時代地產(chǎn)

在房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革和旅游市場需求釋放的驅(qū)使下，在傳統(tǒng)地產(chǎn)走入白銀時代急需尋找新的轉(zhuǎn)型方向時，文旅地產(chǎn)作為一個絕佳選項(xiàng)，將迎來黃金時代，而成功的關(guān)鍵在于我們以怎樣的姿態(tài)去迎接。

文化是文旅地產(chǎn)的靈魂。通過文化符號、文化演繹、文化特色的包裝和塑造，文旅地產(chǎn)才能形成屬于自己的獨(dú)特標(biāo)簽。

傳統(tǒng)的文旅地產(chǎn)則過度依賴自然景觀資源，本末倒置。以海南為例，作為文旅地產(chǎn)的先行者，其產(chǎn)品缺少文化內(nèi)涵，在深度挖掘及宣傳上都存在較大不足，致使缺乏本地文化支撐的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源競爭力下降。

根據(jù)馬斯洛需求理論，在人們解決溫飽問題，生活走向小康之后，會越來越注重生活品質(zhì)所帶來的滿足感。

未來文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將轉(zhuǎn)向文化體驗(yàn)的方向，這就要求地產(chǎn)商逐漸回歸文旅的本質(zhì)，改變運(yùn)營模式，以人的體驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展更多元化的盈利模式，不能老想著賺快錢。

匠的慢生活

以阿那亞為例，成功的關(guān)鍵在于從快到慢的改變。

從追求利潤到穩(wěn)定現(xiàn)金流，從營銷導(dǎo)向到運(yùn)營導(dǎo)向，從傳統(tǒng)的提供單一不動產(chǎn)到提供場所和內(nèi)容，從而形成交互式的社群概念。

號稱“世界上最孤獨(dú)的圖書館”的三聯(lián)書店海邊公益圖書館就是阿那亞項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)用心打磨的體驗(yàn)項(xiàng)目。其設(shè)計(jì)充滿個性且獨(dú)具情趣，滿足了都市生活中人們追求恬靜優(yōu)雅生活的需求。

項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到落成花費(fèi)一年半的時間，靠著慢工出細(xì)活的匠造精神成為了阿那亞項(xiàng)目中最美妙的一處景致。

擁有匠造精神的不止阿那亞，蘇州桃花源和桃李春風(fēng)也是憑借獨(dú)具匠心的藝術(shù)手法打造出小橋流水、步移景異的江南意境宅院之美。

無論是走進(jìn)桃花源還是桃李春風(fēng)，給人第一感覺都是強(qiáng)烈的美，仿佛夢境中的景象般，足以讓人們一見傾心。

對繁忙都市中的人們來說，小橋流水人家成了雋永的鄉(xiāng)愁，而桃花源與桃李春風(fēng)恰好觸碰到了這一點(diǎn)。

無論是阿那亞，還是桃李春風(fēng)，它們賣的都不僅僅是房子，而是一種精致的生活方式。

現(xiàn)代人的眼光即使挑剔，其審美還是有跡可循的。誰能獨(dú)具慧眼地捕捉到受眾向往的生活方式，并以獨(dú)具匠心的方式打造出來，誰就能贏得客群的青睞。

小鎮(zhèn)的再開發(fā)

以安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、鳳凰古鎮(zhèn)等為代表的文化旅游古鎮(zhèn)，發(fā)展的重點(diǎn)在于小鎮(zhèn)的良性運(yùn)營、與居民的文化互動和游客的文化體驗(yàn)，而這也是項(xiàng)目開發(fā)的難點(diǎn)所在。

烏鎮(zhèn)的成功勝在定位準(zhǔn)確，其在發(fā)展之初就看到了小鎮(zhèn)開發(fā)的同質(zhì)化現(xiàn)象。

本著克制“泛商業(yè)化”的理念，烏鎮(zhèn)著力于挖掘深度，對傳統(tǒng)建筑采用修舊如舊、整修如故等原則，以匠心篆刻人文內(nèi)核，打造出烏鎮(zhèn)的文化印象。

