城市土地價格調(diào)查、評價及動態(tài)監(jiān)測

前言

第一章 緒論

第二章 城市土地開發(fā)利用分析

第三章 城市土地價格的形成因素和因子評價

第四章 城市土地價格樣點(diǎn)調(diào)查與地價測算

第五章 城市土地定級研究

第六章 城市土地基準(zhǔn)地價的更新

第七章 城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立

附錄1 信息系統(tǒng)在城市土地價格調(diào)查中的應(yīng)用

附錄2 寧波市土地價格調(diào)查項目成果驗(yàn)收意見

附錄3 “寧波市城市(三江片)土地價格調(diào)查、評價及其動態(tài)監(jiān)測研究” 項目成果評審意見

參考文獻(xiàn) 2100433B

本書是國內(nèi)第一本以實(shí)證研究為主，全面介紹城市土地價格調(diào)查、評價和動態(tài)監(jiān)測研究的專著，內(nèi)容包括緒論，城市土地開發(fā)利用分析，城市土地價格的形成因素和因子評價等。

一、立項背景： 土地價格是反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿?；鶞?zhǔn)地價作為城市土地市場的指導(dǎo)性價格，是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價值，核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價是否合理、客觀，直接關(guān)系到土地市場的建設(shè)。 二十世紀(jì)九十年代末，我國城市地價管理尚存在許多問題。首先基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不統(tǒng)一、地價成果陳舊等現(xiàn)象嚴(yán)重影響了國家對全國地價水平的宏觀把握；其次地價體系不完善，部分市、縣、建制鎮(zhèn)未制定基準(zhǔn)地價，標(biāo)定地價的評估與公布尚未普遍開展；第三，市場成交地價的規(guī)范化管理程度較低。上述問題阻礙了地價調(diào)控土地資源配置作用的發(fā)揮。此外，地價信息公開化程度低，不利于土地市場的規(guī)范化建設(shè)。諸多問題的存在導(dǎo)致地價對土地市場的調(diào)控未見顯著效果。 隨著城市社會經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，城市土地級別、地價水平及其分布規(guī)律發(fā)生較大的變化，科學(xué)、合理的土地級別評定與基準(zhǔn)地價更新工作已迫在眉睫。同時，我國的土地市場建設(shè)不斷推進(jìn)，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用逐步發(fā)揮。加強(qiáng)城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)測，是培育和規(guī)范土地市場的基礎(chǔ)，是加強(qiáng)和完善土地市場宏觀調(diào)控的重要手段。開展城市土地價格調(diào)查工作，建立全國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)地價信息的社會化服務(wù)，不僅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是深化我國城市體制改革的必然選擇，是加強(qiáng)地價管理、推進(jìn)土地市場建設(shè)的客觀要求，更是實(shí)現(xiàn)土地信息社會化服務(wù)的需要。它對于及時、準(zhǔn)確地反映土地市場行情，充分發(fā)揮土地價格對土地利用的調(diào)控作用，建立公開、公平、規(guī)范有序的土地市場，具有十分重要的意義，國土資源部高度重視此項工作，1999年，國土資源部部署新一輪國土資源大調(diào)查工作，專門安排了城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)測工作。 二、主要科學(xué)技術(shù)內(nèi)容： 在地理宏觀區(qū)位理論、地價均值區(qū)原理、地價波動原理等相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將計算機(jī)技術(shù)與土地管理科學(xué)技術(shù)相結(jié)合，完成全國大、中城市土地價格調(diào)查與基準(zhǔn)地價更新工作，應(yīng)用信息系統(tǒng)的先進(jìn)管理方法和手段, 發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)穩(wěn)定、可靠、高效的優(yōu)勢，建立全國統(tǒng)一、協(xié)調(diào)一致的地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，及時、準(zhǔn)確地反映土地市場行情，充分發(fā)揮地價在培育規(guī)范和宏觀調(diào)控土地市場中的積極作用。 三、主要研究成果： 1、修訂了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，并作為國家標(biāo)準(zhǔn)頒布實(shí)施； 2、制定了《城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范》，為全國城市地價動態(tài)監(jiān)測提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 3、采用計算機(jī)系統(tǒng)輔助完成35個城市的土地綜合定級與分類定級，并在此基礎(chǔ)上完成35個城市的基準(zhǔn)地價更新工作，建立城市基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)； 4、完成了35個城市地價監(jiān)測體系建設(shè)工作，設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)4000余個并完成監(jiān)測資料的采集與傳輸工作； 5、完成了全國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)的建設(shè)與維護(hù)； 6、對地價管理相關(guān)問題及評估技術(shù)進(jìn)行調(diào)查研究，主要包括城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格調(diào)查研究、房價與地價關(guān)系調(diào)查研究和我國城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)總量核算； 7、開展了山東和福建兩省的省內(nèi)城鎮(zhèn)土地分等、基準(zhǔn)地價平衡工作。 四、與國內(nèi)外同類研究成果對比： 自90年代中期，我國絕大多數(shù)城市已陸續(xù)完成土地定級與基準(zhǔn)地價評估工作，但技術(shù)途徑不一、方法體系不同，如部分城市只評估了基于綜合定級的各類用地基準(zhǔn)地價，部分城市沒有進(jìn)行土地級別劃分，以不連續(xù)的區(qū)片價代替基準(zhǔn)地價。