土地供給能力

所謂土地供給能力是指根據(jù)土地的自然條件和社會(huì)環(huán)境狀況，在一定的期限內(nèi)，某一區(qū)域的土地所能提供的有效開(kāi)發(fā)和使用的限度。

1、缺乏彈性

與一般商品供給相比，住宅供給缺乏彈性，即通常所說(shuō)的住宅供給的剛性。首先，土地的自然供給是土地天然可供人類利用的部分，它是有限的、相對(duì)穩(wěn)定的，土地的自然供給沒(méi)有彈性。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給有一定的彈性，但由于受自然供給的制約，其彈性是缺乏的。

總的來(lái)說(shuō)，作為住宅基礎(chǔ)的土地，其供給缺乏彈性，是剛性的。其次，由于住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，在短期內(nèi)住宅很難直接地、快速地生產(chǎn)出來(lái)；同時(shí)，其他用途的住宅也很難直接轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)，這樣，短期的住宅供給是一個(gè)既定的、不變的量。而從長(zhǎng)期來(lái)看，住宅的開(kāi)發(fā)生產(chǎn)也要受土地有限性的制約，因此，住宅供給缺乏彈性。

2、層次性

住宅的層次性是由住宅開(kāi)發(fā)、建設(shè)的長(zhǎng)期性造成的。住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，在市場(chǎng)的一個(gè)時(shí)點(diǎn)(即截面上)看，存在著不同層次的住宅供給。住宅供給一般可分為三個(gè)層次：

一是現(xiàn)實(shí)供給層次，即已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可隨時(shí)銷售或出租的住宅，又稱住宅上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括期房。這是住宅供給的主導(dǎo)和基本的層次。

二是儲(chǔ)備供給層次，即可以進(jìn)入市場(chǎng)但是住宅生產(chǎn)者出于一定考慮(如住宅開(kāi)發(fā)商或銷售商的市場(chǎng)營(yíng)銷手段和策略)暫時(shí)儲(chǔ)備起來(lái)不上市的這部分住宅。需要注意的是，這種儲(chǔ)備供給層次的住宅與通常所說(shuō)的空置房不同。

三是潛在供給層次，即已經(jīng)開(kāi)工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分過(guò)去屬于劃撥或福利分配的但在未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)的住宅。住宅的三個(gè)供給層次處于動(dòng)態(tài)變化和轉(zhuǎn)換過(guò)程中。

3、滯后性

住宅商品的價(jià)值量大且生產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般要一兩年，長(zhǎng)則數(shù)年。較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期決定了住宅供給相對(duì)于需求的變化存在著滯后性，短期內(nèi)住宅供給是固定的，長(zhǎng)期來(lái)看住宅供給缺乏彈性，跟不上需求的變化。

一方面，住宅供給的滯后性導(dǎo)致了住宅投資的高風(fēng)險(xiǎn)性。住宅生產(chǎn)者往往依據(jù)現(xiàn)時(shí)的住宅市場(chǎng)狀況制訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但當(dāng)房屋建成投入市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)則很可能已發(fā)生變化，由此造成積壓和滯銷。因此，對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和住宅市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)非常重要，對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)查以及可行性研究的要求也較高。

另一方面，住宅供給的滯后性也是引起住宅市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要原因。

1、存量供給

存量供給即令住宅存量在數(shù)量上得到增長(zhǎng)。它與住宅生產(chǎn)相關(guān)，是一種為人熟知的、顯性的供給方式。

2、流量供給

流量供給即令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上或數(shù)量上得到提高。它與住宅改進(jìn)和住宅維護(hù)相關(guān)，是一種不太容易為人察覺(jué)的、隱性的供給方式。