在塑造烏鎮(zhèn)文化內(nèi)核的過程中，陳向宏請回了一位老人，他就是木心。木心曾經(jīng)說過，“烏鎮(zhèn)復(fù)興的成功還在于沒有假古董之感，這是誠懇，對于歷史的誠懇。烏鎮(zhèn)經(jīng)得起看，足見其誠懇之深?！?/p>

烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)的舉辦和世界互聯(lián)網(wǎng)大會的永久落戶，也把烏鎮(zhèn)推到了舞臺前，成為國家的名片。

“烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)的未來就是國際戲劇節(jié)，而有了戲劇節(jié)的烏鎮(zhèn)，說不定還能出現(xiàn)第二個木心”。在傳統(tǒng)文藝形式與互聯(lián)網(wǎng)思維的交匯作用下，未來的烏鎮(zhèn)將會更加國際化。

值得一提的是，在已經(jīng)有周莊、同里開發(fā)在前的情況下，烏鎮(zhèn)之所以能后發(fā)先至，究其原因離不開政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作。正所謂好風(fēng)憑借力，送我上青云，只有順勢而為才能事半功倍。

除了烏鎮(zhèn)外，另一處古北水鎮(zhèn)也是這種模式的翻版，同一個專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，同類的設(shè)計(jì)規(guī)劃模式，同樣也獲得了成功。所以說一個好的模式是可以復(fù)制的。

文旅的風(fēng)向標(biāo)

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在所有文旅項(xiàng)目中，大型和小型項(xiàng)目所占比例逐年提升。在可預(yù)測的未來，文旅地產(chǎn)將走向兩極化。一類是以上海迪斯尼為例的“極大型”文旅項(xiàng)目，另一類是以北京798藝術(shù)區(qū)為例的“極小型”文旅項(xiàng)目。

迪士尼的“極大”主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)布局的廣度及生態(tài)板圖的遼闊上。通過區(qū)域綜合開發(fā)和產(chǎn)業(yè)鏈布局兩者相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了媒體網(wǎng)絡(luò)、主題公園及度假村、影視娛樂、衍生消費(fèi)品以及互動交流的共生協(xié)同和互進(jìn)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而完成了整個生態(tài)體系的構(gòu)建。

“極小型”文旅項(xiàng)目往往定位精準(zhǔn)，深耕主題文化，能更好地滿足近距離市場對于碎片化時間的休閑體驗(yàn)需求。

這種以北京798藝術(shù)區(qū)為代表，經(jīng)由當(dāng)代藝術(shù)、建筑空間、文化產(chǎn)業(yè)與歷史文脈及城市生活環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，已經(jīng)演化為一個文化概念，對各領(lǐng)域?qū)I(yè)人士及大眾產(chǎn)生了強(qiáng)烈的吸引力，并在城市文化和生存空間的觀念上產(chǎn)生了不小的影響，稱為798生活方式。

與之類似的還有成都寬窄巷子，是成都休閑生活、市井生活的最佳體現(xiàn)。

文旅地產(chǎn)不論大小，都離不開自身的精準(zhǔn)定位，尋找文化和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)、獨(dú)特性、唯一性，并將其深度發(fā)掘成為項(xiàng)目的靈魂。只有找準(zhǔn)自己的位置，才能以嶄新的姿態(tài)成為黃金時代的弄潮兒，這也是這些成功項(xiàng)目的共性所在。

來源：網(wǎng)絡(luò)

房地產(chǎn)商頻頻跨界互聯(lián)網(wǎng)，意欲何為？狂潮背后，是房企對未來的無奈。高速增長的樓市“黃金時代”已漸行漸遠(yuǎn)，利潤下滑、庫存高漲成為新常態(tài)下，擺在房企眼前的是更加嚴(yán)酷的生存環(huán)境。

從規(guī)模競爭到同業(yè)競爭，房企都在不同的方式去拓展生存空間，或“輕資產(chǎn)化”、或“抱團(tuán)”、或謀求“多元化”。而在互聯(lián)網(wǎng)時代，若想不被out，房企唯有順應(yīng)時代加以變革去擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

這股勢頭很猛，但兩者如何成功融合激起化學(xué)反應(yīng)，尚待考驗(yàn)。在這場持久戰(zhàn)中，無論“噱頭”多么亮眼，真正對銷量起決定性作用的還是產(chǎn)品本身，誰能為購房者帶來更多，誰便更長久。

