置業(yè)

置業(yè)知己知彼

所謂“知己知彼”，知己體如今量力而為與量力而行，買房最理性最冷靜最無風險的前提就是明白自己所有而后取所需。對于只有25萬元資金只要80平方米就能實現(xiàn)合家歡樂的目標，又何必強求100平方米之后而算計明日柴米油鹽分角之苦；對于家人只要就近而居就能時而常來常往的便利，又何必舍近求遠而分隔千里的無助；對于明亮潔凈方便安全適宜而居足矣，又何必遙想望江觀日賞月聽水之豪宅奢望。只有知己后才可善待己。

知彼表如今抓大不放小，大的有城市規(guī)劃發(fā)展方向、城市市政建設投入、區(qū)域價值體現(xiàn)、周邊居住配套、開發(fā)團隊組成、項目規(guī)劃審批手續(xù)、戶型售價面積總價等等宏觀把控。而不放小就在于要望聞問切，望在于在項目周邊多看看、走走；聞在于各渠道方式多聽聽、想想；問在于親朋好友多探探、聊聊；切在于政策文章條文多讀讀、記記。

置業(yè)取長補短

再說說如何“取長補短”。很多人買房時渴望既要好地段又要戶型佳；既要價格低又要面積大；既要重點小學又要會所泳池；既要鐵定升值又要漲了再漲；既要歐美羅馬又要蘇杭江南。追求盡善盡美、應有盡有固然沒錯，但理想是建立在現(xiàn)實付出上的，房子可以做的很好很美，豪宅洋房會有很多，但終究有怎樣的投入才會有同樣的產(chǎn)出。做的很好很多最終的成本都與售價掛鉤，或許有部分的開發(fā)商愿意舍得自己投入，但畢竟少數(shù)。

什么房子才是適合自己的？什么小區(qū)才是我最需要的？其實因人而異。有的為了孩子的就學，有的為了居住的空間夠大，有的為了有合適的價位，有的為了上班工作方便，有的為了親近家人好友，所以什么才是自己最想要的，什么才是最滿足自己所需的，什么才是自己承受的來的，這才是最重要的。不要為了一房而居，而一煩到老，不要為了要面子而忘了過日子。

所以買房時一定要“知己知彼”后“取長補短”得“知足常樂”。

置業(yè)注重細節(jié)

房貸專家建議，買房貸款，很多細節(jié)需要精打細算。

細節(jié)之一：貸前選銀行

當前，各家不同的商業(yè)銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對不同群體個性化的個人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過個人住房貸款，也可以通過部分商業(yè)銀行已經(jīng)開辦的轉按揭服務將住房貸款業(yè)務轉入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務。

細節(jié)之二：選擇利率

利率在房貸中是最重要的價格因素。如果購房者認為未來一段時間內利率將繼續(xù)保持上升，那么在貸款時就可以選擇固定利率貸款，回避未來利率上漲所帶來的成本風險；如果購房者認為未來利率將保持下降趨勢，那么在貸款時就可以選擇浮動利率貸款，回避固定利率貸款因利率下降而帶來的成本風險。

細節(jié)之三：善用公積金

由于公積金貸款利率相對優(yōu)惠，因此對于每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。當前，客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80%，最長貸款年限為30年；商業(yè)性貸款額度（大于90平方米）不超過總房價的70%，最長貸款30年；一手自住房單套建筑面積低于90平方米（含90平方米），且根據(jù)客戶資信等情況其貸款最高不超過房價的80%；當前組合貸款的可貸額度是公積金和商業(yè)貸款之和不超過總房價的70%。

細節(jié)之四：避免逾期吃罰息

保證每月堅持按時還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒有及時還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會影響自己的信用記錄，這損失就遠遠不是經(jīng)濟上能夠彌補的了。因此在辦理個人住房貸款時，借款人必須對自己的還款能力有一個長遠謹慎的考慮。

據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年11月廣州市區(qū)的商品房樓價達6163元，已是1997年以來的新高了，粗略計算漲幅約10%。宏觀調控、銀行加息、建材價漲、樓價上揚……不斷上揚的樓價，引起購房者的熱切關注，特別是那些在這些年有購房打算的人，可謂持幣待購，但不斷攀升的房價，又給了他們當頭一棒。以下是在2007年元旦采盤期間對購樓者的一些追蹤，他們的購樓方式是應對當前市場的一些態(tài)度——你屬于哪種置業(yè)情況呢？

