貴陽市國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作實(shí)施意見（試行）目的

為認(rèn)真貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)），落實(shí)國土資源部《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕16號(hào)）和貴州省國土資源廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知〉的通知〉的通知》（黔國土資發(fā)〔2008〕39號(hào)）等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓工作，促進(jìn)土地有序、有效供給，加大政府對(duì)土地市場宏觀調(diào)控的力度，推進(jìn)我市儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。

一、 全面推行國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓

“凈地”是指已完成地塊內(nèi)征地、拆遷等工作，處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開發(fā)的地塊。

全市范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的地塊原則上須達(dá)到“凈地”出讓條件。土地出讓合同中應(yīng)明確開、竣工時(shí)間及違約責(zé)任，要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，原則上每宗土地開發(fā)建設(shè)周期不超過三年。

二、 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)

組建貴陽市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)，由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主任，分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副主任。成員由市政府分管副秘書長、市國土資源局、市監(jiān)察局、市審計(jì)局、市財(cái)政局、市規(guī)劃管理局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市建設(shè)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局、市林業(yè)綠化局、市環(huán)境保護(hù)局、市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、市國有資產(chǎn)管理委員會(huì)、中國人民銀行貴陽中心支行等部門及各區(qū)人民政府主要負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)決定、協(xié)調(diào)全市土地資產(chǎn)管理及土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)、土地出讓工作中的重大事項(xiàng)。委員會(huì)下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市國土資源局，由市國土資源局分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任辦公室主任，辦公室成員由市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)成員單位相關(guān)處室負(fù)責(zé)人組成。辦公室主要負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的各項(xiàng)決議、決定和組織實(shí)施具體工作。各區(qū)人民政府及其各職能部門要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，形成合力，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，積極推進(jìn)我市國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作。

三、 加大土地儲(chǔ)備力度，多種形式實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)

土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理，各區(qū)人民政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等，科學(xué)合理地制定并上報(bào)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。市國土資源局、市財(cái)政局、人民銀行貴陽中心支行應(yīng)根據(jù)各區(qū)上報(bào)的土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃共同編制全市年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)省國土資源廳備案。土地儲(chǔ)備除考慮使用新增建設(shè)用地外還應(yīng)積極通過挖潛和盤活存量國有建設(shè)用地。鼓勵(lì)中心城區(qū)企事業(yè)單位外遷后將其土地納入儲(chǔ)備。

納入市年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心原則上應(yīng)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)達(dá)到“凈地”條件后方可上市交易。為積極開展儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)工作，可采取多種方式實(shí)施。

（一）市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)實(shí)施。納入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心實(shí)施一級(jí)開發(fā)的, 由市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。

（二）區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施。充分發(fā)揮、調(diào)動(dòng)各區(qū)人民政府在土地一級(jí)開發(fā)中的作用和積極性，各區(qū)人民政府可成立區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)工作。納入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地，由市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心委托相應(yīng)區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)依法按程序組織完成地塊征地、拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋匾患?jí)開發(fā)工作。

委托相應(yīng)區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心與相應(yīng)區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，并參照2008年2月27日《中共貴陽市委辦公廳、貴陽市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)貴陽環(huán)城高速公路指揮部〈貴陽市環(huán)城高速公路南環(huán)線沿線儲(chǔ)備土地資金財(cái)務(wù)管理辦法〉、〈貴陽市環(huán)城高速公路南環(huán)線沿線儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法〉、〈貴陽市環(huán)城高速公路南環(huán)線沿線儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知》（筑黨辦發(fā)〔2008〕7號(hào)）（以下簡稱筑黨辦發(fā)〔2008〕7號(hào)文）中的三個(gè)辦法進(jìn)行儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)。