“規(guī)模”到“同業(yè)”競爭

過去十年，規(guī)模幾乎是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，從“百億俱樂部”到“千億俱樂部”，新成員如彗星般涌現(xiàn)。

彼時，還是供不應(yīng)求的市場格局，大部分房企在拿地后，幾乎無需在產(chǎn)品上下多大功夫，只待房價上漲周期來臨，便可獲得豐厚利潤。但隨著樓市步入調(diào)整期，房企“躺著”賺錢的時代也一去不復(fù)返，昔日規(guī)?；拇址攀皆鲩L模式也變得難以為繼。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至目前已公布前4月銷售業(yè)績的25家房企，合計(jì)銷售金額達(dá)到3172.59億元，同比下降了6.8%，其中13家出現(xiàn)下滑，還有兩家持平。

業(yè)績降溫的同時，土地價格卻依舊一路飄紅。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.0%，土地成交價款則增長1.0%。

這不斷擠壓房企的利潤率，據(jù)測算機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的96家上市房企，其2014年的平均凈資產(chǎn)收益率為-3.53%，相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為9.79%。

在轉(zhuǎn)型中的市場陣痛期，利潤率下滑恐不可避免。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，隨著降息的刺激，市場有望逐步升溫，但隨著土地價格上漲，房企利潤率越來越低的趨勢，已經(jīng)難以改變。

“在下半場，如果房企繼續(xù)規(guī)?；鲩L的模式，不僅會導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，造成更大去化壓力。對于房企自身來講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營風(fēng)險。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時代周報(bào)記者，在此環(huán)境下，房企謀求轉(zhuǎn)型勢在必然。

“無論是‘瘦身’、‘抱團(tuán)’還是‘多元化’，其實(shí)都是房企在市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后在求生欲望下求變的表現(xiàn)，說明房企開始真正關(guān)注企業(yè)的運(yùn)營管理和市場需求。”博勢智庫秘書長成立博士告訴時代周報(bào)記者。

隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，加上政策層面上的支持，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”也成了許多房企的突圍新路。

擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”

作為寓意“我愛你”的浪漫節(jié)日，5月20日迎來了兩對“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”結(jié)合體的新婚之喜—360 和華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)宣布將聯(lián)手打造智慧社區(qū)，而方興地產(chǎn)與騰訊宣布共同探索“智慧家”。

一個是30年高端物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的老牌房企，而另一個是國內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)安全公司，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和360正計(jì)劃進(jìn)軍智能家居領(lǐng)域，面向全國推廣“1+N”附加服務(wù)體系。

“華遠(yuǎn)與360合作還在探索中，但不限于智能家居等硬件方面的合作。” 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長孫譽(yù)晏表示，雙方還將展開為購房者提供線上APP等軟性需求服務(wù)的深度合作，其涉及大數(shù)據(jù)、云服務(wù)等領(lǐng)域的研發(fā)，這將成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)的成果。

據(jù)孫譽(yù)晏透露，若華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360 的合作成功，任志強(qiáng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360三方將組建基金公司，開展建設(shè)智能家居、智慧社區(qū)的投融資業(yè)務(wù)。

如果說華遠(yuǎn)和360是基于硬件設(shè)備方面的“互聯(lián)網(wǎng)+”合作，那方興與騰訊則是基于合作建立社區(qū)服務(wù)O2O平臺的“互聯(lián)網(wǎng)+”。雙方表示，將探索“2+X智慧家”的智慧住區(qū)建設(shè)，未來方興旗下社區(qū)將全方面融入騰訊旗下包括QQ、微信、游戲等系列網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品與技術(shù)。

據(jù)了解，方興將與騰訊組成創(chuàng)新事業(yè)群團(tuán)隊(duì)，以亦莊區(qū)域一未開發(fā)地塊為試點(diǎn)，打造方興的智慧住區(qū)產(chǎn)品。

方興地產(chǎn)總裁李從瑞表示：“新常態(tài)下，傳統(tǒng)規(guī)模化粗獷發(fā)展模式難以為繼，以互聯(lián)網(wǎng)平臺為基礎(chǔ)，利用信息通信技術(shù)與各行業(yè)跨界融合，將成為未來的發(fā)展趨勢。”

