房地產(chǎn)契稅

22日是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策實(shí)施首日。據(jù)市地稅部門統(tǒng)計(jì)，市區(qū)各類房產(chǎn)交易明顯活躍，交易進(jìn)度也明顯加快。當(dāng)日共辦理稅收優(yōu)惠金額318299.34元，包括契稅303131.74元、營(yíng)業(yè)稅及附加15167.6元。

當(dāng)天，市區(qū)90平方米以下商品房成交納稅申報(bào)43套，較上月日均成交量上升34.4%，其中二套房減免契稅31685.84元。90-144平方米商品房成交納稅申報(bào)61套，較上月日均成交量上升90.6%，其中二套房減免85540.14元。144平方米以上商品房成交納稅申報(bào)8套，較上月日均成交量上升14.3%，享受契稅減免185905.76元。個(gè)人轉(zhuǎn)讓144平方米以上非普通住宅成交納稅申報(bào)3套，其中1套具備享受最新營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì)優(yōu)惠減免15167.6元。

關(guān)于房產(chǎn)交易稅收新政的咨詢也比較集中，市地稅12366熱線22日共受理此類咨詢181人次，占全天業(yè)務(wù)量33.5%，較1月日均此類咨詢業(yè)務(wù)量翻了兩番。

（來源：常州日?qǐng)?bào)）

城市規(guī)劃新規(guī)疊加多項(xiàng)新政今年樓市非火即瘋

且不說年前中央出臺(tái)的房貸和公積金的新政，年后也就幾天時(shí)間，“公積金存款利率調(diào)高”“房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅調(diào)減”各種政策又層出不窮。這不，昨天國(guó)務(wù)院又頒布了《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》。

當(dāng)天國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人就說了，將根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存情況，分類安排新增建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)供地計(jì)劃：房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過大的城鎮(zhèn)，要減少供地；對(duì)于農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快的地方、房地產(chǎn)去庫(kù)存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實(shí)“人地掛鉤”政策，調(diào)整住房用地供應(yīng)。

實(shí)行“有保有壓”的土地供應(yīng)政策，供應(yīng)過剩城市叫停土地供應(yīng)，這是“供給側(cè)改革”的最好體現(xiàn)。這些在土地供應(yīng)上的動(dòng)作，將有望改變房地產(chǎn)整體供給過剩局面。加之最近出臺(tái)的多項(xiàng)政策效應(yīng)集中釋放，樓市在今年不止有望井噴，部分地方甚至可能火到瘋？

說好的學(xué)校沒了，你可以告地方政府了！

“政府規(guī)劃的朝令夕改”，一直是買房人最擔(dān)心的問題之一。說好的學(xué)校，后來變成了大酒店；說好的醫(yī)院，變成了大工業(yè)區(qū)...買房人為此沒少和開發(fā)商打官司，可開發(fā)商的憋屈又哪里說去啊，規(guī)劃改了很多時(shí)候是政府的主意啊~

《意見》中“凡是違反規(guī)劃的行為都要嚴(yán)肅追究責(zé)任”，就足以讓很多地方政府，再也不能隨意變更土地用途和容積率，增加住宅供應(yīng)了。因?yàn)橐院筮@種城市總體規(guī)劃的修改，必須經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意，并報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)審議通過，從制度上防止隨意修改規(guī)劃等現(xiàn)象。

這能大大降低開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問題，對(duì)買房投資也有所裨益。因?yàn)檫@有效抑制了，一些地方政府改規(guī)劃、大批宅地、增加容積，導(dǎo)致的供過于求和房子沒法保值增值的問題。買不如租，大抵是這么造成的。

現(xiàn)在規(guī)劃定了，房子賣一套就真少一套，房?jī)r(jià)還能不保值？

動(dòng)遷拿錢不拿房，你還得去買房！

《意見》提出了未來深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向：1、以政府為主保障困難群體基本住房需求；2、以市場(chǎng)為主滿足居民多層次住房需求。

其中強(qiáng)調(diào)，要打好棚戶區(qū)改造“三年攻堅(jiān)戰(zhàn)”，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房的改造。所有的保障房和經(jīng)濟(jì)房要有退出機(jī)制，成為有限產(chǎn)權(quán)（類似于香港的公屋）。

想想動(dòng)遷安置不給房子，給錢了，樓市會(huì)怎么樣？別的不說，七八年前，上海樓市之所以火，很大程度就是和貨幣安置有關(guān)系。拆了房子然后趕快買房大有人在。

把最小出讓單位變成組團(tuán)

《意見》提出，我國(guó)新建住宅要推廣”街區(qū)制“，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。

已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

這個(gè)《意見》出臺(tái)后，很多人覺得不可行啊~舊小區(qū)要改封閉為開放，業(yè)主大會(huì)能同意？新小區(qū)要這么干，誰還會(huì)為小區(qū)公共設(shè)施買單？