（三）原土地使用權(quán)人負(fù)責(zé)實(shí)施。土地使用權(quán)人可向市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心申請將其土地使用權(quán)納入土地儲(chǔ)備，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心依法按程序進(jìn)行土地儲(chǔ)備并與土地使用權(quán)人簽訂《貴陽市國有建設(shè)土地使用權(quán)收購補(bǔ)償合同》，收回其土地使用權(quán)。納入儲(chǔ)備的土地，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心可直接對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，也可委托原土地使用權(quán)人實(shí)施一級(jí)開發(fā)。

市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心委托原土地使用權(quán)人實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的，雙方簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，并約定按成交價(jià)的一定比例作為收購儲(chǔ)備補(bǔ)償費(fèi)。約定的收購儲(chǔ)備補(bǔ)償費(fèi)須結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真測算，科學(xué)預(yù)測。原土地使用權(quán)人按批準(zhǔn)的土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案對(duì)所在地塊（含規(guī)劃紅線范圍內(nèi)其他用地）進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，開發(fā)成本一并列入收購儲(chǔ)備成本，開發(fā)資金原則上由原土地使用權(quán)人負(fù)責(zé)籌措，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心視情況給予一定的資金支持，緩解土地一級(jí)開發(fā)資金壓力。土地一級(jí)開發(fā)完成后，成交總價(jià)款全額繳入市級(jí)金庫，按《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》確定的比例作為收購儲(chǔ)備補(bǔ)償費(fèi)返還給原土地使用權(quán)人，剩余部分為土地出讓凈收入。

（四）通過招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)單位負(fù)責(zé)實(shí)施。參照筑黨辦發(fā)〔2008〕7號(hào)文件，可通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心與中標(biāo)人簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，由中標(biāo)人負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷等手續(xù)并組織實(shí)施。土地一級(jí)開發(fā)完成后納入市土地儲(chǔ)備庫，由市國土資源局依法組織實(shí)施“凈地”出讓，出讓成交總價(jià)款全額繳入市級(jí)金庫后由市財(cái)政局返還儲(chǔ)備成本，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心按《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》約定支付中標(biāo)人開發(fā)成本、管理費(fèi)、利潤以及增值收益。

（五）工業(yè)用地“凈地”出讓。根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目用地的特殊性，土地出讓合同中要明確投資強(qiáng)度、建筑密度、建筑容積率等控制指標(biāo)。規(guī)劃用途為工業(yè)用地的儲(chǔ)備地塊可按當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃，由市國土資源局編制工業(yè)地塊出讓方案，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議，市政府行文批復(fù)后組織實(shí)施。

工業(yè)地塊出讓方案中應(yīng)明確：一是用地預(yù)申請者需繳納不低于該地塊最低工業(yè)地價(jià)50%的意向保證金（全額繳入市級(jí)財(cái)政專戶）并明確其不參與競買的違約責(zé)任；二是地塊所在區(qū)人民政府指定區(qū)屬國有獨(dú)資地產(chǎn)公司或區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，并由實(shí)施單位書面承諾不按期完成土地一級(jí)開發(fā)的違約責(zé)任。

四、各部門密切配合，順利實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。

（一）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制和批準(zhǔn)。儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案由市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)編制，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心在編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案前應(yīng)向市規(guī)劃局征詢儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃紅線和規(guī)劃指標(biāo)，涉及林地、綠地的應(yīng)向林業(yè)綠化部門征詢意見，涉及環(huán)境敏感區(qū)的應(yīng)向環(huán)保部門征詢意見。儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、規(guī)劃指標(biāo)、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等內(nèi)容。

儲(chǔ)備土地涉及集體土地征收的，儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案可包括貨幣補(bǔ)償、留地安置等多種安置形式，確需留地安置的可按當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，由市規(guī)劃局確定規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，劃一定比例的土地協(xié)議出讓給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織，用于對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行多途徑安置，安置地塊的土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用由土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位承擔(dān)，列入土地一級(jí)開發(fā)成本。

