物業(yè)管理需求

理解物業(yè)管理市場(chǎng)的有效需求，應(yīng)把握兩個(gè)要點(diǎn)：首先，從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的物業(yè)管理服務(wù)量，即有支付能力的需求；其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，有效需求是指物業(yè)管理服務(wù)的總供給和總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。換句話說(shuō)，分析物業(yè)管理市場(chǎng)的有效需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。

一般來(lái)講，物業(yè)管理需求函數(shù)可基本確定為以下因素的因變量：

Dp = f(I,P,P0,T,H)

式中，Dp ——對(duì)物業(yè)管理的需求量；

I——消費(fèi)者的收入水平；

P——物業(yè)管理的價(jià)格；

P0 ——相關(guān)服務(wù)的價(jià)格；

T——住房消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的偏好；

H——房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。

(一)消費(fèi)者的收入水平對(duì)物業(yè)管理需求量的影響

在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購(gòu)買能力會(huì)隨著貨幣收入的增加而提高。如果人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)傾向購(gòu)買這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收人減少了，就會(huì)縮減消費(fèi)，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。

(二)價(jià)格對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求量的影響

物業(yè)管理服務(wù)同其他商品一樣，價(jià)格的高低對(duì)于它的需求有很大的影響，在正常情況下，價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。

(三)相關(guān)服務(wù)價(jià)格對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給的影響

在服務(wù)市場(chǎng)上，有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或是可以互相替代的。這些相關(guān)聯(lián)或可替代的服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，也會(huì)引起物業(yè)管理需求量的變動(dòng)。比如，專業(yè)的家政服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意增加對(duì)專業(yè)家政公司服務(wù)的需求，減少對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)的需求。價(jià)格的變化引起需求的變化，這樣，家政服務(wù)就會(huì)擴(kuò)大，需求量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)萎縮，其需求量就會(huì)減少。

(四)消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理需求量的影響

消費(fèi)者偏好是指人們習(xí)慣于消費(fèi)某種商品或特別喜愛(ài)消費(fèi)某種商品的心理行為。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。物業(yè)管理企業(yè)不僅要掌握消費(fèi)者偏好，提供相適應(yīng)的服務(wù)，還可以對(duì)人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)偏好進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)。

(五)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模

房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。就一時(shí)一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動(dòng)有著明顯的影響。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得人們對(duì)社會(huì)服務(wù)的需求大大增加；社會(huì)服務(wù)需求的增加，又導(dǎo)致人們需要更多的房地產(chǎn)作為服務(wù)場(chǎng)所；服務(wù)的場(chǎng)所多了，必然增加對(duì)物業(yè)管理的需求。因此，第三產(chǎn)業(yè)的興起，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，也推動(dòng)了我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模的大小。對(duì)物業(yè)管理的需求可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行理解：

①物業(yè)管理是一種以服務(wù)為主要內(nèi)容的特殊商品，對(duì)物業(yè)管理的需求也可以分為單個(gè)業(yè)主(或住用人)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求和整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)中所有單個(gè)個(gè)體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場(chǎng)需求。但是，從實(shí)踐看，當(dāng)前的需求形式主要可以分為如下兩種：以某個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主(或住用人)的需求和整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

②某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主(或住用人)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，主要表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的多少和各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定了。

③從整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格很高，就可能會(huì)迫使一些業(yè)主(或住用人)放棄對(duì)專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理需求的量減少，物業(yè)管理整個(gè)的市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)縮小。

④對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求也會(huì)隨著業(yè)主(或住用人)的生活條件等的改變而相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求可能就會(huì)越多，要求也會(huì)越高。

