根本地產(chǎn)

中國老齡科學(xué)研究中心副主任 黨俊武

在頂層設(shè)計上，根據(jù)厘定的需求對市場進(jìn)行定位。這一定位需要明確養(yǎng)老地產(chǎn)項目的具體功能，比如是提供生活服務(wù)功能的住房還是住養(yǎng)、投資功能兼具的住宅?或者是養(yǎng)老、投資、特需三者兼?zhèn)?

目前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)后，并不清楚不同年齡的老年人的“有效”需求是什么，加上匆忙從傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及缺乏老齡房地產(chǎn)戰(zhàn)略設(shè)計，導(dǎo)致在產(chǎn)品供給上比較盲目。針對這一情況，結(jié)合已經(jīng)成功的項目來看，僅僅提供生活服務(wù)功能的住房項目很難贏得客戶，而以面向失能客群兼顧投資功能的項目則容易成功，也是政府倡導(dǎo)的方向，也更符合市場期待。至于純粹休閑養(yǎng)生類養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要謹(jǐn)慎操作。

還有，目前保險機(jī)構(gòu)通過銷售保險單嫁接養(yǎng)老地產(chǎn)項目也是一個有益的嘗試，但還需要充分實踐，打通“年輕潛在保險客戶-保單-養(yǎng)老地產(chǎn)項目”之間的時間鴻溝。

在中層運作上，開發(fā)商應(yīng)該把老年人的養(yǎng)老需求與其他需求打包運作，豐富老年人的生活，提高老年人的生活品質(zhì)。盡管現(xiàn)在不少項目也有這方面的考慮，但仍局限于內(nèi)部購物、內(nèi)部老年人間的互動、老年人與子女的互動需求，沒有從根本上解決社會疏離感等問題。

在底層操作上，項目設(shè)計要接地氣，充分考慮老年人的尊嚴(yán)、文化偏好和心理禁忌，在宣傳上要有新理念。在老年項目設(shè)計上要結(jié)合國際經(jīng)驗，尊重本土文化，以家庭需求為基點。

在供給鏈條設(shè)計上，企業(yè)要統(tǒng)籌安排好“五個流”。一是人流，即要構(gòu)建客戶踴躍入住的人氣生成機(jī)制;二是服務(wù)流，即要從老人登記入住到日常生活安排，再到特殊需求服務(wù)等環(huán)節(jié)建立一整套服務(wù)規(guī)程支撐的動態(tài)響應(yīng)機(jī)制;三是管理流，即要形成服務(wù)質(zhì)量和整體運營的監(jiān)管機(jī)制;四是資金流，即要從投資建設(shè)、開業(yè)運營到擴(kuò)大再生產(chǎn)統(tǒng)籌安排資金，嚴(yán)格把控，保證資金安全;五是人才流，即要在“企業(yè)以員工為第一、員工以客戶為第一”的人才理念引領(lǐng)下形成管理和服務(wù)人員進(jìn)得來、留得住、能晉升的格局。企業(yè)要實現(xiàn)“五個流”的協(xié)同運作才能形成完整的供給鏈條。

面對老齡化社會和失能老年人口增長浪潮，全社會應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新理念，養(yǎng)老地產(chǎn)項目不僅要專業(yè)規(guī)范，更要有陶淵明似的智慧和情懷，打造“桃花源”式的供給管理，讓客戶進(jìn)得來、住得下、拉不走。一句話，把養(yǎng)老項目打造成生命善終的美好驛站。

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