土地掛牌交易優(yōu)點

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢：

一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；

二是操作簡便，便于開展；

三是有利于土地有形市場的形成和運作。

掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。

土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：

（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。

報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

為加強土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，促進土地市場的發(fā)展，推動土地資產(chǎn)合理流動和優(yōu)化配置，本中心按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定本規(guī)則。

土地掛牌交易掛牌交易

本規(guī)則所稱掛牌交易是指本中心接受出讓人、土地使用者或人民法院的委托，在一定的期限內(nèi)將土地使用權(quán)交易條件在國土資源交易大廳掛牌公布，并接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地掛牌交易交易原則

土地使用權(quán)掛牌交易應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干涉。

土地掛牌交易公告原則

土地使用權(quán)掛牌交易的條件及其他事項一經(jīng)掛牌公告，不能變更。如有特殊原因確需變更（如執(zhí)法機關(guān)查封等），則本次掛牌交易活動中止，由本中心另行組織掛牌，重新接受競買申請。

土地掛牌交易競買申請

1、土地使用權(quán)掛牌交易不接受電話、郵寄及口頭競買申請。網(wǎng)上申請待條件成熟時由本中心另行通知。

2、土地使用權(quán)掛牌交易競買申請人須全面審閱掛牌交易文件內(nèi)容，對掛牌交易文件有疑問的，可向本中心咨詢。競買人應現(xiàn)場踏勘掛牌交易的地塊，對地塊現(xiàn)狀有異議的，應在申請競買前提出。競買申請人向本中心遞交《競買申請書》后，視為對土地使用權(quán)、地塊現(xiàn)狀及掛牌交易文件無異議并全部接受。

土地掛牌交易報價

競買人可在公告的掛牌起始價基礎上自主確定首期報價；而在掛牌競價期間的競買報價則必須按照規(guī)定的競價階梯進行競價。競價階梯是指相鄰兩次報價，后一報價比前一報價的最小遞增幅度。掛牌競價期間本中心可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整競價階梯。

土地掛牌交易成交規(guī)定

掛牌競價期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

1、在掛牌競價期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于委托人確定的底價，并符合其他條件的，掛牌交易成交，該競買人為競得人；

2、在掛牌競價期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

3、在掛牌競價期限截止前半小時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，本中心對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。

4、在掛牌競價期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。委托掛牌交易人也可調(diào)整交易底價或交易條件，重新委托本中心掛牌交易。

土地掛牌交易競得人違約責任

競得人有下列行為之一的，視為違約，本中心可取消其競得資格，同時依法沒收履約保證金，并可向其追討違約金。

不能按公告的要求交納成交價款；開出的銀行支票或匯票在有效期內(nèi)不能兌現(xiàn)，或不能全部兌現(xiàn)致使蒙受重大損失的；無正當理由不在規(guī)定的時間與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的；提供虛假文件或隱瞞重要事實，致使本中心或委托人錯誤決策的。

土地掛牌交易競得資格取消規(guī)定

在土地使用權(quán)掛牌交易過程中，發(fā)生競得人被取消競得資格情形的，委托人須重新委托另行組織掛牌交易。

本中心對本規(guī)則有最終解釋權(quán)。

由于我國土地是國有制，掛牌出讓的是國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。

在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。

如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

土地掛牌發(fā)布掛牌公告

出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

土地掛牌出示掛牌文件

在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出示掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

土地掛牌受理競買申請

在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。

土地掛牌審查掛牌資格

根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

土地掛牌掛牌

在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。

土地掛牌揭牌

在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。

土地掛牌公布成交結(jié)果

活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

土地掛牌簽訂出讓合同

競得人應按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

土地掛牌報價應該注意那些問題？

周錚：報價應遵循以下這些規(guī)定：

一、競買人應按要求填寫《國有土地使用權(quán)掛牌出讓報價單》，并加蓋公章（個人競買的以簽名為準）。

二、競買

三、在符合其它條件的情況下，報價高于前者的，得到確認；報價相同的，先提交報價者得到確認。

四、報價單如有字跡不清或涂改等情況，報價不予確認。

需要說明的是掛牌出讓的每宗土地均設底價，在掛牌活動結(jié)束前，按有關(guān)規(guī)定保密。

另外，掛牌出讓活動不接受電話、郵寄、電子郵件及口頭競買申請及報價。

記者：怎樣確定掛牌成交？

周錚：掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

一、在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價的，且報價高于底價，并符合其它條件的，掛牌成交；