置業(yè)觀望性買家

有需要才買胡小姐從事廣告業(yè)，在廣州打工已五年，月收入8000左右，本來是打算現(xiàn)年購房，將父母從老家接來一起過春節(jié)，因此，從“五一”開始就開始留意樓市上新推出的房子。胡小姐最喜歡的是天河區(qū)，因為多年來自己一直是在天河上班，因而沒有考慮其它區(qū)域的樓盤，但天河區(qū)公園附近一帶的房子從4000元/平方米直逼近6000元/平方米，漲價太快，讓胡小姐的心里不是滋味。面對一些在漲價大潮中急于購樓的人群，胡小姐顯得較為冷靜，她認為，除非是有非常需求不得不買的情況才會購買“高價樓”，否則將不考慮購樓。雖然樓價看樣子難以降下來，但買樓也不是特別需要，所以，在樓價上漲、存款并不太充盈的情況下，她的初步打算是暫時不考慮購樓。

置業(yè)投資性買家

投資性價比高的房子劉先生在元旦前看到一則新聞，說是海珠區(qū)某樓盤以3500元/平方米的低價開盤。如今市場上還有如此低價位的房子，讓劉先生感動不已，放下報紙就趕往該盤，恰逢該盤是在內部認購期間，樓盤銷售部經(jīng)理告訴他，如今開始認購可享受98、96、94三重折中折的優(yōu)惠措施，估計在元旦正式開盤時的成交價在3600元/平方米左右，屬中低檔盤。于是劉先生就一口氣認購了二套單位，一套大戶型自己居住，一套小戶型用來投資。誰知在元旦前一天，劉先生接到售樓部的電話，告訴他所認購的房子，大戶型的那一套折完后的成交價在4200元/平方米，小戶型的成交價在4000元/平方米，這個價位已包括各種優(yōu)惠與折扣，同時還要求他元月1日早上八點到售樓部搖珠認購。聽到這個成交價格與當初認購時的價格相差甚遠，每平方米與價格相隔了近600元，劉先生一算計，當場表示不要，因此在元月1日正式開盤的那天，劉先生也沒有去到售樓部。

對于樓價，劉先生是敏感的，尤其是以投資為目的客戶來講，樓價的上漲更使他們謹慎。劉先生認為，盡管有諸多的經(jīng)濟學家認為房價漲是合理的，現(xiàn)時還有上升趨勢……但這一切是由市場說了算。他對一手新盤的投資價值是否升值持懷疑態(tài)度，尤其是這種名不見經(jīng)傳的小樓盤，他認為，投資性的樓盤是要靠品質和價格來取勝的，品質不好，時間越長其升值和保值的潛力越要打折扣，在廣州的一些鬧市區(qū)，哪怕是同一地段的樓盤，不同品質的樓盤其出盤的價格也是不同的。最明顯的例子是，珠江新城，其濱?；▓@的一套兩房單位月租金在3000—3500元左右，而與一路之隔的漁民新村二房單位只能租1200元，而附近的農(nóng)民屋卻只能租到600—800元，因此品質第一。品質不好，房子幾年就舊得不可目睹，再以珠江新城為例，早年同時開發(fā)的幾棟樓盤中，因為規(guī)劃與設計以及樓盤外立面等問題，有的樓盤顯得很舊，其租金上不去，而有的卻幾年容顏不變，其租金居高不下，且租售活躍，尤其是在出租市場，隨著新貨的沖擊，品質不高的樓盤更是無法與之抗衡比拚的了，因此，對于品質不高的樓盤而言進行投資，除非在價格上有格外的優(yōu)勢才能獲利，否則很難得到預期的回報。

置業(yè)自住性買家

考慮購買二手新樓一手新盤廣告打的歡，引起人們許多關于家的夢想。本來張女士是準備在郊區(qū)購房的，但所看中的幾家郊區(qū)大盤價格也開始上漲，有的樓盤漲幅還比較厲害，而市區(qū)的二手樓價也在往上走。于是，張女士又打消了在市區(qū)購二手樓的想法，去郊區(qū)看盤，張女士不去售樓部，而是去小區(qū)中介所，希望在這里找到性價比高的房子。

