土地抵押權(quán)效力

土地抵押權(quán)效力的情況

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押權(quán)的效力有以下幾種情況：

1．土地抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍?！稉?dān)保法》第46條規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金和實現(xiàn)抵押權(quán)所需支付的有關(guān)費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

2．對土地抵押權(quán)人抵押權(quán)的限制。抵押設(shè)定后，抵押權(quán)人不占有抵押物，不享有使用權(quán)和收益權(quán)，只有債務(wù)到期未清償時抵押權(quán)人才能依法對抵押的土地行使權(quán)利。

3．對抵押人抵押物所有權(quán)的限制。《擔(dān)保法》第49條規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

4．抵押權(quán)的優(yōu)先效力。抵押權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)，及后設(shè)定的抵押權(quán)。但應(yīng)注意的是，它不得優(yōu)先于支付工資、撫恤金、征納稅款以及劃撥土地使用權(quán)的補交出讓金。

5．土地抵押權(quán)的從屬效力。抵押權(quán)必須隨同債權(quán)轉(zhuǎn)移，且必須辦理轉(zhuǎn)讓登記。

6．土地抵押權(quán)具有排他的效力和追及效力。

房屋抵押權(quán)一經(jīng)產(chǎn)生，就會在當(dāng)事人之間形成一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也會對抵押物本身及其相關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生影響。根據(jù)房屋抵押效力所指向的對象，一般可劃分為對內(nèi)效力和對外效力?，F(xiàn)分述如下：

(一)房屋抵押權(quán)的對內(nèi)效力

1．房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍?！稉?dān)保法》第46條規(guī)定：“抵押擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定?！币勒沾艘?guī)定，房屋抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等六項。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對此，德國法認為約定利息屬于擔(dān)保范圍，而日本法則將約定利息排除在擔(dān)保范圍之外。我國法律允許當(dāng)事人另作約定，照此理解，約定利息應(yīng)當(dāng)屬于擔(dān)保范圍。關(guān)于違約金，人們對其屬于擔(dān)保范圍并無疑義，但問題是，我國《合同法》將違約金定性為補償性，且事先允許進行約定。有鑒于此，該法第114條允許根據(jù)實際的損失予以變更，若低于實際損失，可以請求增加，其擔(dān)保范圍應(yīng)為實際損失，若高于實際損失，可以請求適當(dāng)減少，至于減少多少為適當(dāng)，法律尚無規(guī)定，有待完善。關(guān)于抵押房屋的損害賠償金，抵押權(quán)人可以主張物上代位權(quán)，但該賠償金一旦與其他財產(chǎn)混合，因失去特定性，抵押權(quán)人就難以行使優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第58條關(guān)于該賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)的規(guī)定，抵押權(quán)人閱此就抵押人對第三人的損害賠償請求權(quán)而成立債權(quán)質(zhì)。抵押房屋發(fā)生征用拆遷的補償，抵押權(quán)人有權(quán)對征用補償金享有優(yōu)先受償權(quán)；若征用時所擔(dān)保的債權(quán)仍未到期，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請財產(chǎn)保全。當(dāng)然，也有權(quán)要求抵押人提供新的抵押擔(dān)保，其標(biāo)的物主要為通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的房屋。而實現(xiàn)抵押權(quán)的費用主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費等。

2．房屋抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍。依一般學(xué)理，房屋抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權(quán)利和孳息等。在法律和合同沒有相反規(guī)定時，主物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移寸，從物也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋作為抵押的主物，其從物(附屬物)一般包括門鎖、取暖設(shè)施、照明設(shè)施和通訊設(shè)施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權(quán)成立前已與主物相分離，并被第三人取得；二是當(dāng)事人在合同中明確約定排除了抵押權(quán)對從物的效力。當(dāng)然，已經(jīng)與房屋緊密結(jié)合不可分離的裝飾地板等則應(yīng)屬于房屋本身的構(gòu)成部分，而不應(yīng)劃人從物范圍。至于從權(quán)利，是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權(quán)利，如土地使用權(quán)和相鄰權(quán)等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權(quán)實現(xiàn)前，鑒于發(fā)揮抵押物的效用，抵押人有權(quán)使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有；在抵押權(quán)實施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產(chǎn)，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，因而房屋所生孳息歸由抵押權(quán)，以滿足其債權(quán)。對此，依《擔(dān)保法》第47條規(guī)定，從抵押權(quán)行使之日起，抵押權(quán)效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權(quán)人未就扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，抵押權(quán)的效力不及該孳息。

值得注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》第55條和《城市房地產(chǎn)管理法》第51條的精神，在房屋抵押權(quán)實現(xiàn)過程巾，雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣，但房屋抵押權(quán)效力不及于新增房屋，抵押權(quán)對拍得的新增房屋的價款無優(yōu)先受償權(quán)。

