城市土地價(jià)格調(diào)查、評價(jià)及動(dòng)態(tài)監(jiān)測圖書目錄

前言

第一章 緒論

第二章 城市土地開發(fā)利用分析

第三章 城市土地價(jià)格的形成因素和因子評價(jià)

第四章 城市土地價(jià)格樣點(diǎn)調(diào)查與地價(jià)測算

第五章 城市土地定級研究

第六章 城市土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新

第七章 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系的建立

附錄1 信息系統(tǒng)在城市土地價(jià)格調(diào)查中的應(yīng)用

附錄2 寧波市土地價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目成果驗(yàn)收意見

附錄3 “寧波市城市(三江片)土地價(jià)格調(diào)查、評價(jià)及其動(dòng)態(tài)監(jiān)測研究” 項(xiàng)目成果評審意見

參考文獻(xiàn) 2100433B

本書是國內(nèi)第一本以實(shí)證研究為主，全面介紹城市土地價(jià)格調(diào)查、評價(jià)和動(dòng)態(tài)監(jiān)測研究的專著，內(nèi)容包括緒論，城市土地開發(fā)利用分析，城市土地價(jià)格的形成因素和因子評價(jià)等。

一、立項(xiàng)背景： 土地價(jià)格是反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為城市土地市場的指導(dǎo)性價(jià)格，是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是否合理、客觀，直接關(guān)系到土地市場的建設(shè)。 二十世紀(jì)九十年代末，我國城市地價(jià)管理尚存在許多問題。首先基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不統(tǒng)一、地價(jià)成果陳舊等現(xiàn)象嚴(yán)重影響了國家對全國地價(jià)水平的宏觀把握；其次地價(jià)體系不完善，部分市、縣、建制鎮(zhèn)未制定基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)的評估與公布尚未普遍開展；第三，市場成交地價(jià)的規(guī)范化管理程度較低。上述問題阻礙了地價(jià)調(diào)控土地資源配置作用的發(fā)揮。此外，地價(jià)信息公開化程度低，不利于土地市場的規(guī)范化建設(shè)。諸多問題的存在導(dǎo)致地價(jià)對土地市場的調(diào)控未見顯著效果。 隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，城市土地級別、地價(jià)水平及其分布規(guī)律發(fā)生較大的變化，科學(xué)、合理的土地級別評定與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作已迫在眉睫。同時(shí)，我國的土地市場建設(shè)不斷推進(jìn)，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用逐步發(fā)揮。加強(qiáng)城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測，是培育和規(guī)范土地市場的基礎(chǔ)，是加強(qiáng)和完善土地市場宏觀調(diào)控的重要手段。開展城市土地價(jià)格調(diào)查工作，建立全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息的社會(huì)化服務(wù)，不僅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是深化我國城市體制改革的必然選擇，是加強(qiáng)地價(jià)管理、推進(jìn)土地市場建設(shè)的客觀要求，更是實(shí)現(xiàn)土地信息社會(huì)化服務(wù)的需要。它對于及時(shí)、準(zhǔn)確地反映土地市場行情，充分發(fā)揮土地價(jià)格對土地利用的調(diào)控作用，建立公開、公平、規(guī)范有序的土地市場，具有十分重要的意義，國土資源部高度重視此項(xiàng)工作，1999年，國土資源部部署新一輪國土資源大調(diào)查工作，專門安排了城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作。 二、主要科學(xué)技術(shù)內(nèi)容： 在地理宏觀區(qū)位理論、地價(jià)均值區(qū)原理、地價(jià)波動(dòng)原理等相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將計(jì)算機(jī)技術(shù)與土地管理科學(xué)技術(shù)相結(jié)合，完成全國大、中城市土地價(jià)格調(diào)查與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，應(yīng)用信息系統(tǒng)的先進(jìn)管理方法和手段, 發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)穩(wěn)定、可靠、高效的優(yōu)勢，建立全國統(tǒng)一、協(xié)調(diào)一致的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，及時(shí)、準(zhǔn)確地反映土地市場行情，充分發(fā)揮地價(jià)在培育規(guī)范和宏觀調(diào)控土地市場中的積極作用。 三、主要研究成果： 1、修訂了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，并作為國家標(biāo)準(zhǔn)頒布實(shí)施； 2、制定了《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范》，為全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 3、采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)輔助完成35個(gè)城市的土地綜合定級與分類定級，并在此基礎(chǔ)上完成35個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，建立城市基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)； 4、完成了35個(gè)城市地價(jià)監(jiān)測體系建設(shè)工作，設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)4000余個(gè)并完成監(jiān)測資料的采集與傳輸工作； 5、完成了全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測網(wǎng)的建設(shè)與維護(hù)； 6、對地價(jià)管理相關(guān)問題及評估技術(shù)進(jìn)行調(diào)查研究，主要包括城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)格調(diào)查研究、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系調(diào)查研究和我國城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)總量核算； 7、開展了山東和福建兩省的省內(nèi)城鎮(zhèn)土地分等、基準(zhǔn)地價(jià)平衡工作。 四、與國內(nèi)外同類研究成果對比： 自90年代中期，我國絕大多數(shù)城市已陸續(xù)完成土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作，但技術(shù)途徑不一、方法體系不同，如部分城市只評估了基于綜合定級的各類用地基準(zhǔn)地價(jià)，部分城市沒有進(jìn)行土地級別劃分，以不連續(xù)的區(qū)片價(jià)代替基準(zhǔn)地價(jià)。