遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例

2017年，民心網(wǎng)平臺(tái)收到的住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的訴求占民心網(wǎng)訴求總量的10%。隨著物業(yè)管理問(wèn)題的逐漸增多，原《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》已不能適應(yīng)物業(yè)管理工作需要。2017年11月30日，省十二屆人大常委會(huì)第三十八次會(huì)議審議通過(guò)了新修訂的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，并于今日起正式施行。

與原條例相比，新修訂的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》增加了37條內(nèi)容，亮點(diǎn)頻現(xiàn)。

亮點(diǎn)一：

啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金可走“綠色通道”

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇到住宅公共設(shè)備的維修、更新、改造等需要啟用維修資金，按原來(lái)規(guī)定上述情況需要三分之二的業(yè)主同意，但這一規(guī)定在實(shí)際中很難實(shí)現(xiàn)。新《條例》中對(duì)此現(xiàn)象做出了新規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及安全情形，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，報(bào)送物業(yè)行政主管部門于三個(gè)工作日內(nèi)完成審核同意后使用。

《條例》明確規(guī)定了七種危及安全情形，包括屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；消防設(shè)施損壞的；公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；其他危及房屋安全的情形。

亮點(diǎn)二：

不得以拖欠物業(yè)費(fèi)為由中斷服務(wù)

《條例》提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，中斷或以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

亮點(diǎn)三：

新小區(qū)前期物業(yè)合同不得超過(guò)三年

《條例》提出，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂不超過(guò)三年的前期物業(yè)服務(wù)書(shū)面合同。合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)已經(jīng)交付的半數(shù)以上業(yè)主同意。

在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止以前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域和停止物業(yè)服務(wù)。

亮點(diǎn)四：

業(yè)主大會(huì)成立前

物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入70%納入維修資金

業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，經(jīng)營(yíng)所得的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第一章　總　則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條

省、市、縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵(lì)政策和措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，運(yùn)用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

第五條

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和市、縣房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、財(cái)政、工商、價(jià)格、規(guī)劃、國(guó)土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、人民防空、城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常工作；

（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與建設(shè)

第八條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、相對(duì)集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則，以土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局建設(shè)、利于自治管理等因素。

物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；影響設(shè)施設(shè)備共有功能使用的，不得分割劃分。

第九條

在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料送交縣物業(yè)行政主管部門備案，并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。

第十條

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后劃分或者調(diào)整,并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得相應(yīng)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條

縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房：

（一）房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

（二）房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上二十五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之三配置；

（三）房屋總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（四）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米，且集中建設(shè)；

（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對(duì)集中，便于開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并具備采光、通風(fēng)、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨(dú)立通道。

第十三條

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得轉(zhuǎn)讓和抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得變更用途。

第十四條

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收；驗(yàn)收不合格的，由市、縣人民政府組織相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第十八條

符合下列條件之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣物業(yè)行政主管部門組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:

（一）交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的；

（三）自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理內(nèi)房屋交付情況定期報(bào)送縣物業(yè)行政主管部門，并抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

符合成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，也可以由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)或者十人以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立申請(qǐng)；街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知或者申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并書(shū)面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其及時(shí)報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料。

第二十條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣人民政府承擔(dān)。

第二十一條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居（村）民委員會(huì)代表組成，人數(shù)為七人以上至十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。百分之二十以上業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換。

籌備組正式工作前，縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第二十二條

籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列相關(guān)條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（三）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；

（四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十三條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）制定首屆業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員選舉辦法，確定候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立?；I備組在業(yè)主大會(huì)成立后自行解散。

第二十四條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng):

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）制定公共綠地管護(hù)辦法；

（九）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

第二十五條

業(yè)主大會(huì)決定前條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前條其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十六條

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議義務(wù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)。

第二十七條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集中討論、書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，也可以采用信息化方式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交業(yè)主簽收；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、權(quán)限及期限。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)投票表決應(yīng)當(dāng)為實(shí)名投票。提倡采用信息化手段進(jìn)行投票表決。

第二十八條

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

第二十九條

業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第三十條

不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，或者具備成立條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第三十一條

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，委員候選人由居（村）民委員會(huì)、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力和文化水平；

（六）具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時(shí)間；

（七）本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，可以選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。

第三十二條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉決議；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員名單；