事實(shí)上，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的案例并不止于此。此前，景瑞與you+，正榮集團(tuán)和小米，中國奧園與騰訊先后宣布合作。而日前，遠(yuǎn)洋宣布牽手京東金融開啟房產(chǎn)眾籌“金融+”計(jì)劃。另外，如方興和淘寶合作的“光盤節(jié)”、“上帝淘金季”，以及“保利是個P”，到碧桂園“不扯蛋，周一見”等好多互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用。對于房企來講，牽手互聯(lián)網(wǎng)除了要提高品牌的影響力，更是解決“去庫存，保增長”的現(xiàn)實(shí)問題。

“類似華遠(yuǎn)地產(chǎn)等房企引入互聯(lián)網(wǎng)的思維，倒不是噱頭，但是效果如何值得商榷。”房地產(chǎn)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多時候雖然互聯(lián)網(wǎng)沒有成本，但也不代表就能夠帶來黏性客戶，目前房企應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)其實(shí)還是在第一階段，即認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)是一個技術(shù)，而沒有真正搭建平臺。

前景待考

“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮吹到了房地產(chǎn)行業(yè)。在被稱為最難被互聯(lián)網(wǎng)改造的傳統(tǒng)行業(yè)，房企表現(xiàn)出擁抱互聯(lián)網(wǎng)的充足動力。尤其是在2015年“兩會”李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》首次引入了“互聯(lián)網(wǎng)+”概念后，房地產(chǎn)領(lǐng)域“互聯(lián)網(wǎng)+”概念可謂是插上了飛翔的翅膀。騰訊、百度、阿里、小米、優(yōu)步，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們一下子成了香餑餑，無論是大型房企還是中等規(guī)模房企，都將與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)手視為企業(yè)未來重要戰(zhàn)略。

房企如此密集地扎堆，卻有些“醉翁之意不在酒”。通過對股市中地產(chǎn)股的研究，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)現(xiàn)，今年來漲幅排名前十的地產(chǎn)股主要包括以下幾種類型：跨界、金融、健康、互聯(lián)網(wǎng)、國資改革、重組，這些股市中的“風(fēng)口”同樣也適用于地產(chǎn)股。在其看來，各個房企之所以熱衷和大牌互聯(lián)網(wǎng)公司合作，急急地插上“互聯(lián)網(wǎng)+”的標(biāo)簽，其實(shí)更多的是為了獲得資本市場的青睞。

“擁抱互聯(lián)網(wǎng)能夠?yàn)榉科螳@得一次較好的融資機(jī)會。因?yàn)閺倪^去資本市場的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)市場其實(shí)風(fēng)險是比較大的。但是隨著房企改革力度的加大，對于此類領(lǐng)域的開拓可能會獲得資本界的青睞。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報(bào)記者。

“互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的注入，有利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的精細(xì)化和科技化程度，提高房企的用戶黏性。”在成立看來，互聯(lián)網(wǎng)在營銷等方面雖有廣闊空間，但也并非靈丹妙藥，尚需遵循自身發(fā)展規(guī)律，選擇性地應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)手段對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)加以改造,否則有可能成為尾大不掉的累贅。

張宏偉則表示，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的企業(yè)出路無非有三：一者，通過擴(kuò)大所在市場的份額，贏得更多的客戶入口，增強(qiáng)客戶黏性，由此獲風(fēng)投青睞或?qū)⑵脚_出售，獲取收益；二者，通過擴(kuò)大所在市場的份額，贏得風(fēng)投支持，最終實(shí)現(xiàn)IPO，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲持續(xù)增長機(jī)會；三者，通過自建和合作構(gòu)建線下平臺，依托線下平臺，實(shí)現(xiàn)O2O完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)效率提高與增值服務(wù)的延伸。

“未來2-3年時間，是檢驗(yàn)這些“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)模式成功與否的關(guān)鍵。”張宏偉說，當(dāng)“互聯(lián)網(wǎng)+”概念過了這兩年的風(fēng)口，市場將回歸理性，企業(yè)的好與壞很容易浮出水面，屆時“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)大洗牌的階段也就會來臨。