房地產(chǎn)價(jià)格管理

1．保證國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格政策、法規(guī)的貫徹實(shí)施

國(guó)家和地方政府制定的一系列房地產(chǎn)價(jià)格政策法規(guī)，是為了充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各方面的積極因素，加快城市建設(shè)，以滿(mǎn)足社會(huì)生產(chǎn)和人民生活對(duì)房地產(chǎn)品不斷增長(zhǎng)的需求。要保證房地產(chǎn)價(jià)格政策和法規(guī)的貫徹實(shí)施，有賴(lài)于加強(qiáng)其價(jià)格的管理。只有按照國(guó)家政策法規(guī)制定出合理的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，建立必要的房地產(chǎn)價(jià)格體系，健全價(jià)格評(píng)估制度，嚴(yán)格成交價(jià)格的審批程序，認(rèn)真查處房地價(jià)格的違章違法行為，才能使國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格政策法規(guī)落到實(shí)處。

2．保障國(guó)家和地方政府的利益不受損失

在房地產(chǎn)價(jià)格管理中，屬于應(yīng)該保障的國(guó)家和地方政府的權(quán)益包括：土地收益、各項(xiàng)課稅、交易管理手續(xù)費(fèi)。為了保證各項(xiàng)利益不受損害，必須強(qiáng)化價(jià)格管理，制止土地的隱形交易，使政府作為土地所有者參與因發(fā)生房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的增值部分的分配，控制土地收益的流失；為了防止國(guó)家稅收流失，必須準(zhǔn)確地評(píng)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免隱價(jià)瞞價(jià)的偷稅漏稅行為，監(jiān)督交易雙方按規(guī)定的主管部門(mén)繳納稅款，

3．保護(hù)房地產(chǎn)生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者經(jīng)濟(jì)關(guān)系的體現(xiàn)，而三者經(jīng)濟(jì)利益能否真正得到保護(hù)的關(guān)鍵，在于房地產(chǎn)價(jià)格管理部門(mén)評(píng)估審定房地商品的價(jià)格是否公平合理。因此，政府主管部門(mén)必須認(rèn)真做好房地產(chǎn)價(jià)格工作，切實(shí)保證房地產(chǎn)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)三者的合法權(quán)益。

l，宏觀調(diào)控，微觀放開(kāi)的原則

宏觀調(diào)控，微觀放開(kāi)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)于物價(jià)管理的一個(gè)根本原則。宏觀調(diào)控，就是要通過(guò)對(duì)總需求與總供給的控制，通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)節(jié)，通過(guò)金融杠桿的作用，通過(guò)稅收政策的傾斜，通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定價(jià)的制度，從總體上控制房地產(chǎn)的成本，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，營(yíng)造適合房地產(chǎn)交易價(jià)格正常變動(dòng)的大環(huán)境。微觀放開(kāi)，就是以于具體的交易價(jià)格交易當(dāng)事人可以自行協(xié)商議定(除瞞價(jià)行為外)。

2．按質(zhì)論價(jià)，等價(jià)交換的原則

按質(zhì)論價(jià)，就是要求按照房屋的質(zhì)來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。所謂房地產(chǎn)的質(zhì)的好壞，是指房地產(chǎn)在使用價(jià)值功能方面存在的差異性比如，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料、裝修、設(shè)備、地段、朝向、樓層、開(kāi)間大小、附屬面積和施工質(zhì)量等條件的不同，都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)質(zhì)的差別，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)的使用價(jià)值。因此，對(duì)不同的房地產(chǎn)，必須實(shí)行不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)質(zhì)高價(jià)，低質(zhì)低價(jià)，使房地產(chǎn)的價(jià)格反映出其內(nèi)在質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。等價(jià)交換，是價(jià)值規(guī)律的一個(gè)基本原則，本是不言而喻的，在此強(qiáng)調(diào)等價(jià)交換，目的在于重申房地產(chǎn)的交換價(jià)值必須體現(xiàn)它的內(nèi)在價(jià)值，防止瞞價(jià)、壓價(jià)、抬價(jià)等不正常交易行為。

1．制定房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定

房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)包括制定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)地價(jià)及標(biāo)定地價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)繩，是審核房地產(chǎn)成交價(jià)格的依據(jù)，是交易雙方協(xié)定價(jià)格的基礎(chǔ)和條件。