儲(chǔ)備土地涉及企事業(yè)單位外遷的，儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案可包括貨幣補(bǔ)償、土地異地置換等多種安置形式，確需異地置換的可按貴陽市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，市國土資源局會(huì)同市規(guī)劃局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市環(huán)保局等相關(guān)部門以及當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄩ_發(fā)區(qū)管委會(huì)）共同選址，劃撥選定的土地給外遷的企事業(yè)單位進(jìn)行土地異地置換。外遷的企事業(yè)單位原土地為出讓方式取得的，異地置換的土地應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳的土地出讓金由土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位承擔(dān)，列入土地一級(jí)開發(fā)成本。

儲(chǔ)備土地涉及房屋拆遷安置的，儲(chǔ)備土地開發(fā)實(shí)施方案應(yīng)包括貨幣補(bǔ)償、集中安置等多種安置形式，確需集中安置的可根據(jù)被拆遷房屋量劃撥一定比例的土地給儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位，參照經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策修建與被拆遷房屋用途相同的安置房，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用型安置房只能用于土地一級(jí)開發(fā)拆遷安置，不得對(duì)外銷售，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后所剩的經(jīng)濟(jì)適用型安置房必須登記造冊無償移交給市土地儲(chǔ)備礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心用做其他地塊安置房源或移交給市住房保障和房產(chǎn)管理局作為廉租房。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位用經(jīng)濟(jì)適用型安置房安置私有住房的應(yīng)補(bǔ)繳土地。儲(chǔ)備土地涉及大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，由儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位辦理相關(guān)手續(xù)，并組織實(shí)施建設(shè)，項(xiàng)目驗(yàn)收后市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目無償移交給市政基礎(chǔ)設(shè)施管理部門，費(fèi)用由土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位承擔(dān)，列入土地一級(jí)開發(fā)成本。

儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)市國土資源局審核后報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議，市人民政府行文批復(fù)，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

(二)土地一級(jí)開發(fā)程序。通過直接指定或者招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位的，由一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過直接指定或者招標(biāo)方式確定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位后，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)與一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，合同價(jià)款包括儲(chǔ)備土地開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本、管理費(fèi)（不高于審定成本的2%）、利潤（不高于審定成本的8%）以及儲(chǔ)備土地開發(fā)地塊出讓收入中一定比例的增值收益。利潤以及增值收益必須用在與土地儲(chǔ)備有關(guān)的項(xiàng)目上，不得挪作他用。

通過直接指定方式確定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位的，由市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心核發(fā)《一級(jí)開發(fā)確定通知書》，《一級(jí)開發(fā)確定通知書》加蓋市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室印章；通過招標(biāo)方式確定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位的，根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的書面評(píng)標(biāo)意見由市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心核發(fā)《土地一級(jí)開發(fā)中標(biāo)通知書》，《土地一級(jí)開發(fā)中標(biāo)通知書》加蓋市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室印章。

儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位憑市人民政府《關(guān)于儲(chǔ)備地塊一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的批復(fù)》、《一級(jí)開發(fā)確定通知書》（或《土地一級(jí)開發(fā)中標(biāo)通知書》）及《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》向市規(guī)劃局申辦土地一級(jí)開發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（用途為土地一級(jí)開發(fā)，下同），向市國土資源局申辦規(guī)劃紅線內(nèi)《建設(shè)用地定址通知書》，向市住房保障和房產(chǎn)管理局申辦規(guī)劃紅線內(nèi)《房屋拆遷許可證》。涉及建設(shè)、交通、林業(yè)綠化、文物、環(huán)保和市政等部門的，儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

儲(chǔ)備土地開發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，相關(guān)區(qū)政府完成土地征用轉(zhuǎn)用相關(guān)資料制作及上報(bào)工作，所需費(fèi)用由儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位承擔(dān)。