各城市在工作中普遍存在地價定義不清、內(nèi)涵不同的狀態(tài)，且大量工作基于手工操作和紙質(zhì)圖處理。本項目是我國首次在全國統(tǒng)一總體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的前提下，全面應(yīng)用計算機(jī)輔助系統(tǒng)，完成城鎮(zhèn)土地綜合定級與分類定級及基準(zhǔn)地價更新工作。作為國家標(biāo)準(zhǔn)的新規(guī)程的頒布實(shí)施，解決了舊規(guī)程在理論方法上的欠缺、在計算機(jī)技術(shù)應(yīng)用上的空白等一系列問題，此次城市土地價格調(diào)查，結(jié)合規(guī)程的技術(shù)要求，提出具體工作要求，在各城市間建立起統(tǒng)一、可比的土地級別與價格體系，有利于各城市間地價水平的比較與平衡，實(shí)行科學(xué)的宏觀調(diào)控。 地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立，突破了我國標(biāo)定地價的評估與公布尚未普遍開展的現(xiàn)狀。借鑒發(fā)達(dá)國家（日本、韓國、德國等）的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國土地市場狀況，建立起我國通過監(jiān)測點(diǎn)地價（標(biāo)定地價）實(shí)現(xiàn)城市地價監(jiān)測的體系模式。地價監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則、地價指數(shù)的測算方法與國際通用技術(shù)相協(xié)調(diào)?；趇nternet的地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)應(yīng)用了國際先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)，開通了我國首例上下聯(lián)動、實(shí)時更新的地價監(jiān)測渠道。在保證國家有關(guān)管理部門及時掌握全國城市地價信息，了解地價變動趨勢的同時向公眾提供了獲取城市地價信息資料的迅捷渠道。實(shí)現(xiàn)了地價信息的社會化服務(wù)。 目前，新一輪城市土地價格調(diào)查尚存在一定的技術(shù)問題，如通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸?shù)臄?shù)據(jù)保密問題，空間數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)入、處理問題以及數(shù)據(jù)庫格式不統(tǒng)一帶來的成果匯總難問題。隨著動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)的不斷完善與更新、定級估價數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的建立，上述問題將得以解決。 五、成果應(yīng)用和取得的效益 本項目已在全國35個重點(diǎn)城市完成了土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作，建立了土地定級與基準(zhǔn)地價更新計算機(jī)系統(tǒng)及地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。為上述城市的土地市場管理工作做出了重大貢獻(xiàn)。具體表現(xiàn)在： 1、引導(dǎo)土地資源配置，促進(jìn)土地資源的合理利用。 2、摸清家底，為顯化國有土地資產(chǎn)提供有效途徑。 3、形成指標(biāo)，為確定出讓底價提供科學(xué)依據(jù)。 4、監(jiān)測地價，實(shí)現(xiàn)對城市土地價格動態(tài)的全面監(jiān)督與有效調(diào)控。 5、信息公開，提高社會化服務(wù)水平。 城市土地價格調(diào)查是重要的基礎(chǔ)性工作，是地價管理乃至于國土資源管理的重要組成部分。全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確地掌握土地價格的變化情況，分析發(fā)展趨勢，不僅是國家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時也能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是國內(nèi)外投資者實(shí)現(xiàn)合理回報的前提和決策依據(jù)，是國企改革顯化土地資產(chǎn)的依據(jù)。通過城市土地價格調(diào)查及城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的建立與運(yùn)行，對于及時了解城市土地市場發(fā)展變化情況，充分反映城市土地利用特點(diǎn)，揭示城市土地價格分布的內(nèi)在規(guī)律，滿足城市地價管理過程中科學(xué)性、合理性、有效性、現(xiàn)勢性的需求等具有極其重要的意義。特別是城市土地價格調(diào)查及城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)已成為各級政府和土地行政管理部門加強(qiáng)土地管理及城市地價管理工作的有力工具，在調(diào)控土地一級市場，完善土地使用權(quán)出讓管理，規(guī)范土地市場建設(shè)，加快城市建設(shè)改造步伐，優(yōu)化城市用地空間結(jié)構(gòu)等方面產(chǎn)生了巨大社會效益。 六、研究成果對推動科技進(jìn)步意義重大 1、運(yùn)用地理宏觀區(qū)位理論、地價均值區(qū)原理，以及指數(shù)理論和地價波動原理，首次建立了城市之間地價的宏觀時空關(guān)系，構(gòu)成了城市地價監(jiān)測體系。以地價監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，開發(fā)出全國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)。采用現(xiàn)代最先進(jìn)的多維數(shù)據(jù)分析方法（OLAP），通過地價指數(shù)等監(jiān)測指標(biāo)，解決了實(shí)時跟蹤全國城市地價變化動態(tài)、地價信息共享等實(shí)際問題。 2、通過對土地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)、社會、自然等因素之間關(guān)系的研究，提示了城市內(nèi)部不同用地類型土地質(zhì)量的地域差異，創(chuàng)立城鎮(zhèn)土地綜合定級與分類定級相結(jié)合的技術(shù)方法，豐富了城市區(qū)位理論。 3、通過對土地權(quán)利狀況、土地用途、土地利用條件等與地價之間的關(guān)系研究，創(chuàng)立了全國統(tǒng)一內(nèi)涵的地價體系，解決了因地價定義混亂造成全國城市間基準(zhǔn)地價難以比較的問題。 2100433B