物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理實用手冊

第一章 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理行業(yè)概述

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的概念

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理規(guī)范體系

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理的定位和意義

第二章 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理法律法規(guī)體系

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理產(chǎn)生的法律依據(jù)

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理活動

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理專家

第四節(jié) 法律責任

第三章 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機構(gòu)及評估專家

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機構(gòu)

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)道德及行為準則

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方執(zhí)業(yè)人員繼續(xù)教育

第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)誠信管理

第四章 物業(yè)項目承接查驗評估

第一節(jié) 物業(yè)項目承接查驗基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)項目承接查驗工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)項目承接查驗工作內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)項目承接查驗的意義

第五章 物業(yè)服務(wù)費用評估

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費用評估基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費用評估工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費用測算評估內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費用評估的意義

第六章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估工作內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的意義

第七章 北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會性質(zhì)及宗旨

第二節(jié) 職業(yè)道德及行為準則

第三節(jié) 協(xié)會會員

第四節(jié) 協(xié)會組織機構(gòu)

第八章 北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準比較

第一節(jié) 基本要求

第二節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護

第三節(jié) 消防安全防范

第四節(jié) 綠化養(yǎng)護

第五節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生

第六節(jié) 公共秩序維護

第七節(jié) 裝飾裝修管理

參考文件

物業(yè)管理條例（2016年修改）

北京市物業(yè)管理辦法

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項目承接

查驗評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》的通知

關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知

關(guān)于發(fā)布北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)備案程序的通知

關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》的通知

關(guān)于發(fā)布北京市地方標準《住宅物業(yè)服務(wù)標準》的通知

國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收管理辦法》的通知

后記 2100433B

《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理實用手冊》以《北京市物業(yè)管理辦法》《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，參考了北京物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會制定的相關(guān)文件，理論聯(lián)系實際，著重介紹了物業(yè)服務(wù)第三方評估行業(yè)的基本知識、工作方法和技能，《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理實用手冊》包括八章，主要介紹了物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理行業(yè)涉及的法律法規(guī)體系，全面細致地介紹了物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估三大業(yè)務(wù)如何開展評估工作，并對北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準進行了比較分析?！段飿I(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理實用手冊》可以作為從事物業(yè)服務(wù)評估工作人員的學習教材，也可以作為其他物業(yè)權(quán)益相關(guān)人員業(yè)務(wù)學習的參考書。

必備條件

任何一個事物的發(fā)展都具有兩面性，引入第三方評估監(jiān)理機構(gòu)也存在著同樣的問題。如果一些問題處理不好，會違背引入第三方評估監(jiān)理機制的初衷。筆者認為該監(jiān)管機制的成功實施必須具備以下幾個條件，否則該監(jiān)管機制應(yīng)該慎行。

1.提高行業(yè)的市場化程度，培養(yǎng)公民的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品消費意識

將第三方評估監(jiān)管機構(gòu)引入物業(yè)管理行業(yè)進行評估、監(jiān)督，其實在深圳、廈門等地曾經(jīng)提倡過，但由于種種原因最終都沒能實現(xiàn)。廈門實施第三方評價最終失敗，一個主要原因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費意識不強，對物業(yè)服務(wù)不認可，即使管理服務(wù)達標了也不認可。

這種心理源于中國計劃經(jīng)濟時代的住房分配制度，人們習慣了住公房，一旦住進房子，一切都單位給包了，個人除了水電費是無須任何付出的。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們才慢慢認識到了物業(yè)管理。但是大部分業(yè)主對物業(yè)管理認識也僅僅停留在最基本的層面上。隨著福利分房體制的終結(jié)，這一認識在業(yè)主心中已略有改觀。但是在中國，幾千年來，一直有著一種四合院文化和農(nóng)家大院文化的延續(xù)，就是用舊物權(quán)概念來解釋現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)象。過去的四合院和農(nóng)家大院，關(guān)起門來都是自已的。但是，現(xiàn)在住在了小區(qū)，自己的天花板成了別人的地板，自己跟鄰居有了很多公用的東西，比如，小區(qū)的綠化面積、小區(qū)的道路和停車場等。如何分攤費用，自已不太明白，也需要重新了解。

