土地增值收益

我國(guó)正抓緊起草土地管理法的修訂方案?！锻恋毓芾矸ā沸抻喪裁磿r(shí)候出臺(tái)呢？《土地管理法》修訂主要注重什么方面呢？《土地管理法》修訂能否改變土地制度面臨的困境？最新《土地管理法》修改 將更加注重提高農(nóng)民土地增值收益，努力分好“土地蛋糕”!

“大幅提高農(nóng)民在集體土地增值收益中的分配比例”，這是2011年12月27日中央農(nóng)村工作會(huì)議對(duì)集體土地征收制度改革的定調(diào)。在此次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。溫家寶強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。

“這將是質(zhì)的改變!”北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫鋅分析，上述說(shuō)法表明農(nóng)地征收補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，將由土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉窒硗恋卦鲋凳找?，這是農(nóng)村集體土地征收制度的重大變革?！暗唧w操作執(zhí)行，這一點(diǎn)必須先在立法中落地?！?

據(jù)悉，溫家寶總理在上述會(huì)議中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要精心設(shè)計(jì)征地制度改革方案，一定要出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)。毫無(wú)疑問(wèn)，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這個(gè)法規(guī)是指《土地管理法》。該法的修訂自2008年就被列入全國(guó)人大立法計(jì)劃，但時(shí)至今日相關(guān)部門(mén)仍未給出具體出臺(tái)時(shí)間。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看運(yùn)作過(guò)程的快慢，純屬技術(shù)問(wèn)題。”國(guó)土資源部(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部”)相關(guān)部門(mén)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，《土地管理法》修訂“出臺(tái)時(shí)間很快了”。

同時(shí)有學(xué)者提醒，立法的同時(shí)，一定要厘清集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。據(jù)消息人士透露，農(nóng)業(yè)部在中央農(nóng)村工作會(huì)議閉幕后，緊接著于2011年12月29日召開(kāi)了一場(chǎng)內(nèi)部研討會(huì)，就農(nóng)村集體土地確權(quán)登記到農(nóng)戶個(gè)人進(jìn)行了相關(guān)討論。

土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)開(kāi)發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。

土地增值收益==(征地補(bǔ)償費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 城市建設(shè)大配套費(fèi) 稅費(fèi) 投資利息 投資利潤(rùn))×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則：

(1)用途不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序?yàn)椋荷虡I(yè)——住宅——工業(yè)

(2)級(jí)別不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序?yàn)椋阂患?jí)——四級(jí)

《土地增值收益分配問(wèn)題研究 以河南省為例》從土地增值收益分配主體、分配形式和分配體制機(jī)制等方面分析土地增值收益分配機(jī)制，探討市場(chǎng)機(jī)制、產(chǎn)權(quán)制度、政府規(guī)制在土地增值收益分配中的作用，綜合運(yùn)用地租與地價(jià)理論、產(chǎn)權(quán)理論、收益分配理論、公平與效率理論和博弈理論等公共管理學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論，以及文獻(xiàn)研究、實(shí)地調(diào)查、定性與定量相結(jié)合分析等方法，并以河南省為例分析政府、企業(yè)和農(nóng)民在土地增值收益分配的方式、比重和數(shù)量，總結(jié)土地增值收益分配的運(yùn)行機(jī)制?！锻恋卦鲋凳找娣峙鋯?wèn)題研究 以河南省為例》的研究具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。

本書(shū)針對(duì)土地增值及其收益分配的理論問(wèn)題與實(shí)踐矛盾，通過(guò)對(duì)土地增值產(chǎn)生與分配的基本理論關(guān)系進(jìn)行梳理，建立了土地增值收益分析的理論框架。進(jìn)而通過(guò)對(duì)土地增值收益分配實(shí)踐進(jìn)行定量化測(cè)算與分析，歸納了土地增值收益分配的實(shí)踐特征，梳理與分析了土地增值分配矛盾及產(chǎn)生的根源。提出改革的重點(diǎn)，一是集體土地制度改革與征地制度改革，解決土地增值收益分配的市場(chǎng)機(jī)制問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)效率；二是稅制體系改革，解決收益再分配問(wèn)題，保障公平。