2．進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價(jià)格的評(píng)定和估算-價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)的質(zhì)為對(duì)象，以其貨幣含量為表現(xiàn)形式的一種專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作-在評(píng)估工作中，主要是以科學(xué)的方法為手段，以房屋的結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)備、朝向、樓層、地段環(huán)境以及新舊程度為評(píng)估條件，以房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以客觀公正的態(tài)度為準(zhǔn)則，以評(píng)定公平合理的價(jià)格為目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估既是加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理的基本內(nèi)容，又是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格管理的重要手段，

3．審批房地產(chǎn)成交價(jià)格

房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一切房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格進(jìn)行成交前的審核批準(zhǔn)，否則，成交價(jià)格就是不合法的、審批房地產(chǎn)成交價(jià)格，主要是審查交易雙方議定的買(mǎi)賣(mài)或租賃價(jià)格是否符合國(guó)家和地方政府的規(guī)定，是否存在價(jià)格過(guò)高或過(guò)低以及隱價(jià)瞞價(jià)情況、其目的在于了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，保護(hù)合法交易，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。

4．查處房地產(chǎn)價(jià)格的違法行為

房地產(chǎn)價(jià)格違法行為，是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃雙方當(dāng)事人違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的政策規(guī)定，未經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估和審核，私自議價(jià)成交，或隱價(jià)瞞價(jià)。偷稅漏稅等違章違法行為。這些行為造成的結(jié)果大多是，國(guó)家不應(yīng)該支付的價(jià)款付出去了，國(guó)家應(yīng)該收回的價(jià)款和稅費(fèi)卻未能收回，致使國(guó)家、地方等蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失c因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查監(jiān)督，查處房地產(chǎn)價(jià)格違法行為，直接關(guān)系到國(guó)家、單位、個(gè)人二者的利益關(guān)系，是房地產(chǎn)價(jià)格管理的重要—環(huán).

價(jià)格管理體制的類(lèi)型取決于某一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的類(lèi)型，概括起來(lái)有以下三種類(lèi)型：

(一)集中統(tǒng)一型的價(jià)格管理體制

這種價(jià)格管理體制實(shí)行于高度集中統(tǒng)一的集權(quán)型經(jīng)濟(jì)管理體制的國(guó)家。我國(guó)1978年以前就屬于這種類(lèi)型。其特點(diǎn)是價(jià)格管理以行政管理方法為主，價(jià)格管理權(quán)集中于中央，國(guó)家直接規(guī)定和調(diào)整各種商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格。它的優(yōu)點(diǎn)是有利于保持價(jià)格的基本穩(wěn)定和人民生活的安定。其缺點(diǎn)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有定價(jià)權(quán)，不利于發(fā)揮價(jià)格的宏觀調(diào)控作用，整體經(jīng)濟(jì)機(jī)制的運(yùn)行缺乏生氣和活力，是一種比較僵化的價(jià)格管理體制。

(二)分散型的價(jià)格管理體制

這種類(lèi)型的價(jià)格管理體制實(shí)行于比較發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。其特點(diǎn)是商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)主體協(xié)商議定，除少數(shù)商品的價(jià)格由國(guó)家進(jìn)行一定的干預(yù)外，絕大部分商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者自主確定。國(guó)家對(duì)價(jià)格管理主要采取經(jīng)濟(jì)和法律手段實(shí)行間接調(diào)控。這種價(jià)格管理體制的優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成，直接受價(jià)值規(guī)律的支配，由市場(chǎng)供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，有利于充分發(fā)揮價(jià)格的杠桿作用，有利于市場(chǎng)主體之間的競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其缺點(diǎn)是價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，不利于國(guó)家的宏觀調(diào)控，也容易造成社會(huì)勞動(dòng)的浪費(fèi)，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的損失。