土地儲(chǔ)備涉及集中安置經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的，儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位憑《市人民政府關(guān)于儲(chǔ)備地塊一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的批復(fù)》、《一級(jí)開發(fā)確定通知書》（或《土地一級(jí)開發(fā)中標(biāo)通知書》）及《土地一級(jí)開發(fā)委托合同》到市規(guī)劃局、市國土資源局、市住房保障和房產(chǎn)管理局、市建設(shè)局、市環(huán)保局、市林業(yè)綠化局、市人防辦等部門辦理土地一級(jí)開發(fā)集中安置經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位按批準(zhǔn)的土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案組織實(shí)施。儲(chǔ)備土地開發(fā)完成后，由市國土資源局會(huì)同有關(guān)部門對(duì)儲(chǔ)備土地開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收入庫。

(三)土地一級(jí)開發(fā)管理。儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位在組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。市國土資源局、市監(jiān)察局、市審計(jì)局、市財(cái)政局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地資金的成本監(jiān)督和管理，嚴(yán)格審核儲(chǔ)備土地開發(fā)成本，確保儲(chǔ)備土地開發(fā)資金安全。

五、加大土地儲(chǔ)備資金投入，多途徑籌集土地儲(chǔ)備資金

土地儲(chǔ)備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜〔2007〕17號(hào)）的規(guī)定，實(shí)行專戶管理、?？顚Ｓ谩L動(dòng)使用。采取靈活機(jī)制多途徑籌集土地儲(chǔ)備資金，從資金上保證儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)工作的正常開展，為我市國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓提供資金保障。

（一）市財(cái)政部門應(yīng)在預(yù)算安排中逐年加大土地儲(chǔ)備資金額度。

（二）科學(xué)合理調(diào)配現(xiàn)有資源，建立土地儲(chǔ)備資金融資平臺(tái)。對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、資料齊全的儲(chǔ)備土地，土地登記機(jī)關(guān)在儲(chǔ)備地塊出讓前向市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心核發(fā)《國有土地使用證》，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心憑此證到金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款，以充實(shí)土地儲(chǔ)備資金。

六、本實(shí)施意見自2009年1月1日起試行。

云巖區(qū)、花溪區(qū)按本實(shí)施意見自2009年1月1日起進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再向全市推開，其他區(qū)也可參照執(zhí)行。

“三縣一市”人民政府可參照本實(shí)施意見，根據(jù)本地實(shí)際制定國有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作實(shí)施意見，并報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)備案。

產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；

凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對(duì)簡單。2100433B

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我縣國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定如下操作細(xì)則：

第二條 嚴(yán)格依法確認(rèn)國有建設(shè)用地權(quán)屬，對(duì)處置的宗地必須權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確。

第三條 嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)（村莊）建設(shè)規(guī)劃，在擬定國有建設(shè)用地處置方案前，必須有建設(shè)規(guī)劃部門出具的建設(shè)規(guī)劃使用條件說明書。

第四條 國有建設(shè)用地處置方案必須將土地權(quán)屬、具實(shí)出具處置宗地的位置、四址界線、宗地面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃使用指標(biāo)和規(guī)劃用途、建筑密度、容積率、綠化率、樓層限高、處置方式、使用年限等內(nèi)容描述清楚。

對(duì)原已經(jīng)依法批準(zhǔn)而縣建設(shè)規(guī)劃部門沒有出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃指標(biāo)的宗地，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)原基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)即六躍七層予以認(rèn)定。在使用年期內(nèi)加層不超過設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的，不追繳樓面地價(jià)。

第五條 國有建設(shè)用地處置方案報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后須將有關(guān)內(nèi)容向社會(huì)公告和在中國土地網(wǎng)上公布，公告時(shí)間不得少于20天。

第六條 嚴(yán)格依法按程序進(jìn)行地價(jià)評(píng)估和嚴(yán)格實(shí)行集體會(huì)審制度。國有建設(shè)用地處置提交的土地評(píng)估報(bào)告須經(jīng)有資質(zhì)的土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估的土地價(jià)格一律實(shí)行集體會(huì)審確定底價(jià)。