在星河灣，她發(fā)現(xiàn)，這里一、二期的江景單位由于當初的發(fā)售價格比較高，再加上沿江路通車，因此這類房源的成交售價較當初購置價略低。如一期的124平方米三房，帶家私電器，售價在55～58萬元；88平方米的二房單位成交價一般在36萬元左右；幾乎與當時的成交價吃平；在錦繡香江和南國奧園，二手新盤不多，樓齡1年左右的80平方米二房單位，南奧成交價多在36萬元左右；錦繡香江售價多在38萬左右，二手新房的均價一下子竄到4500元/平方米，幾乎趕上與這里的新房價格。于是張女士又來到祈福新村，這里二手房源產(chǎn)品類型豐富多樣。別墅、多層洋房、高層半山洋房一應俱全，樓齡從10年左右到1左右，園景、湖景或山景也都有多樣選擇。戶型選擇更是多樣，張小姐幾乎挑花了眼，這里的二手房樓齡越長總價就越便宜，而新二手房的價格卻不便宜，比如，一套13萬左右的二房，很有可能在15—17萬元右成交；當然樓齡超過10年以上的，價格會走低10%—15%左右，想找新二手房，太老雖然便宜但卻不想要，太新的價格上也沒有太多的便宜可占，于是只好放棄。

在華南板塊轉一圈，在詳細了解了這里的二手行情后，張女士終于在雅居樂淘到第一期的一套75平方米二房新單位，經(jīng)協(xié)商成交價為31萬元左右。張女士覺得很“抵”，因為廣州雅居樂的第四期洋房”上善若水“每平方米的均價已走高到6000多元。

張女士的購房理由是，在郊區(qū)購房，最大的需求是買環(huán)境，雖然每個組團的價位不同，但社區(qū)的大環(huán)境、大教育、大交通、居住氛圍、以及整個的社區(qū)文化等這些資源是所有小區(qū)業(yè)主所共享的，因此，在郊區(qū)新房價格走高的情況下，在郊區(qū)選擇較為便宜的新二手來置業(yè)，不妨也是一種選擇。

置業(yè)自住性買家

買尾盤

房價上漲出乎意外，但07年卻是孫先生最想購房的一年。其一是不想將錢花在租金上，租房租煩了；其次是對于一個沒有房子的人來講，房價漲多少就是存款貶多少，于是決定趁如今購套房，他決定在自己長年生活的天河區(qū)購一套房，但卻又接受不了現(xiàn)時新盤的價格，于是把目光投放到發(fā)展商的尾貨中，“第一次置業(yè)嘛，不可能盡善盡美的”，其性價比要放在第一位，于是便開始在天河區(qū)的一些“老盤”的售樓部里轉悠，有時候也上網(wǎng)查找房源信息，并將自己的購房要求貼在網(wǎng)上，寫下了自己求購信息，同時還在中介公司留下購房需求。

功夫不負有心人，在冷冷清清的尾貨市場轉悠兩個月，經(jīng)過中介公司的推薦，孫先生在天河北粵墾路某樓盤小區(qū)找到一個94平方米的尾盤，成交價32萬，雖然裝修較為陳舊，還需再翻修一下，但單價成交價為3100元/平方米，在天河北附近能買到如此物有所值的房子，令孫先生高興不已。這個小區(qū)是在發(fā)展商清尾貨時，以31萬元的價格將所有尾貨處理給內部職工，這些職工拿到房子后，恰逢樓市價格低迷，幾年來一直上不去，再加上新貨的不斷沖擊，于是這里的尾貨便就這樣空置了好幾年無人問津。同時在這幾年的發(fā)展中，這里的房子無論是從戶型、還是裝修，都已不算新穎了，當初想賺上一筆的可能性越來越小，這些業(yè)主們經(jīng)過幾年漫長的等待，終于等來現(xiàn)年樓價上漲的市場行情，于是趁機放盤，以當初的成交價售出去。