(三)混合型價(jià)格管理體制

這種類(lèi)型的價(jià)格管理體制介于集中統(tǒng)一型和分散型價(jià)格管理體制之間。其特點(diǎn)是多種價(jià)格形式并存，既有政府的統(tǒng)一定價(jià)，又有經(jīng)營(yíng)者自行確定的價(jià)格；在管理方法上，實(shí)行直接管理和間接調(diào)控相結(jié)合的方法，并采取多樣化的價(jià)格管理手段。這種管理體制既保證了國(guó)家宏觀調(diào)控措施的貫徹執(zhí)行，又能充分發(fā)揮價(jià)格的杠桿作用，它克服了上述兩種價(jià)格管理體制的弊端。同時(shí)又發(fā)揚(yáng)了它們的優(yōu)點(diǎn)。我國(guó)《價(jià)格法》中所規(guī)定的我國(guó)目前的價(jià)格管理體制就屬于這種類(lèi)型。

(一)價(jià)格管理形式結(jié)構(gòu)

這是價(jià)格管理體制的核心內(nèi)容所謂價(jià)格管理形式，是指在價(jià)格形成過(guò)程中的市場(chǎng)機(jī)制和行政機(jī)制的地位、作用和相互關(guān)系的類(lèi)型。從大的方面來(lái)說(shuō)，價(jià)格形式可分為兩類(lèi)：一是市場(chǎng)自由形成價(jià)格，即由市場(chǎng)力量通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自由決定和調(diào)節(jié)的價(jià)格，又稱(chēng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；二是政府行政管制的價(jià)格，即由政府行政力量決定的價(jià)格。我國(guó)現(xiàn)階段，實(shí)行的是國(guó)家宏觀調(diào)控下的主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制，對(duì)大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，只對(duì)極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府價(jià)格管制。具體的價(jià)格管理形式有以下幾種類(lèi)型：

1．政府定價(jià)。它是指按照《價(jià)格法》規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。政府定價(jià)的主體是政府價(jià)格主管部門(mén)或者政府有關(guān)部門(mén)。政府定價(jià)具有明顯的強(qiáng)制性，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者均必須嚴(yán)格執(zhí)行，不經(jīng)政府價(jià)格主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人均無(wú)權(quán)變動(dòng)。

2．政府指導(dǎo)價(jià)。它是指按照《價(jià)格法》規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是一種具有雙重定價(jià)主體的價(jià)格形式。政府通過(guò)制定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，達(dá)到控制價(jià)格水平的目的，經(jīng)營(yíng)者可以在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度內(nèi)靈活地制定調(diào)整價(jià)格。這是目前政府實(shí)施間接價(jià)格管制中較為常用的一種價(jià)格管理形式。

3．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。它是指由經(jīng)營(yíng)者(根據(jù)《價(jià)格法》的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者是指從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個(gè)人)自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的核心是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格。

(二)中央與地方政府價(jià)格管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限劃分

政府對(duì)價(jià)格的管理是通過(guò)從上到下、從中央到地方各級(jí)政府價(jià)格管理機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施的，在不同的歷史時(shí)期，在機(jī)構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限的劃分上有所不同。