各城市在工作中普遍存在地價(jià)定義不清、內(nèi)涵不同的狀態(tài)，且大量工作基于手工操作和紙質(zhì)圖處理。本項(xiàng)目是我國首次在全國統(tǒng)一總體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的前提下，全面應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)，完成城鎮(zhèn)土地綜合定級與分類定級及基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。作為國家標(biāo)準(zhǔn)的新規(guī)程的頒布實(shí)施，解決了舊規(guī)程在理論方法上的欠缺、在計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用上的空白等一系列問題，此次城市土地價(jià)格調(diào)查，結(jié)合規(guī)程的技術(shù)要求，提出具體工作要求，在各城市間建立起統(tǒng)一、可比的土地級別與價(jià)格體系，有利于各城市間地價(jià)水平的比較與平衡，實(shí)行科學(xué)的宏觀調(diào)控。 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系的建立，突破了我國標(biāo)定地價(jià)的評估與公布尚未普遍開展的現(xiàn)狀。借鑒發(fā)達(dá)國家（日本、韓國、德國等）的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國土地市場狀況，建立起我國通過監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)）實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)監(jiān)測的體系模式。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則、地價(jià)指數(shù)的測算方法與國際通用技術(shù)相協(xié)調(diào)?；趇nternet的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)應(yīng)用了國際先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)，開通了我國首例上下聯(lián)動(dòng)、實(shí)時(shí)更新的地價(jià)監(jiān)測渠道。在保證國家有關(guān)管理部門及時(shí)掌握全國城市地價(jià)信息，了解地價(jià)變動(dòng)趨勢的同時(shí)向公眾提供了獲取城市地價(jià)信息資料的迅捷渠道。實(shí)現(xiàn)了地價(jià)信息的社會(huì)化服務(wù)。 目前，新一輪城市土地價(jià)格調(diào)查尚存在一定的技術(shù)問題，如通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸?shù)臄?shù)據(jù)保密問題，空間數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)入、處理問題以及數(shù)據(jù)庫格式不統(tǒng)一帶來的成果匯總難問題。隨著動(dòng)態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)的不斷完善與更新、定級估價(jià)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的建立，上述問題將得以解決。 五、成果應(yīng)用和取得的效益 本項(xiàng)目已在全國35個(gè)重點(diǎn)城市完成了土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，建立了土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。為上述城市的土地市場管理工作做出了重大貢獻(xiàn)。具體表現(xiàn)在： 1、引導(dǎo)土地資源配置，促進(jìn)土地資源的合理利用。 2、摸清家底，為顯化國有土地資產(chǎn)提供有效途徑。 3、形成指標(biāo)，為確定出讓底價(jià)提供科學(xué)依據(jù)。 4、監(jiān)測地價(jià)，實(shí)現(xiàn)對城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)的全面監(jiān)督與有效調(diào)控。 5、信息公開，提高社會(huì)化服務(wù)水平。 城市土地價(jià)格調(diào)查是重要的基礎(chǔ)性工作，是地價(jià)管理乃至于國土資源管理的重要組成部分。全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確地掌握土地價(jià)格的變化情況，分析發(fā)展趨勢，不僅是國家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時(shí)也能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是國內(nèi)外投資者實(shí)現(xiàn)合理回報(bào)的前提和決策依據(jù)，是國企改革顯化土地資產(chǎn)的依據(jù)。通過城市土地價(jià)格調(diào)查及城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的建立與運(yùn)行，對于及時(shí)了解城市土地市場發(fā)展變化情況，充分反映城市土地利用特點(diǎn)，揭示城市土地價(jià)格分布的內(nèi)在規(guī)律，滿足城市地價(jià)管理過程中科學(xué)性、合理性、有效性、現(xiàn)勢性的需求等具有極其重要的意義。特別是城市土地價(jià)格調(diào)查及城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)已成為各級政府和土地行政管理部門加強(qiáng)土地管理及城市地價(jià)管理工作的有力工具，在調(diào)控土地一級市場，完善土地使用權(quán)出讓管理，規(guī)范土地市場建設(shè)，加快城市建設(shè)改造步伐，優(yōu)化城市用地空間結(jié)構(gòu)等方面產(chǎn)生了巨大社會(huì)效益。 六、研究成果對推動(dòng)科技進(jìn)步意義重大 1、運(yùn)用地理宏觀區(qū)位理論、地價(jià)均值區(qū)原理，以及指數(shù)理論和地價(jià)波動(dòng)原理，首次建立了城市之間地價(jià)的宏觀時(shí)空關(guān)系，構(gòu)成了城市地價(jià)監(jiān)測體系。以地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，開發(fā)出全國城市地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)。采用現(xiàn)代最先進(jìn)的多維數(shù)據(jù)分析方法（OLAP），通過地價(jià)指數(shù)等監(jiān)測指標(biāo)，解決了實(shí)時(shí)跟蹤全國城市地價(jià)變化動(dòng)態(tài)、地價(jià)信息共享等實(shí)際問題。 2、通過對土地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等因素之間關(guān)系的研究，提示了城市內(nèi)部不同用地類型土地質(zhì)量的地域差異，創(chuàng)立城鎮(zhèn)土地綜合定級與分類定級相結(jié)合的技術(shù)方法，豐富了城市區(qū)位理論。 3、通過對土地權(quán)利狀況、土地用途、土地利用條件等與地價(jià)之間的關(guān)系研究，創(chuàng)立了全國統(tǒng)一內(nèi)涵的地價(jià)體系，解決了因地價(jià)定義混亂造成全國城市間基準(zhǔn)地價(jià)難以比較的問題。 2100433B