土地分割登記制度研究

項(xiàng)目所屬科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域?yàn)閲?guó)土資源和利用領(lǐng)域 。 主要內(nèi)容： 1、 針對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中土地登記的難題，從實(shí)際情況出發(fā)，將項(xiàng)目用地和分割宗地、共用宗地和分割套室的登記有機(jī)聯(lián)結(jié)起來(lái)，提出了國(guó)有土地使用權(quán)分割登記制度，從而創(chuàng)立了土地分割登記制度體系。 2、該項(xiàng)目對(duì)其概念、目的、適用范圍、登記程序、登記工具、土地面積分?jǐn)偡椒ㄒ约巴恋胤謹(jǐn)偯娣e動(dòng)態(tài)平衡進(jìn)行了深入探討和設(shè)計(jì)，為地權(quán)管理提供了新的思路與途徑，對(duì)土地登記乃至不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)建設(shè)也提供了重要的理論依據(jù)。 3 、制定土地分割登記管理流程，對(duì)土地登記過(guò)程中的每一環(huán)節(jié)相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行了系統(tǒng)、科學(xué)的研究，制訂了較為完整的《蘇州市成片住宅區(qū)公寓式住宅用地的分宗定界意見(jiàn)》、《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓及登記實(shí)施辦法》。 4 、該項(xiàng)目對(duì)土地登記單元、土地分?jǐn)?、登記手續(xù)、登記流程、登記格式等土地登記操作實(shí)務(wù)進(jìn)行了改革，并研發(fā)出了土地分割登記計(jì)算機(jī)軟件。 特點(diǎn)： l、先進(jìn)性------對(duì)原有土地登記制度是一種有效創(chuàng)新， 2、實(shí)用性------簡(jiǎn)化了管理程序，方便群眾辦證，加快了辦證速度，推進(jìn)了土地管理信息化進(jìn)程，提高了土地登記的效率。 3、經(jīng)濟(jì)性------節(jié)約了土地登記成本，也為社會(huì)創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟(jì)效益。 4 、現(xiàn)實(shí)性-----理順了土地、房產(chǎn)管理的關(guān)系，遏制甚至消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 銷售中的違法行為。 應(yīng)用推廣情況： 該項(xiàng)目成果不僅在蘇州市區(qū)使用，而且已在全省、全國(guó)推廣。

內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書內(nèi)容從土地登記制度的安全問(wèn)題、效率問(wèn)題出發(fā)，以新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、民法物權(quán)理論、公共管理理論為基礎(chǔ)，對(duì)土地登記基礎(chǔ)理論進(jìn)行系統(tǒng)化研究，結(jié)合我國(guó)土地權(quán)利體系建設(shè)、土地登記制度的歷史和現(xiàn)狀，研究當(dāng)前土地登記存在的各種問(wèn)題，探討現(xiàn)代技術(shù)進(jìn)步對(duì)土地登記制度的影響，結(jié)合基于GIS/OA/Internet的珠海市西區(qū)房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，借鑒世界土地登記的發(fā)展規(guī)律和成功經(jīng)驗(yàn)，尋求建立一個(gè)既符合中國(guó)國(guó)情，又與國(guó)際慣例接軌，既充分體現(xiàn)政府依法行政，又有效保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，既保證土地資源合理利用，又有利于提高土地交易市場(chǎng)效率，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，尤其是科學(xué)解決土地交易安全和登記效率問(wèn)題的土地登記制度。

土地登記是國(guó)家依法將土地的權(quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)于土地合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。依據(jù)我國(guó)《土地登記規(guī)則》，土地登記是指國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。

《土地登記辦法》（國(guó)土資源部令第40號(hào)）已于2008年2月1日正式施行。為切實(shí)貫徹實(shí)施《土地登記辦法》，關(guān)于貫徹實(shí)施《土地登記辦法》進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知，進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作，規(guī)范土地登記行為，努力實(shí)現(xiàn)土地登記法制化、規(guī)范化和制度化，有關(guān)事項(xiàng)通知 。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳，將《土地登記辦法》貫徹落實(shí)到實(shí)處

新出臺(tái)的《土地登記辦法》，緊密結(jié)合《物權(quán)法》的貫徹實(shí)施，在土地登記程序、內(nèi)容等方面進(jìn)行了完善、創(chuàng)新，對(duì)建立有中國(guó)特色土地登記制度進(jìn)行了有益嘗試。各地要認(rèn)真組織開(kāi)展學(xué)習(xí)、宣傳活動(dòng)，將《土地登記辦法》貫徹落實(shí)到實(shí)處。

要認(rèn)真開(kāi)展學(xué)習(xí)培訓(xùn)。重點(diǎn)組織土地登記機(jī)關(guān)、登記人員學(xué)習(xí)《土地登記辦法》的新制度、新規(guī)定、新措施，使其深刻領(lǐng)會(huì)《土地登記辦法》的基本原則，準(zhǔn)確理解條文含義，熟練掌握相關(guān)程序，提高土地登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要采取分級(jí)負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行培訓(xùn)，部重點(diǎn)開(kāi)展省級(jí)培訓(xùn)，各省級(jí)國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)土地登記人員的培訓(xùn)。

廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)。各地要加大宣傳力度，通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，采用多種形式，廣泛宣傳《土地登記辦法》，使廣大群眾了解土地登記的效力和作用，使土地權(quán)利人熟悉和了解土地登記的程序和有關(guān)要求，提高土地權(quán)利人土地登記的積極性和主動(dòng)性。

實(shí)現(xiàn)土地登記工作的平穩(wěn)過(guò)渡。針對(duì)土地登記程序和登記機(jī)關(guān)職責(zé)發(fā)生的變化，各地應(yīng)加強(qiáng)研究，探索建立地籍調(diào)查與土地登記相銜接的各項(xiàng)工作制度，提高地籍調(diào)查專業(yè)化和社會(huì)化服務(wù)水平，確保地籍調(diào)查資料能夠滿足土地登記發(fā)證工作的需要。要積極推進(jìn)土地登記代理制度建設(shè)，探索土地登記代理機(jī)構(gòu)和人員的管理方式和方法，切實(shí)為當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記提供快捷、安全的中介服務(wù)。

二、加強(qiáng)土地登記規(guī)范化管理，維護(hù)土地登記的嚴(yán)肅性和權(quán)威性

嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行土地登記，杜絕違規(guī)登記，嚴(yán)禁通過(guò)土地登記將違法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登記發(fā)證：土地權(quán)屬爭(zhēng)議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；無(wú)合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒(méi)有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。

嚴(yán)格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度。未取得部《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表、土地登記簿上簽字。要加強(qiáng)土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，將《土地登記辦法》列為繼續(xù)教育的重要內(nèi)容?！锻恋氐怯浬蠉徺Y格證》有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。

建立土地登記人員責(zé)任追究機(jī)制。土地登記人員應(yīng)對(duì)辦理的登記工作負(fù)責(zé)，對(duì)違規(guī)操作造成錯(cuò)登、漏登的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。

規(guī)范使用和填寫土地登記相關(guān)文件資料?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，土地登記申請(qǐng)書、土地登記審批表、土地登記簿、土地歸戶卡的式樣由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門規(guī)定，土地權(quán)利證書由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。各級(jí)國(guó)土資源管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)土資源部的規(guī)定，使用和填寫統(tǒng)一的土地登記表格和土地權(quán)利證書。要健全和規(guī)范土地登記簿的使用和管理，任何土地登記結(jié)果都應(yīng)記載于土地登記簿上。

堅(jiān)持屬地登記原則。各地要嚴(yán)格按照《土地登記辦法》確定的屬地登記原則開(kāi)展土地登記工作。要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權(quán)利歸屬，由不同級(jí)別的國(guó)土資源管理部門分級(jí)登記的現(xiàn)象。對(duì)一時(shí)無(wú)法改變分級(jí)登記方式的地區(qū)，應(yīng)明確采取委托的方式，將土地登記工作交由土地所在地的土地登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，維護(hù)土地登記的統(tǒng)一性和完整性。

堅(jiān)持土地登記的統(tǒng)一管理。各級(jí)國(guó)土資源管理部門要堅(jiān)持土地登記的統(tǒng)一管理，明確由地籍管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)各類土地登記工作，不得將各類土地登記工作分別由國(guó)土資源管理部門內(nèi)多個(gè)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)。

三、加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用，充分發(fā)揮土地登記的作用

加強(qiáng)土地登記資料公開(kāi)查詢工作。要擴(kuò)大土地登記資料公開(kāi)查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)信息化查詢，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)逐步實(shí)現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當(dāng)事人查詢提供便利。同時(shí)，要加強(qiáng)與其他專業(yè)主管部門的合作，實(shí)現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用。

逐步推進(jìn)土地登記結(jié)果匯交工作。建立國(guó)家、?。▍^(qū)、市）、地（市）、縣（市）土地登記結(jié)果匯交制度，是進(jìn)一步完善土地登記制度，加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一項(xiàng)重要措施。我部正在開(kāi)展土地登記結(jié)果匯交工作試點(diǎn)，各地應(yīng)集中力量對(duì)現(xiàn)有土地登記成果資料進(jìn)行規(guī)范化整理，為建立全國(guó)土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎(chǔ)，做好準(zhǔn)備。

四、擴(kuò)大土地登記覆蓋面，促進(jìn)土地登記工作健康發(fā)展

結(jié)合第二次全國(guó)土地調(diào)查，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。在第二次全國(guó)土地調(diào)查中，要全面查清農(nóng)村集體土地權(quán)屬狀況，及時(shí)解決土地權(quán)屬糾紛，按照農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的要求，做到調(diào)查一批，登記發(fā)證一批，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，有效保護(hù)農(nóng)村集體合法土地權(quán)益。