(guò)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營(yíng)各方簽訂的合營(yíng)協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機(jī)關(guān)一般在三個(gè)月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。

當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書(shū)之后30日內(nèi)，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。營(yíng)業(yè)登記主要看是否具備了開(kāi)業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資金，經(jīng)營(yíng)范圍是否符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財(cái)會(huì)制度等。

營(yíng)業(yè)登記的主要事項(xiàng)有：名稱、住所、經(jīng)營(yíng)范圍、投資總額、注冊(cè)資本、企業(yè)類別、董 事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)期限、分支機(jī)構(gòu)等。在登記時(shí)應(yīng)向工商行政管理部門提交下列文件、證件：

(1)由董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)簽署的外商投資企業(yè)登記申請(qǐng)書(shū)；

(2)合同章程以及審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書(shū)；

(3)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及其批準(zhǔn)文件；

(4)投資者合法的開(kāi)業(yè)證明；

(5)投資者的資信證明；

(6)董事會(huì)名單以及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派(任職)文件和上述中方人員 的身份證明；

(7)其他有關(guān)文件證件。

當(dāng)三資物業(yè)管理取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，將取得進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。

2.內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記

內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng) 具備前文所述的設(shè)立條件時(shí)，這些條件概括起來(lái)包括：名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍等時(shí)，即可進(jìn)行營(yíng)業(yè)登記。登記的主要事項(xiàng)有：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。

當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。

應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團(tuán)公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所 轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，當(dāng)前要根據(jù)政、企、事分開(kāi)的原則，實(shí)行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟(jì)、人員、產(chǎn)業(yè)上分開(kāi)。

(三)資質(zhì)等級(jí)管理

1.資質(zhì)等級(jí)管理的目的

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為 了加強(qiáng)對(duì)不同規(guī)模、不同經(jīng)營(yíng)能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進(jìn)物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批 各類物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理的日常工作。

2.資質(zhì)等級(jí)

部分省和城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定了物業(yè)管理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無(wú)全國(guó) 性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級(jí)和無(wú)級(jí)。

一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬(wàn)平方米以上，或管理涉外物業(yè)20 萬(wàn)平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)面積50%以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上 ；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上；經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上；注冊(cè)資本在100萬(wàn)元人民幣以上。

二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模20-50萬(wàn)平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬(wàn)平 方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)30%以上；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員6人以上；經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上；注冊(cè)資 本在50萬(wàn)元人民幣以上。

三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模3-20萬(wàn)平方米，或涉外物業(yè)1-5萬(wàn)平方 米；有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元人民幣以上。

暫不定級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬(wàn)平方米以下或涉外物業(yè)1萬(wàn)平方米以下的 。

3.資質(zhì)等級(jí)審批

根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)同步進(jìn)行。

物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。

外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向市房地局申報(bào) ，由市房地局審批。

內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向注冊(cè)地的區(qū)縣房管部門申報(bào)，其中符合一級(jí)資 質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報(bào)市房地局審批，二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書(shū)，必須提交下列文件和資料：

(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

(2)公司經(jīng)理出任聘任書(shū)；

(3)中級(jí)以上職稱人員的證書(shū)或證明材料；

(4)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

(5)公司的管理章程、管理合同；

(6)其他所需材料。

市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

4.日常資質(zhì)管理

資質(zhì)證書(shū)有效期2年；無(wú)正當(dāng)理由不申請(qǐng)的企業(yè)要責(zé)令其限期申請(qǐng)；企業(yè)開(kāi)業(yè)兩年內(nèi)不實(shí)施物業(yè)管理的，復(fù)評(píng)不再核發(fā)證書(shū)；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書(shū)交回主管部門。

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直 至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營(yíng)資質(zhì)：

(1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；

(2)管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；

(3)被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或收費(fèi)不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；

(4)利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；

(5)對(duì)于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；

(6)因管理失職，造成重大事故的。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)權(quán)利和義務(wù)

(一)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來(lái)源 建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

(5)有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

(6)有權(quán)選聘專營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

(7)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合 法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護(hù)。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達(dá)到預(yù)想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無(wú)效。

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施管理時(shí)，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法 規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對(duì)限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對(duì)待；業(yè)主要進(jìn)行裝修有哪些注意事項(xiàng)；對(duì)消防設(shè)備的管理平時(shí)如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理?xiàng)l文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會(huì)治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理?xiàng)l例和規(guī)章。

其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來(lái)之于合同。這里有三個(gè)方面：

(1)物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體， 是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用、期限和違約責(zé)任等，在管理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍。即委托后，才進(jìn)行管理；不委托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會(huì)的追認(rèn)。物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)如不予認(rèn)可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，如果沒(méi)有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費(fèi)用；

(2)對(duì)物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書(shū)面約定，或用“公約” 、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來(lái)得到業(yè)主的認(rèn)可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進(jìn)行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對(duì)方違章的權(quán)限；

(3)關(guān)于聘請(qǐng)專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過(guò)簽訂轉(zhuǎn)委托 合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會(huì)的同意。

(二)物業(yè)管理企業(yè)的主要義務(wù)

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是：

(1)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

(2)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指 導(dǎo)。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對(duì)合同規(guī)定的事項(xiàng)要全面履行：

(1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國(guó)家法律保護(hù)，合同義務(wù)受國(guó)家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管 理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

(2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng) 雙方協(xié)議重新達(dá)成新的合同。任何一方當(dāng)時(shí)人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同；

(3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過(guò)協(xié)議解決糾紛，一種是通過(guò)有關(guān)主管 部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。

其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo) 和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：

(1)首先要接受工商管理。工商行政機(jī)關(guān)依法確定各類企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的合法地位， 監(jiān)督管理或參與管理市場(chǎng)上的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，檢查處理經(jīng)濟(jì)違法違章行為，保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)，取締非法經(jīng)營(yíng)，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營(yíng)范圍要明確，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會(huì)訂立管理服務(wù)合同要對(duì)照經(jīng)濟(jì)合同訂立的條件：雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實(shí)；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的管理；

(2)接受行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資 質(zhì)核準(zhǔn)登記管理，對(duì)物業(yè)管理行為的管理，對(duì)違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；

(3)接受物業(yè)管理的價(jià)格管理。物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)，其收費(fèi)既要考慮 公平合理，還必須實(shí)行公開(kāi)，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價(jià)格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營(yíng)。

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內(nèi)容介紹

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