超誠地產(chǎn)

地產(chǎn)版圖

李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)史可以從1989年說起。這一年,部分外資企業(yè)從內(nèi)地大規(guī)模撤離,李嘉誠反其道而行之,大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地市場,成為香港在中國內(nèi)地的最大投資者,為其日后獲得超值的土地收益奠定了基礎(chǔ)。

據(jù)媒體報(bào)道，1993年，其內(nèi)地項(xiàng)目已經(jīng)占到了集團(tuán)資產(chǎn)的四分之一。其中，最具標(biāo)志性的項(xiàng)目是，他拿下了位于北京東長安街1號(hào)、占地10萬平方米的絕佳地段，建成了亞洲最著名的商業(yè)建筑群之一——“東方廣場”。在過去的數(shù)十年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是李嘉誠在內(nèi)地完成財(cái)富積累的最主要來源。

至2015年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值已高達(dá)1.222萬億元，成為香港第一大家族性財(cái)團(tuán)。而在上世紀(jì)70年代上市之初，長江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(下稱“長江實(shí)業(yè)”。2015年1月，長江實(shí)業(yè)、和記黃埔合并后分拆成長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司與長江和記實(shí)業(yè)有限公司。)市值僅1.57億元。

八成物業(yè)、九成土地儲(chǔ)備來自內(nèi)地

根據(jù)長江實(shí)業(yè)2005年至2014年的年報(bào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在這10年時(shí)間里，長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地已經(jīng)建成的物業(yè)總樓面面積大約為876萬平方米，分別分布在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、長春、西安、長沙等地，其中以成都建成的物業(yè)最多，多達(dá)187萬平方米。這些已完成的物業(yè)包括北京的譽(yù)天下，長春的御翠園，常州的御翠園，上海的御沁園、御翠園、御濤園和嘉里不夜城，成都的南城都匯和彩疊園，深圳的御峰園和世紀(jì)匯，廣州的珊瑚灣畔和逸翠莊園，重慶的逸翠莊園等。

特別需要指出的是，這10年間，以面積計(jì)算，內(nèi)地建成的地產(chǎn)物業(yè)占長江實(shí)業(yè)全部物業(yè)近八成。以2013年為例，這一年，長江實(shí)業(yè)全部建成的物業(yè)總樓面面積大約為195萬平方米，其中內(nèi)地建成178萬平方米，占長江實(shí)業(yè)全部建成物業(yè)的91.52%。據(jù)李嘉誠在公開回應(yīng)輿論對(duì)其撤資的質(zhì)疑時(shí)表示，集團(tuán)在內(nèi)地發(fā)展中及將發(fā)展的總樓面面積遠(yuǎn)高于2000萬平方米。

同時(shí)，據(jù)公開資料顯示，目前，長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(下稱“長地”)擁有約1490萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中約70萬平方米位于香港，約1380萬平方米在內(nèi)地，在海外擁有40萬平方米。也就是說，長地九成土地儲(chǔ)備在內(nèi)地，這些土地儲(chǔ)備大部分在2005年以前獲得，當(dāng)時(shí)獲得土地的成本較低。據(jù)年報(bào)顯示，2013年以后，“長和系”在內(nèi)地再?zèng)]拿過地。

如今，這些2013年以前買入的土地正在不斷升值。

2014年曾統(tǒng)計(jì)長江實(shí)業(yè)2005年在內(nèi)地的29個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，有近2/3未完工。甚至，有的項(xiàng)目歷時(shí)1/4個(gè)世紀(jì)仍未開發(fā)完。“長和系”還曾因此被當(dāng)?shù)卣_出過一筆高達(dá)8000萬元的土地閑置罰單。

在過去的這些年，也常有輿論質(zhì)疑或指責(zé)“長和系”在內(nèi)地通過政商關(guān)系囤地坐等升值的致富模式。但李嘉誠對(duì)這種說法進(jìn)行了駁斥。他表示，集團(tuán)于內(nèi)地發(fā)展中或?qū)l(fā)展的土地，90%是從拍賣而來，而90%以上的物業(yè)均在建成后出售(酒店除外)，只有極少部分保留作收租之用，集團(tuán)也在積極等候土地“交吉”，并沒有囤地(香港亦如是)。據(jù)香港學(xué)者郎咸平的研究，李嘉誠的所有業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)的回報(bào)率是最好的;其次是基建;再次是通信;最后是零售。

重整地產(chǎn)業(yè)務(wù)

現(xiàn)在看來，李嘉誠在內(nèi)地拋售的資產(chǎn)主要是地產(chǎn)物業(yè)。僅以重組之前的長江實(shí)業(yè)為例，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，過去10年里，在長江實(shí)業(yè)的營業(yè)總額中，內(nèi)地的地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額占比從2005年的10%起逐年穩(wěn)步增長，至2013年度超越香港市場達(dá)到最高占比50.9%;不過，這一營業(yè)額占比到了2014年驟降至19.3%。

李嘉誠一方面減持內(nèi)地的物業(yè)，回籠資金;另一方面將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營。

很長時(shí)間以來，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔在內(nèi)地都被認(rèn)為是李嘉誠的地產(chǎn)公司，在兩公司的主營業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)均占有相當(dāng)?shù)谋壤?。例如，長江實(shí)業(yè)開發(fā)了北京的別墅項(xiàng)目譽(yù)天下，和記黃埔開發(fā)了上海的別墅御翠園、御濤園和御沁園等項(xiàng)目。

2015年年初，李嘉誠分拆長江實(shí)業(yè)和和記黃埔的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。通過股份交換、資產(chǎn)合并及重組，長地持有長江實(shí)業(yè)及和記黃埔在香港、中國內(nèi)地及海外的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，總市值為2930億港元。

據(jù)媒體報(bào)道，在長地所持有的物業(yè)中，香港、內(nèi)地及海外分別占873億港元、1314億港元及120億港元，內(nèi)地物業(yè)占比高達(dá)57%。分析認(rèn)為，重組、分拆之后的長地獨(dú)立運(yùn)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)將有利于李嘉誠開拓國內(nèi)外房地產(chǎn)市場。