海南省農(nóng)村居民建房審批辦法簡介

辦法全文

海南省農(nóng)村居民建房審批辦法

第一章 總 則

第一條 為了貫徹海南省人民政府《關于加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的意見》精神，引導農(nóng)村居民科學建房，改善農(nóng)村居民居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》及有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)在農(nóng)民集體所有的土地上新建、改建、擴建住宅的，適用本辦法。

第三條 市縣規(guī)劃建設主管部門應加強農(nóng)村居民建房的業(yè)務指導和服務；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法發(fā)放《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所負責本轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村居民建房活動的監(jiān)督管理工作和協(xié)助有關部門辦理規(guī)劃報建、施工報建、竣工備案手續(xù)等。 

第四條 農(nóng)村居民建房選址必須符合村莊建設規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

第五條 農(nóng)村居民使用原有宅基地或村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地建新房的，必須遵循一戶只能擁有一處劃撥宅基地的原則并符合宅基地占地面積控制標準。

第六條 農(nóng)村居民建房要堅持“四公開、四到場、二監(jiān)督”的原則，即所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對申請建房戶應分別公開建房條件、申請建房戶名單，公開建房審批程序，公開建房占地面積和地界四至范圍及公開建房審批結果；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所應派人選址定點到場，基礎放線到場，基礎施工到場，竣工驗收到場；自覺接受全體村民和上級主管部門監(jiān)督。

第七條 農(nóng)村居民建房應依照有關法律法規(guī)取得宅基地使用權。

第二章 農(nóng)村居民建房審批程序

第八條 在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請新宅基地建房的，申請在原宅基地拆舊房建新房的和申請拆舊房異址建新房的，按下列程序?qū)徟邯?

（一）符合申請新宅基地建房條件的，由建房戶向宅基地所在村的集體經(jīng)濟組織提出建房申請，填寫建房申請表，說明建房理由，用地位置和申請用地面積、建設性質(zhì)，提供居民戶口簿、居民身份證、現(xiàn)有住房、家庭成員等相關材料。 

（二）需要在原址拆舊房建新房的，由建房戶向宅基地所在村的集體經(jīng)濟組織提出建房申請，填寫建房申請表，說明建房理由、范圍界線、建筑面積、建設性質(zhì)內(nèi)容，并提供土地行政主管部門批準用地文件、居民戶口簿、居民身份證、現(xiàn)有住房、家庭成員等相關材料。

（三）符合拆舊房申請新宅基地建房的，由建房戶向宅基地所在村的集體經(jīng)濟組織提出建房申請，填寫建房申請表，說明建房理由，用地位置和申請用地面積、建設性質(zhì)，提供居民戶口簿、居民身份證、現(xiàn)有住房、家庭成員等相關材料，并簽訂退還舊宅基地協(xié)議，在入住新建住房后3個月內(nèi)應當自行拆除舊房并退還舊宅基地。

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收到建房申請書5個工作日內(nèi)，對申請建房戶材料進行審核，按村莊規(guī)劃對符合建房條件的，提出初步安排宅基地意見，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織召開村民會議或村民代表會議討論通過；由建房戶填寫《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證申請表》，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽署建房意見，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

（五）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在10個工作日內(nèi)對申報材料進行審查，并委派鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所工作人員實地調(diào)查核實申請建房戶情況，踏勘用地現(xiàn)場，繪制用地平面圖，作出審核意見。將審核結果在建房戶所在村公示欄進行公示。公示內(nèi)容包括：

1.申請建房家庭的常住人口數(shù)；

2.符合申請建房條件；

3.原有住房建筑面積和用地面積；

4.擬安排建房用地四至范圍和面積；

5.原有住房拆除，退還原舊宅基地期限。

公示時間為7日，公示期滿后無異議的，由所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，并將有關材料按批次報市縣規(guī)劃主管部門備案。

（六）建房戶應持《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》到土地行政主管部門辦理用地審批手續(xù)，經(jīng)批準后到鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所辦理建設報批手續(xù)。 

第九條 對于尚未編制規(guī)劃的村莊，農(nóng)村居民確需建新房的，由建房戶向宅基地所在村的集體經(jīng)濟組織提出建房申請，填寫建房申請表，說明建房理由，申請用地面積，提供居民戶口簿、居民身份證、現(xiàn)有住房、家庭成員等相關材料；由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織召開村民會議或村民代表會議討論通過，在村莊閑置地或土地利用規(guī)劃劃定的集體建設用地中安排，依法取得批準用地文件，由縣級以上規(guī)劃主管部門核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，再按規(guī)定辦理房屋施工報建手續(xù)。

第十條 農(nóng)村居民建房應在村莊規(guī)劃指導下進行，可選用省、市縣規(guī)劃建設主管部門推薦的村鎮(zhèn)居民住宅建筑設計圖集中的住宅方案。

第十一條 農(nóng)村居民自建3層以下（含3層）或建筑面積在300平方米以下的住宅，開工建設前應報鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所進行施工備案，需提供《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、土地行政主管部門的批準用地文件等相關材料。

