城市土地利用土地利用綜述

開(kāi)發(fā)建設(shè)提高了土地的使用價(jià)值，土地的經(jīng)濟(jì)屬性在很大程度上決定城市的土地利用。一般說(shuō)來(lái)，地價(jià)是隨著離市中心距離的增加而降低，市中心區(qū)土地價(jià)格高,導(dǎo)致建筑物向高密度和高層發(fā)展,而城市外圍地區(qū)地價(jià)較低，建筑物密度和高度也較低。但實(shí)際的城市土地利用除考慮地價(jià)因素外，政府還要根據(jù)環(huán)境質(zhì)量、生活需要和發(fā)展方向做出規(guī)劃，從而產(chǎn)生相應(yīng)的城市地域結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)。

城市用地大致可歸納為：①工業(yè)用地，各種工礦企業(yè)、車(chē)間、工場(chǎng)、 建筑基地，以及廠區(qū)內(nèi)的附屬動(dòng)力、供水、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和廠區(qū)外專(zhuān)用線、 專(zhuān)用碼頭、 附屬設(shè)施和各種排渣堆場(chǎng)等。②對(duì)外交通運(yùn)輸用地，包括鐵路、公路干線和各種站場(chǎng)及附屬設(shè)施，港口碼頭陸域和飛機(jī)場(chǎng)用地及附屬設(shè)施，汽車(chē)運(yùn)輸及附屬設(shè)施等。③倉(cāng)庫(kù)用地，為城市生產(chǎn)和居民生活供應(yīng)服務(wù)的以及為國(guó)家儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)設(shè)置的倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)及附屬設(shè)施用地。④市政公用設(shè)施用地，包括水廠、污水處理廠、煤氣站、公共停車(chē)場(chǎng)、火葬場(chǎng)等以及城市防洪、排水等工程構(gòu)筑物用地。⑤生活居住用地，包括中心商業(yè)區(qū)、居住區(qū)以及附屬的市內(nèi)道路、廣場(chǎng)、公共建筑、庭院、綠地等建設(shè)用地。⑥大專(zhuān)院校、科研機(jī)構(gòu)用地。⑦風(fēng)景綠化地區(qū)，即城市風(fēng)景區(qū)、名勝古跡、 文物保護(hù)區(qū)等。⑧行政機(jī)構(gòu)用地，包括市政機(jī)構(gòu)和駐市國(guó)家各級(jí)行政機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體等用地。⑨特殊用地，包括軍事、監(jiān)獄、看守所及外交使團(tuán)用地、宗教用地等。一般來(lái)說(shuō)，城市工業(yè)用地、生活居住地、公共設(shè)施用地和綠地是重要的城市用地因素。

不同類(lèi)型的城市具有不同的土地利用方式。例如：工業(yè)類(lèi)型的城市其工業(yè)用地比重較大；風(fēng)景旅游城市則綠化用地所占的比重較高。城市土地利用是否合理，關(guān)系到城市合理發(fā)展、人口容量、城市環(huán)境保護(hù)和城市建設(shè)中節(jié)約用地等重大問(wèn)題，是城市地理學(xué)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要課題，也是城市規(guī)劃和城市管理的基本課題之一。

城市土地利用的問(wèn)題、原因及對(duì)策

城市土地利用的主要問(wèn)題

舊城區(qū)大量存在，土地利用率低下

舊城區(qū)已經(jīng)成為城市土地低效利用的主要方面，有關(guān)資料顯示，我國(guó)城市土地約40%左右被低效利用，城市規(guī)劃整體容積率一般為0.4－0.45，而實(shí)際上我們的容積率不及規(guī)劃容積率的70%。一些城市的舊城區(qū)已有著相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，一些房屋破舊不堪，長(zhǎng)期空置，街巷縱橫交錯(cuò)，給土地的合理、高效利用帶來(lái)不便。

新區(qū)建設(shè)貪大求洋，土地利用結(jié)構(gòu)失衡

一些政府在畸形發(fā)展觀和政績(jī)觀的主導(dǎo)下，絕大部分都采取了拼資源的發(fā)展方式，一些政府的領(lǐng)導(dǎo)熱衷于新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等建設(shè)，熱衷于搞大片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。另一方面，一些工業(yè)企業(yè)以較低價(jià)格受讓土地使用權(quán)后，往往是使用一部分，閑置一部分，有些企業(yè)甚至在廠區(qū)內(nèi)搞大面積的綠化，土地利用率極低。

住宅用地供應(yīng)不合理，房地產(chǎn)空置率高

房地產(chǎn)行業(yè)極度膨脹，極大地刺激了政府。由于政府追求片面的土地收益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)方向也不加以任何控制，導(dǎo)致關(guān)系普通群眾切身利益的安居房供應(yīng)不足，大面積的高檔商品房因購(gòu)買(mǎi)力不夠出現(xiàn)閑置。