購買尾貨雖然物有所值，但可遇不可求。孫先生之所以能買到這樣的房子，最主要的舍得花時間與精力。

置業(yè)顧問本身應該精通房產(chǎn)的相關基礎知識;另外應該熟悉售樓的循環(huán)流程,應該掌握銷售技巧如談判技巧,話術技巧,產(chǎn)品銷售的語言技巧,電話跟進的銷售技巧以及銷售說服技巧等等,其還應該快速分析出客戶的購買行為 決策和心理,并熟練應用拉銷比較等等的諸多應用技巧!售樓處已經(jīng)沒有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱呼被“置業(yè)顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業(yè)顧問”的綜合服務功能。據(jù)卡梅爾等項目銷售負責人介紹，置業(yè)(銷售)顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質，經(jīng)過了置業(yè)專業(yè)體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業(yè)顧問的熱情及專業(yè)知識能夠讓人體會到這個樓盤的內涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。

置業(yè)置業(yè)顧問分類

置業(yè)顧問有兩種，一種是開發(fā)企業(yè)銷售部門自己的置業(yè)(銷售)顧問、一種是開發(fā)企業(yè)引進的專業(yè)顧問公司的置業(yè)顧問。兩種置業(yè)顧問的專業(yè)職能是一致的，就是通過對買賣雙方的了解、溝通，達成房屋交易。在這個過程中，現(xiàn)代的置業(yè)顧問的職責是雙重的，既要為賣方負責，也要為買方負責，置業(yè)顧問首先應從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解了購房者的真正需求，才能從實際需求出發(fā)引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。

置業(yè)顧問不僅可以深度傳遞樓盤品質，更能體現(xiàn)企業(yè)文化素質和發(fā)展實力。正因為如此，這些企業(yè)在選擇和制定置業(yè)顧問服務標準時，從長遠利益出發(fā)，加強了對置業(yè)顧問服務意識的培養(yǎng)。其中包括對置業(yè)顧問的文化素質的剛性選擇，如基本上都是有事業(yè)心的本科生、研究生等高學歷者；對這些置業(yè)顧問進行不間斷的業(yè)務及企業(yè)文化方面的培訓，如對房地產(chǎn)市場規(guī)則及發(fā)展進行理性分析、研究目標消費群的住房、投資及各種付款方式需求，使其真正達到能提供全方位服務的職業(yè)水準；對置業(yè)顧問提出更高要求，使其有更高的服務意識和誠信品質，如洛卡小鎮(zhèn)銷售部門要求置業(yè)顧問在了解本項目時，要對西班牙等各種建筑風格有更深的理解，并通過考察梅江區(qū)域的周邊項目狀況，制定差異化服務項目；而卡梅爾項目銷售部則以企業(yè)對建筑建設細節(jié)的認真處理過程為例，對置業(yè)顧問進行誠信服務引導，使置業(yè)顧問對客戶的溝通過程更實在，更有說服力。

置業(yè)置業(yè)顧問責任

1、主動維護公司聲譽，對本樓盤進行宣傳；

2、熱情接待，細致講解，耐心服務，務必讓客戶對我們提供的服務表示滿意；

3、全面熟練地掌握本樓盤的規(guī)劃、設計、施工、管理情況，了解房地產(chǎn)法律、法規(guī)以及相關交易知識，為客戶提供滿意的咨詢；

4、制定個人銷售方案、計劃，嚴格按照公司的銷售價格及交房標準進行銷售；

5、挖掘潛在的客戶；

6、進行市場調查，并對收集的情報進行研究；

7、注意相關資料、客戶檔案及銷售情況的保密；

8、及時向銷售部負責人反映客戶信息，以便公司適時改變銷售策略；

9、每天記錄電話咨詢及客戶接待情況；

10、協(xié)助解決客戶售后服務工作；

11、銷售部同事間要互相尊重，互相學習，以團隊利益為重；

12、做好對客戶的追蹤和聯(lián)系；

13、每天做銷售小結，每月做工作總結；

14、維護售樓現(xiàn)場的設施的完好及清潔。

等額房貸、遞減房貸

開通銀行：幾乎所有銀行

關鍵詞：大眾化

特點：住房商業(yè)貸款中最基礎、最普遍的品種。顧名思義，等額房貸即“每個月所償還的金額相同”，直到付清所有的本金和利息；而遞減房貸即“初期償還金額較多，后期償還金額較少”的房貸形式，在還款方式上屬于“前緊后松”。