另外，幾千年來，中國百姓一直缺乏契約精神，加之物權(quán)概念仍然需要進一步理解和消化。所以，在社會上引入第三方評估監(jiān)理機構(gòu)進行評估時，需要不斷地提高物業(yè)管理的市場化程度，引導(dǎo)物業(yè)買受人增強物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費意識。宣傳物業(yè)服務(wù)就是一個產(chǎn)品，住房子花錢買服務(wù)是物業(yè)保值、增值必經(jīng)之路，打造一個比較客觀的外部發(fā)展環(huán)境，是成功實施第三方評估監(jiān)理機制的必要條件。

2.引入第三方評估監(jiān)理機制的相關(guān)配套法規(guī)必須健全

在物業(yè)管理行業(yè)中引入第三方評估監(jiān)理機制，僅僅簡單引入是達不到預(yù)期效果的，還需要健全的相關(guān)配套法規(guī)，從制度上把關(guān)，以免此機制流于形式，甚至給目前已是糾紛頗多的物業(yè)管理行業(yè)添亂。引入第三方評估機構(gòu)的相關(guān)配套法規(guī)、準入退出機制以及相關(guān)的責任義務(wù)均可以參照注冊會計師、執(zhí)業(yè)律師行業(yè)的相關(guān)配套法規(guī)和處罰措施，從制度上引導(dǎo)第三方評估監(jiān)管機制健康發(fā)展，否則引入該機制應(yīng)該慎行。

另外，第三方監(jiān)管行業(yè)的準入門檻不能設(shè)得太低，否則局限于從業(yè)人員的自身專業(yè)素養(yǎng)，根本起不到公正的評估監(jiān)管作用?？梢詤⒄兆詴嫀煹臏嗜霕藴剩M注冊物業(yè)管理師從事此行業(yè)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，使該機制起到真正的評估監(jiān)管作用，化解物業(yè)管理糾紛，真正促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

3.保證第三方公信力是該機制的生存之本

北京市住建委張農(nóng)科副主任在講話中談到，2010年物業(yè)服務(wù)的工作重點基本思路是緊抓住一個矛盾，就是物業(yè)管理這個糾紛的矛盾，突出規(guī)范兩個主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會，注重依靠第三方力量，來協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)。這就是說物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商，以及業(yè)主產(chǎn)生糾紛時，要請第三方來評估，這個第三方首先要講信用，這樣，第三方出具的評估報告等相關(guān)文件才會有公信力，才會對糾紛的解決產(chǎn)生促進作用。那么，怎樣才能保證第三方評估監(jiān)管機構(gòu)的公信力呢"para" label-module="para">

首先，要給第三方評估監(jiān)管機構(gòu)一個明確的定位，是一個不具備強制性的第三方。他的產(chǎn)生和存在不能依附于任何一方，必須是獨立，必須是市場化運作的結(jié)果。那么他所進行的評估、監(jiān)管才有可能是公正的，這樣才能取得物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主雙方的信任，才能保證這個第三方機構(gòu)的公信力。

其次，還要明確這個第三方評估監(jiān)管機構(gòu)責任。這個第三方是在物業(yè)管理糾紛中站在一個中立，公正的立場上，搭建一個平臺，讓雙方拉近關(guān)系，分清責任，理性地處理糾紛。

第三方評估監(jiān)管機制是靠信用生存的，如果第三方在評估監(jiān)理過程中喪失了公正的立場，它就喪失了公信力，也就喪失了市場，這個機制也就無法生存下去了。

4.社會需要建立多方聯(lián)動機制

第三方評估監(jiān)管機制服務(wù)于整個物業(yè)服務(wù)市場。而物業(yè)服務(wù)面對的客戶是成千上萬的尋常百姓家，這成千上萬尋常百姓家庭的和諧與安寧是構(gòu)建整個和諧社會的基礎(chǔ)。所以這個第三方監(jiān)管機制的順利運行還需要依賴于整個社會的多方聯(lián)動機制。