第七條 建立完善的基準(zhǔn)地價(jià)更新和土地評(píng)估機(jī)制

基準(zhǔn)地價(jià)更新工作原則上二至三年調(diào)整一次。

嚴(yán)格依法按程序進(jìn)行地價(jià)評(píng)估備案制和底價(jià)確定實(shí)行集體會(huì)審制度，保證土地處置價(jià)格的科學(xué)性、公正性、權(quán)威性和公開透明。

第八條 地價(jià)評(píng)估具備的條件

對(duì)一宗地的地價(jià)評(píng)估，必須同時(shí)具備以下條件：

1、有建設(shè)主管部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃指標(biāo)；

2、有委托評(píng)估單位的評(píng)估授權(quán)委托書。

第九條 地價(jià)評(píng)估的依據(jù)

以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域的平均價(jià)格，是對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果由上級(jí)人民政府土地管理部門組織驗(yàn)收，報(bào)縣人大討論通過后，由縣人民政府公布執(zhí)行，并作為地價(jià)評(píng)估的法定依據(jù)。

第十條 土地評(píng)估及法律責(zé)任

1、土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和土地估價(jià)規(guī)程進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并確保地價(jià)評(píng)估的客觀性和公正性。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其所出具的評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)路線和評(píng)估結(jié)果負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。

3、地價(jià)的確定由地價(jià)處置會(huì)審領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)估價(jià)結(jié)果，國家產(chǎn)業(yè)政策和縣人民政府國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃以及土地市場狀況綜合確定底價(jià)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地價(jià)處置結(jié)果不負(fù)法律責(zé)任。

4、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提交土地估價(jià)報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告。

第十一條 集體會(huì)審制度

中介機(jī)構(gòu)根據(jù)委托評(píng)估方的委托，對(duì)宗地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并將土地估價(jià)報(bào)告交由委托方報(bào)送縣國土資源局備案。

在處置國有建設(shè)用地時(shí)，由縣國土資源局會(huì)審領(lǐng)導(dǎo)小組組織召開會(huì)議，將土地估價(jià)結(jié)果并結(jié)合國家政策、土地市場情況和縣人民政府的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策以及宗地實(shí)際情況會(huì)審結(jié)合確定出讓底價(jià)。

第十二條 國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃地進(jìn)行，縣國土資源行政主管部門應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公開發(fā)布。

第十三條 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

第十四條 土地競買者應(yīng)按規(guī)定交競買保證金，競得后競買保證金抵作土地出讓價(jià)款，其他未競得者交納的競買保證金必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

第十五條 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或指定的場所、媒介公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

第十六條 以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得的土地競得者，出讓人要按規(guī)定向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或簽定成交確認(rèn)書。

第十七條 受讓人按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)或申請依法辦理土地登記，未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款不得辦理用地手續(xù)或發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第十八條 土地使用者在依法取得土地使用權(quán)后未及時(shí)按照批準(zhǔn)的或土地使用權(quán)出讓合同約定的用途加以利用。不按出讓合同約定的用途使用土地的，必須補(bǔ)交土地出讓金；擅自改變?nèi)莘e率和建筑密度、加層等，出讓金的征收按相應(yīng)地價(jià)的1.5倍追繳。改變出讓合同約定用途的，出讓金追交按改變用途的標(biāo)定地價(jià)減除已繳地價(jià)的差額補(bǔ)交土地出讓金，土地利用率未達(dá)到規(guī)定要求造成土地閑置且連續(xù)二年以上未使用的，縣人民政府應(yīng)依法無償收回土地使用權(quán)。

