土地掛牌交易

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開、公平、公正特點(diǎn)的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢：

一是掛牌時間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；

二是操作簡便，便于開展；

三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。

掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。

為加強(qiáng)土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，促進(jìn)土地市場的發(fā)展，推動土地資產(chǎn)合理流動和優(yōu)化配置，本中心按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本規(guī)則。

土地掛牌交易掛牌交易

本規(guī)則所稱掛牌交易是指本中心接受出讓人、土地使用者或人民法院的委托，在一定的期限內(nèi)將土地使用權(quán)交易條件在國土資源交易大廳掛牌公布，并接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地掛牌交易交易原則

土地使用權(quán)掛牌交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，任何單位和個人不得非法干涉。

土地掛牌交易公告原則

土地使用權(quán)掛牌交易的條件及其他事項(xiàng)一經(jīng)掛牌公告，不能變更。如有特殊原因確需變更（如執(zhí)法機(jī)關(guān)查封等），則本次掛牌交易活動中止，由本中心另行組織掛牌，重新接受競買申請。

土地掛牌交易競買申請

1、土地使用權(quán)掛牌交易不接受電話、郵寄及口頭競買申請。網(wǎng)上申請待條件成熟時由本中心另行通知。

2、土地使用權(quán)掛牌交易競買申請人須全面審閱掛牌交易文件內(nèi)容，對掛牌交易文件有疑問的，可向本中心咨詢。競買人應(yīng)現(xiàn)場踏勘掛牌交易的地塊，對地塊現(xiàn)狀有異議的，應(yīng)在申請競買前提出。競買申請人向本中心遞交《競買申請書》后，視為對土地使用權(quán)、地塊現(xiàn)狀及掛牌交易文件無異議并全部接受。

土地掛牌交易報(bào)價(jià)

競買人可在公告的掛牌起始價(jià)基礎(chǔ)上自主確定首期報(bào)價(jià)；而在掛牌競價(jià)期間的競買報(bào)價(jià)則必須按照規(guī)定的競價(jià)階梯進(jìn)行競價(jià)。競價(jià)階梯是指相鄰兩次報(bào)價(jià)，后一報(bào)價(jià)比前一報(bào)價(jià)的最小遞增幅度。掛牌競價(jià)期間本中心可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整競價(jià)階梯。

土地掛牌交易成交規(guī)定

掛牌競價(jià)期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

1、在掛牌競價(jià)期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于委托人確定的底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌交易成交，該競買人為競得人；

2、在掛牌競價(jià)期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

3、在掛牌競價(jià)期限截止前半小時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，本中心對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。

4、在掛牌競價(jià)期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。委托掛牌交易人也可調(diào)整交易底價(jià)或交易條件，重新委托本中心掛牌交易。

土地掛牌交易競得人違約責(zé)任

競得人有下列行為之一的，視為違約，本中心可取消其競得資格，同時依法沒收履約保證金，并可向其追討違約金。

不能按公告的要求交納成交價(jià)款；開出的銀行支票或匯票在有效期內(nèi)不能兌現(xiàn)，或不能全部兌現(xiàn)致使蒙受重大損失的；無正當(dāng)理由不在規(guī)定的時間與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的；提供虛假文件或隱瞞重要事實(shí)，致使本中心或委托人錯誤決策的。

土地掛牌交易競得資格取消規(guī)定

在土地使用權(quán)掛牌交易過程中，發(fā)生競得人被取消競得資格情形的，委托人須重新委托另行組織掛牌交易。

本中心對本規(guī)則有最終解釋權(quán)。

土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：

（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。

報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

由于我國土地是國有制，掛牌出讓的是國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。

在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。

如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

土地掛牌發(fā)布掛牌公告

出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點(diǎn)。

土地掛牌出示掛牌文件

在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出示掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

土地掛牌受理競買申請

在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。

土地掛牌審查掛牌資格

根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

土地掛牌掛牌

在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。

土地掛牌揭牌

在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金。

土地掛牌公布成交結(jié)果

活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

土地掛牌簽訂出讓合同

競得人應(yīng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

土地掛牌報(bào)價(jià)應(yīng)該注意那些問題？

周錚：報(bào)價(jià)應(yīng)遵循以下這些規(guī)定：

一、競買人應(yīng)按要求填寫《國有土地使用權(quán)掛牌出讓報(bào)價(jià)單》，并加蓋公章（個人競買的以簽名為準(zhǔn)）。

二、競買

三、在符合其它條件的情況下，報(bào)價(jià)高于前者的，得到確認(rèn)；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)者得到確認(rèn)。

