南京市建設項目建筑面積管理辦法內容解讀

南京市規(guī)劃局于2015年啟動建筑面積改革工作，2017年7月1日起《南京市建設項目建筑面積管理辦法》、《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》（以下簡稱辦法）施行，真正實現(xiàn)規(guī)劃、國土、房產三個部門采用“同一個計算標準”、“同一次測量成果”，杜絕出現(xiàn)超尺寸、超層高等房產規(guī)則中沒有加權計算建筑面積的設計方案。

辦法出臺，建筑面積的計算復核變?yōu)楹笾脤彶?，降低了審查“門檻”，提高了審批效率，但后置審查必須建立嚴格處罰機制得以實現(xiàn)，確保后置審查不失控，不走樣。2017年7月20日南京市規(guī)劃局組織的媒體解讀會上，南京金宸建筑設計有限公司代表講述：“標準統(tǒng)一后，設計單位和建設方要更加自律和慎獨，擔子更重了，要提高自身建設，保證企業(yè)誠信，保證在市場的立足之地。” 2100433B

南京市政府關于印發(fā)南京市建設項目建筑面積管理辦法的通知寧政規(guī)字〔2017〕7號

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市建設項目建筑面積管理辦法》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

南京市人民政府

2017年5月23日

南京市建設項目建筑面積管理辦法

第一條【立法目的和依據】 為了加強建設項目建筑面積管理，統(tǒng)一土地出讓、規(guī)劃許可和房產登記階段建設項目的建筑面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規(guī)及《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《房屋面積測量規(guī)范》等規(guī)范，結合南京實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 我市行政區(qū)范圍內出讓類用地建設項目建筑面積的確認及房產實測建筑面積超出規(guī)劃許可建筑面積的管理適用本辦法。

劃撥類用地建設項目的建筑面積管理參照本辦法執(zhí)行。

第三條【統(tǒng)一標準】 上條規(guī)定內的建設項目在土地出讓、規(guī)劃許可、房產登記階段所涉及建筑面積計算，統(tǒng)一按國家、省、市房屋面積測量規(guī)范執(zhí)行。

第四條【管理階段】 建設項目的建筑面積管理，按照以下方式確定：

（一）土地出讓階段，規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃條件中明確關于建筑面積計算相關執(zhí)行標準和相關責任。

（二）規(guī)劃許可階段，建設單位應當按照土地出讓合同約定的建筑面積或者容積率，根據本辦法規(guī)定的相關面積計算規(guī)范自行計算建設項目建筑面積申報規(guī)劃許可，并書面承諾其提供數據的真實性承擔相應法律責任，規(guī)劃行政主管部門不再計算和復核建筑面積，直接依據建設單位申報的建筑面積依法核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

（三）房屋測量階段，房產行政主管部門將房產實測成果提供給規(guī)劃部門，對實測現(xiàn)狀建筑中與核準圖不一致的部位在房產實測成果中明確標注。

（四）規(guī)劃核實階段，規(guī)劃行政主管部門應核對房產實測成果，如超出規(guī)劃許可建筑面積，規(guī)劃行政主管部門出具具體規(guī)劃認定意見，由建設、國土、城管行政主管部門依照各自職責進行確認和處理。

第五條【誤差確定】 國土、規(guī)劃、房產等行政主管部門應當嚴格建設項目的建筑面積管理，針對建設項目的地上建筑面積出現(xiàn)誤差的，以建設項目地上總建筑面積為基數，誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。

分期核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的，應按上述標準分期進行核算，且累計總超建面積不得超過500平方米。

第六條【規(guī)劃核實】 房屋實測地上建筑面積超出規(guī)劃批準的地上建筑面積的，應按照以下規(guī)定處理后，規(guī)劃行政主管部門予以核發(fā)《規(guī)劃核實合格證書》。

（一）建設項目超建面積在合理誤差范圍內

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設單位應按規(guī)定補繳城市基礎設施配套費等費用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設單位應按規(guī)定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。

（二）建設項目超建面積超出合理誤差范圍

1．地上總建筑面積未超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，建設單位應按規(guī)定補繳城市基礎設施配套費等費用。

2．地上總建筑面積超出土地出讓合同規(guī)定的地上總建筑面積的，按違法建設處理，依法進行拆除，不能拆除的，對超建面積（含合理誤差部分）建筑部分予以沒收，并處罰款。

上述項目違法查處完畢后，建設單位按規(guī)定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。

第七條【超建面積折算標準】 建設項目未按規(guī)劃核準圖施工，造成超層高、超尺寸的，應按照以下標準折算超建建筑面積：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建筑和研發(fā)建筑層高超過4.2米，普通商業(yè)（門面房）建筑層高超過4.8米的，計算地上建筑面積時，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實際建筑面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實際建筑面積增加0.5倍計算。

（二）在建筑主體結構范圍內的圍合空間，層高在2.2米以下的空間，應按照建筑主體結構圍合面積的一半計算建筑面積。

（三）飄窗、陽臺、檐廊、挑廊、空調室外機擱板、幕墻及其他建筑外部構件不符合《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》的，按其外圍水平投影面積計算全面積。