過(guò)去，為了適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求，我國(guó)在縣級(jí)和縣級(jí)以上各級(jí)政府都設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的價(jià)格管理機(jī)構(gòu)，即各級(jí)政府的物價(jià)局，并在許多業(yè)務(wù)主管部門(mén)，如中央有關(guān)部委、地方有關(guān)廳局，也設(shè)立了部門(mén)性?xún)r(jià)格管理機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)多次政．府機(jī)構(gòu)改革后，目前全國(guó)價(jià)格管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況不一，國(guó)家發(fā)展改革委主管全國(guó)的價(jià)格工作。省與省之間，同一省內(nèi)省、市、縣(市、區(qū))三級(jí)之間價(jià)格管理機(jī)構(gòu)設(shè)置均不盡相同。如有的單獨(dú)設(shè)置物價(jià)局作為政府組成部門(mén)；有的物價(jià)局完全并人發(fā)展改革部門(mén)，由發(fā)展改革部門(mén)直接對(duì)外行使價(jià)格管理職能；也有的物價(jià)局并人發(fā)展改革部門(mén)，成為發(fā)展改革部門(mén)管理的二級(jí)機(jī)構(gòu)，但又保持相對(duì)獨(dú)立等。但從改革趨勢(shì)看，隨著政府管理價(jià)格范圍的縮小，價(jià)格管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置體系也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。不論政府價(jià)格管理機(jī)構(gòu)如何設(shè)置，其主要趨向?yàn)椋阂皇沁m應(yīng)政府價(jià)格職能的變化，突出政府對(duì)價(jià)格總水平的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)價(jià)格秩序的監(jiān)督檢查權(quán)；二是要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，合理劃分中央和地方政府的價(jià)格管理權(quán)限。從總體上看，隨著價(jià)格改革的逐步深化，政府對(duì)價(jià)格直接控制的范圍要大大減小，而中央和地方在政府實(shí)施價(jià)格管制的范圍內(nèi)要以商品和服務(wù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要程度和宏觀調(diào)控中的地位作為劃分管理權(quán)限的基本標(biāo)準(zhǔn)。凡是關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、具有全國(guó)性意義的重要商品和服務(wù)價(jià)格，應(yīng)由中央實(shí)施管理。例如，航空、鐵路、電力、港口、石油及其制品、郵電通信、軍工產(chǎn)品等。地方政府實(shí)施管理的主要是城市公用事業(yè)、公益事業(yè)和少量地方性商品和服務(wù)。各級(jí)政府價(jià)格管理權(quán)限的劃分是通過(guò)制定《定價(jià)目錄》來(lái)具體劃分和實(shí)施的?！抖▋r(jià)目錄》是政府制定價(jià)格的法定依據(jù)，它規(guī)定了定價(jià)范圍、定價(jià)內(nèi)容、定價(jià)部門(mén)和定價(jià)形式等?，F(xiàn)行《定價(jià)目錄》具體有《中央定價(jià)目錄》和《地方定價(jià)目錄》兩類(lèi)。《中央定價(jià)目錄》由國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)制訂、修訂，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)?！兜胤蕉▋r(jià)目錄》由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)按《中央定價(jià)目錄》規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級(jí)人民政府審核同意，報(bào)國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)審定后執(zhí)行。

(三)政府制定、調(diào)整、監(jiān)督和調(diào)控價(jià)格的主要制度

政府管理價(jià)格的制度主要有：價(jià)格總水平調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制、價(jià)格決策聽(tīng)證制度、成本監(jiān)審制度、價(jià)格監(jiān)測(cè)制度、價(jià)格調(diào)節(jié)基金制度、重要商品儲(chǔ)備制度、明碼標(biāo)價(jià)制度、集體審價(jià)制度、政府制定價(jià)格行為規(guī)則等。

第一章　總則

第一條　為了加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　商品房?jī)r(jià)格管理是國(guó)家價(jià)格管理體系的組成部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)法規(guī)和政策。

第三條　本辦法所稱(chēng)的商品房是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房經(jīng)營(yíng)者）為銷(xiāo)售而建設(shè)的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四條　凡是在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)（不含市屬市、縣）從事商品房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，都必須遵守本辦法。

第五條　商品房?jī)r(jià)格的確定，應(yīng)本著有利于推進(jìn)住房制度的改革，有利于經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、降低成本、提高效益的原則，以計(jì)劃成本為主要依據(jù)，并考慮商品房的樓層、朝向、環(huán)境地段等因素，按質(zhì)定價(jià)。

第二章　商品房?jī)r(jià)格的組成及其他費(fèi)用

第六條　商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成：

（一）計(jì)劃成本1．征地費(fèi)：系指國(guó)家規(guī)定的征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、造地費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)以及耕地占用稅；2．拆遷補(bǔ)償費(fèi)：系指拆除房屋（包括構(gòu)筑物）按規(guī)定支付的補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等；3．勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；4．房屋建筑安裝工程費(fèi)；5．開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：系指室外接水、接電工程費(fèi)，雨水和污水管道費(fèi)，道路工程費(fèi)等（不包括屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)之外的或?qū)倥涮踪M(fèi)列支的設(shè)施工程費(fèi)）；6．管理費(fèi)：以上述4—5項(xiàng)為基數(shù)，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．貸款及預(yù)收款利息。

（二）材料差價(jià)：系指實(shí)際發(fā)生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格的差額。凡向購(gòu)房者收取建筑材料的，不再計(jì)收材料差價(jià)。

（三）計(jì)劃利潤(rùn)：以計(jì)劃成本的3—5項(xiàng)為基數(shù)，提取3．5%。

（四）稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。

（五）商品房的樓層差價(jià)、朝向差價(jià)

樓層差價(jià)：根據(jù)多層或高層房屋的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率，各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