二、在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

三、在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其它條件的，掛牌不成交；

四、在掛牌截止日的報價時間截止后至掛牌截止時間期間，仍有競買人要求報價的，應在掛牌截止時間前向出讓人提交《競價申請書》。

在掛牌期限截止時，有兩個或者兩個以上競買人提交了《競價申請書》，本次掛牌活動轉(zhuǎn)為拍賣競價。

土地掛牌拍賣競價遵循哪些原則？

周錚：拍賣競價以增價方式進行，掛牌最后報價作為拍賣起叫價。拍賣時先由拍賣師宣布拍賣起叫價和加價幅度（拍賣師有權(quán)根據(jù)拍賣會現(xiàn)場情況調(diào)整加價幅度），然后由競買人按拍賣起叫價和加價幅度進行競買，拍賣師連續(xù)兩次宣布最后應價而再無應價的，拍賣師在第三次報出最后應價后，如最后應價高于保留底價，即落槌，宣布該應價者為競得人。

記者：我市在掛牌出讓土地方面做過哪些有益的嘗試？

周錚：2002年，我市曾成功地以掛牌方式出讓了四宗儲備國有土地的使用權(quán)。其中，有兩宗地是以揭牌的方式成交，另兩宗地因為截止到最后報價時刻仍有兩家以上的競買人，因此將該兩宗地轉(zhuǎn)入現(xiàn)場拍賣競價，最終這兩宗地也順利成交。事實證明，掛牌出讓儲備國有土地使用權(quán)既是可行的，也是成功的，是被市場接受和認可的。

———訪青島市土地儲備中心主任周錚

本月下旬，我市將舉行本年度最后一次儲備國有土地使用權(quán)的公開出讓，將有兩宗土地以公開拍賣方式走向市場，還有兩宗土地以掛牌方式公開出讓。拍賣在最近幾年的房地產(chǎn)市場中已經(jīng)是司空見慣的事情，而對于掛牌出讓，包括很多業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)都還知之甚少。最近幾天，有很多電話打到市土地儲備中心及本報《樓市》周刊，咨詢掛牌事宜。就土地掛牌出讓相關(guān)問題，本報記者采訪了市土地儲備中心主任周錚。

記者：土地公開出讓一直是土地管理部門和房地產(chǎn)市場的共同追求，土地公開出讓方式都有哪些？

周錚：土地公開出讓就是要讓政府土地一級市場公開、公平、公正。按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》）的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。

招標出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

市領導在考察市國土資源和房屋管理局時強調(diào)指出，加強土地供應計劃管理和招、拍、掛的力度。招、拍、掛是提高土地有效使用、防止腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)的有效辦法。要真“招”、真“拍”、真“掛”。區(qū)分不同類型，建立有效的規(guī)章制度，靈活運用不同方法。確定“招、拍、掛”這幾種方法的原則就是要有利于經(jīng)濟發(fā)展，有利于城市建設，有利于提高人民生活水平。

記者：哪些土地按照規(guī)定必須以“招拍掛”方式出讓？

周錚：招標拍賣或掛牌出讓土地，是通過市場機制配置土地資源，使土地的經(jīng)濟價值得到充分體現(xiàn)，符合市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要，為政府更好地集中統(tǒng)一管理土地一級市場，通過土地經(jīng)營增加政府財源提供了保障。

按照國土資源部及青島市的有關(guān)規(guī)定，凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

記者：掛牌出讓與招標拍賣是什么關(guān)系？有什么特點？

周錚：掛牌出讓與招標拍賣等方式既有共同點，又有不同點。其共同點是無論招標、拍賣還是掛牌，同樣均具備公開、公平、公正特點；不同點在于：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。為此，國土資源部將掛牌出讓與招標拍賣方式并列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規(guī)定?？紤]到在掛牌截止時有可能出現(xiàn)眾多競價人競相競價的情況，為了實現(xiàn)土地效益的最大化，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，由出價最高者取得土地使用權(quán)?！?

記者：掛牌出讓的程序是怎樣的？