同其他普通商品需求相比，物業(yè)管理市場(chǎng)需求具有以下顯著特點(diǎn)：

(一)情感性

物業(yè)管理市場(chǎng)需求雖然不是建立在情感基礎(chǔ)之上的，但是因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是和業(yè)主及使用人的生產(chǎn)、生活和工作密切相關(guān)的，物業(yè)管理公司也是和業(yè)主及使用人生活、工作在一個(gè)相對(duì)封閉的環(huán)境內(nèi)的，所以，業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的體驗(yàn)也就帶有較強(qiáng)的情感色彩。這就是說(shuō)，在物業(yè)管理服務(wù)水平基本相同的條件下，業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司之間情感越貼近，業(yè)主、使用人對(duì)該物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)的偏好就越強(qiáng)；反之，如果業(yè)主、使用人通過(guò)直接和間接的途徑而對(duì)某物業(yè)管理公司有不良的情感認(rèn)識(shí)，則他們就不會(huì)或很少對(duì)該物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)有需要。推及到整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)中去，也是一樣的結(jié)論，即如果整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有不良的情感，則物業(yè)管理市場(chǎng)的需求就必然是有限的。

(二)多樣性

物業(yè)管理市場(chǎng)需求的多樣性主要表現(xiàn)為需求種類和需求目的的多樣性。其中，需求種類的多樣性是顯而易見(jiàn)的。一般消費(fèi)者對(duì)普通商品的需求，比如對(duì)電視機(jī)的需求，就是對(duì)電視機(jī)的單一需求，也即僅僅是對(duì)電視機(jī)這一種商品的整體需求，其本身通常不能再細(xì)分，例如細(xì)分為對(duì)顯像管的需求(普通消費(fèi)者沒(méi)有對(duì)顯像管單獨(dú)消費(fèi)的需要)。而消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求就相對(duì)復(fù)雜而多樣了，也就是說(shuō)，他們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是可以而且能夠分解為多項(xiàng)的，或者說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)本身是可以而且通常都是分別提供的。消費(fèi)者不但需要公共性的物業(yè)管理服務(wù)，而且需要專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。就專項(xiàng)和特約服務(wù)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者還可以只對(duì)某一種或某若干種服務(wù)有需求等等。

消費(fèi)需求目的的多樣性。一般來(lái)說(shuō)，人們對(duì)普通商品的質(zhì)量要求和需求目的主要是指對(duì)商品的耐用性和商品功能的滿足。而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)來(lái)說(shuō)，就比較多樣了。其中，普通住宅物業(yè)：管理市場(chǎng)的需求目的包括居住環(huán)境的舒適、安全、寧?kù)o，日常生活的方便、快捷、有情調(diào)，以及住宅的耐用性和住用的安全性等等。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其需求則不但有工作環(huán)境的潔凈、豪華與舒適，工作條件的不斷改善，而且還要有利于工作效率的提高；以及利潤(rùn)的增加等等。

(三)長(zhǎng)期性

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)不是一天兩天就能完成的，從．提供服務(wù)到接受和消費(fèi)服務(wù)通常都有一個(gè)過(guò)程，即需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間才能結(jié)束。而且，某些物業(yè)管理服務(wù)，例如房屋維修服務(wù)在一個(gè)較短的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主與使用人可能還難以消費(fèi)。另外，物業(yè)管理服務(wù)的好壞在較短的時(shí)間內(nèi)也是不易看出來(lái)的。在供給和消費(fèi)的過(guò)程中，供需雙方可能還要進(jìn)行一些必要的接觸，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的某些方面，如服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等，作些必要的調(diào)整，這些都是需要時(shí)間的。

物業(yè)管理市場(chǎng)需求具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)的另一個(gè)原因是，人們不可能離開(kāi)物業(yè)管理服務(wù)，特別是離不開(kāi)房屋修繕?lè)?wù)、房屋設(shè)備維修服務(wù)等大型的，公共性、技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)項(xiàng)目。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，房屋建設(shè)的綜合化與復(fù)雜化，以及人們生活水平的不斷提高，人們更是需要?jiǎng)e人提供自己難以完成、沒(méi)有精力完成以及自己懶得完成的服務(wù)工作。而人又是一直需要生活、需要學(xué)習(xí)、需要住宅、需要辦公、需要交往的，在這個(gè)條件下，物業(yè)管理市場(chǎng)需求就必然是長(zhǎng)期性的和不間斷的。

