土地使用監(jiān)督簡(jiǎn)介

土地使用監(jiān)督是對(duì)土地使用狀況進(jìn)行的檢查和督促。目的在于保障對(duì)土地資源的合理作用、保護(hù)和改良，不斷提高土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟(jì)效果。內(nèi)容包括土地經(jīng)濟(jì)保護(hù)、土地法律保護(hù)、土地生態(tài)保護(hù)、土地利用規(guī)劃和土地計(jì)劃管理等。

對(duì)土地使用狀況進(jìn)行的檢查和督促。是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是土地管理機(jī)關(guān)的主要職責(zé)之一。目的在于保障對(duì)土地資源的合理作用、保護(hù)和改良，不斷提高土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟(jì)效果。土地使用監(jiān)督的內(nèi)容包括土地經(jīng)濟(jì)保護(hù)、土地法律保護(hù)、土地生態(tài)保護(hù)、土地利用規(guī)劃和土地計(jì)劃管理等。

根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類生只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1.劃撥土地使用權(quán)

劃撥士地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有士地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

（1）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

2.出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除國(guó)有土地外，還有集體所有土地。集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓要符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

土地使用年限：住宅為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年

綜合或者其他用地50年。

1土地使用年限最高70年　據(jù)市國(guó)土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開(kāi)始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2土地使用年限期滿可自動(dòng)續(xù)期

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》開(kāi)始在一定范圍內(nèi)征求意見(jiàn)，相比于“草案”，“征求意見(jiàn)稿”以“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。但是，當(dāng)購(gòu)房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用，都還沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。（江門日?qǐng)?bào) 傅學(xué)超）

3土地使用年限縮水的原因多　對(duì)于為何會(huì)出現(xiàn)個(gè)別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和國(guó)土部門人士認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)等原因造成的。

針對(duì)陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問(wèn)題，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時(shí)，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時(shí)，地塊的閑置時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開(kāi)始大面積開(kāi)發(fā)。對(duì)于閑置時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題，有市民認(rèn)為，其中不乏一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤(rùn)，故意不及時(shí)開(kāi)發(fā)，等待升值后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而等到可以銷售時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)此，市國(guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年來(lái)，我市國(guó)土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)也是造成“縮水”的一個(gè)主要原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此有同感。他們認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)開(kāi)始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和銷售等過(guò)程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪?。遇到?jīng)濟(jì)不景氣，或者開(kāi)發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開(kāi)發(fā)周期可能延遲得更久。

還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，等到開(kāi)發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。

此外，有的地塊經(jīng)過(guò)出讓后，往往會(huì)在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無(wú)形中造成了土地使用年限的縮水。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度。我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度是經(jīng)過(guò)近年來(lái)的改革，將過(guò)去無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)（土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓）的單一行政劃撥體制，轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期使用，可以依法進(jìn)行土地使用權(quán)交易的有償使用與行政劃撥方式并存的土地使用制度。土地行政劃撥制度是將原國(guó)有土地經(jīng)過(guò)劃撥給各企事業(yè)單位或個(gè)人使用，或?qū)⒓w土地通過(guò)征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，再將土地使用權(quán)劃撥給國(guó)家企事業(yè)單位使用的制度；而土地有償使用制度是在不改變土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在其使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無(wú)償收回；需要繼續(xù)使用的，可在土地使用權(quán)到期前的一年內(nèi)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況補(bǔ)交地價(jià)。

農(nóng)村集體土地使用制度。自1978年黨的十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步改革，普遍實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，即把集體所有的土地等生產(chǎn)資料承包給農(nóng)民以戶為單位獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。除向集體上交提留和向國(guó)家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)民個(gè)人。這種家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，實(shí)際上是把土地的使用權(quán)與所有權(quán)在一定程度上分離開(kāi)來(lái)，這在消除平均主義、體現(xiàn)按勞分配原則、調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性方面，發(fā)揮了巨大的作用，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的迅速發(fā)展。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用制度，基本參照城鎮(zhèn)國(guó)有土地的劃撥管理方式進(jìn)行行政管理，涉及到權(quán)屬變更的需要進(jìn)行權(quán)屬變更審批和登記以及對(duì)原有土地使用者的必要的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。