(二)房屋抵押權(quán)的對外效力

1．房屋抵押權(quán)對抵押房屋處分權(quán)的效力。房屋抵押權(quán)對抵押人處分房屋權(quán)利的限定，其日的在于保護交易的安全和抵押權(quán)人的擔(dān)保利益。該效力表現(xiàn)為：未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)訓(xùn)：抵押房屋行為無效，正如《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受訃人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”；轉(zhuǎn)訃房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相應(yīng)擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房屋；因轉(zhuǎn)訃：抵押房屋所得價款，抵押人應(yīng)當(dāng)提前清償擔(dān)保債權(quán)或者向經(jīng)抵押權(quán)人同意的第三人提存，超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分仍應(yīng)由債務(wù)人清償。

2．房屋抵押權(quán)對后位抵押權(quán)的效力。為了充分發(fā)揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設(shè)立多個抵押權(quán)，我國法律亦如此。《擔(dān)保法》第34條第1款規(guī)定：“抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！贝藯l當(dāng)然適用房屋抵押合同，因為我國房屋抵押權(quán)是以登記為生效要件的，不過關(guān)于登記時間問題似乎語焉不詳，建議以登記申請時間為判斷依據(jù)。該法第35條第2款又規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！笨梢?，該條不反對對同一房屋設(shè)定多個抵押權(quán)，只不過就房屋余額部分才允許再行設(shè)定。就此而言，這對于發(fā)揮房屋的交換價值是有害的，只要當(dāng)事人自愿擔(dān)當(dāng)風(fēng)險，法律就沒有過多干預(yù)的必要。

3．房屋抵押權(quán)對抵押房屋上債權(quán)的效力。依通常情形，房屋抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)而得到清償，但根據(jù)相關(guān)法律可知，為了實現(xiàn)社會正義，房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)受到一定限制，其優(yōu)先受償權(quán)須在破產(chǎn)費用、破產(chǎn)人所欠職工工資及勞保費用、破產(chǎn)人所欠國家稅費等支付后方能行使。

4．房屋抵押權(quán)對房屋承租權(quán)的效力。《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！笨梢姡呀?jīng)出租的房屋是可以設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人將出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，成立在先的租賃權(quán)可以對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。不過，抵押人是否履行書面告知義務(wù)，并不影響原租賃合同的效力，對與處理房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突也并無關(guān)系，因此該條規(guī)定可以刪除?！稉?dān)保法》解釋第66條規(guī)定，抵押人將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房屋抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實行而歸于終止。

5．房屋抵押權(quán)對侵權(quán)行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時，抵押權(quán)人有選擇權(quán)保護自身利益，既可尋求債權(quán)保護方法，也可選擇物權(quán)保護方法。

房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力

1、先受償效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。

當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力

⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。

⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。

⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。

⑷孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。中國《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。

4、抵押物價值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響

房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響

房地產(chǎn)價值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請日標(biāo)準，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響

與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。

一般說來，因下列原因之一者，房屋抵押權(quán)的效力發(fā)生終止：

1．房屋抵押期間屆滿?！稉?dān)保法》雖對抵押期間未作規(guī)定，但《擔(dān)保法》解釋第12條對此作了回應(yīng)：當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)不生效力；在所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。依此理解，擔(dān)保物權(quán)不受其擔(dān)保債權(quán)的時效的影響，對其限制的方式為2年的除斥期間，該期間從所擔(dān)保的債權(quán)的時效完成之日起計算。當(dāng)然，該解釋僅規(guī)定2年的期間，對抵押權(quán)人的保護是不利的。

2．抵押人清償主債務(wù)，主債權(quán)發(fā)生消滅。

3．抵押房屋發(fā)生滅失，抵押權(quán)發(fā)生消滅。當(dāng)?shù)盅喝艘云渌课萏娲鷷r，則產(chǎn)生新的抵押權(quán)；當(dāng)?shù)盅悍课轀缡榈谌怂?，則抵押權(quán)人可取得賠償代位權(quán)。

4．房屋抵押權(quán)因違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定而自始無效。

5．房屋抵押權(quán)岡優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)而發(fā)生消滅?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第41條規(guī)定：“經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”可見，房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)方式不僅限于拍賣一種，也包括通過協(xié)商折價或變賣等方式。抵押權(quán)人處分抵押房屋時，它屬于共有的或者出租的，應(yīng)當(dāng)書面通知共有人或承租人，他們在同等條件下，享有先買權(quán)。抵押權(quán)人的被擔(dān)保的債權(quán)因處分抵押房屋而獲得清償后，房屋抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。