(四)集體性

物業(yè)管理市場(chǎng)需求從微觀來(lái)看，是單個(gè)業(yè)主和使用人的需求；從中觀來(lái)看，是業(yè)主管理委員會(huì)的需求；從宏觀來(lái)看，是整個(gè)社會(huì)的需求。但是社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在某個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)上是難以看到的，而通常能夠見(jiàn)到的主要就是業(yè)主管理委員會(huì)的需求。個(gè)別業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)也有需求，但基本上都是通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)表現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)的。而業(yè)主管理委員會(huì)是由全體業(yè)主和使用人(代表)選舉產(chǎn)生和組成的，是全體業(yè)主和使用人的代表，業(yè)主管理委員會(huì)的意志是大多數(shù)業(yè)主和使用人的意志，業(yè)主與使用人的意愿又主要是通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)出面選聘物業(yè)管理公司來(lái)表現(xiàn)的。所以說(shuō)，物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)的需求主體是一個(gè)集體，物業(yè)管理市場(chǎng)需求具有集體性。

與物業(yè)管理市場(chǎng)需求的集體性相區(qū)別，普通商品市場(chǎng)的需求主體通常都是消費(fèi)者個(gè)人。當(dāng)然，這個(gè)個(gè)人可以是獨(dú)立的一個(gè)人，也可以是一家之主，還可以是一個(gè)單位的代表。但不管怎么說(shuō)，他們都是獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的擁有者或支配者，或者說(shuō)，他們代表的產(chǎn)權(quán)是單元產(chǎn)權(quán)，而業(yè)主管理委員會(huì)代表的產(chǎn)權(quán)卻是成百上千的，是多元的。

(五)依賴性

業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求較對(duì)一般商品的需求具有更強(qiáng)的依賴性。這主要表現(xiàn)為：

第一，物業(yè)管理服務(wù)的提供是通過(guò)合同的形式固定下來(lái)的，在合同期限內(nèi)，需方要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)依靠供給方提供的服務(wù)。這樣，一般情況下，需方能不能享受到自己理想的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)鍵還在于供給方。也可以說(shuō)，需方在意志上要依賴于供給方。

第二，家里可以沒(méi)有電視機(jī)，但如果一個(gè)家庭缺乏物業(yè)管理服務(wù)，這個(gè)家庭就可能遭受財(cái)產(chǎn)損失，因?yàn)榉课菘赡軙?huì)損壞、會(huì)倒塌，房屋設(shè)備會(huì)老化，會(huì)失去作用。

此外，物業(yè)管理市場(chǎng)需求還有層次性和變動(dòng)性的特點(diǎn)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理市場(chǎng)的需求會(huì)隨著時(shí)代的不同、業(yè)主與使用人的收入水平、觀念等的變化而變化，由低層次走向高層次，由簡(jiǎn)單到復(fù)雜，由少到多，由淺到深。物業(yè)管理公司要掌握這些特點(diǎn)，以便于科學(xué)決策。

目前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民對(duì)生活質(zhì)量需求的提高，我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)上呈現(xiàn)出眾多的物業(yè)管理需求模式，主要有以下幾種。

(一)共管式的物業(yè)管理模式

新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋局為中心，吸引居民與社會(huì)參與的共管式管理。1974年，新加坡房屋發(fā)展局提出：房屋建筑范圍中，在明確每個(gè)產(chǎn)權(quán)人所屬公寓的產(chǎn)權(quán)界限外，對(duì)所建造的公共設(shè)備、設(shè)施及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實(shí)行共管。

共管式物業(yè)管理將小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施讓全體業(yè)主共同擁有、共有管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)免費(fèi)使用，由物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使權(quán)利。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費(fèi)使用，這一方式較變通的小區(qū)配套有償使用的物管方式更受歡迎，對(duì)于完善、提高居住小區(qū)的管理質(zhì)量，是一種有益的創(chuàng)新。

(二)酒店式物業(yè)管理模式

我們對(duì)酒店的服務(wù)都有深刻的印象，一個(gè)親切的微笑，一聲友好的問(wèn)候，及時(shí)有效的服務(wù)，讓人感受到溫馨、舒適。

近年來(lái)，隨著物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不斷成熟，各物業(yè)公司開(kāi)始借鑒酒店管理的服務(wù)模式和管理理念來(lái)提高物業(yè)管理服務(wù)水平，將酒店管理和物業(yè)管理兩者巧妙地進(jìn)行結(jié)合。酒店式物業(yè)管理具有以下顯著特征：

