土地出讓底價

土地出讓底價的確定

在我國，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價時，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)，根據(jù)基準地價、標定地價、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。

標底價是在經(jīng)過審查通過的標底中確定下來的標的物的造價(或費用)的金額數(shù)。它可以標的物的單價或總價分別表示。其中工程施工招標的標底價(即標底價格或底標價格)，一般以總金額數(shù)表示。

在施工招標的標底價編制中，應(yīng)分別按總價合同或單價合同，以及按全部包工包料、部分包工包料或包工不包料的不同要求，并一律按現(xiàn)行概(預(yù))算的費用項目和取費標準，結(jié)合工程所在當(dāng)?shù)氐膶嶋H條件進行。同時，物資設(shè)備、主要建筑材料的價格上漲幅度，以及概(預(yù))算定額的水平調(diào)整系數(shù)和建筑企業(yè)承包的風(fēng)險系數(shù)，等等。均應(yīng)適當(dāng)?shù)乜紤]并計入標底價中。其中如物資設(shè)備、主要建筑材料的漲價因素結(jié)合同規(guī)定全部由招標單位承擔(dān)，則該因素在標底價計算中不予考慮。

兩者均屬價格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。

(1)土地出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標價；

(2)標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價；

(3)標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

2007年之前，土地出讓收入先納入預(yù)算外專戶管理，再將扣除征地補償和拆遷費用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算管理。2007年，國家對土地出讓收入管理制度進行了改革，將全部土地出讓收入繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算，實行“收支兩條線”管理，與一般預(yù)算分開核算，?？顚Ｓ?。

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地出讓收入繳入國庫后，市縣財政部門先分別按規(guī)定比例計提國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費，余下的部分統(tǒng)稱為國有土地使用權(quán)出讓金。其中，計提的國有土地收益基金專項用于市縣土地收購儲備，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發(fā)支出，計提比例由省級人民政府確定。計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金(其中省級最高可以集中30%)，專項用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，具體使用范圍包括土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件等方面的土地開發(fā)。新增建設(shè)用地土地有償使用費是國務(wù)院或省級人民政府在批準將農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，向取得新增建設(shè)用地的市縣人民政府收取的收入，由市縣人民政府從土地出讓收入中按規(guī)定標準向中央和省級繳納。新增建設(shè)用地土地有償使用費實行中央和省兩級3:7分成，專項用于耕地開發(fā)、土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)和保護支出。國有土地使用權(quán)出讓金主要用于征地拆遷補償、土地開發(fā)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)廉租住房保障等支出。

綜合起來看，土地出讓收入使用范圍包括以下幾個方面：一是征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。二是土地開發(fā)支出。包括與前期土地開發(fā)相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的銀行貸款本息等支出。三是補助被征地農(nóng)民社會保障等支出。四是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。包括用于農(nóng)村飲水、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。五是農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。六是城市建設(shè)支出。包括城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。七是耕地開發(fā)、土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)和保護支出。八是城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。九是土地出讓業(yè)務(wù)支出。十是破產(chǎn)或改制國有企業(yè)土地出讓收入用于職工安置等支出。