房地產(chǎn)開發(fā)公司類型

房地產(chǎn)開發(fā)公司的類型可以從兩個角度進(jìn)行劃分。

第一個角度是從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)公司主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和物業(yè)管理公司等。

房地產(chǎn)開發(fā)公司是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的公司。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類公司又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司。

房地產(chǎn)中介服務(wù)公司包括房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)價格評估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。

物業(yè)管理公司指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型公司。這類公司的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

第二個角度是從經(jīng)營范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)公司可以劃分為房地產(chǎn)綜合公司、房地產(chǎn)專營公司和房地產(chǎn)項目公司。

房地產(chǎn)綜合公司是指綜合從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的公司。

房地產(chǎn)專營公司是指長期專門從事如房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)，以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營業(yè)務(wù)的公司。

房地產(chǎn)項目公司是指針對某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而設(shè)立的公司。許多合資經(jīng)營和合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司即屬于這種類型。項目公司是在項目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的，其生命期從項目開始，當(dāng)項目結(jié)束時公司終了，這種組織形式便于進(jìn)行經(jīng)營核算，是房地產(chǎn)開發(fā)公司常用的一種形式。

受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，房地產(chǎn)公司有以下幾方面特征

經(jīng)營對象的不可移動性

不管是房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介服務(wù)公司還是物業(yè)管理公司，它們的經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因為一般商品屬于動產(chǎn)，具有實體的流動性，可以隨時在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進(jìn)行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿(mào)易政策、國家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，公司要根據(jù)國際市場的情況進(jìn)行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會對這類公司產(chǎn)生直接的影響。而對于房地產(chǎn)公司來說，不動產(chǎn)不具有實體的流動性，房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品不可能移動，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開，受制于此，房地產(chǎn)公司經(jīng)營成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆?

業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性

無論房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司，還是物業(yè)管理公司，從其業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事經(jīng)營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營活動的主要內(nèi)容。

對于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理公司來說，其服務(wù)性的特性就更加明顯了。房地產(chǎn)中介公司就是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介公司提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)管理公司實際上就是對房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的公司。這種特性決定了房地產(chǎn)公司的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。

經(jīng)營活動的資金和人才密集性

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)公司的每個經(jīng)營項目蘊(yùn)涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的公司。例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)公司微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系帶來了兩個方面的后果：

一方面房地產(chǎn)公司需要大量資金為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道；

另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險能力下降，一旦房地產(chǎn)價格下跌或者房地產(chǎn)公司經(jīng)營不善，可能會造成金融體系動蕩，進(jìn)而危及整個國民經(jīng)濟(jì)的安全。

所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經(jīng)濟(jì)分析類、金融類等。房地產(chǎn)開發(fā)公司在實際經(jīng)營活動中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識，也涉及市場調(diào)研、項目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開發(fā)。對于普通房地產(chǎn)需求者而言，消費者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司公司無法在短時間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，通常在交易過程中要依賴這些專業(yè)人士的協(xié)助，這樣就為專業(yè)化的中介服務(wù)公司提供了經(jīng)營空間。

經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性

在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理活動過程中，行業(yè)特征對其的影響明顯，表現(xiàn)在：

一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對公司發(fā)展起到十分巨大的推動作用。

二是行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。

三是目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量較大，但有較大實力的公司數(shù)量則較少，市場競爭強(qiáng)烈，公司經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強(qiáng)。

四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場。房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團(tuán)購買者。

五是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大，一方面，由于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動資本，所以存在較高的進(jìn)入壁壘障礙；另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。

六是房地產(chǎn)公司由于其資金量投入大、風(fēng)險高，公司經(jīng)營得當(dāng)，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔(dān)的高風(fēng)險的補(bǔ)償。這也是吸引其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用：

1．管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。

2．銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

（1）廣告宣傳費。約為銷售收入的2%—3%；

（2）銷售代理費。約為銷售收入的1.5%—2%；

（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%—1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%—6%。

3．財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。2100433B

中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司原為中國光大集團(tuán)總公司的全資子公司，是光大集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的企業(yè)。公司在國家工商總局注冊登記，注冊資本1.33億元人民幣，總資產(chǎn)逾40億元人民幣。中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)國務(wù)院關(guān)于中國光大集團(tuán)發(fā)展金融控股集團(tuán)的整體要求，于2004年10月進(jìn)行了公司改革，并正式更名為中國光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”或“光大房地產(chǎn)”），從而使光大房地產(chǎn)成為中外合資的全國性房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。

華能房地產(chǎn)開發(fā)公司原隸屬于中國華能集團(tuán)公司，后根據(jù)國資委國資改革 [2004]438 號文精神，華能房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2005 年已整體無償劃轉(zhuǎn)到中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，成為中房集團(tuán)旗下的一支生力軍。

十幾年來公司以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以創(chuàng)華能房地產(chǎn)品牌為經(jīng)營目標(biāo)，在北京、上海、廣州、深圳、?？?，南京、福州等城市相繼開發(fā)了一批住宅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)，累計開發(fā)面積達(dá)到 150 萬平方米，并形成了 80 萬平方米的物業(yè)管理規(guī)模。公司開發(fā)的上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的“華能聯(lián)合大廈”和“京銀大廈”項目、上海寶山“上海華能城市花園”住宅小區(qū)項目、深圳沙灣“華能百門前工業(yè)區(qū)”項目等一批華能房地產(chǎn)形象項目。

公司正在開發(fā)上海浦東國際華城項目，該項目位于上海浦東新區(qū)桃源路，總建筑面積 23 萬平方米，總投資 14 億元，預(yù)計銷售總收入 20 億元。2100433B

為此，注冊成立了“金豆房地產(chǎn)開發(fā)公司 ”。全額墊資投建四平市棚戶區(qū)改造工程，改造面積達(dá)30萬平米，投資2.6億元，2006年施工、2007年竣工，為棚戶區(qū)居民建造一座與現(xiàn)代化城市相協(xié)調(diào)的全新生態(tài)住宅小區(qū)。

2008年，金豆房地產(chǎn)公司與長春鐵路房屋開發(fā)公司簽署了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書，共同開發(fā)位于湖光路，地理位置優(yōu)越的輕軌南湖花園小區(qū)“春鐵·金郡灣”，其占地面積約14.7萬平方米，擬建建筑面積約27萬平方米，全部建設(shè)投資估算費用為6.2億元。2100433B