土地增值收益簡介

土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進行相應(yīng)開發(fā)后，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。

土地增值收益==(征地補償費 土地開發(fā)費 城市建設(shè)大配套費 稅費 投資利息 投資利潤)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則：

(1)用途不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序為：商業(yè)——住宅——工業(yè)

(2)級別不同，土地增值率不同 一般地，從高到低排序為：一級——四級

我國正抓緊起草土地管理法的修訂方案?！锻恋毓芾矸ā沸抻喪裁磿r候出臺呢？《土地管理法》修訂主要注重什么方面呢？《土地管理法》修訂能否改變土地制度面臨的困境？最新《土地管理法》修改 將更加注重提高農(nóng)民土地增值收益，努力分好“土地蛋糕”!

“大幅提高農(nóng)民在集體土地增值收益中的分配比例”，這是2011年12月27日中央農(nóng)村工作會議對集體土地征收制度改革的定調(diào)。在此次會議上，國務(wù)院總理溫家寶指出，我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。溫家寶強調(diào)，推進集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。

“這將是質(zhì)的改變!”北京大學法學院教授王錫鋅分析，上述說法表明農(nóng)地征收補償計算標準，將由土地年產(chǎn)值標準轉(zhuǎn)變?yōu)榉窒硗恋卦鲋凳找?，這是農(nóng)村集體土地征收制度的重大變革?！暗唧w操作執(zhí)行，這一點必須先在立法中落地。”

據(jù)悉，溫家寶總理在上述會議中已經(jīng)強調(diào)，要精心設(shè)計征地制度改革方案，一定要出臺相應(yīng)法規(guī)。毫無疑問，業(yè)內(nèi)人士均認為這個法規(guī)是指《土地管理法》。該法的修訂自2008年就被列入全國人大立法計劃，但時至今日相關(guān)部門仍未給出具體出臺時間。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看運作過程的快慢，純屬技術(shù)問題?！眹临Y源部(以下簡稱“國土部”)相關(guān)部門一位負責人告訴記者，《土地管理法》修訂“出臺時間很快了”。

同時有學者提醒，立法的同時，一定要厘清集體經(jīng)濟組織和個人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。據(jù)消息人士透露，農(nóng)業(yè)部在中央農(nóng)村工作會議閉幕后，緊接著于2011年12月29日召開了一場內(nèi)部研討會，就農(nóng)村集體土地確權(quán)登記到農(nóng)戶個人進行了相關(guān)討論。

《土地增值收益分配問題研究 以河南省為例》從土地增值收益分配主體、分配形式和分配體制機制等方面分析土地增值收益分配機制，探討市場機制、產(chǎn)權(quán)制度、政府規(guī)制在土地增值收益分配中的作用，綜合運用地租與地價理論、產(chǎn)權(quán)理論、收益分配理論、公平與效率理論和博弈理論等公共管理學、制度經(jīng)濟學基本理論，以及文獻研究、實地調(diào)查、定性與定量相結(jié)合分析等方法，并以河南省為例分析政府、企業(yè)和農(nóng)民在土地增值收益分配的方式、比重和數(shù)量，總結(jié)土地增值收益分配的運行機制?！锻恋卦鲋凳找娣峙鋯栴}研究 以河南省為例》的研究具有很強的現(xiàn)實性。

本書針對土地增值及其收益分配的理論問題與實踐矛盾，通過對土地增值產(chǎn)生與分配的基本理論關(guān)系進行梳理，建立了土地增值收益分析的理論框架。進而通過對土地增值收益分配實踐進行定量化測算與分析，歸納了土地增值收益分配的實踐特征，梳理與分析了土地增值分配矛盾及產(chǎn)生的根源。提出改革的重點，一是集體土地制度改革與征地制度改革，解決土地增值收益分配的市場機制問題，實現(xiàn)效率；二是稅制體系改革，解決收益再分配問題，保障公平。