第十二條 農(nóng)村居民自建建筑面積在300平方米及以上住宅的，可以向所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請辦理《建筑工程施工許可證》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所受理后按批次報市縣建設主管部門核發(fā)；也可以由農(nóng)村居民直接報市縣建設主管部門核發(fā)。

第十三條 已辦理施工備案手續(xù)或領取《建筑工程施工許可證》準備建設的建房戶，開工前應按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證要求放線。在基礎軸線放線時，建房戶應書面告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所接到書面申請之日起2個工作日內(nèi)對放線情況現(xiàn)場核驗，未經(jīng)核驗不得開挖基槽施工。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所逾期不派人到現(xiàn)場核驗，視為同意。

第十四條 房屋竣工后15日內(nèi)，建房戶按下列程序進行竣工驗收備案：

（一）自建3層以下（含3層）或建筑面積在300平方米以下的住宅，由建房戶會同施工人員等進行竣工驗收，合格后向鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責備案。

（二）自建建筑面積在300平方米及以上的住宅，由建房戶組織施工單位等進行竣工驗收，合格后向鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請，由市縣建設主管部門負責備案。

（三）建房戶應持建房的相關材料向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請辦理房產(chǎn)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所按批次報市縣房產(chǎn)主管部門核發(fā)《房屋所有權證》；也可以由農(nóng)村居民直接報市縣房產(chǎn)主管部門核發(fā)。

第三章 農(nóng)村居民建房相關規(guī)定 

第十五條 每戶宅基地占地面積不得超過175平方米。住宅應以低層建筑為主。住宅建筑基底面積不宜大于宅基地面積的70%，應留有適當?shù)脑郝淇臻g。

第十六條 非農(nóng)業(yè)戶口居民原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設用地使用權。

第十七條 退還的舊宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收回，進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配，能復墾的盡量復墾或依法安排其他建設用途。

第十八條 農(nóng)村居民依法使用宅基地應遵守以下義務：保護和合理利用宅基地；不得擅自改變宅基地的用途；不得妨害相鄰權；不得妨害公共利益。

第十九條 城中村和位于城郊結合部、公路鐵路兩側、開發(fā)區(qū)和重點項目建設區(qū)周圍、旅游景區(qū)和重點旅游規(guī)劃區(qū)附近村莊的農(nóng)村居民建房，鼓勵通過整合宅基地集中興建多聯(lián)體、多層或公寓式住宅。 

第二十條 發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法用地建房或超標準建房的，村規(guī)劃建設協(xié)管員、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要及時制止，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所和國土管理所報告。

第二十一條 地處洪澇、地震、臺風、滑坡等自然災害易發(fā)地區(qū)的村莊，農(nóng)村居民選址建房應按村莊規(guī)劃中制定的防災抗震措施執(zhí)行。

第二十二條 嚴禁在高壓線附近建新房，無法避免時應保證有足夠的安全距離。

第二十三條 有屬于違法用地和違法建設情形的，依照國家及本省有關法律法規(guī)予以處理。

第二十四條 農(nóng)村居民建房過程中損壞文物古跡、古樹名木和風景名勝、軍事設施、防汛設施，以及國家郵電、通信、輸變電、輸油管道等設施的，依照有關法律法規(guī)處理。

第二十五條 各級規(guī)劃建設主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村委會等單位工作人員有玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，索取賄賂行為的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第二十六條 農(nóng)村居民申請建房，有關部門不得收取法律法規(guī)規(guī)定之外的其它費用；依法應當收取的費用，必須嚴格按照物價部門核準的收費項目和標準收??；違規(guī)收取費用的，按有關規(guī)定進行處理。

第四章 附 則

第二十七條 未納入地方政府管理的國有農(nóng)（林）場職工使用除場部規(guī)劃區(qū)外的本單位國有土地建房的，參照本辦法辦理。

第二十八條 本辦法自印發(fā)之日起施行，具體應用中的問題由海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。

海南省自然資源和規(guī)劃廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省大數(shù)據(jù)管理局聯(lián)合出臺《海南省農(nóng)民建房審批“零跑動”試點工作方案》，明確本次農(nóng)民建房審批“零跑動”試點范圍為儋州市、文昌市轄區(qū)，其他市縣選取2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！斗桨浮分荚谶M一步做好農(nóng)民建房審批管理工作，規(guī)范審批流程、提高審批效率。

昌江黎族自治縣農(nóng)村居民宅基地建房管理辦法（暫行）

第一章 總則

第一條 為引導我縣農(nóng)村居民科學使用宅基地建房，改善農(nóng)村居民居住環(huán)境，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展，根據(jù)《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》、《海南省人民政府辦公廳關于印發(fā)海南省集體建設用地管理辦法（試行）》、《海南省人民政府關于加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的意見》（瓊府〔2011〕53號）、《海南省人民政府關于加強農(nóng)房建設規(guī)劃報建管理工作的通知》（瓊府辦﹝2016﹞165號）等有關法規(guī)和規(guī)范性文件，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條 我縣行政管轄區(qū)范圍內(nèi)在農(nóng)村居民宅基地上新建、改建、擴建住宅的，應按《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》等法規(guī)及本辦法有關規(guī)定辦理報建手續(xù)。