朝向差價(jià)：依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。

第七條　商品房銷(xiāo)售價(jià)格的計(jì)算：

商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，以實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的總計(jì)劃成本、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金、材料差價(jià)之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價(jià)、朝向差價(jià)進(jìn)行計(jì)算。

商品房銷(xiāo)售價(jià)格=（計(jì)劃成本 計(jì)劃利潤(rùn) 稅費(fèi) 材料差價(jià)）÷商品房建筑面積±（樓層差價(jià)、朝向差價(jià)）

商品房建筑面積=開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的總建筑面積－安置拆遷戶(hù)的房屋總建筑面積

第八條　商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售商品房時(shí)向購(gòu)房者代收以下費(fèi)用，并上繳指定部門(mén)，由市人民政府專(zhuān)款專(zhuān)用：

（一）地段差價(jià)：按照市土地管理局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局根據(jù)城市土地級(jí)差情況制定的標(biāo)準(zhǔn)征收。

（二）商品房附加費(fèi)，系指市政府統(tǒng)一規(guī)定征收的下列費(fèi)用：

1．配套費(fèi)；

2．舊城改造補(bǔ)貼費(fèi)（只收征地建設(shè)部份）；

3．人防工程費(fèi)（根據(jù)國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)同時(shí)建設(shè)地下防空設(shè)施的建筑因故未建防空設(shè)施的，按應(yīng)建防空設(shè)施征收相應(yīng)的費(fèi)用）；

4．綠化費(fèi)；

5．經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的其他應(yīng)征收的費(fèi)用。

（三）建筑稅：按照《中華人民共和國(guó)建筑稅條例》的有關(guān)規(guī)定征收。

第三章　商品房?jī)r(jià)格的確定和管理

第九條　商品房?jī)r(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局管理。

第十條　市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局依據(jù)本辦法規(guī)定的商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成和計(jì)算方法，以及建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝定額，制定不同地區(qū)、不同類(lèi)型的商品房預(yù)定價(jià)格，并對(duì)外公布。

第十一條　商品房竣工后，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)按市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局公布的商品房預(yù)定價(jià)格出售商品房。同時(shí)根據(jù)市建設(shè)銀行審定的工程結(jié)算及其它發(fā)生的實(shí)際建設(shè)費(fèi)用，編制商品房成本，連同有關(guān)定價(jià)資料，報(bào)送市物價(jià)局和市房地產(chǎn)管理局。如其實(shí)際結(jié)算價(jià)格高于以預(yù)定價(jià)格3%的，可經(jīng)市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)，根據(jù)合理超支因素，適當(dāng)調(diào)整其商品房的出售價(jià)格。

第十二條　對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅商品房，可根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格。

第十三條　商品房經(jīng)營(yíng)者可以在商品房建設(shè)開(kāi)始“三通一平”（通水、通電、通路和平整場(chǎng)地）工作后向購(gòu)房者預(yù)收定金，預(yù)收款在商品房建成銷(xiāo)售前不得超過(guò)全部工作量的70%，其中，開(kāi)工建設(shè)時(shí)預(yù)收款不得超過(guò)40%；房屋建設(shè)工作量完成一半后再預(yù)收30%，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的存款利率計(jì)息（代收的費(fèi)用不計(jì)息）。

第十四條　市物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局、建設(shè)銀行等部門(mén)均有權(quán)對(duì)商品房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查。凡違反本辦法越權(quán)定價(jià)、擅自提價(jià)或變相漲價(jià)的，市建設(shè)銀行不得辦理購(gòu)房款收付手續(xù)，市房地產(chǎn)管理局不得辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，并由市物價(jià)檢查部門(mén)按《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

第四章　附則

第十五條　通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)建設(shè)的商品房和僑匯商品房，其價(jià)格管理辦法另定。

第十六條　各縣（市）的商品房?jī)r(jià)格管理，可由各縣（市）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照本辦法執(zhí)行。

第十七條　市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定具體的實(shí)施細(xì)則。

第十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行，以前本市有關(guān)商品房?jī)r(jià)格管理的規(guī)定同時(shí)廢止。本辦法發(fā)布之前已經(jīng)簽訂售（購(gòu)）房合同的，房屋已經(jīng)竣工的，可按原合同執(zhí)行。