適合人群：等額房貸比較適合收入穩(wěn)定的工薪階層，遞減房貸適合前期還款能力比較強的人群。

置業(yè)固定利率房貸

開通銀行：光大銀行、招商銀行、建設銀行

關鍵詞：利率穩(wěn)定

特點：選擇固定利率房貸，就意味著在還款期內貸款利率固定不變，不受浮動利率的影響，無論銀行貸款率上調或下降，固定利率房貸意味著還款總額不變。

適合人群：對成本計算要求比較高，或是對利率遠景的判斷相當自信的人群。如果你預期貸款利率將上漲，就選擇它吧。

置業(yè)氣球貸

開通銀行：深圳發(fā)展銀行

關鍵詞：選擇性大

特點：舉個例子，如果你選擇5年期的“氣球貸”，如果5年到了，你沒法還貸，可延長至20年，但在前5年中，你享受了5年期的貸款利率。

適合人群：具有提前還款意愿且有提前還款能力的人群。如果客戶“氣球貸”還款記錄良好，在“氣球貸”到期后也可將剩余本金進行再融資。

置業(yè)寬限期還款

開通銀行：浙商銀行

關鍵詞：還款期限可延長

特點：如果在還款過程中，還款人無法履約，寬限期還款可以將還款期適當延長。例如10年的住房商業(yè)貸款，在第9年時還款人因為工作調動收入銳減，無法在最后一年按約還款。若他辦理寬限期還款手續(xù)，可以將剩余款項轉換為3年期甚至更長，以減輕他的還款壓力。

適合人群：還款能力、經(jīng)濟狀況可能發(fā)生重大變化的人群。

置業(yè)直客式房貸

開通銀行：招商銀行、浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等

關鍵詞：一次性支付

特點：銀行將借款人所需的購房款項直接打入客戶賬戶的房貸方式。為了鼓勵消費者一次性付款，很多開發(fā)商設立了很多優(yōu)惠及獎勵措施。如果運用直客式房貸，消費者大可不必透露按揭的真實情況，直接爭取到一次性付款的實惠。

適合人群：所購買房屋的開發(fā)商對于一次性付款有較大優(yōu)惠的購房群體。

置業(yè)接力貸

開通銀行：農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、招商銀行

關鍵詞：還款人轉變

特點：大部分銀行都對借款人的年齡做了要求。例如，有些銀行規(guī)定，借款人必須60歲以內。如果一個58歲的人想要貸款買房，他的還款期限只能有兩年。如果他使用接力貸，貸款期限20年，他就可以和子女一起成為共同貸款人，將剩下18年的部分由子女歸還（有些銀行規(guī)定為直系親屬）。

適合人群：40歲以上人。

置業(yè)雙周供

開通銀行：深圳發(fā)展銀行

關鍵詞：加快還款頻率

特點：比起其他住房商業(yè)貸款按月為單位，一年扣款12次的方式，雙周供嚴格按照14天為還款間隔，一年還款26次左右（個別年可達27次）。通過加快還款頻率，可以減少總利息支出。不過，雙周供對于還款時間的要求非常高，你得保證兩個星期一次的結算。

適合人群：一些收入較為穩(wěn)定和均衡的人群，特別是期供類房貸業(yè)務中的中高端人群。

置業(yè)雙月供季度供

開通銀行：一些銀行即將開通

關鍵詞：可減慢還款頻率

特點：當前仍然處于探索階段。據(jù)悉，一些銀行已將其提上議程。雙月供、季度供意味著兩個月，甚至一季度還一次款，減慢還款頻率，利息總額也隨之增加。不過，雙月供、季度供意味著更多的流動資金，也許證券市場的火爆會加速這種貸款方式的出臺。

適合人群：個人經(jīng)營周轉有特別要求的人群，也適合公事繁忙，經(jīng)常出差的人群。

編后：盡管當前各銀行的還貸方式很多樣，但當前所有商業(yè)住房貸款品種，都是基于中國人民銀行所規(guī)定的基本房貸方式——等額房貸和遞減房貸，萬變不離其宗：占用銀行資金越多、占用時間越長，利息支出就越多，反之則越少。對于普通購房者而言，買房在一生的花費中占很大比例。面對琳瑯滿目的商業(yè)住房貸款種類，記住這條“定律”，選擇合適自身情況的品種，能夠讓你在經(jīng)濟博弈中取得主動。