首先，酒店式物業(yè)管理必須對(duì)從業(yè)人員堅(jiān)持進(jìn)行深入持久的培訓(xùn)，制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，潛移默化地把服務(wù)意識(shí)灌輸?shù)矫恳粋€(gè)員工的意識(shí)深處，通過(guò)大量生動(dòng)的案例、講解、示范及集中培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等多種培訓(xùn)手段使員工養(yǎng)成注重禮節(jié)禮貌、儀容儀表、行為規(guī)范并有較高業(yè)務(wù)技能的高素質(zhì)隊(duì)伍。

其次，酒店式物業(yè)管理要求加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通。酒店式服務(wù)是人性化服務(wù)，是以顧客為中心的服務(wù)。對(duì)物業(yè)管理者而言，要貫徹和學(xué)習(xí)酒店式服務(wù)，必須加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的及時(shí)溝通，掌握其消費(fèi)心理，滿足其合理的需求；虛心聽(tīng)取業(yè)主的建議和意見(jiàn)，不斷改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)，從而體現(xiàn)酒店式服務(wù)的精髓。

再次，酒店式物業(yè)管理服務(wù)貴在它的時(shí)效性，處處為顧客著想，想顧客所想、急顧客所急。酒店式物業(yè)管理企業(yè)必須學(xué)習(xí)酒店式服務(wù)的時(shí)效觀念，努力提高物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性，從而提高業(yè)主對(duì)其服務(wù)的滿意度。

總之，把酒店式服務(wù)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合，取之所長(zhǎng)，補(bǔ)己所短，相互借鑒和學(xué)習(xí)，吸收酒店式服務(wù)的精髓，是酒店式物業(yè)管理的本質(zhì)所在。

(三)“無(wú)人化”物業(yè)管理模式

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上，物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有那些擁有、掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具備先進(jìn)管理工具及設(shè)備并建立了科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

“無(wú)人化”物業(yè)管理的主要特點(diǎn)是提供智能化與專業(yè)化相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)?！盁o(wú)人化”物業(yè)管理基本看不見(jiàn)管理人員，但業(yè)主所需的各種服務(wù)卻可隨時(shí)提供，如開(kāi)門(mén)、停車、澆花、收費(fèi)等。此外，無(wú)人售貨、自動(dòng)取款、網(wǎng)上購(gòu)物等窗口行業(yè)也正在引入“無(wú)人化”物業(yè)管理的范疇。

在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí)，網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之問(wèn)將變得越來(lái)越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)也逐步向這一方向發(fā)展，在為業(yè)主提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí)，不斷采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。“無(wú)人化”物業(yè)管理提供的正是這種服務(wù)。

(四)個(gè)性化物業(yè)管理模式

個(gè)性化物業(yè)管理模式倡導(dǎo)的是人本化、個(gè)性化的物業(yè)管理理念。

以人為本和個(gè)性化的理念正逐步成為實(shí)業(yè)界的共識(shí)，不論企業(yè)從事什么行業(yè)，是生產(chǎn)產(chǎn)品還是提供服務(wù)，如不能堅(jiān)持以人為本和適應(yīng)個(gè)性化的需求，就很有可能被無(wú)情的市場(chǎng)所淘汰。

物業(yè)管理為居家生活提供“貼身”服務(wù)，更要注重以人為本，提供個(gè)性化的服務(wù)，這既是人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主的數(shù)量可以從幾戶到幾千戶，業(yè)主、使用人的層次參差不齊，男女老幼的需求各不相同，物業(yè)管理服務(wù)者要從以人為本的角度出發(fā)，根據(jù)不同業(yè)主、使用人的實(shí)際情況，盡可能地提供個(gè)性化服務(wù)。

(五)管家式服務(wù)物業(yè)管理模式

管家式服務(wù)起源于18世紀(jì)的英國(guó)皇室，是最高檔次標(biāo)志性的服務(wù)模式。管家式服務(wù)永遠(yuǎn)把業(yè)主放在上帝的位置上，一切均以業(yè)主的需求為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的高度滿意是其不懈追求的目標(biāo)。