（四）大型商業(yè)、文化、娛樂等大空間公共建筑及工業(yè)建筑因造型和工藝設計需要，超層高超尺寸的，建筑面積應以規(guī)劃行政主管部門審定的方案為準。

第八條【違法建設處理】 本辦法規(guī)定的建筑面積管理，不免除建設單位因違法建設依法應承擔的法律責任。

建設單位在項目建設過程中，未按規(guī)劃核準圖施工，而造成違法建設的，應先行按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定接受相關部門查處并履行完畢后，方可進行規(guī)劃核實。

第九條【實施日期】 本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓合同的建設項目，執(zhí)行原有規(guī)定。

南京市政府關于印發(fā)南京市簡易建設項目規(guī)劃管理辦法的通知寧政規(guī)字〔2017〕11號

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市簡易建設項目規(guī)劃管理辦法》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

南京市人民政府

2017年6月2日

（此件公開發(fā)布）

南京市簡易建設項目規(guī)劃管理辦法

第一條為簡化部分簡易建設項目的審批程序，提高行政審批效能，根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《南京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域范圍內簡易建設項目的規(guī)劃管理活動，適用本辦法。涉及各級風景名勝區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史街巷、歷史風貌區(qū)、近現(xiàn)代建筑風貌區(qū)等特定區(qū)域或者歷史建筑、重要近現(xiàn)代建筑等特定建筑的，按照相關法律、法規(guī)辦理。

第三條本規(guī)定所稱簡易建設項目指符合經批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃，對城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施沒有影響，但按照法律法規(guī)規(guī)定需要申領建設工程規(guī)劃許可的下列建設項目：

（一）城市雕塑；

（二）單獨申報的圍墻；

（三）位于已建成單位內部，且建筑面積在50平方米以下的傳達室、門衛(wèi)房、崗亭或者專為本單位服務的配電房、水泵房、調壓房等小型建構筑物；

（四）公共建筑的外立面改造。

第四條適用簡易建設項目規(guī)劃管理的建設項目應當符合下列條件：

（一）應在申請人已依法取得土地使用權的土地范圍內（位于城市公共空間、由各級城市人民政府建設的城市雕塑除外）；

（二）不得侵占他人已依法取得土地使用權的土地或者城市的公共空間，不得影響城市消防、交通等其他功能的使用；

（三）與周邊相鄰不動產無矛盾或者取得相鄰不動產利害關系人的同意。

第五條建設單位或者個人辦理簡易項目建設工程規(guī)劃許可證，應當向規(guī)劃行政主管部門提交下列申報材料：

（一）建設工程規(guī)劃許可申請表；

（二）不動產權屬證書；

（三）符合規(guī)定的建設項目建筑設計圖紙（非數字申報格式）；

（四）授權委托書（多個產權人的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的產權人且占總人數三分之二以上的產權人同意）。

第六條符合本規(guī)定要求的簡易建設項目，建設項目申報人向所在地規(guī)劃分局提交上條所列材料，直接申領建設工程規(guī)劃許可證。

第七條 規(guī)劃分局應當對建設項目的規(guī)劃設計方案進行審查。對于可能影響相關利害關系人權益的項目，建設單位或者個人還應當提供相關利害關系人的同意意見。

第八條 規(guī)劃部門受理簡易建設項目的規(guī)劃許可申請，應當按照一般建設項目的管理規(guī)定納入全市規(guī)劃管理實施系統(tǒng)審批，但其設計圖紙可不采用數字申報格式。

第九條 對于簡易項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自受理之日起5個工作日內審查完畢。符合要求的，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第十條 建設單位或者個人建設的簡易建設項目，免于辦理建設項目的驗線手續(xù)，但建設完畢后，應當持建設工程規(guī)劃許可證及其核準圖件、相應資質的測繪單位提供的竣工測量圖件等資料依法申請規(guī)劃核實。

第十一條建設單位或者個人建設簡易項目未按建設工程規(guī)劃許可內容進行建設的，規(guī)劃行政主管部門應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)及相對集中行政處罰權的有關規(guī)定，將相關材料移送城市管理行政執(zhí)法部門處理。

第十二條 本規(guī)定自2017年7月10日起施行。

2017年6月7日，市政府公布的《南京市簡易建設項目規(guī)劃管理辦法》規(guī)定，城市雕塑、圍墻、門衛(wèi)房等簡易建設項目，以后規(guī)劃審批將簡化，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門自受理之日起5個工作日內審查完畢。該規(guī)定自今年7月10日起施行。

什么是簡易建設項目？《辦法》明確，四類項目被列為簡易建設項目，分別是城市雕塑；單獨申報的圍墻；位于已建成單位內部，且建筑面積在50平方米以下的傳達室、門衛(wèi)房、崗亭或者專為本單位服務的配電房、水泵房、調壓房等小型建構筑物；公共建筑的外立面改造。

這些簡易建設項目應在申請人已依法取得土地使用權的土地范圍內（位于城市公共空間、由各級城市人民政府建設的城市雕塑除外）；不得侵占他人已依法取得土地使用權的土地或者城市的公共空間，不得影響城市消防、交通等其他功能的使用；與周邊相鄰不動產無矛盾或者取得相鄰不動產利害關系人的同意。