毛坯房：我的地盤我做主

價格特點：一般情況下，毛坯房與全裝房相比總價相對較低。因此，在毛坯房的購買者中有相當一部分人群是工薪階層，他們由于受經(jīng)濟實力的限制，很可能全裝修房的裝修標準要高于其計劃的裝修標準，這無形中增加了他們的經(jīng)濟負擔，而選擇毛坯房，則可以根據(jù)自身的實際經(jīng)濟情況來確定裝修標準。

個性差異：隨著人們生活水平的提高，人們顯然已經(jīng)不能滿足“居者有其屋”的原始要求了，個性化、差異化的產(chǎn)品越來越受到消費者的喜愛。因此，毛坯房除了具有相對較低的價格特點外，還能夠滿足人們的個性化需求。購房者可以按照自己的喜好、需求以及對家的理想來設計屬于他們自己的私人空間，同時也可以避免二次裝修造成的浪費。

費用明確：由于毛坯房在整個裝修過程中都需要自己親力親為，如選擇裝修公司、雇傭裝修人員、購買裝修材料等，因此每筆費用支出都十分明確。

全裝房：咱體驗坐享其成

質量保證：出售全裝房，開發(fā)企業(yè)要與裝修企業(yè)簽訂合同，裝修企業(yè)對開發(fā)企業(yè)負責裝修質量；購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂合同，開發(fā)企業(yè)對購房者負責裝修質量。這樣責權明確，一旦出現(xiàn)裝修質量問題，一環(huán)扣一環(huán)，誰也不能推卸責任。

避免干擾：購買毛坯房，業(yè)主通常都是單獨裝修，由于業(yè)主的入住時間、裝修時間不同，裝修時產(chǎn)生的噪聲、灰塵對相鄰業(yè)主難免有所影響。據(jù)統(tǒng)計，一個小區(qū)從交房到最后一個客戶裝修完畢一般需要2年時間，長時間的施工噪音干擾，給業(yè)主帶來諸多煩惱。建筑垃圾的處理和裝修材料的進場運輸，給電梯和公共部位等也帶來污染和損壞。而全裝修房則可以避免這些不必要的干擾。

輕松入?。捍蠖鄶?shù)全裝房的廚、衛(wèi)甚至地板、空調等設施都比較齊備，業(yè)主只需帶上自己的家具和行李便可以入住新家。而且，有的全裝房在交房后，還涉及到裝修建材的保修問題，信譽佳的開發(fā)商可以提供足以讓人信賴的售后服務。

置業(yè)緣起

2009年房產(chǎn)過熱，導致北京、上海、廣州、深圳等一線城市提早進入兩萬元時代。年末政府出臺維持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策，并鼓勵居民自主和改善性購房需求。房地產(chǎn)市場在一系列利好政策的刺激下，伴隨土地資源的稀缺、投資潛力的升級及投資行為的介入，一線城市的房價在可預期的未來依舊呈上揚態(tài)勢。相對于一線城市房價的居高不下，二三線城市還未完全進入開發(fā)商縱容投機置業(yè)、綁架剛性需求迫漲房價的階段，從而催生了一批在一線城市工作的人們返鄉(xiāng)置業(yè)的需求。

在外漂泊打拼一年，不管在外面過的是好是壞，始終都有一顆回家的心?！蔼氃诋愢l(xiāng)為異客，每逢佳節(jié)倍思親”，在思鄉(xiāng)情漸漸涌現(xiàn)的春節(jié)前夕，返鄉(xiāng)置業(yè)的想法再次被許多游子提上日程。甚至有很多人認為“返鄉(xiāng)置業(yè)”是支撐樓市剛性需求的重要組成部分。

置業(yè)優(yōu)惠

隨著購房者的理性化，不僅從地段、價格、戶型、配套、交通等方面衡量；而項目自身是否針對返鄉(xiāng)置業(yè)人群已制定出一定的優(yōu)惠措施，可以在短短時間內讓他們出手，開發(fā)商是否針對當前市場做好了準備，來迎接返鄉(xiāng)置業(yè)群才是第一位。