管家式服務(wù)就是向業(yè)主提供主動(dòng)式、感動(dòng)式、超值、深層次、預(yù)約式五大類服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容涵蓋與業(yè)主居住生活有關(guān)的一切活動(dòng)，譬如私家車使用方面，業(yè)主只管放心用車，其他的一切諸如維護(hù)、保養(yǎng)、保險(xiǎn)等繁瑣事務(wù)都由物業(yè)管理公司具體辦理。通俗地講，在這種管理模式下，業(yè)主就是“主人”，物業(yè)管理公司是“管家”。

(六)綠色服務(wù)物業(yè)管理模式

綠色服務(wù)物業(yè)管理模式，以服務(wù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值為指導(dǎo)思想，以創(chuàng)建綠色環(huán)保的文明小區(qū)為服務(wù)宗旨，強(qiáng)調(diào)以恰到好處的服務(wù)加強(qiáng)服務(wù)方與被服務(wù)方的溝通互動(dòng)。綠色服務(wù)模式從配套設(shè)施到服務(wù)流程都遵循生態(tài)、環(huán)保、人性的原則，通過(guò)提供綠色的服務(wù)產(chǎn)品以及綠色的硬件設(shè)施的使用和處理過(guò)程，滿足廣大業(yè)主對(duì)綠色生活的需求。

(七)一站式服務(wù)物業(yè)管理模式

一站式服務(wù)物業(yè)管理模式以更加直接、方便、快捷、有效、熱情、親切的“零距離”為業(yè)主提供開(kāi)放式的服務(wù)。

一站式服務(wù)模式要求將社區(qū)分為若干個(gè)小區(qū)域，每個(gè)小區(qū)域設(shè)立專門(mén)的客戶代表和相應(yīng)的保安、保潔、維修人員，保證了服務(wù)過(guò)程中的以客為尊、服務(wù)至誠(chéng)；要求物業(yè)服務(wù)人員分崗不分工，一職多能，每位員工都具有兩項(xiàng)以上的工作技能，同一時(shí)間內(nèi)能夠處理不同的工作；要求快捷周到的服務(wù)，接到業(yè)主的服務(wù)需求后能夠迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行服務(wù)。2100433B

需求工程的作用主要表現(xiàn)在: 增強(qiáng)了項(xiàng)目涉眾對(duì)復(fù)雜產(chǎn)品特征在細(xì)節(jié)和相互依賴關(guān)系上的理解， 增強(qiáng)了項(xiàng)目涉眾對(duì)需求( 尤其是復(fù)雜需求) 的掌握 ; 增進(jìn)了項(xiàng)目涉眾之間的交流， 減少了可能的誤解和交流偏差; 需求管理能夠更加有效地處理需求變更，提高了生產(chǎn)效率; 需求跟蹤信息能夠更加準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便進(jìn)行更好的項(xiàng)目決策 ; 使得項(xiàng)目涉眾認(rèn)識(shí)到需求在項(xiàng)目工作中的重要性， 使得需求的作用得到重視和有效發(fā)揮。良好的需求分析和管理工作， 才能把系統(tǒng)的功能描述和性能指標(biāo)轉(zhuǎn)化為具體的軟件需求規(guī)格說(shuō)明書(shū)，成為系統(tǒng)建設(shè)的依據(jù)和基礎(chǔ) 。

1、按不同經(jīng)濟(jì)規(guī)模分類

按不同經(jīng)濟(jì)規(guī)模分類?？梢詣澐譃閭€(gè)人(家庭)住宅需求和社會(huì)住宅需求。

個(gè)人(家庭)住宅需求是個(gè)人(家庭)有支付能力的住宅購(gòu)買力。每個(gè)個(gè)人(家庭)的住宅需求總是具體的、現(xiàn)實(shí)的，體現(xiàn)著住宅需求的各個(gè)側(cè)面和活動(dòng)過(guò)程。這是從微觀的角度進(jìn)行考察。

社會(huì)住宅需求則是從宏觀經(jīng)濟(jì)分析的全社會(huì)的有支付能力的住宅購(gòu)買力。它表明全社會(huì)住宅需求水平，需求結(jié)構(gòu)、需求方向，并可據(jù)此探索住宅需求發(fā)展的規(guī)律。