邦爺認(rèn)為，這一條政策指代的最有可能的趨勢(shì)是，以后政府把出讓的住宅用地劃到非常小，一塊地就出讓兩棟或者三棟樓這樣的規(guī)模。這樣一來，土地市場(chǎng)會(huì)更競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府也有了更多調(diào)控市場(chǎng)手段的空間：市場(chǎng)供應(yīng)一緊張，增加出讓幾個(gè)組團(tuán)的住宅用地；房子賣不動(dòng)，就全面叫停供地。

你想想，以后還會(huì)有去庫(kù)存這種問題嗎？土地供給都很少，哪來的過量庫(kù)存??！土地供應(yīng)和市場(chǎng)庫(kù)存得到有效控制，需求受到刺激，今年的樓市也許真會(huì)賣瘋？！你覺得呢？

叫停首付貸真能落地嗎？

“去庫(kù)存”是中央確定的今年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。年初以來，我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，包括降低購(gòu)房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”等。

政策效應(yīng)有待顯現(xiàn)，效果此涼彼熱。新政策的出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房?jī)r(jià)快速上升，而庫(kù)存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房?jī)r(jià)飆升，一些風(fēng)險(xiǎn)因素也在萌芽。不少購(gòu)房者的首付使用擔(dān)保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購(gòu)房者的償還壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如何在“去庫(kù)存”的同時(shí)避免產(chǎn)生新風(fēng)險(xiǎn)？進(jìn)城農(nóng)民工的“安居夢(mèng)”還面臨哪些困難？開發(fā)商怎么看待當(dāng)前市場(chǎng)變化？眼下是在三四線城市投資買房的好時(shí)機(jī)嗎？從本期開始，我們推出“穩(wěn)健去庫(kù)存”系列調(diào)查報(bào)道，把脈房地產(chǎn)市場(chǎng)新走向，傾聽購(gòu)房者和開發(fā)商的心聲，摸底三四線城市商品房庫(kù)存情況，為“去庫(kù)存”建言獻(xiàn)策。

誰用首付貸

多家中介機(jī)構(gòu)、P2P公司涉足首付貸，借助信貸杠桿降低購(gòu)房門檻

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個(gè)時(shí)間差，需要資金來周轉(zhuǎn)，可能需要過橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成；

二是在某些城市確實(shí)出現(xiàn)了一些融資投機(jī)的購(gòu)房者，因?yàn)闆]有能力購(gòu)房，借助信貸杠桿來降低門檻。“不過，很難判斷購(gòu)房者是用來自住還是投資。”張大偉說。

那么，又是誰在提供首付貸？

據(jù)調(diào)查，提供首付貸的模式主要有兩種：

一種是一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合作，由中介或售樓處向購(gòu)房者推薦，中介自己提供小額貸款服務(wù)，或是作為中間人，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)提供貸款；

另一種是一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等與房地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)合作，特別是一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)（P2P），利用自身“優(yōu)勢(shì)”，提供的資金多來源于一些個(gè)人投資者。

一般申請(qǐng)P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請(qǐng)貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用于首付貸，只是與銀行溝通時(shí)需說明是用于裝修或個(gè)人消費(fèi)。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價(jià)值70%的貸款，沒有抵押物則最高放款30萬元。

萬一還不了貸款怎么辦？

北京京融家擔(dān)保公司客戶經(jīng)理段林說：“有很多首付貸是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，從銀行辦的貸款，但貸款用途注明個(gè)人消費(fèi)，不會(huì)告訴銀行是用于首付。如果還不上，我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期，銀行也會(huì)同意的，因?yàn)槲覀児驹阢y行有保證金。隨后2到3個(gè)月，你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了，不是還能賣房嗎？不過現(xiàn)在還沒遇到還不了的。”

首付貸，風(fēng)險(xiǎn)怎么解？

叫停有效嗎

不良記錄能包裝，產(chǎn)品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實(shí)現(xiàn)“一刀切”管控。

首付貸等樓市配資背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，要求對(duì)深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，進(jìn)一步研究新興金融機(jī)構(gòu)在“加杠桿”中的風(fēng)險(xiǎn)。3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布通知稱，嚴(yán)禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。

監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓？

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺(tái)政策完善監(jiān)管，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來源的關(guān)注。

“互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過P2P公司進(jìn)行首付貸的行為，恰恰說明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，就要對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效，使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。

“有數(shù)據(jù)顯示，去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元，但我認(rèn)為應(yīng)該不止。”深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，一些用其他形式比如消費(fèi)貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實(shí)。

陳藹貧認(rèn)為，目前首付貸也并非不受監(jiān)管，只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺(tái)相關(guān)政策，逐步完善監(jiān)管。

“想要叫停首付貸，首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中。”張大偉認(rèn)為，此前一些P2P平臺(tái)并沒有發(fā)放首付貸款的資質(zhì)，無法確認(rèn)資金來源，在資金使用上也存在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。

不僅如此，銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時(shí)，不可能杜絕首付貸，因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。