土地總價(jià)款的征收實(shí)行收支兩條線，嚴(yán)格執(zhí)行收支管理的規(guī)定。

第十九條 在招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)活動(dòng)中，工作人員不按招標(biāo)拍賣掛牌有關(guān)法律規(guī)定和程序出讓的或在出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條 土地競買者在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中提供虛假文件隱瞞事實(shí)的，采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或競得的中標(biāo)，競得結(jié)果無效，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十一條 有關(guān)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)具體處置程序操作方式由國土資源管理部門按國土資源部39號(hào)令和有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

第二十二條 土地使用權(quán)協(xié)議出讓

出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式外，可采取協(xié)議方式出讓，但須嚴(yán)格界定和審核協(xié)議出讓國有建設(shè)用地的范圍。

第二十三條 協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)范圍：

1、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

2、原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式出讓供地，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

3、劃撥土地使用權(quán)變更土地使用類型、轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，依照法律程序經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議出讓方式供地，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政的規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

4、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期；

5、原劃撥土地使用權(quán)（個(gè)人）拆建住宅用地權(quán)屬合法，按照法定程序和有關(guān)規(guī)定依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議出讓方式供地，按比例征收收取出讓金；

6、沒有合法的證明屬國有建設(shè)用地使用權(quán)的，嚴(yán)禁將集體土地使用權(quán)以招拍掛和協(xié)議出讓方式供地；

7、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

第二十四條 經(jīng)批準(zhǔn)的國有建設(shè)用地協(xié)議出讓計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、地塊信息、規(guī)劃用途等相關(guān)內(nèi)容及時(shí)向社會(huì)公告和在中國土地市場網(wǎng)上公布。

第二十五條 縣國土資源管理部門會(huì)同建設(shè)規(guī)劃部門，按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和需要使用土地的單位和個(gè)人申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓方案。

協(xié)議出讓方案的內(nèi)容包括：擬出讓地塊的位置、四至邊界、用途、年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式等。

第二十六條 對(duì)擬協(xié)議出讓的土地，應(yīng)當(dāng)按照出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》由縣國土資源管理部門委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)國土資源部門備案。特殊宗地和面積較大的宗地，協(xié)議出讓價(jià)必須進(jìn)行集體會(huì)審。

第二十七條 協(xié)議出讓底價(jià)原則上不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域縣人民政府出臺(tái)公布的基準(zhǔn)地價(jià)。但根據(jù)政府的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，確需降低地價(jià)的，出讓金原則上不低于標(biāo)定地價(jià)的40%，含成本地價(jià)款不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

第二十八條 協(xié)議出讓供地方案報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后由縣國土資源管理部門具體組織實(shí)施。

第二十九條 協(xié)議出讓的具體操作程序由縣國土資源管理部門按有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 在協(xié)議出讓國有建設(shè)用地活動(dòng)中，相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任追究按招標(biāo)拍賣掛牌出讓細(xì)則（國土資源部[2007]第39號(hào)令）第十四條、第十五條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 對(duì)原以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)，因改制、破產(chǎn)、兼并等原因，改變土地用途、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和變更土地使用權(quán)等行為的，縣國土資源部門必須以有償方式提供土地使用權(quán)。

第三十二條 縣國土資源管理部門每季度應(yīng)將全縣國有建設(shè)用地出讓情況及相關(guān)資料書面報(bào)送縣“五項(xiàng)制度”監(jiān)督檢查組備案，縣“五項(xiàng)制度”監(jiān)督檢查組每季度對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第三十三條 本細(xì)則由鳳岡縣國土資源局負(fù)責(zé)解釋。

第三十四條 本細(xì)則自下發(fā)之日起施行，若與法律法規(guī)的規(guī)定相抵觸的，從其規(guī)定執(zhí)行。

土地使用權(quán)的出讓方式是指國有土地的代表（地方人民政府）將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！眹临Y源部2002年7月7日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》 有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓。因此，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

土地使用權(quán)出讓拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓方式引進(jìn)了競爭機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

土地使用權(quán)出讓招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。

土地使用權(quán)出讓掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。

協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí)，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式，一般對(duì)地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的地塊，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式；反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。