2、從住宅需求實(shí)現(xiàn)的角度分類

從住宅需求實(shí)現(xiàn)的角度分類，可以劃分為現(xiàn)實(shí)的住宅需求和潛在的住宅需求。

現(xiàn)實(shí)的住宅需求是指在一定時(shí)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的住宅購(gòu)買力，它表明住宅需求的實(shí)際數(shù)量。

潛在的住宅需求是指過(guò)去和現(xiàn)在未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的住宅購(gòu)買的支付能力而在未來(lái)可能轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?gòu)買力的需求。

3、按形成住宅需求的資金來(lái)源分類

按形成住宅需求的資金來(lái)源分類，可以劃分為自有資金和外來(lái)資金的住宅需求。由個(gè)人和家庭自己擁有的貨幣收人和儲(chǔ)蓄等形成的住宅需求，是自有資金的住宅需求。

由國(guó)冢、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或他人提供的貨幣補(bǔ)貼、住宅信貸、捐助的貨幣等而形成的個(gè)人住宅需求是外來(lái)資金的住宅需求。

4、按住宅需求層次分類

按住宅需求層次分類，可劃分為最低住宅需求、基本住宅需求和高層次住宅需求。

最低住宅需求是滿足個(gè)人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅購(gòu)買力?；咀≌枨笫菨M足個(gè)人和家庭基本居住需要所具有的住宅購(gòu)買力。全社會(huì)的平均住宅購(gòu)買力代表了這種住宅需求。

高層次住宅需求是滿足個(gè)人和家庭智力和體力發(fā)展及享受需要所具有的住宅購(gòu)買力。收入高的家庭住宅需求強(qiáng)，往往愿意支付較多的貨幣取得質(zhì)量高的高級(jí)住宅。

需求工程需求獲取階段

需求獲取首先需要的是技術(shù)的支持，其次，在需求獲取工作中主要涉及了 3 個(gè)至關(guān)重要的因素：應(yīng)搜集什么信息；從什么來(lái)源中搜集信息；用什么機(jī)制或技術(shù)搜集信息。再次，需求獲取的開(kāi)始，代表著軟件項(xiàng)目正式開(kāi)始實(shí)施，正所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難。綜合上述 3 個(gè)點(diǎn)使得需求獲取成為軟件開(kāi)發(fā)中最困難、最關(guān)鍵、最易出錯(cuò)也是最需要交流的方面。在工作開(kāi)展中，主要是就業(yè)務(wù)流程、組織架構(gòu)、軟硬件環(huán)境和現(xiàn)有系統(tǒng)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，挖掘系統(tǒng)最終用戶的真正需求，把握需求的方向。在需求獲取調(diào)研會(huì)中首先對(duì)需求獲取方法作了驗(yàn)證?，F(xiàn)行的需求獲

取方法一般有基于調(diào)查的需求獲取方法、基于用例的需求獲取方法、原型法等幾種方法。各種需求獲取方法各有利弊。

需求工程需求分析階段

需求分析與需求獲取是密切相關(guān)的，需求獲取是需求分析的基礎(chǔ)，需求分析是需求獲取的直接表現(xiàn)，兩者相互促進(jìn)，相互制約。需求分析與需求獲取的不同主要在于需求分析是在已經(jīng)了解承建方的實(shí)際的客觀的較全面的業(yè)務(wù)及相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，結(jié)合軟、硬件實(shí)現(xiàn)方案，并做出初步的系統(tǒng)原型給承建方做演示。承建方則通過(guò)原型演示來(lái)體驗(yàn)業(yè)務(wù)流程的合理化、準(zhǔn)確性、易用性。同時(shí)，用戶還要通過(guò)原型演示及時(shí)地發(fā)現(xiàn)并提出其中存在的問(wèn)題和改進(jìn)意見(jiàn)和方法。

需求工程文檔編寫(xiě)階段

需求開(kāi)發(fā)的最終成果是，在對(duì)所要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品達(dá)成共識(shí)后，所編寫(xiě)的具體的文檔。需求文檔是在需求獲取和需求分析兩個(gè)階段任務(wù)結(jié)束時(shí)生成的，所以文檔要包含所有需求。在此階段先要從軟件工程和文檔管理的角度出發(fā)依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)審核需求文檔內(nèi)容，確定需求文檔內(nèi)容是否完整。對(duì)需求文檔中存留問(wèn)題進(jìn)行修改的工作。