（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

符合備案條件的，縣物業(yè)行政主管部門自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條

業(yè)主委員會(huì)辦理備案后，可以持備案證明、申請(qǐng)人身份證等刻章材料，到所在地具有公章刻制資質(zhì)的刻章企業(yè)，申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事的，業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)由其保管并監(jiān)督使用。

業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明等資料向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶，并按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主共有資金的收支、核銷進(jìn)行統(tǒng)一管理，不得以個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)，提高依法依規(guī)履職能力和管理水平。

第三十四條

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。

召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第三十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書(shū)面答復(fù)意見(jiàn)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。

第三十七條

業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報(bào)酬；

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員資格。

第三十八條

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)放工作津貼。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

第三十九條

因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：

（一）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)提出辭職的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（五）本人、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

（六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉；逾期未完成的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織完成。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交；必要時(shí)，由公安機(jī)關(guān)依法給予協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財(cái)物。

第四章　前期物業(yè)管理

第四十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過(guò)三年，并報(bào)縣物業(yè)行政主管部門備案。合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘；建筑面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。

第四十二條

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第四十三條

建設(shè)單位可以邀請(qǐng)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

第四十四條

新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)建設(shè)行政主管部門竣工綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指按照房屋買賣合同約定的時(shí)間，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦完相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第四十五條

新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未經(jīng)承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)資料；未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交時(shí)限。

第四十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；（成立業(yè)主大會(huì)必要文件，涉及到建設(shè)單位、物業(yè)相互扯皮）

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄歸檔，建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)印。

第五章　物業(yè)服務(wù)

第四十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用；

（三）勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第四十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

（四）協(xié)助有關(guān)部門開(kāi)展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng)；

（五）受委托管理電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)履行安全管理職責(zé)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第五十條

業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門會(huì)同省工商行政管理部門制定。

第五十一條

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整。

前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書(shū)面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告，并書(shū)面告知縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十三條

業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止二十日前，向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財(cái)物，辦理完交接手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）清算后的預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

第五十四條

縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時(shí)，拒不撤離物業(yè)管理區(qū)域的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行為記入誠(chéng)信檔案。違反治安管理法律、法規(guī)的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安處罰。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表申請(qǐng)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第五十六條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，依法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況公示。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，定期如實(shí)公示并接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主委員會(huì)核查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取履約保證金，收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第五十八條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院按照有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用信息系統(tǒng)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示計(jì)量值向其收取費(fèi)用（未安裝供熱計(jì)量器具的除外），不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫(kù)、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣、用熱除外。物業(yè)服務(wù)用房的供熱費(fèi)用按照居民使用價(jià)格收取。雙方合同另有約定的，從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六十條

市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度，公布投訴方式，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人的投訴，及時(shí)答復(fù)處理結(jié)果。經(jīng)核查屬實(shí)的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其限期整改。

縣城市管理執(zhí)法、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并答復(fù)投訴人。

第六十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，采取網(wǎng)絡(luò)信息化安全防范措施，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。公安派出所應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)、個(gè)人隱私受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)、個(gè)人隱私安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域以及實(shí)施其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第六十三條

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量考核和信用評(píng)價(jià)體系，定期組織對(duì)其進(jìn)行考核，聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。

推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。物業(yè)行政主管部門、業(yè)主、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量考核結(jié)果可以作為企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，并與物業(yè)服務(wù)評(píng)估結(jié)果作為確定下一年度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)?？己嗽u(píng)價(jià)和評(píng)估辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

第六十四條

實(shí)行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）具備成立業(yè)主大會(huì)條件而未依法成立；

（二）業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員不足半數(shù)或者未依法換屆；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤離和辦理交接手續(xù)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的糾紛；

（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)。

第六十五條

經(jīng)業(yè)主共同或者業(yè)主大會(huì)決定，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。決定實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)人、人員雇傭等事項(xiàng)作出決定。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六條

業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由，不承擔(dān)義務(wù)。

第六十七條

業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)所得的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第六十八條

任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行。

規(guī)劃、公安交通、消防等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位施劃的指導(dǎo)。

第六十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有剩余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

第七十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開(kāi)放。建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

第七十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫(huà)或者懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜家禽；