樓市進入年末收尾階段，許多在外務工人員均已思家心切，希望早點返鄉(xiāng)。每這些年底，市場上都會有一波特殊的群體回鄉(xiāng)置業(yè)，在年末之際返鄉(xiāng)置業(yè)潮將繼續(xù)盛行，開發(fā)商定會抓住機會最后一搏。調控之下，市場比較低迷。部分項目已完成年度銷售任務，此時已停止一切宣傳活動；但大部分項目任務還未完成，返鄉(xiāng)置業(yè)也成為了年度最后一仗。各種優(yōu)惠、打折、促銷活動沖擊置業(yè)者，抓住時機做最后沖刺。

置業(yè)理由

第一，高房價帶來高壓力，收入跑不過CPI!

一線城市高房價讓人望而卻步。在滿懷期望地打拼時，物價與房價卻在瘋漲，落差在不知不覺中拉大。一線城市房價與薪水收入不成比例，“杯水車薪”成為回家置業(yè)的最重要理由之一。

第二，限購又限貸，他鄉(xiāng)購房門檻高!

一道限購令，讓戶籍成為決定有無購房資格的重要門檻。很多在一二線城市工作的外地人士都被無情地擋在了置業(yè)安家的大門外。這不僅僅是剝奪了置業(yè)的機會，同時奪走的還有他們對于未來的期望?；剜l(xiāng)置業(yè)，也許是唯一選擇!

第三，親情在召喚，故土情最濃、人最親!

月是故鄉(xiāng)圓，人是故鄉(xiāng)親。有誰能忘記故鄉(xiāng)的月、故鄉(xiāng)的人呢"para efa7c0" label-module="para">2100433B

注冊置業(yè)公司完成所得證照

所得證照清單：

1.營業(yè)執(zhí)照正副本；

2.電子營業(yè)執(zhí)照U盤；

3.私營企業(yè)協(xié)會證書；

4.組織機構代碼證正、副本；

5.代碼IC卡；

6.稅務證（國、地）正、副本；

7.公司章、財務專用章、法人章各一枚。2100433B

關于印發(fā)《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的通知

建住房〔2000〕108號

各省、自治區(qū)建委（建設廳），直轄市房地局，中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各商業(yè)銀行，新疆生產(chǎn)建設兵團，解放軍總后營房部：

現(xiàn)將《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。并將有關要求通知如下：

一、住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是擔保方式的一種補充，擔保公司不得強制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔保，不得干預銀行的正常信貸經(jīng)營活動。任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業(yè)擔保。

二、各地執(zhí)行中如遇到問題，應及時向建設部、中國人民銀行報告。

建　 設　 部

中國人民銀行

二○○○年五月十一日

住房置業(yè)擔保管理試行辦法

第一章　總　則

第一條　為支持城鎮(zhèn)個人住房消費，發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，保障債權實現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住房置業(yè)擔保，是指依照本辦法設立的住房置業(yè)擔保公司（以下簡稱擔保公司），在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

第三條　住房置業(yè)擔保，應當遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則。任何單位和個人不得干預貸款人及擔保公司的正常經(jīng)營活動。

第四條　借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保。

第五條　貸款人與借款人依法簽訂的個人住房借款合同為主合同，擔保公司、貸款人依法簽訂的保證合同是其從合同。主合同無效，從合同無效。保證合同另有約定的，從其約定。

保證合同被依法確認無效后，擔保公司、借款人和貸款人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。

第六條　國務院建設行政主管部門歸口管理全國住房置業(yè)擔保管理工作。

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內住房置業(yè)擔保管理工作。

直轄市、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內住房置業(yè)擔保管理工作。

第二章　擔保公司

第七條　擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。

第八條　設立擔保公司，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照。

第九條　擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。

第十條　設立擔保公司應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有不少于1000萬元人民幣的實有資本；

（四）有一定數(shù)量的周轉住房；

（五）有適應工作需要的專業(yè)管理人員；

（六）有符合《公司法》要求的公司章程；

（七）符合《公司法》和相關法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第十一條　擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。

貨幣形態(tài)的實有資本應當存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行，或發(fā)放由擔保公司提供住房置業(yè)擔保的個人住房貸款的其他銀行。