需求工程需求確認(rèn)階段

需求確認(rèn)主要是針對(duì)《需求規(guī)格說(shuō)明書(shū)》的評(píng)審，保證需求符合優(yōu)秀需求成熟的特征，并且符合好的需求規(guī)格說(shuō)明的特征。在需求確認(rèn)階段需要保證以下幾點(diǎn)：

（1）軟件需求規(guī)格說(shuō)明正確描述了預(yù)期的滿足各方涉眾需求的系統(tǒng)能力和特征。

（2）從系統(tǒng)需求、業(yè)務(wù)規(guī)則或其他來(lái)源中正確的推導(dǎo)出軟件需求。

（3）需求是完整的、高質(zhì)量的。

（4）需求的表示在所有地方都是一致的。

（5）需求為繼續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和構(gòu)造提供充分的基礎(chǔ)。

需求工程需求跟蹤階段

需求跟蹤是指通過(guò)比較需求文檔與后續(xù)工作成果之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，確保產(chǎn)品依據(jù)需求文檔進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建立與維護(hù)“需求——設(shè)計(jì)——編程——測(cè)試”之間的一致性，確保所有工作成果符合用戶需求。需求跟蹤是一項(xiàng)需要進(jìn)行大量手工勞動(dòng)的任務(wù)，在系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和維護(hù)的過(guò)程中一定要隨時(shí)對(duì)跟蹤聯(lián)系鏈信息進(jìn)行更新。需求跟蹤能力的好壞會(huì)直接影響產(chǎn)品質(zhì)量，降低維護(hù)成本，容易實(shí)現(xiàn)復(fù)用，同時(shí)，需求跟蹤還需要建設(shè)方的大力支持。

需求工程需求復(fù)用階段

在軟件項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，許多不同項(xiàng)目間存在著許多相似的需求，尤其是類型相同的項(xiàng)目在不同的用戶群眾的實(shí)施中，需求的相似性就更加明顯、更加普遍了。有了需求復(fù)用，建設(shè)方就能快速的形成一個(gè)需求的原型，這樣，后期的需求工作只需要在此原型的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改、擴(kuò)充和完善即可，大大提高了需求分析的工作進(jìn)度。所以，對(duì)于需求的復(fù)用就需要加以重視。對(duì)于需求復(fù)用，首要責(zé)任就是要提取可復(fù)用的需求，對(duì)需求復(fù)用的理解和擴(kuò)充。其次就是要保證需求復(fù)用不存在沖突。

需求工程變更控制階段

需求變更在軟件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中是不可避免的。無(wú)休止的需求變更只會(huì)造成各種資源無(wú)休止的浪費(fèi)，但是其中也不乏有許多是必要的、合理的需求變更。對(duì)于需求變更，首先是要盡量及早的發(fā)現(xiàn)，以避免更大的損失。其次，是要采取相應(yīng)的、合理的變更管理制度和流程，這樣同樣可以降低需求變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

需求工程版本控制階段

版本控制是管理需求規(guī)格說(shuō)明和其他項(xiàng)目文檔必不可少的一個(gè)方面，也是需求變更文檔化管理的最有效辦法?？梢栽敿?xì)記錄發(fā)生需求變更的需求文檔版本的版本，發(fā)生變更的原因，變更發(fā)生的控制記錄，并對(duì)變更后的需求文檔進(jìn)行唯一版本號(hào)的標(biāo)識(shí)。使得每個(gè)成員都能及時(shí)訪問(wèn)最新版本的需求文檔。

實(shí)施版本控制的基礎(chǔ)是需求基線，所謂需求基線就是項(xiàng)目組成員一經(jīng)承諾將在某一特定產(chǎn)品版本中實(shí)現(xiàn)的功能性和非功能性需求的集合。需求基線的確定可以保證項(xiàng)目的涉眾各方可以對(duì)發(fā)布的產(chǎn)品中希望具有的功能和屬性有一個(gè)一致的理解。