首先，需要政府引導(dǎo)社會各方來共同培育、呵護第三方評估監(jiān)管機制。一項新生事物的發(fā)展都是一個螺旋發(fā)展的過程，政府要尊重新生事物發(fā)展的客觀規(guī)律，盡力給這個新生的監(jiān)管機制一個自由發(fā)展的空間，除了在制度予以科學、嚴格限制外，不要做更多的行政干預(yù)，比如：第三方機構(gòu)出臺了一個公正的報告，但業(yè)主不認可，政府會不會從社會穩(wěn)定的角度對報告予以否定，否則第三方機構(gòu)將沒法開展工作。政府應(yīng)

將該第三方評估監(jiān)理機制的生存、發(fā)展以及自我修繕能力完全交給市場，努力營造全社會的各方聯(lián)動機制，為第三方評估監(jiān)理監(jiān)管機構(gòu)發(fā)展、壯大打造一個良好的外部社會發(fā)展環(huán)境。其次，政府還需加大業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建設(shè)。

業(yè)主委員會是業(yè)主維護自身合法權(quán)益代表，只有成立了業(yè)主委員會才具備了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接對話的主體資格，才能談得上維護權(quán)益：否則連對話的資格都沒有，何談維護自身權(quán)益。當業(yè)主大會、業(yè)主委員會、第三方評估監(jiān)理機構(gòu)等各方聯(lián)動時，將能保證物業(yè)管理服務(wù)市場在各個環(huán)節(jié)的公開、公正、透明。 2100433B

遵守國家的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范，遵守物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理職業(yè)道德，規(guī)范從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為，著力建立和完善物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機制，促進行業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮第三方評估監(jiān)理機構(gòu)維護社會和諧穩(wěn)定、構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主和諧互信關(guān)系、解決物業(yè)服務(wù)糾紛方面的專業(yè)作用。

第四條[評估監(jiān)理業(yè)務(wù)委托]物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費用。

委托人應(yīng)當提供與委托事項有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會應(yīng)當提供業(yè)主大會備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃、施工等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供物業(yè)服務(wù)合同。

第五條[評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍]物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：（一）物業(yè)服務(wù)費用評估；

（二）物業(yè)項目交接驗收；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；

（四）其他需要評估監(jiān)理的事項。

第六條[物業(yè)服務(wù)費用評估]建設(shè)單位在預(yù)售（銷售）房屋前，應(yīng)當委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)事項及標準評估物業(yè)服務(wù)費用，并應(yīng)提供項目類型、建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備情況、擬承諾的服務(wù)事項及標準等相關(guān)資料。

業(yè)主大會首次選聘及更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)服務(wù)費用評估。

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議時，可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)評估。

第七條[物業(yè)項目交接驗收]建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行交接查驗。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標準》及其他相關(guān)規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、物業(yè)項目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。

全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)組織查驗。

第八條[物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估]業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)標準及物業(yè)服務(wù)合同約定等因素，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估。

物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機構(gòu)在約定時間內(nèi)對物業(yè)服務(wù)跟蹤評估。

第九條[評估業(yè)務(wù)要求]物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受委托，個人不得承攬評估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)及從事評估監(jiān)理業(yè)務(wù)的人員與委托人或評估監(jiān)理事項有利害關(guān)系的，可能影響公正評估的，應(yīng)當回避。

第十條[評估監(jiān)理作業(yè)配合] 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當事人應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

第十一條[評估監(jiān)理報告]物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范的要求，從事評估監(jiān)理活動，并參照市房屋行政主管部門制定的示范文本出具評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理報告應(yīng)當包括評估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評估監(jiān)理日期和基準日，評估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評估監(jiān)理結(jié)果及有效期限，評估監(jiān)理人員簽章等內(nèi)容。

第十二條[結(jié)果運用]建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)出具的前期物業(yè)服務(wù)費用測算評估報告在房屋銷售場所予以公示，將物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)測算出的服務(wù)費用載入房屋買賣合同。

物業(yè)服務(wù)交接查驗報告和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第十三條[評估監(jiān)理費用]物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)協(xié)商確定收費金額。