城市土地低效利用的原因分析

造成以上三方面問(wèn)題的原因是多方面的，既有技術(shù)方面的，也有主觀思想方面的。我國(guó)是一個(gè)人口眾多的國(guó)家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地國(guó)情的現(xiàn)狀必須要引起我們思想上的高度重視。

城市土地利用主觀原因

政府畸形發(fā)展觀。一些政府領(lǐng)導(dǎo)往往不堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和群眾觀，他們往往考慮的是在任期內(nèi)的政績(jī)和短期利益，都熱衷于搞大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)。一些地方政府采取了所謂的“出讓金返還”、“捆綁房地產(chǎn)項(xiàng)目”等手段，繼續(xù)拼資源，由于低廉的土地取得成本不足以讓企業(yè)的學(xué)會(huì)合理和節(jié)約利用土地，在一定程度上縱容了工業(yè)企業(yè)用地寬打?qū)捰?，多用地、用好地。誘使一些工業(yè)企業(yè)想方設(shè)法受讓土地，使用少部分囤積閑置大部分，一有合適的機(jī)會(huì)就變相轉(zhuǎn)讓。

政府職能缺位導(dǎo)致低效用地。雖然法律法規(guī)對(duì)土地閑置規(guī)定了處置的辦法，但在實(shí)際執(zhí)行中由于受地方利益的保護(hù)，政府職能部分往往不能很好地執(zhí)行政策，同時(shí)也沒(méi)有能形成一套有效的土地批后集約利用評(píng)價(jià)體系。雖然在供地環(huán)節(jié)對(duì)土地投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等進(jìn)行了形式意義上審查，但企業(yè)一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。對(duì)是否達(dá)到必要的投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等，國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)缺少必要的制約措施。

規(guī)劃不合理導(dǎo)致低效用地。由于規(guī)劃滯后、規(guī)劃意識(shí)淡簿等方面的原因，一些建設(shè)存在規(guī)劃布局不夠合理的問(wèn)題，一些邊邊角角的土地由于規(guī)劃原因處于低效利用和不合理利用的狀態(tài)，土地資產(chǎn)價(jià)值不能充分顯現(xiàn)。一些地方由于只注重新城區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致一些區(qū)位條件好的舊城區(qū)長(zhǎng)期得不到改造和利用。

城市土地利用客觀原因

根據(jù)建設(shè)部《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類(lèi)主要用地比例：居住用地20%－32%，工業(yè)用地15%－25%，道路廣場(chǎng)用地8%－15%，綠地8%－15%，這四類(lèi)用地綜合占比為60%－75%。通過(guò)查閱有關(guān)城市地籍調(diào)查成果報(bào)告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市上述四類(lèi)主要用地不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，存在“兩低兩高”的現(xiàn)象，綠地占比、公共建筑用地占比偏低，房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地占比較高。由于土地利用結(jié)構(gòu)性的不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地供過(guò)于求，閑置浪費(fèi)、低效利用等現(xiàn)象客觀存在。

資金不足影響舊城改造。與發(fā)展新城區(qū)相比，舊城改造既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢(qián)，同樣建設(shè)一片新城區(qū)，改造老城區(qū)的費(fèi)用是前者的幾倍甚至十幾倍，而且時(shí)間更長(zhǎng)，傳統(tǒng)居住方式難以一下改變。對(duì)舊城區(qū)的普通群眾來(lái)講，一些人也不愿意進(jìn)行舊城區(qū)改造，一是因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)讓一部分人在改善居住環(huán)境后，也同時(shí)背負(fù)著數(shù)額不菲的住房貸款壓力，二是由于傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，舊城區(qū)一些單門(mén)獨(dú)院的居民不愿意改變居住現(xiàn)狀，對(duì)舊城區(qū)改造不是很積極。

推進(jìn)城市土地集約利用的幾點(diǎn)建議

一是堅(jiān)持有保有壓

積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升土地利用總體規(guī)劃的地位。調(diào)整項(xiàng)目供地時(shí)序，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)工程項(xiàng)目、高新技術(shù)項(xiàng)目、重大外資項(xiàng)目、重大工業(yè)技改項(xiàng)目和解決“住房難”建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先供地；對(duì)不符合產(chǎn)業(yè)政策、耗地量大、污染嚴(yán)重、低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目堅(jiān)決停止供地。進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)投資管理，實(shí)行行業(yè)投資規(guī)模最低標(biāo)準(zhǔn)制度，對(duì)投資額小于最低行業(yè)投資規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，充分利用閑置廠房等資源，不再單獨(dú)供地。