第三條 相關部門職責：

縣規(guī)劃委負責農(nóng)村居民建房的規(guī)劃報建業(yè)務指導和監(jiān)督；縣住房城鄉(xiāng)建設局負責農(nóng)村居民建房質(zhì)量的監(jiān)督和管理；縣國土資源局負責農(nóng)村居民建房用地的統(tǒng)一管理和指導；縣不動產(chǎn)登記管理中心負責農(nóng)村居民建房的產(chǎn)權登記；縣綜合行政執(zhí)法局負責對城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃違法行為的行政處罰；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民建房用地的審核和農(nóng)村居民建房的報建審批工作；村民委員會負責本村宅基地使用方案，討論決定居民建房用地申請，協(xié)助有關部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好農(nóng)村居民建房的日常管理。

第四條 農(nóng)村居民建房選址必須符合縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

第二章 規(guī)劃管理

第五條 對于尚未編制規(guī)劃的村莊，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)可暫時按縣總體規(guī)劃劃定的建設用地紅線范圍，對建設行為實施管理，農(nóng)村居民確需建房的，可在村莊建設用地范圍內(nèi)安排用地建房，并辦理用地和規(guī)劃建設報批手續(xù)。

第六條 農(nóng)村居民建房應當遵循“一戶一宅”原則，一戶只能擁有一處劃撥宅基地；每戶宅基地占地面積不得超過175平方米，層數(shù)不得超過3層，建筑高度不得超過12米，建筑面積不超過400平方米。

第七條 農(nóng)村房屋建設應體現(xiàn)海南地域特征和民族特色，鼓勵選用《海南省鄉(xiāng)村特色居民建筑方案設計圖集》或縣規(guī)劃部門免費推薦的建筑方案。

第三章 報建要求

第八條 農(nóng)村居民建房報建程序。

（一）遞交報建材料1、海南省昌江黎族自治縣農(nóng)村居民建房報建申請審批表；

2、農(nóng)村居民集體土地使用權證（宅基地確權書、村民小組同意建房用地意見書）；

3、身份證、戶口簿復印件；

4、宗地坐標圖；

5、建筑設計（圖紙）方案；

（二）報建審查鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所對符合條 件且申報材料齊全的報建申請，7個工作日內(nèi)報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做出審查意見，審查通過后將審查結果在建房戶所在村公示欄進行公示，接受監(jiān)督。公示無異議的核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

第九條 審查未通過的，將退回材料并一次性告知不能辦理的理由或需要補充、修改的材料。

第十條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》15個工作日內(nèi)將建房報建的有關材料報縣規(guī)劃主管部門備案。

第十一條 放（驗）線及竣工驗收。

（一）房屋放（驗）線。房屋基礎開挖前，村（居）委會報規(guī)劃所、國土所在2個工作日內(nèi)到場檢驗。

（二）房屋竣工驗收及房產(chǎn)辦理。房屋竣工后由村（居）委會報鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所和國土所在5個工作日內(nèi)到場對房屋進行驗收核實。驗收合格的，建房戶持建房的相關材料向縣不動產(chǎn)登記主管部門申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第四章 保障措施

第十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負總責。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、規(guī)劃建設管理所、村民委員會和村（居、社區(qū)）網(wǎng)格員的作用，建立巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)和制止轄區(qū)內(nèi)的違法用地和違法建設行為。

第十三條 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)需確保鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所3名鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設相關專業(yè)人員足額到崗，并加大資金投入，配備辦公場所、辦公設備、測繪工具和外勤交通工具；鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務中心、行政村便民服務點應設立農(nóng)村房屋建設規(guī)劃報建受理窗口，安排相對固定的業(yè)務受理人員。充分利用縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居、社區(qū)）三級“兩違”管控網(wǎng)格，進行農(nóng)村新建住房定期巡查。村（居、社區(qū)）網(wǎng)格員巡查隊伍每天至少巡査一次，每次巡查不留死角，確保逢建必報必核。

第十四條 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應多方籌措資金，給依法報建的建房戶予以測量（包括宗地坐標圖、房屋測量）和建房設計費等優(yōu)惠或補貼，將其納入年度鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府財政預算安排解決。

第五章 附則

第十五條 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未依法取得規(guī)劃許可或者未按照規(guī)劃許可的規(guī)定進行建設的，由相關部門按有關規(guī)定處理。

第十六條 規(guī)劃建設管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村委會等單位工作人員有玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，索取賄賂行為的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第十七條 本縣鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)村民宅基地建房管理適用本辦法，鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)屬國有出讓（或劃撥）土地的個人建房按有關規(guī)定辦理。

第十八條 本辦法具體適用問題由縣規(guī)劃委員會解釋。本辦法未盡事宜，按《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》及有關法規(guī)政策執(zhí)行。

第十九條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法

省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省集體經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》，旨在為市縣規(guī)范推進農(nóng)村土地制度改革試點工作提供遵循和指引。