第十二條　貸款人不得在擔保公司中持有股份，其工作人員也不得在擔保公司中兼職。

第十三條　一個城市原則上只設一個擔保公司，以行政區(qū)內的城鎮(zhèn)個人為服務對象。

縣（區(qū)）一般不設立擔保公司，個人住房貸款量大的縣（區(qū)）可以設立擔保公司的分支機構。

第十四條　擔保服務收費標準應報經(jīng)同級物價部門批準。擔保服務費由借款人向擔保公司支付。

第十五條　擔保公司應當設立內部監(jiān)督機構，負責對內部擔保經(jīng)營狀況的監(jiān)督。

第三章　擔保的設立

第十六條　借款人向擔保公司申請住房置業(yè)擔保，應當具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；

（三）收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；

（四）已訂立合法有效的住房購銷合同；

（五）已足額交納購房首付款；

（六）符合貸款人和擔保公司規(guī)定的其他條件。

第十七條　擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應當嚴格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔保公司可以拒絕提供擔保。

第十八條　住房置業(yè)擔保當事人應當簽訂書面保證合同。保證合同一般應當包括以下內容：

（一）被擔保的主債權種類、數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）保證的方式；

（四）保證擔保的范圍；

（五）保證期間；

（六）其他約定事項。

第十九條　住房置業(yè)擔保的保證期間，由擔保公司與貸款人約定，但不得短于借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過擔保公司的營業(yè)期限。

第二十條　設定住房置業(yè)擔保的，借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以依保證合同約定要求擔保公司在其保證范圍內承擔債務清償責任。

第二十一條　借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，擔保公司有權要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保。

第二十二條　房屋抵押應當訂立書面合同。抵押合同一般包括以下內容：

（一）抵押當事人的姓名、名稱、住所；

（二）債權的種類、數(shù)額、履行債務的期限；

（三）房屋的權屬和其他基本情況；

（四）抵押擔保的范圍；

（五）擔保公司清算時，抵押權的處置；

（六）其他約定事項。

第二十三條　抵押當事人應當自抵押合同訂立之日起三十日內向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷登記。

第二十四條　房屋抵押權與其擔保的債權同時存在。借款人依照借款合同還清全部貸款本息后，房屋抵押權方可終止。

第二十五條　抵押權人要求抵押人辦理抵押房屋保險的，抵押人應當在抵押合同訂立前辦理保險手續(xù)，并在保證合同訂立后將保險單正本移交抵押權人保管。抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?

第二十六條　抵押期間，抵押人不得以任何理由中斷或者撤銷保險。抵押的房屋因抵押人的行為造成損失致使其價值不足作為履行債務擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

第四章　擔保的解除

第二十七條　借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。

第二十八條　借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔保公司有權就代為清償?shù)膫鶆詹糠窒蚪杩钊诉M行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押房屋。

第二十九條　抵押房屋的處置，可以由抵押當事人協(xié)議以該抵押房屋折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進行；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔保公司應當予以協(xié)助。

第五章　風險防范

第三十條　擔保公司的資金運用，應當遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

擔保公司只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務（房地產(chǎn)開發(fā)除外），不得經(jīng)營財政信用業(yè)務、金融業(yè)務等其他業(yè)務，也不得提供其他擔保。

第三十一條　擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協(xié)商確定。

第三十二條　擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。

擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

第三十三條　擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的三十倍；超過三十倍的，應當追加實有資本。

第三十四條　擔保公司清算時，房屋抵押權可轉移給貸款人，并由貸款人與借款人重新簽訂抵押合同。但抵押合同另有約定的，從其約定。

第六章　附　則

第三十五條　住房置業(yè)擔?？稍谥陛犑小⑹鞘?、計劃單列市及有條件的設區(qū)城市先行試點。試點期間，住房置業(yè)擔保公司經(jīng)批準設立后，應當報建設部備案。

第三十六條　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

嚴格意義上講，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為了某個項目而專門設立的臨時的附屬公司，主要負責此項目的開發(fā)、銷售等工作，等到該項目完工、售罄，此公司就會取消。

一般置業(yè)公司的存在為2—3年。

但是現(xiàn)在，也有房地產(chǎn)開發(fā)公司的名字就叫****置業(yè)公司。