二是提高供地門(mén)檻

防止土地粗放利用，嚴(yán)格控制城市發(fā)展權(quán)。我國(guó)的土地國(guó)情決定我們不能無(wú)限制地?cái)U(kuò)大城市建成區(qū)面積。執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)制度，對(duì)項(xiàng)目用地按照單位面積投資強(qiáng)度、容積率和行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行控制。把城市發(fā)展權(quán)分為決策權(quán)和實(shí)施權(quán)，將城市發(fā)展決策權(quán)納入人大代表大會(huì)及其常委會(huì)的審議內(nèi)容，城市發(fā)展實(shí)施權(quán)由政府組織。

三是建立激勵(lì)機(jī)制

鼓勵(lì)優(yōu)先使用存量土地，建立城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系。一是政府國(guó)土部門(mén)要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃制定詳細(xì)的土地集約利用指標(biāo)體系。出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策，鼓勵(lì)將利用程度較低的土地在符合城市規(guī)劃條件下調(diào)整用途，做到有地優(yōu)用。加強(qiáng)批后土地集約利用評(píng)價(jià)，發(fā)展、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)建立批后土地定期評(píng)價(jià)制度，對(duì)達(dá)不到規(guī)定集約利用指標(biāo)，在整改寬限期內(nèi)仍無(wú)法達(dá)到要求的，國(guó)土部門(mén)有權(quán)收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)不認(rèn)定工程竣工，發(fā)展部門(mén)取消有關(guān)投資優(yōu)惠政策。

四是推進(jìn)城市土地整理

鼓勵(lì)合理利用地下空間。土地整理應(yīng)以提高城市土地利用率，改善城市生態(tài)環(huán)境為目的，體現(xiàn)城市土地整理的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜合效益。城市土地整理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、普通業(yè)主等社會(huì)各個(gè)層面的積極性?？梢栽囆械叵驴臻g有償使用。積極鼓勵(lì)用地單位充分利用地下空間，明確用地單位利用自有土地建造地下停車(chē)庫(kù)，面向社會(huì)提供停車(chē)服務(wù)的，只要不進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售或長(zhǎng)期租賃的，可以給予相應(yīng)優(yōu)惠條件使用；對(duì)用地單位利用地下空間從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，依法須有償使用的，其出讓金按一定比例的基準(zhǔn)地價(jià)收取。

以上是對(duì)土地節(jié)約和集約利用工作的一些看法，但是土地節(jié)約和集約利用涉及面廣、審批環(huán)節(jié)多。因此，必須在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)投資、規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門(mén)，各司其職，綜合管理。2100433B

《礦業(yè)城市土地利用與生態(tài)演化》以礦業(yè)城市土地利用為核心，對(duì)礦業(yè)城市土地利用變化主要特征及其變化的作用機(jī)制進(jìn)行理論研究，構(gòu)建了礦業(yè)城市土地利用變化機(jī)制的一般理論框架，并以江蘇省典型礦業(yè)城市——徐州市為分析樣本，充分利用RS與GIS技術(shù)，圍繞土地利用變化“過(guò)程、格局、機(jī)制、效應(yīng)”這一科學(xué)命題，系統(tǒng)分析礦業(yè)城市土地利用時(shí)空變化過(guò)程與格局特征，綜合研究資源、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、交通、社會(huì)等因素對(duì)礦業(yè)城市土地利用變化的影響，并從生態(tài)系統(tǒng)視角分析礦業(yè)城市土地利用變化的生態(tài)環(huán)境效應(yīng)。

《礦業(yè)城市土地利用與生態(tài)演化》可以作為地理學(xué)、地理信息系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)及其相關(guān)專(zhuān)業(yè)的研究生的教學(xué)參考書(shū)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)研究人員的參考資料。

《城市土地利用與規(guī)劃》集合了董黎明教授學(xué)術(shù)生涯中公開(kāi)發(fā)表的43篇論文。按內(nèi)容將其劃分為地理學(xué)、城市與區(qū)域規(guī)劃、城市土地利用和房地產(chǎn)四部分：地理學(xué)部分的文章包括地理學(xué)在工業(yè)布局中的應(yīng)用、城市地理學(xué)、地理學(xué)與城市規(guī)劃的關(guān)系等內(nèi)容；城市規(guī)劃部分的文章包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、不同時(shí)期城市及城市規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)等；城市土地利用部分的文章包括了在城市土地有償使用制度下土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、分等定級(jí)以及提高土地利用效率等；房地產(chǎn)部分文章主要內(nèi)容是房地產(chǎn)估價(jià)和我國(guó)住房制度等。

《城市土地利用與規(guī)劃》不僅體現(xiàn)了董黎明教授的主要研究成果和學(xué)術(shù)思想，同時(shí)也反映了30年來(lái)我國(guó)地理學(xué)學(xué)科緊密結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，在城市土地利用和規(guī)劃方向的演變，可供城市規(guī)劃、土地利用、人文地理等專(zhuān)業(yè)的科研人員和高校師生閱讀。