四、報(bào)價(jià)單如有字跡不清或涂改等情況，報(bào)價(jià)不予確認(rèn)。

需要說明的是掛牌出讓的每宗土地均設(shè)底價(jià)，在掛牌活動結(jié)束前，按有關(guān)規(guī)定保密。

另外，掛牌出讓活動不接受電話、郵寄、電子郵件及口頭競買申請及報(bào)價(jià)。

記者：怎樣確定掛牌成交？

周錚：掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

一、在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其它條件的，掛牌成交；

二、在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

三、在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其它條件的，掛牌不成交；

四、在掛牌截止日的報(bào)價(jià)時間截止后至掛牌截止時間期間，仍有競買人要求報(bào)價(jià)的，應(yīng)在掛牌截止時間前向出讓人提交《競價(jià)申請書》。

在掛牌期限截止時，有兩個或者兩個以上競買人提交了《競價(jià)申請書》，本次掛牌活動轉(zhuǎn)為拍賣競價(jià)。

土地掛牌拍賣競價(jià)遵循哪些原則？

周錚：拍賣競價(jià)以增價(jià)方式進(jìn)行，掛牌最后報(bào)價(jià)作為拍賣起叫價(jià)。拍賣時先由拍賣師宣布拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度（拍賣師有權(quán)根據(jù)拍賣會現(xiàn)場情況調(diào)整加價(jià)幅度），然后由競買人按拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度進(jìn)行競買，拍賣師連續(xù)兩次宣布最后應(yīng)價(jià)而再無應(yīng)價(jià)的，拍賣師在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后，如最后應(yīng)價(jià)高于保留底價(jià)，即落槌，宣布該應(yīng)價(jià)者為競得人。

記者：我市在掛牌出讓土地方面做過哪些有益的嘗試？

周錚：2002年，我市曾成功地以掛牌方式出讓了四宗儲備國有土地的使用權(quán)。其中，有兩宗地是以揭牌的方式成交，另兩宗地因?yàn)榻刂沟阶詈髨?bào)價(jià)時刻仍有兩家以上的競買人，因此將該兩宗地轉(zhuǎn)入現(xiàn)場拍賣競價(jià)，最終這兩宗地也順利成交。事實(shí)證明，掛牌出讓儲備國有土地使用權(quán)既是可行的，也是成功的，是被市場接受和認(rèn)可的。

———訪青島市土地儲備中心主任周錚

本月下旬，我市將舉行本年度最后一次儲備國有土地使用權(quán)的公開出讓，將有兩宗土地以公開拍賣方式走向市場，還有兩宗土地以掛牌方式公開出讓。拍賣在最近幾年的房地產(chǎn)市場中已經(jīng)是司空見慣的事情，而對于掛牌出讓，包括很多業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)都還知之甚少。最近幾天，有很多電話打到市土地儲備中心及本報(bào)《樓市》周刊，咨詢掛牌事宜。就土地掛牌出讓相關(guān)問題，本報(bào)記者采訪了市土地儲備中心主任周錚。

記者：土地公開出讓一直是土地管理部門和房地產(chǎn)市場的共同追求，土地公開出讓方式都有哪些？

周錚：土地公開出讓就是要讓政府土地一級市場公開、公平、公正。按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》）的解釋，土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

市領(lǐng)導(dǎo)在考察市國土資源和房屋管理局時強(qiáng)調(diào)指出，加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃管理和招、拍、掛的力度。招、拍、掛是提高土地有效使用、防止腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)的有效辦法。要真“招”、真“拍”、真“掛”。區(qū)分不同類型，建立有效的規(guī)章制度，靈活運(yùn)用不同方法。確定“招、拍、掛”這幾種方法的原則就是要有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于城市建設(shè)，有利于提高人民生活水平。

記者：哪些土地按照規(guī)定必須以“招拍掛”方式出讓？

周錚：招標(biāo)拍賣或掛牌出讓土地，是通過市場機(jī)制配置土地資源，使土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到充分體現(xiàn)，符合市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要，為政府更好地集中統(tǒng)一管理土地一級市場，通過土地經(jīng)營增加政府財(cái)源提供了保障。

按照國土資源部及青島市的有關(guān)規(guī)定，凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

記者：掛牌出讓與招標(biāo)拍賣是什么關(guān)系？有什么特點(diǎn)？

周錚：掛牌出讓與招標(biāo)拍賣等方式既有共同點(diǎn)，又有不同點(diǎn)。其共同點(diǎn)是無論招標(biāo)、拍賣還是掛牌，同樣均具備公開、公平、公正特點(diǎn)；不同點(diǎn)在于：一是掛牌時間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。為此，國土資源部將掛牌出讓與招標(biāo)拍賣方式并列，將掛牌出讓作為招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細(xì)的規(guī)定?？紤]到在掛牌截止時有可能出現(xiàn)眾多競價(jià)人競相競價(jià)的情況，為了實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)。”

記者：掛牌出讓的程序是怎樣的？