（十三）違反規(guī)定種植果樹(shù)、蔬菜；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

第七十二條

業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守。

第七十三條

物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法監(jiān)管。

保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。

電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù)，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修和養(yǎng)護(hù)，確保使用安全。

第七十五條

物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)賠償。

第七十六條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少向業(yè)主公布一次住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

第七十七條

未建立首期住宅專項(xiàng)維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集。

業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。

住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)交、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

第七十八條

住宅專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

第七十九條

物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，報(bào)送物業(yè)行政主管部門于三個(gè)工作日內(nèi)審核同意后使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設(shè)施損壞的；

（四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有部分面積分?jǐn)偭兄?，使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向相關(guān)業(yè)主進(jìn)行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第八十條

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治，并向社會(huì)公布改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃。老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣人民政府確定并公布。

鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，按照改造整治規(guī)劃，可以建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車庫(kù)、車位，經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)改造整治資金不足或者納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第八十一條

縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。

第七章　法律責(zé)任

第八十二條

違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十三條

業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

第八十四條

違反本條例規(guī)定的，按照下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未接收的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（二）違反本條例第十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照通知要求，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反本條例第二十條規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反本條例第五十三條、第五十四條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期移交資料、財(cái)物或者擅自撤離的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第八十五條

違反本條例第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一款第一項(xiàng)規(guī)定，裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償；

（二）違反第一款第二項(xiàng)規(guī)定，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬(wàn)元以下罰款；對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十二項(xiàng)規(guī)定的，依照相關(guān)法律、法規(guī)實(shí)施行政處罰。

第八十六條

違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一，由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)，造成嚴(yán)重社會(huì)不良影響的；

（二）未按照規(guī)定及時(shí)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，造成不良后果的；

（三）未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專項(xiàng)維修資金的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章 附 則

第八十七條

本條例下列用語(yǔ)的含義是：

（一）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

（二）共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

（三）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、鍋爐、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、區(qū)域圍護(hù)、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、自行車棚、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等；

（四）專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，是指變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線；

（五）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

第八十八條

本條例自2018年2月1日起施行。2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)展立法聽(tīng)證

《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》 《瀘州市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》 12月1日起開(kāi)始實(shí)施

2100433B

遼寧省質(zhì)量協(xié)會(huì)，簡(jiǎn)稱“遼寧省質(zhì)協(xié)”，英文縮寫LAQ，遼寧省質(zhì)量協(xié)會(huì)于1979年12月12日成立，是遼寧省政府經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主管部門領(lǐng)導(dǎo)下的全省性質(zhì)量組織。到目前為止已經(jīng)過(guò)六次換屆。第六次會(huì)員代表大會(huì)暨換屆大會(huì)于2005年7月19日召開(kāi)，第六屆理事會(huì)理事共計(jì)133名，常務(wù)理事47名。理事長(zhǎng)倪鋒，副理事長(zhǎng)楊承民等15人；秘書(shū)長(zhǎng)楊承民。秘書(shū)長(zhǎng)為法定代表人。

遼寧省質(zhì)協(xié)的使命：遼寧省質(zhì)量事業(yè)的推進(jìn)者；先進(jìn)質(zhì)量理念、理論、方法和技術(shù)的傳播者；全省質(zhì)協(xié)系統(tǒng)和各種質(zhì)量推進(jìn)活動(dòng)的組織者；提升組織競(jìng)爭(zhēng)力和個(gè)人能力的服務(wù)提供者。

遼寧省質(zhì)協(xié)的愿景：成為遼寧省質(zhì)量領(lǐng)域最有影響力的傳播者、最有號(hào)召力的組織者、最有價(jià)值服務(wù)的提供者。

遼寧省質(zhì)協(xié)的核心價(jià)值觀：適用質(zhì)量；追求卓越；誠(chéng)實(shí)守信；以人為本。

遼寧省質(zhì)協(xié)辦事機(jī)構(gòu)設(shè)置：學(xué)術(shù)委員會(huì)；咨詢與現(xiàn)場(chǎng)工作部；用戶工作委員會(huì)；培訓(xùn)工作部；會(huì)員工作部。

主要內(nèi)容

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用。創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條　本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共有設(shè)施設(shè)備齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，應(yīng)由當(dāng)?shù)卣M織整治，達(dá)到規(guī)定的條件后實(shí)行物業(yè)管理。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、互利、便民的原則，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。

第四條　本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主，配套設(shè)施齊全，達(dá)到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。

本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理會(huì)同約定，對(duì)既有物業(yè)進(jìn)行管理和對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

第五條　省建設(shè)行政主管部門和市、縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行政主管部門。

街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章　業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

第六條　房屋出售率或者入住率達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，由市、縣物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。

第七條　業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利、義務(wù)：

（一）享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利；

（二）享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會(huì)代表和物業(yè)管理委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（五）執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或代表大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（六）遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；

（七）按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第八條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)具有下列權(quán)利：

（一）選舉、撤換物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；

（二）審議通過(guò)物業(yè)管理委員會(huì)章程和物業(yè)管理公約；

（三）改變或者撤銷物業(yè)管理委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定；

（四）決定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)。

業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)，每年至少召開(kāi)一次，必要時(shí)經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議，可隨時(shí)召開(kāi)業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)。

第九條　物業(yè)管理委員會(huì)由主任一人、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年。

第十條　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。

第十一條　物業(yè)管理委員會(huì)每半年至少召開(kāi)一次會(huì)議。會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過(guò)。

物業(yè)管理委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議可以根據(jù)需要邀請(qǐng)街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)方面參加。

第十二條　物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé)：

（一）維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；

（二）通過(guò)招標(biāo)選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施；

（四）聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地的合理使用。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)：

（一）按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）按委托管理合同實(shí)施物業(yè)管理；

（六）接受物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；

（七）協(xié)助有關(guān)部門開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起1O日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第四章　物業(yè)的前期管理與移交

第十六條　物業(yè)前期管理，是指新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

第十七條　房屋開(kāi)發(fā)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)使用國(guó)家示范文本。

第十八條　物業(yè)的前期管理工作由房屋開(kāi)發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

物業(yè)前期管理費(fèi)用分別由房屋開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)；房屋未售出和出租的，由房屋開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)；房屋已售出或出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

第十九條　房屋開(kāi)發(fā)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)將按規(guī)劃要求，進(jìn)入住宅小區(qū)建設(shè)成本，屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房，移交給物業(yè)管理委員會(huì)。具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府確定。

第二十條　房屋開(kāi)發(fā)單位移交物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理委員會(huì)及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）竣工總平面圖；

（二）單體房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圍；

（四）各類房屋和共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）其他必要的資料。

第五章　物業(yè)的管理與使用

第二十一條　城市住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理范圍，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，由市人民政府確定。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。

物業(yè)管理企業(yè)可承擔(dān)業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其它服務(wù)事項(xiàng)。

第二十三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有下列行為：

（一）損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營(yíng)性用房；

（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自移動(dòng)、占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（五）安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

第二十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本條例及有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)管理委員會(huì)予以解決；解決不成的，報(bào)告物業(yè)行政主管部門依法處理。

第二十五條　城市住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場(chǎng)等共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第二十六條　因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)后施工，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十七條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地設(shè)置廣告、敷設(shè)管線的。應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設(shè)置費(fèi)用。

第二十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或者物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章　物業(yè)管理費(fèi)用

第二十九條　建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，其收取、使用和管理；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造費(fèi)用，在維修基金中支出。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)；日常維修費(fèi)用在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出。

第三十一條　房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，造成相鄰關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或者賠償。

第三十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金帳戶隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以每一物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按房屋建筑面積和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。

業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況；每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

第七章　法律責(zé)任

第三十六條　違反本條例第十三條規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

第三十七條　違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

第三十八條　違反本條例第十九條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由物業(yè)行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門，責(zé)令房屋開(kāi)發(fā)單位向物業(yè)管理委員會(huì)提供物業(yè)管理辦公用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購(gòu)買物業(yè)管理辦公用房的價(jià)款。

第三十九條　違反本條例第二十三條規(guī)定，有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處1000元以下罰款。

第四十條　違反本條例第二十五條規(guī)定，占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫(kù)等設(shè)施的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正。并可處2000元以上5000元以下罰款。

第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。

第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或代表大會(huì)作出的決定違反本條例規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

物業(yè)管理委員會(huì)及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會(huì)或者代表大會(huì)予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由工商行政管理部門、物價(jià)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第四十四條　物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第四十五條　我省行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本條例規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條　本條例自2000年3月1日起施行。